Pays basque engagé pour le logement. Pour lequel ?

La CAPB a signé en juillet avec l’État une convention de financement « Pays basque engagé pour le logement ». Mais pour quels logements? Des efforts indispensables sont faits pour le logement social dans les 10 villes sous le seuil des 25 % demandés par la loi SRU. Mais ce n’est pas le cas pour la 11^e ville conventionnée, Bayonne, sous le (mauvais) prétexte qu’elle est déjà (légèrement) au dessus des 25 %. La ville refuse de prendre une part à la hauteur du nombre de demandeurs de logement, ciblant prioritairement les classes moyennes, voire aisées.

Promenade en tableaux dans les fiches d’opérations.

Territoires engagés pour le logement

L’appel à intérêt de l’État, intitulé « Territoires engagés pour le logement », a été lancé fin 2023. Il s’agissait de donner un coup de pouce financier pour la construction de logements dans les zones « tendues » éligibles à la loi SRU, d’accélérer des opérations sur les rails. Les conditions étaient de comporter 25 % au moins de logements sociaux (location et accession) et 1500 logements, en plus de « l’excellence environnementale ». Les conventions de financement sont pour une durée de 4 ans.

La CAPB a présenté un projet « Pays basque engagé pour le logement. Elle a négocié 24 opérations, dont 22 ont été retenues en respectant l’intégralité territoriale, pour 11 communes, avec 3 415 logements selon la délibération (3369 selon la convention financière). Le conseil permanent de la CAPB a adopté cette convention le 2 juillet 2024.

Le texte de la délibération, celui de la convention, et toutes les fiches des opérations, sont accessibles sur le site de la CAPB, délibération n°34 avec annexes https://www.communaute-paysbasque.fr/deliberations-du-conseil-1/deliberation?tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Bnews%5D=64639&cHash=15512af87d16eded9cba3a46a0a8ce82

Sans surprise, la CAPB s’est auto-félicitée d’avoir un projet exemplaire de mixité sociale, avec 61 % de logements sociaux, bien au-delà des 25 % demandés par l’État. Avec aussi des logements étudiants, une résidence pour seniors, de l’hébergement, une maîtrise des prix de sortie en BRS. La qualité urbaine et environnementale est aussi exemplaire, cela va sans dire. Autre point exemplaire, selon la CAPB, le fait d’avoir localisé un grand nombre de logements au plus près des emplois, réduisant ainsi les besoins en déplacement, avec comme effet pervers (non relevé par la CAPB) une concentration accrue des logements sur Bayonne même.

Ces opérations sont portées par 5 maîtres d’oeuvre : HSA (12), Office 64 (8), COL (2), Domofrance (1) et la ville de Biarritz (1). Sur Bayonne, elles sont au nombre de 6, toutes portées par HSA : Lana Chala, Citadelle, Prissé, Sequé IV, Darrigrand et Sequé III.

Les données dans les 6 fiches d’opération

Les fiches d’opérations sont annexées à la convention de financement signée par la CAPB, les 5 « maîtres d’oeuvre » et l’État. Ce sont des demandes de soutien par l’État, et les fiches sont présentées de manière à remplir le cahier de charges demandé par l’État. Les opérations sont donc décrites avec ce biais. Ces fiches n’ont pas été remplies de la même manière par tous les opérateurs. Elles représentent aussi l’état d’un projet à l’instant « T » et sont susceptibles d’être ajustées avant la réalisation effective,

Sous ces limites, voici 3 tableaux qui permettent de visualiser les 6 opérations bayonnaises.

