Vous avez aimé le Guillaume Kasbarian ? Vous dégusterez du Vincent Jeanbrun, le nouveau ministre. Il est partisan d’une remise en cause radicale du modèle français de logement social. Il surfe sur l’accentuation de la crise du logement pour tenterde faire accepter la remise en cause du modèle HLM. Il s’appuie sur la politique européenne en la matière, et sur des tendances répandues chez beaucoup d’élus : vive le logement abordable, priorité aux classes moyennes sur les classes populaires.
Ce billet fait suite à celui du 21 octobre sur les propositions d’Herrian Bizi
La crise du logement concerne la plupart des pays européens, ce qui a conduit la Commission Européenne à s’emparer du sujet. Elle prépare un rapport sur le « logement abordable ». Ce n’est pas une compétence directe de la CE, et les traditions politiques en matière de logement diffèrent très fortement d’un pays à l’autre. Les rapports de force politiques sont très en faveur de la droite au niveau européen. Pour elle, il s’agit de simplifier les dispositifs pour augmenter l’offre : pas d’encadrement ni de plafonnement des loyers, moins de logements publics. C’est un choix en faveur des marchés, qui s’adresse aux revenus intermédiaires. Les élu.es des Verts européens et de « The Left » se mobilisent contre les orientations proposées.
Les premières discussions pour ce rapport sont inquiétantes, même si la volonté d’agir est plutôt positive, selon la Fondation pour le logement (FPL). Il s’agirait de créer une nouvelle catégorie, présentée comme sociale, le logement abordable, intermédiaire entre le social public et le privé. Ce serait très régressif par rapport au logement social à la française, comme par rapport aux coopératives en Suisse ou en Autriche.
Selon le rapport de la FPL sur le mal-logement en Europe, les besoins en logement se concentrent sur les bas loyers. « Il ne s’agit pas en soi de critiquer le soutien aux classes moyennes, mais de souligner que cette réorientation s’opère au détriment des ménages à faibles revenus et des publics vulnérables, pourtant les plus exposés aux situations d’exclusion du logement », précise le rapport.
Cela fait bien longtemps que la municipalité bayonnaise a introduit les mots « logement abordable » dans sa politique du logement, de manière vague au début. Il est omniprésent dans les discussions sur le PLH en 2020, lorsque la ville de Bayonne réussit à faire revoir à la baisse les objectifs fixés à l’origine par ce PLH pour ce qui la concerne. Voir ce billet :
La problématique du logement abordable est à la base des chartes de « mixité sociale ».
Elle est aussi à l’oeuvre dans l’introduction des LLI (logement locatif intermédiaire) dans le programme des bailleurs sociaux. Les LLI ne sont accessibles qu’aux classes moyennes supérieures et aux plus aisées. Voir :
Le 5 avril 2023, Etchegaray faisait voter par le conseil municipal une dite « charte de mixité sociale » entre la ville, les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux, fixant la proportion des divers types de logements dans les grosses opérations immobilières. Voir toujours le billet : https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/28/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-3/
Ce pacte fixait à 45% au moins (dont 30% locatifs et 15% BRS) le pourcentage de logements sociaux, et donc 55% de libres, dont au moins 15% de prix maîtrisés, pour les grands projets.
Pour les opérations plus petites, c’est différencié selon les secteurs.
Ces chiffres avaient vocation à se retrouver dans le futur PLUi, mais ont pu évoluer depuis deux ans. Le PLU en vigeur est encore plus souple. Le projet de nouveau PLUi (en attente d’enquête publique) reprend les chiffres de la charte.
Le conseil communautaire du 23 mars 2024 a adopté une « charte partenariale public/privé en faveur du développement du logement social et de l’accession libre abordable », Le glissement vers le terme « abordable » est lourd de sens. J’ai publié un 2e billet sur le pacte communautaire :
Ce pacte communautaire prévoit que dans les opérations qui ont moins de 60% de logements sociaux, les logements libres devront être, pour moitié des « logements abordables ». Les échelles de prix sont précisées, et, surtout la « cible » sociale est les ménages qui sont au niveau du plafond LLI (Logement Locatif Intermédiaire) plus 30% : autant dire les classes moyennes aisées, pas les plus proches des classes populaires. Avec, comme toujours une clause antispéculative limitée à 10 ans, et donc un obstacle très temporaire à la spéculation.
Ces pactes « gravent dans le marbre » la priorité politique pour le logement des classes moyennes. Etchegaray met l’accent sur les contraintes qu’ils feraient peser sur les promoteurs. Les bailleurs sociaux ayant pris le compétence « aménagement », ils peuvent jouer le rôle de maître d’ouvrage, et donc avoir la main par rapport aux promoteurs quand à la conception de l’opération, au-delà des typologies de logements.
Malgré ces contraintes, c’est bien d’une aide au secteur privé dont il s’agit, comme le souligne un article du journal Sud Ouest le 16 octobre avec son titre : « les bailleurs sociaux à la rescousse du privé ». Selon le journal, jusqu’à récemment, ce sont les opérateurs privés qui construisaient, et revendaient en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) des appartements aux bailleurs sociaux pour en faire des HLM. Et même, ces appartements étaient vendus « à un prix inférieur au coût de production » et « le manque à gagner était répercuté sur le prix des logements libres » : les promoteurs comme bienfaiteurs des HLM, il faut oser.
Mais maintenant, comme le fait remarquer Lausséni Sangaré, directeur de HSA, les promoteurs ont besoin, vis-à-vis des banques, de justifier de la commercialisation potentielle des appartements construits. Et la garantie d’achats par les bailleurs sociaux de 55% d’entre eux (le pacte) est plus que bienvenue.
Même s’il faut pour cela que le promoteur laisse la maîtrise d’ouvrage au bailleur, et se contente de droits à construire ou de VEFA. On est d’ailleurs en droit d’espérer davantage de transparence financière sur les transactions immobilières entre promoteurs et bailleurs, au moins autant que pour celles qui existent (en principe) au niveau d’une ville.
page du supplément immobilier de Sud Ouest le 16 octobre
Le nouveau ministre
Vincent Jeanbrun, membre exclu de LR, est porteur d’idées radicales pour le logement et la politique de la ville.Il avait présenté en juin un rapport « Réparer les quartiers. Rétablir la République », où il affirmait :« Il est urgent et nécessaire de protéger les honnêtes gens qui n’aspirent qu’à vivre en paix et en sécurité contre toute la violence qu’ils subissent au quotidien ». Il y propose la fin du logement social à vie au profit d’un bail à durée déterminée.
Il propose en outre de permettre « aux bailleurs sociaux d’expulser les locataires qui causent des troubles à l’ordre public dans l’ensemble du quartier sans avoir à saisir la justice ».
Et de suggérer, parmi les conditions pour bénéficier d’un logement social et s’y maintenir, un casier judiciaire exempt de condamnation pendant dix ans pour des faits de violences et de trafic de drogue.
Il enfourche le combat de l’extrême-droite contre « l’assistanat » en proposant de donner la priorité à ceux qui sont en situation de travail dans l’attribution d’un logement social. Il plaide pour inverser la loi SRU en limitant à 30% le nombre de logements sociaux dans chaque commune. Il encourage la vente massive des HLM à leurs locataires. Tous propriétaires, c’est la France rêvée de Jeanbrun. Comme des promoteurs.
Ventes de HLM au Pays basque
Ce n’est pas la première fois qu’un ministre pousse à la vente de HLM. Les bailleurs étaient plus que réticents au début : l’Etat baisse ses concours financiers sous prétexte que ces ventes abondent leurs fonds propres. Avec ou sans états d’âme, ils sont contraints d’appliquer la politique gouvernementale.
Ils se sont donc mis à ces ventes, mais « avec modération ». On voit régulièrement des annonces dans la presse « HLM à vendre ». Dans le supplément immobilier de Sud Ouest du 16 octobre, le bailleur Office 64 indique qu’il vend entre 5 et 10 HLM chaque année, vente réservée à ses locataires qui ont au moins 2 ans d’ancienneté. La vente se fait en BRS « pour que le bien reste dans le contingent des quotas SRU de logements sociaux ». Dont acte : il s’agit d’un transfert d’un logement locatif public à un logement semi-privé, sans d’ailleurs que l’argument de la sauvegarde du foncier public ne soit évoqué,pour le justifier. Cela diminue le parc locatif : on peut se demander si ces ventes sont toujours compensées par un nombre équivalent de constructions supplémentaires.
De son côté « pour soutenir ses fonds propres », HSA se fixe l’objectif de 20 ventes par an, en BRS, mais sans les réserver à ses locataires.
Les engagements demandés par Herrian Bizi en vue des élections municipalesde 2026 demandent donc une réorientation très importante de la politique municipale du logement à Bayonne. En particulier le 1er engagement « investir plus de moyens financiers que le mandat précédent ». Même si l’écart n’a jamais été aussi grand entre les besoins d’un côté, l’état des finances locales, le désengagement de l’Etat et le coût de la construction de l’autre. Quel.le.s candidat.es sauront répondre positivement à cet appel ?
Les habitant.es de Bayonne ont trouvé ces jours-ci dans leur boîte-aux-lettres l’Echo de la Cité n°2 565 un courrier, daté du 21 août, leur annonçant l’ouverture publique du musée Bonnat-Helleu le 27 novembre. Avec un cadeau électoral : la gratuité du musée pendant un mois pour les habitant.es. Super. Le cadeau a même été validé par le conseil municipal.
Offrir des places gratuites pour un musée comme cadeau électoral, la culture y gagne, et c’est tant mieux, mais l’éthique publique ?
Rectifions, ce n’est pas le maire et candidat qui distribue ces places gratuites. La signature, dont la photo figure en Une de ce billet, n’est pas celle qui figure au bas de l’Echo n° 2 565. C’est celle du n°2 563. Comme on peut le lire sur la photo intégrale du n°2 565 ci-dessous, cet Echo est signé « le maire et le conseil municipal », sans autographe du maire.
Une délibération fixant les tarifs de l’entrée du musée a été adoptée lors du conseil municipal du 17 juillet dernier. Une disposition comportant ce mois « exceptionnel » de gratuité avait été introduite. La délibération a été adoptée avec les seules voix de la majorité. Les groupes d’opposition n’ont pas été dupes de la manœuvre électorale. Ils se sont simplement abstenus de prendre part à ce vote, ils ne pouvaient faire autrement. Bien joué. Mais ce vote suffit à valider et à « neutraliser » ce cadeau.
Bien sûr, tout le monde ne peut que se réjouir de ce mois de gratuité, un encouragement à venir visiter ce musée après 14 ans de fermeture. Il est dommage que cela ait donné lieu à une manoeuvre politicienne de plus de la part du maire.
Il aurait été plus éthique que l’annonce de cette gratuité soit faite pour un prospectus ad hoc. La ville sait faire des supports de communication spécifiques pour des évènements importants, même pour les corridas, et non par un « Echo de la Cité » qui est rarement neutre. Un prospectus ad hoc qui aurait pu être fait en commun avec les oppositions. Mais la démocratie municipale n’est pas une pratique usuelle à Bayonne.
Prudence oblige quand même : cet Echo est diffusé avant le 1er septembre, date à partir de laquelle les dépenses électorales potentielles sont contrôlées. Dès fois que le vote du conseil, et la signature qui en découle, n’auraient pas suffi comme camouflage. On ne sait jamais.
En août, Alday s’est payé une avalanche de publicités dans Sud Ouest pour ses opérations immobilières, juste après s’être vu attribué le marché d’Aguilera par la ville de Biarritz dans une décision très controversée. Alday est bien connu depuis longtemps au Pays basque comme l’exemple d’un requin de l’immobilier. A-t-il « chopé le melon » ? S’agit-il de surfer sur le « prestige » de l’avoir emporté pour relancer une commercialisation difficile de ses nombreuses opérations ? Comme à Bayonne il y a quelques années, aujourd’hui, c’est main basse sur Anglet.