La programmation de logements

opération	Total logts	Dont sociaux (LS)	dont PLAI	dont PLUS	dont PLS	dont BRS	Locatifs intermé-diaires	Libres
Chala Lana	335	150	33	47	20	50		185
Citadelle	575	391	86	102	133	70		184
Prissé	350	158	21	49		88	24	168
Sequé IV	269	121	26	40	15	40		148
darigrand	107	107	16		71	20
Sequé III	190	86	17	26	15	28		104
Totaux
Bayonne % dans LS % dans lgts	1826	1013 55 %	199 20 % 11 %	264 26 % 14 %	254 25 % 13 %	296 29 % 16 %	24 2 %	789 43 %
Ecarts
CAPB % dans LS % dans lgts	3369	2091 62 %	442 21 % 13 %	641 31 % 19 %	314 15 % 9 %	694 33 % 21 %	46	1232 37 %
CAPB sans Bayonne % dans LS % dans lgts	1543	1078 70 %	243 23 % 16 %	377 35 % 24 %	60 6 % 4 %	398 37 % 26 %	22	443 29 %
	logts	LS	PLAI	PLUS	PLS	BRS	LI	Libres

Bayonne versus CAPB

Bayonne représente 54 % des logements programmés pour la CAPB, mais 62 % des logements libres. Bayonne se distingue par sa voracité en logements. Un effet aspirateur de Bayonne, justifié par la proximité entre l’emploi et le logement. Et, une proportion de logement social moindre que dans les autres opérations.

Si le taux moyen de logements sociaux pour la CAPB est de 62 %, il est de 55 % à Bayonne contre 70 % sur le reste de la CAPB. Pour les logements libres, il est de 43 % à Bayonne, contre 32 % sur le reste de la CAPB

Si le fort taux de logements sociaux (70 % hors Bayonne) s’impose pour combler les carences de ces villes, rien n’impose à Bayonne d’auto-limiter son effort. Les 55 % de LS prévus compensent leur quasi absence dans le « diffus », où le « libre » règne, pour mainenir les 25 % sur la ville.

Bayonne se distingue par son inclinaison vers les classes moyennes aisées (l’accession libre), y compris avec du « locatif intermédiaire » dans l’opération Prissé, mais qui reste minoritaire (24). Il faut noter que le développement des logements « locatifs intermédiaires » (LI) est un projet fortement porté par l’État, que le maire de Bayonne partage. Certains responsables macronistes voulaient même les inclure comme logements sociaux au titre de la loi SRU.

24 LI apparaissent donc à Bayonne. Mais également aussi dans l’opération Sémart de l’Office 64 à Boucau, où 22 LI figurent à côté de 40 BRS et 20 locatifs sociaux : une opération très classes moyennes aisées. Le prix de sortie d’un logement LI est estimé à 4 500 euros/m², un chiffre non fourni à Bayonne.

La « charte de mixité sociale »

Adoptée par le conseil municipal du 5 avril 2023, elle n’a pas de valeur contractuelle ou réglementaire, faut-il le rappeler. Elle est un engagement moral entre les bailleurs, les promoteurs, et la ville. Pour des opérations de plus de 50 logements, telles que celles figurant dans ces fiches, elle prévoit 30 % de locatif social, 15 % de BRS, et donc 55 % de libre, dont (engagement des promoteurs) 95 % de résidences principales et de 15 à 20 % d’accession à « prix maîtrisés ». Cet engagement des promoteurs vient sans doute en contrepartie d’une « modération » du prix de vente des charges foncières. L’évaluation des cessions foncières ne se retrouve pas dans les fiches.

Les chiffres de la charte sont respectés dans les fiches, Darrigrand étant à part (les logements libres sont externalisés, voir ci-après). Pour Citadelle, si l’on met de côté la restitution des 241 locations sociales démolies, on est bien dans le 45 % de social et 55 % de libre.

Au fil des 6 opérations. Remarques supplémentaires

Chala Lana

Entrée du domaine Lana au 7 chemin de Chala

La mairie a peu communiqué encore sur cette opération, qui paraît même avoir un très long chemin pour débuter, bien au-delà des calendriers indiqués dans les fiches. Elle apparaît de manière très générale dans l’ancien PLU sous forme de projet d’aménagement d’ensemble. Elle figure aussi dans une délibération du conseil municipal du 22.7.22, pour justifier la taille de la future école du Prissé en tant que zone 2AU (urbanisation future) au PLU, avec un « potentiel d’urbanisation non négligeable pour l’avenir du quartier ». Le chiffre de 335 logements est indiqué dans la fiche, s’ajoutant aux 350 de l’autre côté de l’avenue..

Le chemin de Chala se situe entre l’avenue Duvergier de Hauranne et les bords de la Nive, en face de l’opération Prissé en cours. Le domaine de Lana a encore sa plaque au 7 du chemin de Chala, et s’étend jusqu’au chemin privé du 88 de l’avenue Duvergier. Il est fortement boisé, et inconstructible en tant que zone 2AU

Citadelle

L’opération comporte la démolition du parc actuel de logements locatifs, soit 241 logements. La démolition, et le désamiantage a commencé depuis près de deux ans. Son montant ne figure pas dans la fiche dans le coût du projet.

Selon les informations de HSA début 2024, 500 logements dont 2/3 de logements sociaux sont prévus dans le nouveau quartier. Reconstituer les 241 logements locatifs détruits est d’ailleurs une obligation dans le cadre de l’ANRU (quartier politique de la ville). Les logements supplémentaires sont donc principalement de l’accession à la propriété, sous forme de BRS ou d’accession libre.

Selon HSA, il devrait y avoir du logement étudiant et une résidence seniors, mais cela ne figure pas explicitement dans la fiche (au contraire des fiches pour d’autres villes).

Une enquête publique a été prescrite le 13 juin 2024 par le président de la CAPB pour modifier (la n°18) le PLU pour cette opération et quelques autres points. Le dossier est en attente de passer devant le conseil communautaire.

Prissé

La construction a commencé depuis plus d’un an. Elle avait fait l’objet d’une enquête publique pour la modification 14 du PLU en 2019. Elle se situe au nord de l’avenue Duvergier de Hauranne, notamment sur l’emprise d’anciens terrains de football (relocalisés). Les PC ont été accordés en janvier 2023 pour HSA, et les travaux ont commencé. Pour les logements libres, les droits fonciers ont été cédés à Alday, qui a aussi commencé la construction.

L’opération se veut le modèle pour la charte de mixité sociale (voir ci-après). Depuis, selon la convention qui vient d’être signée avec l’État,24 logements en « locatif intermédiaire » ont été inclus, décomptés du contingent « libre ».

Sequé IV

On peut comparer les chiffres des logements indiqués dans la convention avec l’Etat avec ceux fournis lors du conseil communautaire fin mai 2024 lors de l’adoption de la révision du PLU La délibération répartissait les logements sociaux en 15 % de PLAI, 30 % de PLUS, et 55 % de PLS/BRS. Les nouveaux chiffres de la convention diffèrent un peu quant à l’effort sur le locatif social avec davantage de PLAI (21%) et de PLUS (33%), et moins de PLS/BRS.

Darrigrand

Sur le site de la maison diocésaine, Alday a déjà son PC. Celui de HSA est à venir

L’opération concerne la Maison diocésaine, 10 avenue Darrigrand, face à la Cité des Arts. Il y a eu un accord tripartite, Ville, Alday, Evêché. Le terrain actuel est vendu pour partie à HSA, et pour partie à Alday, ce qui explique qu’il n’y a pas de logements libres dans la partie HSA. Ils sont externalisés. Si l’opération ne comporte que des logements sociaux, elle fait la part belle aux PLS/BRS (94 sur 107), aux couches moyennes donc.

En complément de cet accord, la Maison diocésaine est reconstruite par Alday sur un terrain paroissial au Marracq (une partie de l’ancien château) entre les rues Jaques Loeb et Vital Biraben (conseil municipal de mars 2024), dont une partie a été rétrocédée à la ville pour y conserver un espace vert public.