Alday
Il y a quelques années Robert Alday était répertorié comme la 3e fortune d’Aquitaine, selon le club des millionnaires, et à la tête de 63 entreprises
Panneau avenue Louis de Foix
Alday-immobilier se cache derrières des filiales : ProAldim, Héritage, ou des SCCV pour le Prissé. Mais, sur son site, Alday affiche bien ces opérations sous son nom.
L’offre commerciale s’est même étendue à l’accession sociale, les fameux BRS, où le foncier reste public et est dissocié du bâti. Les futurs propriétaires signent leur bail avec un office foncier public, HSA pour une opération plus ancienne à Saint-Jean de Luz, ou l’Office 64 pour l’opération Cap A Vita en cours à Anglet. Il faut dire que le maire d’Anglet, Claude Olive, est président de l’Office 64.
Pub en bas de la 1ère page de Sud Ouest
L’offre s’étend aussi à des bureau, comme à Bayonne.. Alday bénéficie aussi d’une vitrine prestigieuse dans ses opérations : la reconstruction de la maison diocésaine, qui fait d’ailleurs partie d’un deal plus large : voir le projet Darrigrand.
Des opérations bénéficient aussi du soutien de l’Aviron Bayonnais, partenaire revendiqué. Comme en témoigne cette commercialisation anticipée pour VIP le 30.9.22 au stade Dauger pour Xoko Ferdea. Avec 30 000 euros de réduction offerte. 3 ans après, la commercialisation ne semble pas achevée.
Coupure d’écran de la page facebook de l’AB le 29.9.22
Alday s’appuie sur la « charte de mixité sociale », adoptée par Bayonne, puis étendue cette année à l’ensemble de la CAPB. La soit disant mixité de cette charte vise à contenir la proportion de logements sociaux dans les grosses opérations immobilières. Il faudrait plutôt parler de pacte avec les promoteurs pour faciliter les logements « libres » (moyennant une faible contrainte antispéculative). Le Prissé est la vitrine de ce pacte.
Par exemple, la dernière pub, le samedi 23 août concerne le « domaine du Prissé » avec la mention « livraison immédiate ». La commercialisation de ce « domaine » n’est donc pas bouclée, plus de 2 ans après son lancement.
Parler de « domaine du Prissé » dans les publicités a tout de la communication mensongère, d’autant plus qu’il est ajouté que cela se trouve au sein d’un espace boisé classé (ou parfois, plus modestement, en lisière). Il est composé de trois bâtiments, « autour d’une place centrale » : 62 logements pour Maïtia. 48 pour Elaia (à prix « maîtrisé », 3900 euros le m2), 82 pour Enea (prix maîtrisé idem). De quoi faire rêver selon plusieurs pubs d’Alday (en mars et juin 2023 par exemple). La commercialisation avait été lancée bâtiment par bâtiment selon les publicités, ou globale dernièrement. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2025.
Le Prissé vu depuis Alday : un rêve
Dans les pubs, il est aussi gommé que ce « domaine » se trouve dans un ensemble de 350 logements, HSA ayant le reste. Une opération globale plus que dense, mais le « rêve » présente un autre monde. En juin 2024, Alday fait sa pub sur le démarrage des travaux.
le chantier du Prissé, côté Alday, en août 2024
Il faut chercher un communiqué de presse (plus discret qu’une pub dans Sud Ouest) pour qu’Alday fasse connaître la globalité du projet, dans la ligne des informations municipales et autres articles de presse. Les 350 logements se répartissent ainsi : pour HSA, 70 LLS, 88 BRS, 24 LLI ; pour Alday, 44 prix « maîtrisé » (390 000 euros/m2), 124 prix « capé » (450 000 euros).
Dans ce communiqué du 19 novembre 2024, Alday met en avant ses relations harmonieuses avec Etchegaray et HSA pour ce « projet phare ». Et exemplaire du pacte entre la ville et les promoteurs, à répliquer autant que possible selon ses propagandistes
Sous les règnes de Grenet II et d’Etchegaray, on retrouve Alday en permanence. Dans de très vieilles opérations, comme la relocalisation des cliniques : Saint Etienne (381) et Lafargue ; pour le Carré Saint Esprit.
Plus récemment, il y a eu plusieurs immeubles autour de Belharra.
Alday a colonisé le quartier Belharra
Et, il y a deux ans, les allées Paulmy.
Sur le site d’Alday, on trouve aussi : Haritzaga, chemin de la Marouette. 4 immeubles de bureaux et commerces. Livraison 3e trimestre 2026 ; la Villa des Arènes avec 13 logements ; et Xoco Ferdea, avec 17 logements, qui avait fait l’objet de la vente VIP à l’Aviron Bayonnais.
55 rue Moynac, entre le stade de l’AB et l’hôpital, à proximité du passage du T2
Les Allées Marines, Xoco Ferdea et la Villa des Arènes font partie des haltes prévues, lors du BAB Luxe Tour antispéculatif (voir lien plus bas). Du 15 juillet 2023. Le nombre de logements programmés de ces opérations permet de rester en dessous du seuil où les logements sociaux deviennent obligatoires selon le PLU en vigueur.
On peut ajouter un PC refusé, refus qui fait l’objet d’un recours du promoteur, en attente de décision du Tribunal Administratif : 22 avenue Diesse, pour 9 logements.
Darrigrand
Mais, après le Prissé, la plus grosse opération engagée par Alday est l’ancienne maison diocésaine, au 10 avenue Darrigrand. Toujours en partenariat avec HSA, mais inversé par rapport au Prisé : c’est Alday qui pilote l’opération, et qui vend (en VEFA sans doute) une partie des bâtiments à HSA. Un premier PC avait été refusé à Alday, qui prévoyait du logement « libre » et des bureaux.S’en est suivi des négociations tri-partites, municipalité, Evêché, Alday : les bureaux ont été remplacés par du logement social, et Alday a été chargé de construire la nouvelle Maison diocésaine.
Sur le site de l’ancienne Maison diocésaine, un foncier valorisé par l’Evêché… Quand l’Eglise spécule.
Dans le nouveau PC, accordé en juin 2024, que j’ai pu consulter, Alday construit 10 immeubles, dont 3 seront vendus à HSA. Il y a 124 logements pour Alday. Pour HSA, il y a une résidence étudiante de 71 PLS, un immeuble avec 19 BRS et le troisième avec 16 PLAI. La résidence étudiante rentre dans le décompte des logements sociaux, ce qui permet à Alday de respecter le pacte dit de « mixité sociale avec seulement 14 locations sociales sur 230 logements. C’est la mixité sociale à la sauce Etchegaray !
Le projet Darrigrand est encore en attente de commercialisation, et n’apparaît pas sur le site d’Alday.
Biarritz
Sur Biarritz, avec Beau Rivage, 4 appartements « de prestige » avaient été livrés en juin 2023.
Mais le projet phare d’Alday pour toute la CAPB, c’est évidemment Aguilera. Dans des conditions plus que contreversées (notamment l’intervention d’Alday lors du conseil municipal), la ville de Biarritz lui a attribué le marché du projet Aguilera. Sur son site, Alday annonce106 LLS (location sociale), 47 BRS (accession sociale), 97 libres (accession), dont au moins 40 pour la location à l’année.
Aguilera était le point de départ du Bab Luxe Tour d’Ostia le 15 juillet 2023
Lysiann Brao, élue écolo à Biarritz, avait rappelé pourquoi ce foncier était un bien public, un commun, et devait le rester. La totalité des logements devrait être du social (location et accession) et échapper ainsi au marché.
Main basse sur Anglet
Sur Anglet, Alday fait feu de tout bois. Il est partout, du luxe aux BRS. Une grande partie des pubs parues ces dernières semaines dans Sud Ouest concerne Anglet, en particulier Cap A Vita. Plusieurs opérations ontfait l’objet d’une page commune de pub le 16 août. Plus précisément :
Cap A Vita. 82 logements, livraison 4e trimestre 2027. 5 bâtiments, « cadre de vie idyllique ».
Amatiga, 96 meublés pour seniors
Clos des Cinq Cantons : 29 appartements en 2 bâtiments, livraison mai 2024. « Une pépite confortable »
Domaine des Cinq Cantons. 88 logements. Livraison 2e trimestre 2025. « Un programme neuf haut de gamme ». Livraison immédiate indiquée dans la pub du 16 août
Ecrin du Moura, 7 appartements et 2 villas « quintessence du vivre bien » « sérénité résidentielle ». Travaux imminents le 16 août
Les Portes d’Aguilera. 41 logements dont 12 sociaux (sous-traités à l’Office 64). Livrés à l’automne 2022
Villa Maharin, 14 maisons, Villa Baribelli rebaptisée dans la pub du 16 août
Alday-immobilier, c’était une série estivale de Sud Ouest. Qui est malheureusement interminable.
Patrick Petitjean, 25 août 2025
Sources : le site Alday-immobilier, le journal Sud Ouest et des promenades photographiques dans Bayonne
Bayonne n’est pas avare en envolées lyriques « nous sommes la seule ville basque à respecter la loi SRU ». Mais cela cache de moins en moins les priorités réelles pour les classes moyennes, au détriment du logement social locatif familial. Le bailleur social de la CAPB, HSA, se lance dans un nouveau (à Bayonne) « produit » : le logement locatif intermédiaire (LLI), à destination des classes moyennes aisées. Au regard de cette volonté de gentrification, le respect de la loi SRU apparaît comme un rideau de fumée.
Note : le dessin en Une, comme celui d’une barre d’immeubles plus loin dans le billet, sont repris d’un entretien avec Jean-Baptiste Eyraud, fondateur et toujours animateur du DAL, paru dans le journal Le Chiffon.
Il y avait peu de traces de l’existence des LLI dans les opérations immobilières de HSA à Bayonne. Mais des décisions récentes, le 17 juillet, du président de la CAPB, sont venues attirer l’attention : il s’agit d’accorder des garanties d’emprunt à HSA pour deux opérations immobilières, l’acquisition en VEFA de 16 LLI dans l’opération Zura (quartier Arrousets) et de 10 LLI dans l’opération Akoya, rue Maubec (photo ci-après, prise en décembre 2024).
Les LLI chez HSA
Dans les deux cas, Bouygues est le promoteur qui vend ses appartements en VEFA. Une aide à la commercialisation ? Pour Zura, 31 chemin du Trouillet, le PC prévoyait 18 appartements et 5 maisons ; 16 logements reviendront à HSA avec le statut LLI. Pour Akoya, 121 rue Maubec , 42 appartements sont programmés, livrables fin 2025, dont tous ne sont pas encore vendus. HSA en achètera 10 pour faire des LLI. Encore une fois, merci qui ?
Les premiers LLI étaient apparus à Bayonne dans le cadre d’une modification du programme de l’opération Prissé. Les 24 LLI actuellement présents dans le programme d’HSA n’existaient pas à l’origine. Ce programme comportait 70 logement familiaux, 88 BRS et 192 logements revendus à Alday, dont 53 étaient à prix « maîtrisés » (commercialisés par Alday avec le slogan « vous ne rêvez pas », vous pouvez devenir propriétaire avec un prix écrasé). Les 24 LLI ont été pris sur le contingent d’Alday., ce qui a réduit à 44 son nombre de « maîtrisés ».
En plus des trois opérations déjà mentionnées, on en trouve une 4e : Zelena, 3 chemin d’Hargous (à côté de la MVC Saint Etienne). Selon le PC, le promoteur est AFC promotion, avec 3 maisons et 7 appartements. Son site confirme que l’ensemble, 10 LLI, est vendu en bloc à HSA. Merci HSA.