Sequé III

C’est le dégel de cette opération, dont les travaux sont annoncés dès fin 2024, même si une enquête publique doit encore avoir lieu (en même temps que celle pour la Citadelle) pour rectifier une incohérence entre l’orientation d’aménagement et la règle des hauteurs figurant au PLU.

Autres informations et tableaux

Aides supplémentaires de l’État au titre « territoires engagés pour le logement »

Les fiches par opération, donnent d’autres précisions, en plus de la programmation urbaine qui figure dans le tableau ci-dessus, avec les limites indiquées au début de ce billet. Cela concerne les coûts, les recettes,le calendrier, le coût de sortie pour les BRS, les « ambitions environnementales », notamment. Les tableaux suivants en reproduisent certaines.

Budget des opérations (extraits)

	Chala Lana	Citadelle	Prissé	Sequé IV	Darrigrand	Séqué III
Ligne sollicitée pour l’Etat	Foncier	Bâtiments neufs	Bâtiments neufs	Foncier	Foncier	Bâtiments neufs
Somme éligible	2,2 millions d’euros	2,2	11,35	1,66	1,14	1,05
Somme accordée	0,5	1,8	0,44	0,49	0,42	0,36
Coût total opération	31,5	62,3	41,57	23,92	11,96	18, 39
Déficit affiché	8,1	14,4	11,36	5,38	1,4	4,52

Au total, la ville de Bayonne a récupéré 4 millions d’euros pour les 6 opérations de HSA, soit la moitié de la somme accordée à la CAPB

La ligne « revente des charges foncières », qui figure dans le formulaire administratif, n’est pas remplie. L’aménageur est un opérateur public, ce qui permet une maîtrise globale sur l’opération, mais une partie des droits fonciers est revendue à des opérateurs privés : voir HSA à Alday au Prissé.

La ligne « commerces et services » n’est pas remplie dans les fiches de HSA, elle l’est parfois ailleurs.

Echéances des opérations, consommation des espaces naturels, agricoles, forestiers (NAF)

	Chala Lana	Citadelle	Prissé	Sequé IV	Darrigrand	Sequé III
Etudes	2024-25	2024-25-26 (3 phases)	2023	2024-25	4^e trim 2025	2024
Travaux	4^e trim 25	2025 (ph1)	1^er trim 2024 à 4e trim 26	4^e trim 2025	1^er trim 2026	4^e trim 2024 à 4^e trim 26
Livraison	4^e trim 27	2027 (ph1)	4^e trim 26	4^e trim 2027	4^e trim 2027	4^e trim 26
Conso de NAF	5,4 ha	5 ha	2,7	4,27 délib 4,54	< 1 ha	2,84
Densité de logements / ha NAF	62/ha	115/ha	130/ha	63/ha	159/ha	45/ha
Prix de sortie BRS	2 749 HT E/m² de SDP	2 706	2 581	2 842	2 896	2 850

Seule l’opération Prissé a déjà les PC. Pour les autres, la fin des études pré-opérationnelles est prévue au mieux fin 2024, sinon fin 2025, voire 2026 pour une partie de Citadelle. La livraison, c’est encore plus lointain. Et donc susceptible de beaucoup de variations.

L’État poussant à la densification pour réduire l’artificialisation, la fiche administrative comporte une ligne sur la consommation de NAF, et sur la densité prévue des logements dans ces zones. Selon les opérations, elle varie du simple au triple. Mais on peut être interrogatif sur ce que recouvre en réalité ces lignes.

En plus des NAF, d’autres items veulent valoriser «l’ambition environnementale » des opérations, tel que demandé par l’Etat : l’utilisation de matériaux biosourcés, l’anticipation des normes énergétiques, l’existence de services de base, la cyclabilité et les possibilités de mobilités alternatives.

Selon les déclarations d’HSA dans les fiches, elles presque toutes au top (plus mitigé pour les normes énergétiques), dans toutes les opérations. Pour qui a suivi les débats en conseil municipal sur le Sequé IV, cela surprend un peu. Mais c’est ce que l’État voulait entendre, et qui vérifiera ?

Un coup de pouce

On peut prendre acte de cette aide supplémentaire apportée par l’État pour la construction de logements au Pays basque. Les choix bayonnais sont en phase avec les préconisations de Macron. Ce n’est pas nouveau. Comme rappelé dans un des premiers billets de ce blog, le conseil municipal de Bayonne avait réduit, fin 2020, les ambitions du PLH concernant le logement social, particulièrement les locations. La priorité était déjà l’accession sociale et l’accession libre maîtrisée. Voir https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/24/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-1/

Dans ce cadre, le coup de pouce aidera peut-être à tenir les objectifs globaux du PLH en matière de construction neuve. Mais il ne contribuera en rien à réduire le déséquilibre en défaveur du logement locatif social à Bayonne, au contraire.

Patrick Petitjean, 20 août 2024

RDA à Bayonne (3) : la CAPB imagine des variantes

Dans le 2^e billet sur le plan guide pour l’aménagement de la rive droite de l’Adour, ont été reproduites les cartes formant le socle commun des différentes hypothèses de localisation des composantes du projet. Dans ce 3^e billet, il y a les schémas des deux variantes proposées pour la mise en oeuvre du socle commun, où les différences concernent surtout l’université et les marges du futur quartier.

Les cartes et schémas sont très explicites, et les commentaires déjà faits dans le 2^e billet peuvent s’appliquer aussi sur les variantes. En même temps, on ne voit pas toujours le rapport avec de belles formulations du socle commun (les pétales, le quai festif…) et les concrétisations plus terre à terre.

Variante n°1

La localisation de l’université dans cette variante est pour le moins surprenante : elle est rejetée sur la Pièce noyée, sur pilotis, à la marge du futur quartier, en entrée de ville, à proximité d’un éventuel grand équipement culturel. Rappelons que par convention avec la Région lors de l’achat de ce foncier, la CAPB s’est engagée à ne construire aucun logement à cet endroit : mais l’université n’est pas concernée. Elle semble de plus conçue comme un « campus » dans une sorte de parc (la Pièce noyée élargie).

C’est une conception très années 1970 et 1980, assez paresseuse. Cela fait longtemps qu’on est revenu à des universités plus intégrées dans le tissu urbain, même dense. C’est le cas (jusqu’à présent) pour l’UPPA à Bayonne et Anglet. De plus, les logements étudiants sont renvoyés à l’autre extrémité, quai de Lesseps, avec le « pôle social ».

Variante n°2

L’université est localisée quai de Lesseps, entre la Manutention et le Didam, sur la profondeur. Le « Pôle social » et les logements étudiants sont davantage intégrés au coeur du quartier. Les bâtiments monteraient jusqu’à R+5.

Le statut de la Pièce noyée reste flou (« un parc urbain inondable pouvant accueillir différents usages »), tout en accueillant le grand équipement culturel. Autre différence, le boulevard Grenet est rehaussé (sur digue) pour accueillir davantage d’activités… et de hauteurs de bâtiments.

Tout cela va bien sûr être remanié, discuté chez les professionnels et les politiques. Une version remaniée sera présentée à l’automne aux quelques habitants qui viennent aux ateliers. L’étape cruciale sera le vote au Conseil de la CAPB d’ici la fin de l’année (en principe).

Patrick Petitjean, 3 juin 2024

RDA à Bayonne (2) : la CAPB dessine ses plans

Le « socle commun » entre les variantes, deuxième partie du document présenté le 20 mai, permet de découvrir le noyau dur des choix d’aménagement du nouveau quartier rive droite de l’Adour. Les cartes, notamment la synthèse, permettent de les visualiser. En voici quelques unes, commentées. Il y 7 sous-parties : les principes directeurs, le projet de paysage, un quartier pour 3 séquences, la résilience, la stratégie des mobilités, formes urbaines et patrimoine, programmation mixte.