Enfin, dans son rapport d’activités pour 2024, HSA indique, sans plus de détail, que des LLI seront aussi programmés dans l’opération Citadelle.
Le dispositif national des LLI
Les LLI existaient depuis 2014, mais semblent n’avoir été que peu utilisés, sauf à Paris. Les gouvernements de 2024 ont relancé ce dispositif, et veulent en faire une pièce maîtresse pour loger les classes moyennes (y compris) aisées face à la crise du logement. Certains ministres ont même plaidé pour inclure les LLI au titre du logement social pris en compte dans la loi SRU. Pour l’instant, ce n’est pas le cas, mais vigilance…
Ce dispositif comporte plusieurs avantages fiscaux, notamment quand les LLI sont dans des « quartiers politique de la ville », ce qui est le cas d’Akoya rue Maubec.
Le dispositif est accessible à toute « personne morale » depuis la loi de finances 2024, en plus des « institutionnels ». Par exemple une SCI (2 personnes) est éligible. Ce dispositif est conseillé pour investir après la fin du « Pinel ».
Faire accéder à la propriété.
Les LLI sont un dispositif de plus qui cible les classes moyennes. Bien sûr, la crise de l’immobilier les touche aussi, et il est souhaitable que les politiques publiques du logement s’y attachent, à Bayonne comme ailleurs. Mais ce qui pose de plus en plus problème, c’est le déséquilibre qui s’accroit entre la place occupée par ce segment de la population et celle réservée aux milieux populaires.
La ville de Bayonne avait déjà, lors de la discussion du dernier PLH en 2019/2020 mis l’accent sur les logements « abordables » ou « à prix maîtrisé », amendant le projet de PLU pour faire diminuer la proportion de logements locatifs sociaux prévue sur la ville.
Les BRS
C’est un dispositif où le bâti et le foncier sont dissociés. Un futur propriétaire achète seulement le bâti, à un prix qui est de – 30% à – 40% au regard du marché libre. Mais il signe un Bail Réel Solidaire (BRS) avec un Office Foncier Solidaire (OFS), propriétaire du foncier, avec une redevance mensuelle en fonction du nombre de m2.
Le dispositif est récent et reste très controversé, même si l’unanimité existe pour louer son aspect anti-spéculatif.
Il y a des problèmes plus techniques, qui commencent à apparaître : reventes, successions,…
Il y a la question de la maîtrise du coût réel, au delà du prix d’achat : le montant de la redevance foncière et de sa durée (quand l’OFS est rentré dans ses frais).
Il y a la question de l’opacité de la sélection des candidats à l’achat, une fois constaté qu’ils sont éligibles (sous le plafond de ressources). L’attribution des logements locatifs se fait selon des critères très précis. Mais pour les BRS, c’est du commerce, donc à la discrétion des vendeurs.
Enfin, qui réellement bénéficie du dispositif ? Vu son caractère récent, on ne possède pas encore d’étude d’ampleur sur le niveau de ressources des heureux bénéficiaires, s’ils étaient locataires dans le parc public ou dans le parc privé, s’ils étaient primo-accédants ou avaient un appartement à vendre (au prix du marché actuel…).
Sont-ils vraiment accessibles aux ménages à bas revenu, et ceux-ci les utilisent-ils effectivement ? Les discours officiels l’affirment haut et fort. Mais, en même temps, le gouvernement a fortement relevé les plafonds, pour les rendre, inversement, accessibles à des revenus plus élevés.
Foncier Solidaire France, qui regroupe la plupart des OFS à l’échelon national, a constitué il y a moins de deux ans un observatoire national qui recueille les données sur les BRS, quelques dizaines il y a 2 ans et quelques milliers aujourd’hui. On en saura plus dans les prochains mois. Lors de leurs journées nationales 2025 ce mois-ci à Strasbourg, il a été confirmé qu’il y avait une grande dispersion des ressources des bénéficiaires, avec une médiane « moyenne ».
De son côté, Alda, dans l’édito de son dernier journal, affirme que les mécanismes innovants anti-spéculatifs, BRS et SCIAPP, « permettent aux ménages très modestes d’accéder à la propriété ». Espérons que ce n’est pas seulement un acte de foi dans ce dispositif.
La politique de peuplement à Bayonne
L’exemple de la rue Maubec
En parcourant le haut de la rue Maubec et les alentours du carrefour Matras pour y relever les PC affichés il y a près de trois ans, il sautait aux yeux que le logement social était quasi-absent. Tout était en accession libre, rarement avec la possibilité de PTZ. On pouvait dire cependant que deux cités populaires, Bédat et Citadelle, étaient à proximité. Pour Citadelle, c’est d’ailleurs fini, voir plus loin dans ce billet.
L’écologie est le prétexte avancé pour construire à proximité des transports « structurants ». C’est indéniable. Mais c’est une écologie pour qui ? On le voit dans la plupart des villes : la spéculation immobilière fait rage aux environs de ces lignes. Bayonne n’y échappe pas, et on ne peut pas dire que la ville cherche à contrôler le phénomène, hormi la limitation des résidences secondaires (pendant 15 ans), au contraire : sa politique de peuplement vise à attirer les classes moyennes. Voir, par exemple, ce billet antérieur :
Lors du dernier conseil municipal le 17 juillet, le maire a vanté la forte proportion de logements sociaux dans le nouveau quartier citadelle à construire. Même chose pour HSA dans son rapport d’activité, qui n’hésite pas à mentionner les PLI parmi les futurs logements sociaux. En plus des logements étudiants, saisonniers, EHPAD et autres spécifiques.
Dans un précédent billet (la mort d’une cité populaire), j’avais pointé les mensonges concernant la démolition des 241 logements familiaux de cette cité, une démolition totale comme n’en fait plus l’ANRU (pourtant créée pour cela). La nouvelle citadelle est de la spéculation immobilière à l’état brut.
Les chiffres de ce billet étaient ceux donnés lors d’une réunion publique en décembre 2024. De nouveaux chiffres, plus précis, sont avancés pour la programmation de logements, toujours susceptibles d’être révisés quand les PC seront déposés : 81 PLAI (locatifs très sociaux), 107 PLUS (locatifs standards), 23 PLS familiaux (locatifs de qualité supérieure), soit un total de 211 logements locatifs familiaux; 110 PLS étudiants ; 70 BRS (accession sociale) ; 184 en accession libre. Soit un total de 575 logements, dont 68% de sociaux « officiels », toutes catégories confondues. Pour les familles par contre, la réalité est toute autre : entre l’ancienne et la nouvelle cité, on passe de 241 à 211 logements. En baisse donc : c’est bien un choix de peuplement.
27% de logements sociaux à Bayonne : un récit mystificateur et méprisant.
Il n’est pas un débat sur le logement et sur le PLUi où le maire et son adjoint ne mettent en avant les 27% de logements sociaux sur la ville, au contraire des autres villes qui ne respectent pas, et de loin, les 25% de la loi SRU. Ce récit est méprisant et doublement mystificateur.
Méprisant, car il pointe négativement le logement social comme une charge à partager avec les villes voisines, et non comme une réponse positive aux besoins sociaux. A elles de prendre leur part dans le logement des « cas sociaux »…
Mystificateur, car les logements sociaux ont été construits en grand nombre dans les années 1960 et 1970, et la municipalité actuelle vit de cette rente léguée par Grenet père. Sa politique vise à construire le minimum de logements sociaux qui permette de ne pas descendre en dessous de la barre des 25%. Selon les années, on oscille entre 26% et 28%. Et on y arrive… grâce aux BRS.
Mystificateur encore, car la définition de « logement social » a évolué au cours du temps. A l’origine, il s’agissait uniquement de logements locatifs, avec marginalement quelques PSLA. Mais, grâce à Macron en 2017, l’accession sociale de type BRS est prise en compte dans le contingent des 25% SRU. Et, dans beaucoup de villes, dont Bayonne, c’est l’explosion du nombre de BRS construits, avec la bonne conscience du « sociale » de l’accession sociale à la propriété.
Les 27% de Bayonne résultent de cette inclusion de l’accession sociale. Mais où en est le pourcentage des PLAI + PLUS et son évolution ????
Cette ruée vers les BRS se combine avec l’explosion aussi des logements sociaux spécifiques, dont l’utilité n’est pas contestable : résidences seniors et étudiantes. Cela a d’ores et déjà déséquilibré le bilan du PLH : les objectifs pour 2023 ont été remplis à 56 % pour les PLUI + PLUS, à 318 % pour les PLS (surtout des spécifiques) et 127 % pour les BRS.
Et ce, alors que les demandes de logements atteignent 14 499 au 31/12/23 sur toute la CAPB, en hausse, avec des attributions, en baisse qui représententt 12,6 % des demandes. Et ce sont des demandes de locations, et non d’accession à la propriété.
Le droit au logement, un enjeu déterminant pour les prochaines élections municipales
Le pouvoir macroniste a entrepris une politique systématique de destruction du logement locatif social et ne cherche pas à dissimuler ses choix en faveur des plus privilégiés. Cela met en difficultés des politiques publiques locales plus équilibrées en matière de logement, et encore plus les bailleurs sociaux. Il ne faudrait pas que les contraintes financières poussent les municipalités à se mettre dans le sillage des orientations nationales davantage que dans la réponse aux besoins réels des habitants.
Lors d’une conférence de presse le 11 juin, la démarche de construction d’une liste citoyenne pour les prochaines élections municipales à Bayonne dans 9 mois a été présentée par un collectif regroupant des personnes engagées dans la vie de la cité, membres ou non d’associations et de partis politiques. Après des dizaines d’années de pouvoir du clan des Grenet et héritiers, les gauches se rassemblent, avec leur diversité, politique et sociale pour faire souffler un air vivifiant.
Comme indiqué lors de la conférence de presse, il s’agit d’une démarche ouverte, destinée à s’élargir à de nouvelles composantes de la gauche, mais surtout aux habitants eux-mêmes. Par leur présence, Demain Bayonne / Bihar Baiona, Baiona Verte et Solidaire, EH Bai, PS, Les écologistes, Place Publique, Gauche EcoSocialiste et NPA ont dores et déjà apporté leur soutien à la démarche.
Lors des élections précédentes, trois listes de gauche s’étaient prsentées pour les premiers tours, se regroupant tant bien que mal pour les seconds tours, sans grande cohérence, et donc vouées à l’échec.
Avec une liste de rassemblement dès le premier tour, impliquant les trois listes de 2020, c’est la cohérene qui est recherchée. Et, plus que tout, une dynamique citoyenne portée par une association (qui va se constituer) où l’on adhère à titre individuel, et où les partis soutiennent, mais restent en retrait.
Des groupes de réflexion sont au travail sur le programme et la future campagne. On peut déjà prendre contact : baiona2026@gmail.com
Patrick Petitjean, le 15 juin 2025
Le texte remis à la presse le 11 juin
Nous prenons aujourd’hui la parole pour rendre compte d’une démarche en construction,
Fondée sur des valeurs telles que la solidarité, la justice sociale, la démocratie locale, l’intérêt collectif, la participation citoyenne, l’égalité entre les femmes et les hommes
Fondée aussi sur des visions partagées concernant la mise en œuvre de la transition écologique, la défense des services publics, la promotion de l’euskara, l’évolution institutionnelle du Pays Basque, le refus du racisme et de toutes formes de discriminations
Et visant sur ces bases, la constitution d’une liste citoyenne et participative, rassembleuse des sensibilités de gauche, à l’occasion des prochaines élections municipales et communautaires sur la ville de Bayonne.