Note : toutes les images sont reprises du document distribué lors de l’atelier public du 20.5

Dans le 1^er billet, la question de la « résilience », à savoir l’adaptation aux risques d’inondation, avait déjà été traitée, il n’en sera pas question cette fois, mais elle reviendra dans le 3^e billet sur les deux variantes proposées.

Synthèse

En commençant par la fin, la diapo de synthèse, permet de voir les différentes pièces du projet et de rendre plus lisible les diapos des sous-parties. Sur cette synthèse, on visualise :

– 1 400 nouveaux logements, au centre du nouveau quartier, avec un épannelage, à savoir des hauteurs de plus en plus grandes quand on s’éloigne de l’Adour. Et au centre « une petite polarité de proximité ».

– L’ouest du quartier protégé des eaux ; dans le front bâti actuel quai de Lesseps, seul le bâtiment de la manutention militaire serait conservé, le reste est reconstruit dans une mixité de fonctions.

– La promenade actuelle le long de l’Adour entre les deux ponts est élargie, prolongée vers la « Pièce noyée », et rebaptisée « jardin ». Un nouveau jardin de la Citadelle est créé, sur toute la profondeur, au pied du bâtiment militaire.

– La circulation est bannie du quai de Lesseps et renvoyée vers une rue traversante, le long de la voie ferrée, dans la continuité de la rue Sainte Ursule.

– Après le pont Grenet, l’avenue est transformée en « boulevard urbain », avec suppression du rond-point, et nouvelles constructions à niveau, avec un socle tertiaire.

– L’Université n’est pas localisée dans cette synthèse : dans une variante, elle est sur pilotis dans la Pièce noyée à l’Ouest, dans l’autre à l’Est à côté du Didam.

Les principes directeurs

C’est presque poétique, c’est très beau, mais pas réellement opérationnel. J’y retiendrai trois choses :

– L’affirmation qu’on sera dans le centre ville : ce qui pose la question de ce qui fait centre ville (la densité des commerces et des lieux de sociabilité?) et, a contrario, ce qui différencie des autres quartiers (dortoirs?).

– La pétale « nouveau quartier » est réduite à ce qui est à l’ouest de la Citadelle, et, inversement, Saint Esprit étendu jusqu’à la jonction de la rue Sainte Ursule et du quai de Lesseps.

– Cette trame urbaine croise une trame paysagère (verte) qui va de la Citadelle aux jardins des Remparts (sur une autre diapo)

– La liaison entre les pétales se fait par la « Promenade des berges », déjà existante.

Cette autre diapo (qui est la seule de la partie « séquences ») précise ces pétales. L’extension de Saint-Esprit est baptisée « pôle mixte et faubourien » ? Pourquoi pas. Cela ne dit rien de l’articulation avec le reste de Saint Esprit et le quartier de la gare.

En contrepoint, la 4^e pétale devient un « quartier résidentiel apaisé », avec au centre la « petite polarité » pour les commerces de proximité, marquant bien la priorité logement.

Et surtout, apparaît pour la première fois, une « entrée de ville vitrine », du côté du boulevard Grenet, avec un « pôle culturel de grande envergure ». Et là, il y a de quoi beaucoup, beaucoup s’inquiéter. Une pétale du centre ville, avec une entrée de ville (en plus, on oublie le quartier Saint Bernard, après la pièce noyée) ? Les entrées de ville sont le plus souvent des catastrophes. Quand au pôle culturel de grande envergure, s’agit-il de ressortir un vieux projet de Zénith, sur la friche Duprat ? Avec ce que cela amène comme circulation automobile ? Un Pôle culturel, localisé de plus à l’opposé du Didam et de l’Atalante ?