Nous sommes ici les porte-parole d’un collectif de près de 100 personnes aux profils variés :
Beaucoup ont participé à l’une des 3 candidatures de gauche, citoyenne des élections de 2020 et d’autres ont eu d’autres parcours, ici ou ailleurs
Certains participent à des discussions depuis 3 ans, d’autres depuis un an ou encore plus récemment
Certains sont membres d’un mouvement politique, d’autres sont impliqués dans des associations bayonnaises déjà parties prenantes de la vie municipale ou d’autres encore se sont engagés individuellement.
Parmi les organisations engagées à ce stade dans la démarche, sont représentées au cours de cette conférence de presse :
Association Demain Bayonne / Bihar Baiona
Association Baiona Verte et Solidaire / Baiona Berdea eta Elkarkidea
Parti socialiste
Euskal Herria Bai
Les écologistes
Place Publique
Gauche Eco Socialiste
Cette démarche reste totalement ouverte et cette liste n’est en rien exhaustive.
L’objet de cette prise de parole aujourd’hui consiste à communiquer sur cette démarche et inviter toutes celles et ceux qui croient à la pertinence d’un rassemblement dès le 1er tour, à la rejoindre.
Rassemblement : Pourquoi ?
La forte motivation à vouloir montrer que l’on peut gérer la Ville autrement (partage des responsabilités, culture du dialogue, construction collective avec les citoyens, transparence, valorisation des expertises des services municipaux, soin apporté à tous les quartiers …)
La volonté partagée de tout faire pour se mettre en situation de pouvoir l’emporter afin de mettre en œuvre un projet de gauche
La menace de l’extrême droite qui conduit à revoir les pratiques et les modèles pour réinventer la démocratie de proximité.
L’exemple des dernières législatives qui a montré que le rassemblement est porteur
La cohésion et la cohérence garanties par des rassemblements qui se construisent dès le 1er tour
Les enseignements tirés des expériences électorales passées toujours perdantes pour des candidatures de gauche qui se présentent divisées
Rassemblement : Comment ?
Constituer une liste qui incarne une démarche citoyenne
Une candidature portée par une association où tous les volontaires partageant les mêmes valeurs, adhèrent à titre individuel sur la base d’une charte dès le lancement de la campagne dans les prochaines semaines
Un fonctionnement authentiquement participatif, démocratique et inclusif
Une invitation faite aux collectifs, aux associations, aux partis… de soutenir publiquement la démarche
Rassemblement : Sur quelle base ?
Une démarche de rassemblement nécessite aussi de s’appuyer sur un socle commun qui dans notre cas a fait l’objet :
– d’un travail collectif mené sur les valeurs, sur l’analyse de l’action de la majorité municipale actuelle et sur la vision de la ville pour demain
– de groupes de travail sur la transition écologique
– de plusieurs réunions thématiques ayant réuni près de 70 participants
L’état d’esprit qui nous anime : mettre en valeur ce qui nous rassemble dans le respect des diverses sensibilités
La volonté de bâtir un programme autour des 5 axes suivants
– Bayonne qui respire parce que pleinement solidaire
– Bayonne qui respire parce que radicalement démocratique
– Bayonne qui respire parce que totalement impliqué dans la métamorphose écologique
– Bayonne qui respire parce que profondément engagé pour la langue et la culture basques, et la diversité culturelle.
– Bayonne qui respire au cœur d’un Pays Basque équilibré dans son développement
Rassemblement : les étapes à venir ?
La poursuite des travaux sur le projet municipal avec les 12 groupes de travail déjà actifs
Le choix des têtes de liste sur la base des propositions faites par les organismes impliqués dans la démarche (selon les principes d’une « élection sans candidat »)
La création de l’association
L’ouverture d’un site,
L’entrée en campagne avec l’appel à rejoindre l’association lors d’une présentation publique prévue avant les fêtes de Bayonne,
Le démarrage de la campagne de terrain à la rentrée avec des temps de concertation impliquant les citoyens, les secteurs associatifs…
Une réponse postale en mai pour une demande de documents faite en juillet dernier par courriel, et, surtout, un débat escamoté lors du conseil municipal du 5 juin sur le futur PLUi de l’ACBA, sans documents fournis aux élu.e.s : le maire de Bayonne ne partage pas la gouvernance de la ville avec les élu.e.s. Alors, avec les habitants… Il n’y a rien à attendre d’Etchegaray ou de son équipe pour une gouvernance démocratique.
Il ne faut jamais désespérer. Ma demande de documents, faite en juillet 2024 au maire, a reçu une réponse… en mai 2025.
La demande concernait une délibération du conseil municipal en juillet 2024. Pour justifier les éléments chiffrés contenus, elle renvoyait à un document, dont j’avais demandé communication. La loi prévoit que tout document administratif ayant servi à une décision (ce qu’est une délibération du conseil municipal) est communicable à toute personne.
Lors de ce conseil les élu.e.s de l’opposition se sont interrogés, à juste titre, sur les chiffres avancés, notamment sur la carte scolaire, sans véritable réponse. Ils-elles sont supposés voter « en connaissance de cause ». Les documents référencés dans une délibération sont supposés alimenter cette connaissance.
Mais, comme le reconnaît la lettre, et c’est en cela qu’elle est intéressante, le document référencé n’existait pas, et c’est pour cela qu’il ne pouvait pas être communiqué.
La délibération majorait la taxe d’aménagement sur une partie importante du secteur Saint-Bernard / Laharie, et justifiait cette majoration en particulier par la (re) contruction d’une école dans le quartier de la citadelle.
Si l’on comprend bien le texte de la réponse, le document référencé n’existait pas de manière formelle :
« Les études relatives au développement du trambus, à la création de polarités de quartier, à la préservation du patrimoine, au maillage piéton et à l’épanouissement paysager sont pour l’instant des documents de travail qui ne sont pas transmissibles. Elles proposent des scenarii qui vont permettre de guider les choix d’écriture règlementaire au PLUi. Ceux-ci seront exposés lors de la phase d’enquête publique ».
On a donc affaire à des études préalables au PLUi, qui servent de base à une décision du conseil municipal dès maintenant, mais qui ne sont pas encore sous la forme d’un document formalisé. C’est un manque complet de considération envers les élu.e.s et au-delà envers les habitants
Le conseil municipal de Bayonne privé du droit de débattre de son PLUi
La réponse du maire fait référence au PLUi en cours de finalisation. La coincidence temporelle avec la présentation du PLUi lors du conseil municipal du 5 juin n’est donc pas fortuite. Et l’attitude du maire de Bayonne sur ce point est beaucoup plus grave
Le 5 juin, le conseil municipal était invité à « prendre connaissance » du future PLUi, lequel concerne l’ancienne Agglo Côte Basque Adour (ACBA), dont Bayonne et 4 autres villes. Prendre connaissance, mais sans vote, puisque l’urbanisme est de la compétence de la CAPB. Encore que, même si au final la décision appartient à la CAPB, rien n’empêche le conseil municipal de donner son avis consultatif par un vote. Cela se fait en général dans des dossiers de modifications de l’ancien PLU.
La question est : quelles informations ont été communiquées aux élu.e.s, de quoi a-t-il pu prendre connaissance ?
Et bien, seulement d’un diaporama d’une trentaine de pages, déjà projeté le 23 avril lors d’une réunion publique au siège de la CAPB, puis dans une commission préparatoire du conseil. Comment prétendre qu’avec ce simple diaporama le conseil pouvait prendre connaissance du PLUi ?
Lorsqu’une élue (Demain Bayonne) lui a fait remarquer que, pour la même « prise de connaissance », les élu.e.s d’Anglet avait eu droit au même diaporama, mais que la délibération avait décliné en plus quelques points importants spécifiques du PLUi pour Anglet, l’adjoint bayonnais à l’urbanisme a consenti à annoncer en séance quelques points d’application locaux du PLUi. Tout en admettant après la séance dans les couloirs la volonté de la municipalité d’en dire le moins possible si elle n’est pas poussée à le faire.
Le PLUi, est un ensemble de documents volumineux, politiques et techniques. On peut imaginer qu’au moins une synthèse non technique soit communiquée aux élu.e.s, avec les principales décisions concernant Bayonne et qui figurent au PLUi.
Eh bien non. Comme dans l’inexistence du document référencé par la délibération de juillet 2024, c’est un mépris total envers les élu.e.s.
Les PLUi au conseil communautaire
Le PLUi de l’ACBA est à l’ordre du jour du conseil communautaire du 21 juin, pour adoption avant une enquête publique à l’automne.
Il y a 81 points au sommaire de ce conseil dont 14 concernent des PLUi ou des modifications d’anciens PLU. Autant dire qu’il n’y a que peu de temps disponible pour débattre de chacun, même des plus « gros ». Surtout, vu la complexité de chaque PLUi, et la disparité dans un conseil composé en majorité d’élu.e.s de petites communes, des discussions approfondies sont difficiles et auraient besoin d’être bien préparées. Les méthodes de l’éducation populaire seraient bénéfiques dans un tel cas…
On verra quels documents seront communiqués aux élu.e.s, et quels débats seront possibles.
Même si chacun des conseils municipaux ne sont que consultatifs, ils devraient rester le principal lieu de débat sur ces dossiers d’urbanisme.
J’aurais l’occasion de revenir sur ce PLUi après le conseil communautaire, et surtout au moment de l’enquête publique à l’automne.
Le projet « Rive Droite de l’Adour » est en cours de réactivation. L’agence Güller, avait présenté deux versions d’un « plan guide » à finaliser. Il aurait du être discuté au conseil communautaire l’automne dernier. Depuis, c’est le silence. Il n’y a pas urgence, c’est un projet de long terme, nous dit-on. Mais cela bouge du côté du quai de Lesseps. Des travaux ont été lancés dans 3 immeubles il y a quelques semaines. L’« urbanisme transitoire » montre enfin son nez à l’horizon 20226. Faisons le point, même si la mairie reste silencieuse à ce propos.
Qui possède encore le foncier dans le périmètre du grand projet Rive Droite de l’Adour
Tout d’abord, l’agglo reprend la main sur le quai de Lesseps, dont l’EPFL était propriétaire.
Son Conseil d’Administration, le 24.10.24, a décidé de la rétrocession à la CAPB de l’ensemble des immeubles du quai de Lesseps, acquis au fil des années, depuis 2009 pour le compte de Bayonne ou de l’agglo. Ce portage foncier était en principe limité à 15 ans. Cette rétrocession était nécessaire, le délai étant écoulé. Elle permet aussi à l’agglo de prendre complètement la main.
Les services des domaines ont évalué la valeur des immeubles. Compte tenu des frais de portage déjà payés, et de tout ce qui se rapporte à la gestion par l’EPFL, il restera 242 000 euros à rembourser par la CAPB. Dans cette opération, la CAPB prendra à sa charge les diagnostics techniques et les audits énergétiques.
La CAPB récupère donc, entre autres, la pleine propriété des 9-10 quai de Lesseps (acquis en 2009), du 10 bis (acquis en 2010) et du 14 (acquis en 2011). Les opérations d’urbanisme transitoires vont se faire dans ces trois immeubles. S’ils sont identifiables avec les photos, leur numérotation administrative reste fluctuante. Le 14 est parfois indiqué comme le 11 bis. Le 10 bis est l’immeuble parfois appelé « flamand ». Le 9-10 est l’immeuble qui fut occupé par Maurizia, numéroté 9 bis, qui traverse jusqu’au 16 rue Sainte Ursule.
Le droit d’accès aux documents administratifs
Les marchés signés par le président de l’agglo font partie des documents communicables. A chaque conseil communautaire, il doit légalement communiquer la liste de ces marchés. Un travail de veille permet de repérer ceux qui concernent le projet « Rive Droite de l’Adour ». Les rapports produits sont aussi communicables s’ils ont donné lieu à des décisions.
Les services de l’agglo sont « nickel » pour appliquer la loi et communiquer les documents demandés, ce qui n’est pas, par ailleurs, le cas du service d’urbanisme de la ville de Bayonne (voir mon billet « petites cachotteries » du 28.1.25).
Les marchés pour ce projet concernent aussi l’urbanisme (agence Güller) ou différentes opérations de concertation / communication. Ce billet est basé sur les marchés sur l’urbanisme transitoire quai de Lesseps.
La CAPB a choisi l’agence Plateau urbain, spécialiste de l’urbanisme transitoire et connue pour l’opération « Grands Voisins » à Paris 14e, pour étudier la faisabilité d’une telle opération quai de Lesseps. J’avais publié un billet sur Plateau urbain le 25.6.23 ; on peut le retrouver sur le site du piment.fr
Le 1er marché, sur bon de commande, signé le 9.5.22 portait sur la « définition d’un projet d’occupation temporaire sur le site de Rive Droite de l’Adour », pour 26 580 euros TTC.
Le 2e marché, toujours sur bon de commande, signé le 16.5.23, s’intitulait « étude de faisabilité de l’occupation transitoire quai de Lesseps », pour 25 740 euros TTC. Il comportait deux volets : la faisabilité de 3 immeubles de logements et celle d’une occupation de l’ancienne biscuiterie, au 17 quai de Lesseps.
En même temps que le cahier des charges de ce 2e marché, j’avais demandé communication des résultats de la 1ère étude, achevée puisque la CAPB en commandait une 2e. Ce fut refusé, au prétexte que les décisions consécutives à ce premier travail n’étaient pas prises. Ce qui est effectivement un motif accepté par la CADA (commission nationale d’accès aux documents administratifs).
En octobre 2023, les choses se précisent. Une consultation est lancée sur l’état des lieux et les plans intérieurs pour 5 bâtiments : les 17, 14, 10b, 9b et 16 (Sainte Ursule) : « Afin d’amorcer la transformation du secteur et apporter de nouveaux services aux Bayonnais, la CAPB souhaite rouvrir certains bâtiments du quai de Lesseps pour y accueillir des occupants, de manière provisoire, le temps de la mise en oeuvre du projet. Afin d’étudier les conditions de faisabilités de ces occupations provisoires, la CAPB doit faire établir les plans d’intérieurs des 5 bâtimentsd’ores et déjà identifiés pour ce projet », pouvait-on y lire. L’entreprise ECR a été choisie après appel d’offres pour ce marché.
Cette consultation avait fait l’objet d’un billet de blog le 3.11.24 : « rendez-nous Maurizia ».
Enfin, trois marchés de maîtrise d’oeuvre sont conclus avec Soliha, le 25.10.24, un pour chacun des bâtiments (le 11b, le 14 et le 9b/16), pour un total de 85 639 euros TTC. Le 17, la biscuiterie, n’est pas retenue.
Arguant de ce nouveau marché, j’ai redemandé communication du 1er travail de Plateau urbain, puisque décision avait été prise : il m’a, cette fois, été communiqué. Le 2e rapport, dont Soliha est chargé de la mise en application, figure, en partie, dans le cahier des charges de ce marché. Manquent quelques pages de conclusion, et une éventuelle justification plus précise de la mise à l’écart de la biscuiterie.
Le premier rapport de Plateau urbain (29.11.22)
Il s’intitule « rapport d’interpellation stratégique », ce qui traduit bien son ambition. Il fait 104 pages. De fait, il embrasse plusieurs lieux qui seront inclus dans le futur aménagement : les bâtiments existants quai de Lesseps, les berges de l’Adour, la friche Duprat, la Pièce noyée. L’idée aussi d’un pôle culturel vers le pont Saint-Esprit.
Plateau urbain a travaillé pour un urbanisme transitoire à l’échelon d’un quartier de ville, même si, au final, on le verra, la ville a réduit cette ambition à peu de chose.
Plateau urbain présente ainsi sa démarche :
1. Des occupations/interventions de préfiguration et d’expérimentation
> S’éloigner de la logique “occuper pour occuper”
> Tester des programmes/projets/activités qui pourront nourrir le projet pérenne
> Préfigurer la vocation future du quartier et ses usages
2. Des occupations au service du projet pérenne
> Possibilité de penser des occupations/interventions qui n’ont pas vocation à tester une occupation pérenne mais qui servent directement le projet (type Maison du Projet)
Les proposisions sont présentées à partir de diagnostics d’acteurs, détaillés, avec une synthèse p.18. Plateau urbain dit avoir rencontré tous types d’acteurs, même si leurs noms ne sont pas donnés ; juste : comité de pilotage, occupants actuels, contributeurs et possibles futurs occupants, opérateurs, associations locales.
Plateau urbain rappelle les multiples raisons pour ce type d’urbanisme, et la nécessité d’avoir une stratégie transitoire.
4 axes sont proposés
Axe 1. Un quartier ouvert sur l’Adour par la reconquête de la rive Nord de l’Adour
Axe 2. Un quartier créatif impulsé par une centralité culturelle en tête du pont Saint-Esprit
Axe 3. Un quartier solidaire en élargissant le champs des actions proposées
Axe 4. Un centre ville élargi grâce à l’activation des lieux autour du Pont Grenet. une occupation temporaire de Duprat
L’axe 3 est un projet phare : amplifier la vocation solidaire du quartier en élargissant les publics cibles (étudiants, saisonniers, familles), avec comme exemple ce qui avait été fait aux Grands Voisins.
En conclusion du rapport, Plateau urbain présente un projet en 3 temps :
Ce 1er rapport débouchait donc sur un projet global, qui ne se limitait pas au quai de Lesseps, et se situait dans la perspective d’une transition longue, à la mesure des incertitudes persistantes sur le foncier et de son horizon à 15 ou 20 ans. Pour Plateau urbain, le provisoire et la transition sont deux perspectives distinctes, voire opposées. La ville ne semble pas saisir cette différence.
Autant dire que ce rapport n’avait pas de débouché opérationnel immédiat. Il a permis à la ville de faire ses choix, très restrictifs, et de commander, sur cette base, à Plateau urbain un 2e rapport, tourné vers l’opérationnel.
La commande faite à Soliha
Le 2e rapport de Plateau urbain a été remis le 20/12/23. Il comporte une première partie générale, commune aux 3 immeubles étudiés, puis une partie pour chacun d’entre eux.
La partie générale du 2e rapport de Plateau Urbain
17 quai Lesseps. La biscuiterie, dite aussi la Manutention, écartée d’une occupation provisoire
C’est dans cette partie, p.8, que l’on apprend que la biscuiterie (le 17) est écartée, s’agissant d’un « local non occupable dans la configuration actuelle », sans plus de raison.
On peut y lire aussi, sur cette même page (colonne de droite), une référence à Maurizia comme un potentiel gestionnaire d’un des trois espaces publics envisagés dans les espaces étudiés. Référence qui peut paraître surprenante, car il s’agit de l’association qui avait occupé durant quelques jours le bâtiment 9b/16, avant d’être expulsée par l’EPFL au nom de la ville. Cette occupation avait donné lieu à des billets sur ce blog le 30.5.23 et le 3.6.23.
Se référer à Maurizia est, de fait, cohérent avec l’esprit initial de Plateau urbain aux Grands voisins, et avec le projet de Maurizia pour une transition, mais n’a pas du être du goût de la ville.
occupation du 16 rue Sainte Ursule par le collectif Maurizia
5 ans maxi, après livraison début 2026
Pour les trois bâtiments, une même philosophie générale est affirmée dans les cahiers de charge pour Soliha :
« Dans le cas présent, on entend par « transitoire », l’occupation d’un espace vacant qui se fait, dans un temps limité, en amont de la mise en oeuvre d’un projet d’aménagement ou immobilier programmé, sans avoir d’impact durable sur le lieu et son nouvel usage.
Les travaux qui seront menés sont donc les travaux de réhabilitation minimaux permettant l’utilisation des locaux dans le respect des normes en vigueur et dans un niveau de confort minimum selon l’usage donné.
A l’échelle du projet, cette occupation transitoire est envisagée pour une durée de 5 ans environ ».
Puis, des études très techniques sur l’organisation interne pour chacun des bâtiments
Le 10 bis. proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 10 bisLa plaque du 10 bis
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un bâtiment situé au 10 bis, quai de Lesseps (aussi appelé « Briques et pierres ») à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ce bâtiment afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un lieu ouvert au public de 350 m2 environ (dont 250 m2 de cour) au rez-de-chaussée de ce bâtiment.
= des espaces de travail (individuels et collectifs) à destination de la Scène Nationale Sud-Aquitain dans les étages, pour une surface de plancher de 250 m2 environ ».
Le 14 (ou 11bis) proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 11 bis ou 14
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un bâtiment situé au 11 et 11 bis quai de Lesseps à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ce bâtiment afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un local destiné à l’accueil du public de 110 m2 de surface plancher environ se développant au rez-de-chaussée.
= 3 logements partagés à destination d’étudiants, comprenant pour chaque logement des chambres étudiantes privatives et des espaces communs (cuisine, WC et salle de bain) pour une surface de plancher de 281 m2 environ ».
Le 9b/16. proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 9 bis
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un lot de 2 bâtiments situés au 9 bis quai de Lesseps et 16 rue Sainte-Ursule à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ces deux bâtiments afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un local dédié à une activité de réemploi de matériaux ou d’équipements (en lien avec l’économie circulaire) de 420 m2 de surface plancher environ se développant au rez-de-chaussée des 2 bâtiments
= 6 logements partagés à destination d’étudiants, comprenant pour chaque logement des chambres étudiantes privatives et des espaces communs (cuisine, WC et salle de bain) pour une surface de plancher de 580 m2 environ ».
Au final, tout ça pour ça
L’utilisation des 3 bâtiments consistera donc principalement en des logements étudiants, en conformité avec une orientation générale du projet, mais avec confort minimum, donc vraiment dans le provisoire. On y trouvera aussi des locaux pour la Scène nationale du Sud Aquitain,. En rez-de-chaussée, il y aura un lieu pour une association de réemploi de matériaux (le genre de local promis à Patxa’Ma depuis longtemps), un grand espace ouvert au public et un local modeste destiné à l’accueil du public.
Faut-il espérer une bonne surprise dans l’animation de ce grand espace ? Avec un appel à projets ? Et pas seulement une attribution « de gré gré » comme trop souvent sur cette ville.
Ouvre l’ambition générale devenue très modeste, ce qui manque le plus dans ce projet d’occupation provisoire, c’est la vocation sociale, souvent revendquée par les habitants dans les ateliers de concertation, et proposée dans le rapport initial de Plateau urbain. La mixité des lieux, avec un accueil de publics spécifiques a disparu. Pas d’hébergements, sauf pour les étudiants. Cette mixité était pourtant portée fortement dans les Grands voisins, première réalisation de Plateau urbain.
Ici, la ville n’a pas suivi. Faute d’ambition, d’imagination, de créativité, ou de moyens financiers à y consacrer, elle a joué petit bras. Elle a choisi le provisoire plutôt que le transitoire.
Des bâtiments, restés vides depuis près de 15 ans en pleine crise du logement, vont enfin être occupés par des étudiants. Supr. Mais il n’y a pas de quoi se vanter.
Une enquête publique se déroule du 24 mars au 24 avril en vue de la création d’un « Institut du sport et du vieillissement et hébergements associés » à côté de la clinique Belharra. Trois bâtiments sont prévus dont une « résidence hôtelière ». Sa vocation touristique était soigneusement cachée. Au point que le Préfet a donné un avis négatif pour cet hôtel. Le dossier révèle d’autres aspects très problématiques de la politique municipale.