Cette 3^e « ambiance / séquence », « entrée de ville vitrine », paraît une bien mauvaise idée, et dangereuse.

Le Port de Bayonne

Avec cette « entrée de ville » se pose la question du Port de Bayonne, actuellement et de manière prospective. A l’ouest de la Pièce noyée (en vert sombre sur la photo précédente), débute la zone du Port de Bayonne propriété de la Région. La Région a adopté un plan de développement du Port à court et moyen terme sur la zone de Saint Bernard à Bayonne, divisée en 3 sous secteurs, avec au centre la partie habitée « Saint Bernard » (qui comporte aussi tout un ensemble de jardins ouvriers). A proximité de la Pièce noyée, ce sont, et seront, des activités portuaires « légères ». Par ailleurs, quand la Région a vendu la « Pièce noyée » à la CAPB, une clause précise qu’aucun logement ne doit y être construit, en prévisions d’éventuels conflits de voisinage.

Qu’en sera-t-il des projets du Port de Bayonne quand le nouveau quartier sortira de terre dans 10 ou 15 ans ? Comment évolueront-il ? L’articulation entre le nouveau quartier et le Port, et à plus forte raison la situation à 10 ou 15 ans, semblent relever d’une sorte d’impensé.

En particulier, on peut poser la question d’une sorte de « ceinture maraîchère », en liaison avec les potagers de Saint Bernard. L’agriculture urbaine est pour l’instant totalement absente du projet d’aménagement alors que cela relève de la biodiversité et de l’adaptation au réchauffement climatique. Ce ne sont pas 2 ou 3 jardins partagés au milieu des immeubles qui pourront en tenir lieu.

Un quartier résidentiel

Il n’est pas de bon diaporama d’urbanisme sans camembert. Celui-là montre la mixité voulue pour ce quartier, et ses limites.

77 % des surfaces pour le logement, sans que puisse être définie à ce stade la répartition des 1 400 logements entre locatif social, propriété (sociale ou non), habitat spécifique, en dehors de 200 logements étudiants. « Mixte » est un mot valise, et peut recouvrir des projets opposés. La nature de ce « résidentiel » reste à définir.

18 % pour les équipements, dont la moitié pour l’université, 1/4 pour la culture (dont le grand équipement?). Il reste 14 % pour des équipements de proximité (les écoles et crèches y sont comptées) ; 5 % pour un pôle social (comme La Table du Soir et le Point Accueil Jour) ; et 6 % pour commerces et restaurants.

5 % est ce qui reste pour la « ville active », donc les artisans. L’économie sociale et solidaire n’est pas fléchée.

Cette répartition ne peut que susciter force interrogations : d’où sort ce chiffre de 1 400 logements, alors que les documents de planification (PADD, PLUi, PLH) sont en en construction ? Cette densité, avec des immeubles en R+9 près de la vie ferrée est-elle justifiée ?

La partie « activités » est vraiment faible pour éviter un quartier dortoir du type Prissé, Aroussets, Séqué (réalisations récentes)… Le pôle social semble minimaliste, avec seulement le relogement (promis) des deux associations de solidarité actuellement dans le quartier, loin d’un quartier « mixte ». Ce n’est pas vraiment un pôle.

Patrimoine et formes urbaines

Comme bâtiment, seule la Manutention militaire, quai de Lesseps, serait conservée. Tout le reste du front bâti serait détruit, y compris certains immeubles typiques, ou porteurs de l’histoire maritime du quartier. Et ce, contrairement aux souhaits exprimés lors des ateliers de concertation. Priorité à de nouvelles surfaces de constructions, pour y mettre, selon les variantes, l’Université elle-même ou les logements étudiants.

On attend toujours d’ailleurs le résultat du travail de l’association Plateau urbain, bénéficiaire de plusieurs marchés pour y faire de l’urbanisme transitoire.