La photo de Une, représente le site choisi depuis la clinique Belharra. Extraite du dossier.
Ce billet est particulièrement long, mais le dossier en valait la peine. Il est divisé en 4 chapitres :
I- Volet légal et étapes du projet ; II- L’extension de Belharra et la longue histoire des cliniques bayonnaises ; III- La localisation du projet ; IV- L’hôtel bien cahé
Capture d’écran. Lettre du Préfet. Conclusion
Le dossier de l’enquête est accessible sur le site de la CAPB :
On y trouve les documents de base à télécharger, ainsi que l’accès au registre dématérialisé pour lire les contributions déjà faites, ou en mettre de nouvelles.
Le document administratif est le plus intéressant. Il comporte les remarques des « personnalités publiques associées » (PPA : SCoT, MRAe, ARS, Syndicat des mobilités), les réponses de la ville et le PV de leur réunion. Le Préfet est loin d’être le seul à avoir contesté plusieurs aspects du projet…
La déclaration de projet est le 2e dossier important. Il comporte l’argumentaire sur la localisation du projet, son « intérêt général » et les incidences environnementales.
Le projet a été engagé publiquement en juillet 2023, et a pris au moins 6 mois de retard en raison des désaccords avec des organismes d’Etat. Une réunion supplémentaire a été nécessiare en décembre 2024 pour rapprocher les points de vue.
1er juillet 2023, engagement de la procédure par le conseil communautaire. Les objectifs officiels y sont indiqués, et ne varieront pas
9 octobre au 9 novembre 2023, concertation préalable. Il n’y a eu aucune contribution sur le registre dématérialisé. Un unique mail a été reçu (le lendemain de la clôture), soulevant ce qui était problématique : la localisation du site, l’alibi « santé » avancé systématiquement pour défricher. Mais comme il y avait eu 319 visites du site, le rapport a conclu à l’acceptabilité du projet : un « argument » utilisé dans toutes les enquêtes publiques
15 mai 2024, validation du bilan de la concertation par le conseil communautaire
Etape suivante : le dossier est soumis aux « PPA » pour avis. L’examen conjoint a lieu le 3 juillet 2024. Les critiques sont nombreuses (voir le document administratif), et j’y reviendrai. Au point qu’une réunion supplémentaire doit avoir lieu le 19 décembre 2024, entre la ville de Bayonne, les services de l’Etat et les porteurs du projet, qui ne sont pas une « personnalité publique » mais un promoteur foncier, Aedifim, accompagné de médecins de Belharra… Cette réunion donne lieu à une note complémentaire (validée par les participants) où la ville justifie le refus de localisation du projet sur le parking de Belharra et la « multifonction » de la résidence hôtelière, avec un hôtel de tourisme. Cette note est supposée lever les réserves et avis négatif.
Le 24 février 2025, le Président de la CAPB peut alors prendre un arrêté prescrivant l’enquête publique. Il y reprend tel que les objectifs de la première délibération (l’engagement de la procédure), toujours sans mention du tourisme.
II- L’Extension de Belharra dans la longue histoire des cliniques bayonnaises
L’enquête publique commence le 24 mars. Vu l’absence de contribution à la concertation préalable, je m’attendais à la routine de la plupart des enquêtes publiques très ponctuelles. Je n’ai pas été consulter le dossier d’enquête, et le registre dématérialisé, que le 8 avril. Et là, surprise complète. Il y avait déjà 6 avis, tous pour soutenir le projet. D’ont l’un pour qualifier le site retenu de « terrain vague », ce qu’il ne semblait pas être quand j’avais été y jeter un œil quelques jours avant.
Que des contributions favorables : du jamais vu dans ce genre d’enquête, où ce sont en général les opposants qui se manifestent. Bref, il y avait un « loup » : un hôtel que le titre officiel du projet ne laissait pas deviner. Et qui a provoqué la réaction négative du Préfet.
Dans le dossier d’enquête, le titre mentionne « … et hébergements liés. », ce qui un peu un écran pour l’hôtel de tourisme.
Les objectifs officiels
Ils sont décrits à l’identique dans les délibérations.
Le contexte est défini par un hommage à la clinique Belharra, par ailleurs propriété du groupe Ramsay :
« La commune de Bayonne compte plusieurs établissements de santé dont notamment la clinique Belharra, équipement structurant du territoire. Ouverte depuis août 2015, elle compte près de 250 lits ainsi qu’une équipe de plus de 450 salariés et de 150 praticiens libéraux. L’ensemble du site représente environ 30 000 m² et regroupe des salles de soins en consultation, hospitalisation complète ou ambulatoire, un service d’urgence, une unité de soins continus, une maternité, un centre d’imagerie médicale et un laboratoire d’analyse médicale. Développé avec une approche globale et humaine, son projet médical s’inscrit dans une mission de service public alliant excellence des soins et proximité. Cette activité située aux portes de Bayonne est croissante ces dernières années et nécessite un développement urgent de service ambulatoire pour absorber la demande.
Cependant, compte tenu des infrastructures limitées et de l’impossibilité de s’étendre sur le site actuel, la clinique n’est aujourd’hui pas en mesure de se développer et de répondre aux sollicitations de plus en plus nombreuses. A cela s’ajoute l’absence d’hébergement à proximité immédiate pouvant répondre aux besoins des patients que ce soit en pré hospitalisation mais également en post opératoire ».
Etendre la clinique Belaharra
La suite s’enchaîne logiquement :
« Dans un contexte de croissance démographique sur le territoire de la CAPB, mais aussi de vieillissement généralisé de la population, la demande de soins est en constante augmentation et l’offre doit pouvoir s’adapter.
Dans cette perspective, il est nécessaire de pouvoir étendre la clinique Belharra pour :
compléter l’offre de soins et doter l’établissement d’un institut du sport, de l’appareil
locomoteur et du vieillissement, en développant notamment un service de consultation et
traitement du patient atteint de pathologies orthopédiques, en pré et post hospitalisation.
Ceci permettrait par ailleurs de libérer une partie du soin orthopédique de la clinique afin d’y
développer la chirurgie ambulatoire ;
améliorer et déployer la prise en charge existante des patients atteints de pathologies
gériatriques ;
apporter une solution d’hébergement temporaire non médicalisé (pour les patients en attente
d’hospitalisation et/ou en sortie post-opératoire, pour les accompagnants et personnels de la
clinique) ; solution sollicitée par ailleurs par l’Agence Régionale de la Santé (ARS) Nouvelle-
Aquitaine ;
augmenter les capacités de stationnement de la clinique, trop souvent saturées ».
Le projet est donc bien celui d’une simple extension de la clinique existante, baptisée Institut, mais pas d’une activité médicale entièrement nouvelle. La dynamique, et le projet, sont strictement médicaux, aucune mention du tourisme. L’existence d’un « hébergement temporaire non médicalisé » apparaît comme une demande de l’ARS. On verra plus loin ce que dit l’ARS de cet alibi. Un bâtiment y est consacré. Augmenter les capacités de stationnement est un objectif clairement affiché, et un bâtiment lui sera aussi consacré. A ce stade, on ne peut que pointer la volonté de Ramsay d’externaliser sur un nouveau site ses problèmes, plutôt que de chercher à les résoudre sur place. Une fuite en avant dans l’artificialisation.
La sainte alliance des promoteurs immobiliers, des propriétaires de cliniques et des maires de Bayonne.
Les cliniques sont une histoire bayonnaise qui passe toujours mal. La construction de la clinique Belharra s’est accompagnée d’opérations immobilières lucratives au début des années 2010. Selon un article de Sud Ouest du 08/06/2013, publié à l’occasion de la première pierre de Belharra, ce sont pas moins de 4 cliniques qui vont y être transférées : Lafourcade, Saint-Etienne, Paulmy et Lafarque. Le foncier de Saint-Etienne et Lafargue est revenu à Alday, celui de Lafourcade à Vinci, et celui de Paulmy à Pichet. On se souvient aussi que le bon docteur Grenet, maire de Bayonne à l’époque exerçait comme chirurgien à la clinique Paulmy, dont le cardiologue Bernard Grenet était un des propriétaires.
Les déplacements de cliniques vers la périphérie sont une tradition bayonnaise. Cela libère du foncier au centre ville, comme pour 3 de ces cliniques, ou plus récemment comme celui du centre d’oncologie, transféré du 14 Allée Paulmy vers le nord de Bayonne, avenue du 14 avril 1814. deuxième bâtiment s’est installé il y a peu à côté, au prix d’une double artificialisation, faisant de l’ensemble un « pôle oncologique ». Un collectif avait demandé la construction de HLM au 14 allée Paulmy. Le devenir de ce foncier est inconnu.
Dans les extensions médicales consommant du foncier, il faut signaler aussi le feu vert récent pour celle de la clinique Amade. Dans un déplacement libérant du foncier, i y a eu aussi, près de Belharra, la clinique psychiatrique Cantegrit déplacée au Château Caradoc, ouvrant le domaine à une urbanisation massive.
Tiens, voilà encore Thibaud et l’Aedifim
Pour le projet actuel, selon les documents, l’initiative en reviendrait à « des chirurgiens orthopédiques exerçant au sein de la clinique Belharra, que la Communauté d’Agglomération Pays Basque et la commune de Bayonne ont décidé d’accompagner ».
Les porteurs du projet ayant été invités à la réunion des PPA de juillet 2024, le PV révèle leur identité : il y a bien 3 médecins de Belharra, mais il y a surtout le promoteur immobilier Aedifim, avec sa branche santé, et son président Pascal Thibaut.
Ce promoteur est sur le devant de la scène depuis quelques années à Bayonne. Invité régulier des débts immobiliers de Sud Ouest, il a été un des principaux promoteurs de la « charte de mixité sociale » si chère à notre maire.
Son principal projet en cours, L’Argousier, 54 chemin de Hargous, s’est coulé dans le mouvelle de cette charte, en transformant son projet inititial pour y inclure des BRS confiés à HSA. Aedifim a un 2e projet en construction dans le quartier Marracq.
En juin 2024, le conseil municipal a accordé à Aedifim les autorisations de construire un Pôle de santé place des Gascons.
Le dernier conseil municipal, le 3 avril, a validé une promesse de vente au profit de Aedifim d’un morceau du « centre pédopsychiatrique pour adolescents », rue de l’Abbé Edouard Cestac, géré par le Centre Hospitalier de la Côte basque.
Ce projet d’extension de Belharra est donc d’une parfaite continuité avec l’histoire des cliniques bayonnaises : relations « amicales » entre promoteurs immobiliers, propriétaires de cliniques et responsables politiques, au prix d’une bétonnisation sans limites.
Et l’on ressort le PADD de 2007 pour justifier la métropolisation
Dans le dossier comme dans l’argumentaire développé par Sylvie Durutty, le PADD de 2007 reste la référence obligée.
« Ce projet s’inscrit dans les orientations définies dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables du Plan Local d’Urbanisme de la commune de Bayonne qui précise que la commune souhaite « affirmer les fonctions de centralité de Bayonne à l’échelle du bassin de vie élargi qu’elle polarise », et notamment « affirmer une politique active en matière de grands équipements » dont ceux liés à la santé.
Bien évidemment, « ce projet soutiendra l’économie locale en créant de nombreux emplois et renforcera l’attractivité du territoire », une affirmation répétée pour tout projet d’urbanisation.
Lors de la réunion des PPA, la 1ère adjointe, confirme que « pour développer un territoire de santé, il est important de renforcer sa centralité. Par effet de rayonnement, la constitution de pôles de santé majeurs sur le centralité permet de servir indirectement le territoire du Sud des Landes et du Pays basque intérieur » (PV de la réunion des PPA p.3).
Ou encore
PV de la réunion des PPADiapo extraite de la présentation du projet aux PPA
Comme régulièrement relevé depuis quelques temps par des PPA lors de telles enquêtes publiques concernant une nouvelle urbanisation, la ville fonctionne sur des conceptions archaïques, datant de près de 20 ans, qu’elle en a conscience, et qu’elle devra y renoncer. En attendant le futur PLUi (2026 ou 2027), elle fait comme si rien n’avait changé, pour la centralité comme pour l’artificialisation.
Pour ce projet, tout en reconnaissant l’intérêt général, le bureau du SCoT demande un travail sur « la planification, la localisation et l’économie générale de nouveaux proejts publics et/ou privés » en matière de santé, pour ne pas les réaliser « au gré des opportunités, mais s’incrire dans une stratégie planifie et géographiquement justifiée au regard de la réalité des besoins du territoire ».
Pour la MRAe (Mission Régionale d’Autorité environnementale) « au vu des nombreuses modification apportées au PLU, il conviendrait de présenter un bilan de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers afin de s’assurer du respect de la trajectoire de réduction inscrite » dans la loi et les schémas régionaux.
Le Préfet est beaucoup plus critique dans sa lettre du 11 juillet 2024,, sur 3 points : l’attractivté, la localisation et l’hôtel. Je reviendrai sur les deux derniers. Sur le premier point, il met en doute l’opportunité du projet
Extrait lettre du Préfet
et la volonté de renforcer l’attractivité de Bayonne
Extrait lettre du Préfet
III-La localisation
Le site retenu se situe à côté du giratoire de Jupiter, rue de Hiriarte, en limite de Saint-Pierre d’Irube. Depuis la clinique Belharra, il suffit de traverser l’avenue du Prissé. Il est également bordé par le chemin de Jupiter. L’institut se composera de deux bâtiments, médical et hôtelier, et d’un parking en silo.
Le site choisi, photo de 2020, extraite d dossierPhoto avril 2025. Prise depuis le rond-point de Jupiter
Quelle est la nature de ce terrain de 1 ha, entre terrain vague et espace boisé ? Sur la photo de 2020, il apparaît essentiellement végétalisé, boisé même. Deux maisons s’y trouvaient, détruites il y a quelques années, des gravats subsistent. On peut difficilement qualifier tout le site d’espace végétal, mais encore moins de terrain vague. Les autres photos ont été prises début avril.
Photo avril 2025. Prise depuis la rue de HiriartePhoto avril 2025. Prise depuis la rue d’HiriartePhoto rue de Hiriarte, côté Saint Pierre d’Irube. Prise en avril 2025
Le commentaire du MRAe reflète le caractère composite du lieu. Son avis est favorable au projet, pour peu qu’il y ait une protection réglementaire du boisement situé au sud du site.
Capture d’écran. Commentaire du MRAeTableau comparatif des localisations « étudiées ». Capture d’écran
C’est évidemment la première des localisations qui a été choisie, compte tenu des critères retenus.
Il faut lire dans la colonne de droite du tableau la justification avancée « Site optimal et maîtrisé, aménageable à court terme, de moindre impact connu ». Site maîtrisé = foncier public ? Ou déjà acheté par les porteurs de projet ?
Le deuxième site étudié a été l’actuel parking de Belharra. Tous les critères sont au vert, sauf le foncier : « Foncier privé, manque de facteurs favorables (financement, stratégie interne à la clinique) ». Il a donc été écarté, puisque Belharra n’en voulait pas.
Le Préfet n’a pas manqué de le noter. Lors de la concertation préalable, l’idée d’implanter l’institut sur un site artificialisé avait été déjà avancée.
La critique de la localisation proposée faite par le Préfet est exemplaire : tout y est : une contre-proposition où la partie touristique de l’hôtel est abandonnée, la faiblesse de l’argumentaire de la ville, le risque d’extension, la prise en compte de la sobriété foncière
Extrait de la lettre du PréfetExtrait de la lettre du Préfet
Les réponses de la ville figurent dans la note de la réunion du 19 décembre 2024. Belharra ne veut pas construire sur son parking. La ville se satisfait de ce refus : on ne contrarie pas ses amis. Elle écarte brutalement la position du Préfet : « cette suggestion n’est pas réalisable, du fait de l’indépendance du projet vis-à-vis de la clinique (projet d’initiative et de portage privés) et de l’absence de projet de développement de la clinique sur on foncier ». On verra que la ville veut conserver à tout prix la partie touristique de l’hôtel. En ce qui concerne l’indépendance du projet, cela prête à rire, quand on lit les justifications du développement des activités de la clinique Belharra de l’autre côté de l’avenue du Prissé.
Réponse de la ville sur la localisation
Là réside un autre danger : le développement « impétueux » de la demande de santé, la croissance continue de Belharra, vont nécessiter de nouvelles emprises. Le sujet est abordé plus ou moins ouvertement à différentes endroits du dossier. Dans un premier temps, il est seulement envisagé de rajouter des étages dans le silo à voitures à construire. Mais il est aussi indiqué que nous sommes dans une zone à urbanisation future. Parmi les localisations envisagées, certaines sont dans ce cas, dont à proximité directe, le site chemin de Chouhour.
Les autres localisations « étudiées » figurant dans le tableau des comparaisons. Capture d’écranLes zones à urbaniser à proximité du site choisi
Que de réserves foncières selon les cartes fournies dans le dossier ! L’acculturation des élus, des services ou du bureau d’études reste totalement à faire : quand on cherche des rSéserves foncières, ils se tournent en priorité vers des zones végétalisées. Mais des zones artificialisées, friches ou parkings de surface, sont aussi des réserves foncières.
IV- Un hôtel très particulier
Les « hébergements associés » du titre du projet cachait donc un loup que la réaction du préfet, via la DDTM (direction départementale du territoire et de la mer, urbanisme et riques) a permis de révéler. Il s’agissait d’un projet multiple, avec entre 80 et 94 chambres selon les chiffres officiels. La ville s’est mise sous le couvert d’une demande de l’ARS. Interrogée, celle-ci a confirmé sa demande de 3 (c’est 3, si j’ai bien lu p.60 du 1er document) chambres médicalisées, mais a soutenu l’existence d’une trentaine de chambres conventionnées, directement liées à l’activité médicale. Rien ne justifiait donc l’hôtel proposé.
Le préfet n’a pas été convaincu par le projet touristique, et a fait une contre-proposition, limitant l’hôtel au volet médical and la perspective de l’ARS :
Extrait de la lettre du Préfet concernant le projet de résidence hôtelière
En réponse, la ville a présenté sa politique de tourisme hôtelier : trop d’hôtels entrée de gamme, assez d’hôtels de luxe, mais manque d’hôtels 3 étoiles, pouvant répondre à la baisse de l’offre de meublés touristiques en raison de l’obligation de compensation. Il faut oser cet argument.
La réponse de la ville concernant l’activité touristique
D’où une proposition de répartition des chambres, plutôt compliquée, selon laquelle il ne resterait que 25 chambres sur 80 dédiées au tourisme.
La répartition des fonctions hôtelières selon la ville
Derrière ces calculs alambiqués, il y a une vérité économique énoncée par Thibaud (Aedifim) lors de la rencontre du 18 décembre 2024 (p.3) : « une mixité d’hébergement hôtelier classique et santé participe à l’équilibre économique du projet ». Avec cet aveu, tout est dit sur la recherche de rentabilité du projet et les cadeaux faits aux médecins de Belharra et au promoteur immobilier. La ville refuse de renoncer au site choisi pour l’intérêt d’Aedifim et de Ramsay (multinationale propriétaire de Belharra)
Ce projet donne toutes les raisons de s’y opposer, en ce qu’il traduit toutes les errances et les mauvais choix de la municipalité bayonnaise : la sainte alliance des élus avec les cliniques et les promoteurs, la métropolisation en s’appuyant sur un PADD archaïque, le prétexte de la santé pour artificialiser les espaces verts.
N’hésitez pas à contribuer.jusqu’au 25 avril à 17h
Le 17 juillet 2024, le conseil municipal de Bayonne prenait la décision d’augmenter la taxe d’aménagement sur un secteur de la rive droite, en aval, de l’Adour, en prévision de futures opérations immobilières. La délibération comprenait un périmètre très précis et une évaluation financière. Désirant en savoir plus sur l’étude (mentionnée) servant de base à ces calculs, j’en ai demandé communication. Silence, relances, avis favorable de la CADA, re-silence. Que cherche à cacher le maire de Bayonne ?
En quête de l’étude
Peu après la séance du conseil municipal, où plusieurs élu.e.s avaient fait part de leurs interrogations, j’ai demandé communication de l’étude préalable de la délibération le 26 juillet au service « archives-communication », qui a de suite transféré au service d’urbanisme.
La demande : Le conseil municipal du 17/7/24 a pris la décision de majorer la taxe d’aménagement dans le secteur « Saint-Bernard/Laharie/Louis de Foix ».
Pour justifier cette décision, la délibération mentionne l’existence d’études, je cite :
« En effet, les hypothèses de programme de constructions nouvelles ont été évaluées dans le secteur « Saint-Bernard/Laharie/Louis de Foix », dans le cadre d’études d’aménagement commandées par la commune, à environ 1044 logements, dont 45% de logements sociaux accompagnés de locaux d’activité ».
Cette étude étant partie prenante de la délibération, je souhaiterais en avoir communication.
Dans le service juridique de la ville, il y a un ou une correspondant.e CADA (Commission d’Accès aux Documents Administratifs). Je m’y suis donc directement adressé le 5 septembre, avec une relance le 3 octobre. Sans réponses. Administrativement, après un mois, cela veut dire refus de communication.
L’avis de la CADA
Le 15 octobre, je me suis donc adressé directement à la CADA, ce qui est la procédure habituelle. Le 12 décembre, la CADA a émis un avis favorable à cette communication, mais, ce qui est moins habituel, elle n’a jamais eu de réponse du maire. Ou les services dysfonctionnent grave, ou le maire est gonflé de ne même pas répondre à la CADA.
La CADA : En l’absence, à la date de sa séance, de réponse du maire de Bayonne, la commission rappelle qu’aux termes de l’article L300-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Sont considérés comme documents administratifs, au sens des titres Ier, III et IV du présent livre, quels que soient leur date, leur lieu de conservation, leur forme et leur support, les documents produits ou reçus, dans le cadre de leur mission de service public, par l’État, les collectivités territoriales ainsi que par les autres personnes de droit public ou les personnes de droit privé chargées d’une telle mission ».
La commission, qui n’a pas pu prendre connaissance de l’étude sollicitée, estime qu’elle constitue un document administratif au sens des dispositions précitées, communicable à toute personne qui en fait la demande, sur le fondement de l’article L311-1 du code des relations entre le public et l’administration, sous réserve de l’occultation préalable, le cas échéant, en application de l’article L311-6 du même code, des éventuelles mentions couvertes par le secret des affaires des aménageurs.
Sous cette réserve, la commission émet dès lors un avis favorable à la demande.
Je relance directement le 20 décembre Alain Lacassagne, maire-adjoint à l’urbanisme. Il me répond 4 jours après qu’il transmet à ses services. A ce jour (21 janvier), toujours rien.
La délibération du 17 juillet. Quand il y a du flou…
Cette taxe vise à financer les équipements publics qui seront nécessaires pour accompagner les nouvelles constructions. A priori, l’intention est bonne : faire participer au financement des équipements publics les promoteurs et propriétaires qui profitent des prix spéculatifs du marché immobilier pour construire. Comme disent les urbanistes, le secteur Saint-Bernard / Laharie a un « fort potentiel d’évolution », y compris de densification : par exemple, un permis de construire vient d’être accordé au début du Chemin de Laborde, pour 9 maisons bien tassées en remplacement d’une grande villa à démolir. Le secteur Louis de Foix est sur le trajet du tram-Bus n°2, donc attractif pour les spéculateurs (Bouygues vient d’y arriver).
La délibération donne en annexe la liste complète des parcelles cadastrales concernées, et la carte du périmètre. C’est de la dentelle, Pourquoi telle ou telle parcelle est exclue, pourquoi incluse ? L’étude cachée a-t-elle une réponse aussi précise ? Une partie seulement des parcelles de la « nouvelle citadelle », celles proches du carrefour Matras, semblent être dans ce périmètre.
Pour ces secteurs, les « études d’aménagement commanditées par la commune » évaluent à « environ 1 044 logements (dont 45% de logements sociaux et des locaux d’activités) dans des constructions nouvelles ».
L’opération « nouvelle citadelle » est-elle incluse dans cette prospective ? Le nombre de logements doit passer de 241 (ancienne citadelle) à 575, selon les chiffres donnés par HSA lors d’une réunion publique le 5 décembre 2024). Ces 575 sont-ils pris en compte en partie ou en totalité ? La mention de 45% de logements sociaux vient-elle de la prospective (en fonction de la typologie des constructions envisagées), ou est-elle seulement l’affichage formel de la politique municipale pour les grosses opérations de plus de 50 logements (30% de locatif et 15% de BRS) ?
Les nouvelles constructions impliqueraient « 11 classes d’école maternelle et primaire en extension ou en neuf », ainsi que de nombreux travaux de voirie aux abords des secteurs d’aménagement, dont des espaces verts (ouf), de l’éclairage, des trottoirs, etc. C’est ce point qui a soulevé le plus d’interrogations au conseil municipal.
Selon la délibération, le coût total des travaux serait de 9,5 millions d’euros. L’augmentation de la taxe d’aménagement rapporterait 4,27 millions d’euros supplémentaires pour les financer en partie.
Interrogations
Lors de la séance du conseil le 17 juillet, plusieurs élu.e.s avaient fait part de leur perplexité, sans remettre en cause la philosophie générale de la taxe, concernant la question scolaire.
Il était question de nouvelles classes, pas de nouvelle école (le tableau financier ne fait apparaître que très peu de dépenses foncières). Il n’y a que deux écoles dans le secteur : l’une, Marie Curie, à Saint Bernard, était en passe d’être fermée, et l’a effectivement été en septembre. L’autre, dans l’ancienne Citadelle (une maternelle et une élementaire), doit être reconstruite en regroupant les deux écoles actuelles, dans le cadre du projet de la « nouvelle citadelle ». Plus de logements dans la cité, donc plus de classes : ce projet semble bien au cœur de cette délibération.
Pour mettre en extinction progressive l’école Marie Curie, l’absence de perspectives immobilières avait été invoquée par la ville. Au bout du processus de fermeture, il y a retour de l’urbanisation. Et de nouvelles classes seraient nécessaires. Mais à la Citadelle, et pas à Saint Bernard. D’où la question posée lors du conseil, et par d’anciens parents d’élèves de Curie, le flou ne cache-t-il pas un moyen de financer la reconstruction des écoles de l’opération citadelle ?
La ville avance, comme argument, le fait que le bas de Saint Bernard deviendrait inconstructible, à la fois pour les risques d’inondation et la nécessité de limiter l’artificialisation des sols. Mais, d’après la carte et la liste des parcelles concernées par l’augmentation de la taxe d’aménagement, il semble que ce secteur y figure. Une affirmation qui devra donc attendre le prochain PLUi pour être vérifiée.
Cette majoration de la taxe d’aménagement va de pair avec la politique de peuplement des abords de la ligne 2 du tram-bus : comme dans le haut de la rue Maubec, la ville veut attirer les opérateurs immobiliers dans le secteur Louis de Foix (Matras), pour loger prioritairement les classes moyennes et les cadres. Cela concerne autant le public que le privé.
Ainsi, dans le projet de la « nouvelle citadelle », HSA a programmé 184 (sur 575) logements en « accession libre » à revendre à des opérateurs privés.
A l’angle de la rue de la Porcelaine et de l’avenue Louis de Foix, Bouygues vient d’obtenir un permis de construire pour « Villa Zuria », avec 19 logements, sous le seuil de 20 qui obligerait à quelques logements sociaux.
Dans les 1 044 logements potentiels, il y aura de tout, et il serait intéressant de connaître la stratégie de développement urbain que la ville veut mettre en place dans ces quartiers ? Mais existe-t-elle au-delà de la navigation à vue ? Les petites cachotteries du maire dans ce dossier ne rassurent pas.
Le Sénat a repoussé sans surprise le 14 novembre la proposition de loi visant à interdire aux mineurs de 16 ans les corridas et combats de coqs. Partie remise à l’Assemblée nationale le 24 ? La tenue d’un débat au Sénat n’en a pas moins traduit des évolutions culturelles, contre lesquelles les pro-corridas sont vent debout. Leurs craintes sont justifiées comme le montre la disparition des vachettes d‘Intervilles.
Les taurinophiles à cran
Bayonne
La perspective du vote du Sénat avait galvanisé les pro-corridas, notamment l’Union des Villes Taurines Françaises (UVTF), de manière préventive.
A Bayonne, c’est notamment une élue municipale, Sophie Voisin, qui s’est activée dans la défense des corridas. Elle avait attiré l’attention lors du conseil municipal du 17 octobre en manifestant son refus de soutenir Paul Watson, à l’encontre de tous ses collègues. Paul Watson est actuellement emprisonné au Danemark, fondateur de Sea Sheperd, défenseur des baleines mais aussi un opposant notoire aux corridas, d’où la réaction de l’élue.
Interrogée le 14 novembre par France-Bleu, Sophie Voisin a renvoyé la responsabilité de décider aux seuls parents, pas à une institution.
Max Brisson au cercle taurin
Selon le Sénateur Max Brisson sur X, elle est à l’initiative d’une réunion des penas taurines contre le projet de loi : « Une proposition de loi entend interdire la corrida en présence de mineurs. Un texte que je combattrai au Sénat car il nie la dynamique des écoles taurines, le rôle éducatif de l’art taurin, école de la vie avec ses règles, ses codes, son savoir être. Reçu ce soir à Bayonne au cercle taurin bayonnais pour échanger avec l’ensemble des peñas taurine de la ville. Merci à Sophie Voisin, conseillère municipale de la Ville de Bayonne, d’avoir pris l’initiative de cette rencontre ».
Sophie Voisin est surtout présidente du « groupe de transmission des cultures taurines », émanation de la « commission taurine extra-municipale » que préside Yves Ugalde, adjoint « évènementiel » (et à la culture) du maire, et figure de proue des pro-corridas.
Ce dernier ne manque pas une occasion de monter au créneau. Il l’avait fait dès mi-octobre dans Sud Ouest en proclamant ( sans chiffres) que les corridas de l’été avaient vu un retour du public jeune : ce serait pour eux un « acte de rebellion », « une militance pour le droit à la différence » contre « la bien-pensance parisienne ». Il insistait aussi « Le fait taurin ne doit pas être exclu de notre nouvelle ambition de Fêtes de Bayonne les plus qualitatives possibles ». Il le fait de nouveau dans l’affaire des vachettes d’Intervilles (voir plus loin).
Le vote du Sénat
Raymonde Poncet-Monge, sénatrice écologiste du Rhône lors de son intervention au Sénat le 14 novembre
Le rejet de la proposition de loi a été voté par 237 sénateurs, contre 64. Sans surprise, les sénateurs basques de droite (Max Brisson) comme socialiste (Frédérique d’Espagnac) ont voté contre.
Les 16 sénateurs et sénatrices écologistes ont unanimement voté pour. Les socialistes se sont partagés en 2 (Eric Kerrouche, sénateur landais, votant contre). Le groupe RDPI (où figure Samantha Cazebonne, initiatrice du projet de loi) s’est aussi partagé en 2. Le PC (y compris le sénateur Kanak rattaché à ce groupe), comme les autres centristes et la droite, votant très majoritairement contre l’interdiction.
Intervilles : l’affront
Les pro-corridas, surtout les maires de l’UVTF viennent de monter au créneau pour la disparition des vachettes dans le jeu télévisé Intervilles, dont le retour est annoncé pour l’été 2025 pour 4 soirées. En faisant une campagne médiatique à propos de ce qui est un non-évènement pour la plupart des gens, l’UVTF veut accrocher le char des corridas à une défense d’une activité taurine supposée être plus consensuelle, voire populaire nationalement. Il s’agit d’une stratégie constante, et consciente, de mettre la corrida dans un écosystème dit de « culture taurine » pour la banaliser.
La mobilisation fait d’autant plus « prétexte » pour l’UVTF que l’annonce de la disparition des vachettes date déjà de 5 ans, quand l’annonce de la relance d’Intervilles pour 2020, une relance interrompue par le covid. Une disparition qui s’inscrit ans un mouvement général de France Télévisions pour réduire le recours à des animaux dans des émissions de jeux. Ainsi, les tigres ont déjà disparu de Fort Boyard.
Comme l’a bien compris Nagui, l’animateur d’Intervilles, en réagissant à cette campagne de l’UVTF,
« J’entends les discours de tradition. Mais que des déclarations comme ça sortent au moment où une loi veut interdire des mineurs dans les spectacles de tauromachie, ce n’est pas un hasard ». Il affirme son intention « d’apporter de la « modernité à cette grande kermesse… avec diversité, parité et respect de tous les êtres ».
Yves Ugalde, toujours lui, s’en explique dans Sud Ouest du 17 novembre, ne reculant devant aucun terme emphatique : « Intervilles,sans vachettes, c’est chanter sous la pluie sans la pluie, ou préparer un steak sans viande. La télévision veut réveiller une émission culte sans en assumer du tout sa substantifique moelle. La vachette est l’élément constitutif, le sel de ce divertissement. Comment peut-on en réécrire l’histoire ? ». On peut ajouter que c’est aussi comme Bayonne sans son amuseur public, un terme que ne renie pas Yves Ugalde selon les derniers Brouillarta de Sud Ouest. L’élu bayonnais regrette que l’on « détourne l’esprit de ce jeu pour des visions sociétales nouvelles. C’est une vision d’avenir que nous ne partageons pas ».
A en juger par le logo du jeu télévisé (la première photo), il est certain que les vachettes y occupaient une place centrale. Justement. Pour les générations actuelles, Intervilles appartient presque à la préhistoire de la télévision, avec les nouvelles chaînes et les plates formes. La relance n’est pas évidente. Au-delà des opinions de Nagui, Intervilles sans vachettes est un choix commercial adapté à l’évolution de la société. Ce qui fait enrager Yves Ugalde et ses valeurs tournées vers le passé.
Parmi les conseillers municipaux de Bayonne figure aussi Olivier Alleman… qui fut animateur d’Intervilles aux côtés de Nagui entre 2007 et 2011. Tout en regrettant la perte « de ce qui forme l’ADN de ce jeu », il reconnaît, dans le même article, que « la nouvelle génération appréciera ce programme qui repose sur des valeurs populaires fortes ». Le contraire d’Yves Ugalde.
Les patrons de l’UVTF, à savoir le maire de Dax et celui de Mont de Marsan, sont intervenus dans le même sens. Les trois villes ont refusé de participer à la nouvelle édition d’Intervilles. Avant même qu’une invitation ne leur soit lancée. Sans conséquence donc.
La concomitance entre le débat au Sénat et la mobilisation pro-vachettes n’est effectivement pas un hasard. Les taurinophiles ont bien perçu l’élément de fragilisation de leur écosystème pro-corridas dans l’évolution d’un jeu télévisé, dont d’ailleurs je n’avais jamais été fan…
Le Piment bayonnais 