Güller & Güller sont, d’une part, dans une démarche de « réinterprétation du patrimoine », centrée sur les formes urbaines (voir photo) : la rythmique de la trame urbaine (?), la « silhouette du bâti historique » (?), selon leurs termes.

Les hauteurs du côté de Saint Esprit (R+3 à R+5) sont supposées conserver ces formes… bien que la proposition soit illustrée par une photo des quais du Petit Bayonne.

Pour la partie résidentielle, l’épannelage consiste à avoir des hauteurs R+3 du côté de l’Adour à R+9 du côté de la voie ferrée.

D’autre part, le paysage est ce qui fait davantage patrimoine dans ce quartier, avec l’Adour, la Citadelle avec ses massifs arborés et son lien au fleuve et les perspectives vers la rive gauche : voir la photo suivante.

Le projet paysage

C’est la sous-partie qui comporte le plus de pages dans le document. Chacune des séquences du bor de l’Adour a droit à une description précise, Avec même 2 pages pour le quai festif : « un lieu de rencontre faisant charnière entre Saint Esprit et le nouveau quartier », avec un « jardin linéaire de 25 à 30m de large ». L’idée de quai festif trouve sans aucun doute sa source dans le bar extérieur de l’Atalante.

On trouve de beaux arbres bien dessinés partout. Pour le quai résidentiel, s’y ajoutent divers agrès sportifs, aires de jeux et détente : toutes chose en partie déjà présentes à cet endroit.

Sur une autre diapo, figurent aussi de belles pénétrantes vertes et bleues, de l’Adour vers l’intérieur du coeur du nouveau quartier.

Arbres dessinés et paysage tiennent à distance les véritables enjeux environnementaux que pose ce projet. Certes, il est précisé qu’il y aura, pour un peu plus de 17 ha, 60 % d’espaces bâtis pour 40 % ouverts, dont la plus grande parte (5,7 ha) en espaces verts (une forme de nature artificialisée).

Même à ce stade d’un plan guide, un diagnostic de l’artificialisation actuelle, un inventaire de ce qui friches (plus ou moins artificialisées), sols dégradés non imperméabilisés (emprises SNCF en particulier). Sans parler d’une étude environnementale sur la faune et la flore, qui peut révéler des surprises. Cela viendra sans doute dans une phase plus opérationnelle, mais il est toujours surprenant, et de plus en plus, de faire de grands projets comme si les questions environnementales et de biodiversité étaient des variables secondaires d’ajustement final.

Mobilités

Il y a là des choses peu contestables : supprimer la circulation sur le quai et la reporter sur une seule rue à double sens (pour desservir la gare) le long de la voie ferrée ; pas de stationnement pérenne en surface ; des parkings en silos pour les habitants ; des voies de desserte pour résidents et services à l’intérieur du quartier. Proposition est faite que tout serait en zone 30, mais cette limitation a de bonnes chances d’être obligatoire dans toutes les villes à échéance de 10 ans.

Il et même proposé que le Pont Saint Esprit soit mis en sens unique pour une seule file de voitures vers la gare, pour laisser place aux vélos et aux bus sur la chaussée, laissant les trottoirs aux piétons. Ce que demandent a minima les associations de cyclistes et de piétons dès aujourd’hui, demande à laquelle la ville refuse de donner suite.

Un bus est prévu sur la rue qui longera la voie ferrée (il y en en déjà un sur le quai aujourd’hui), pas un mot sur une navette fluviale (pourtant demandée lors des ateliers). Une passerelle (piétons et vélos) entre le futur jardin de la Citadelle et le jardin Cassin n’est pas exclue…

Reste la question la plus délicate : le boulevard Grenet, devenu urbain et avec un carrefour à la place du rond point. Comment traiter les 40 000 voitures qui prennent actuellement ce boulevard et le pont, pour aller vers le boulevard du BAB ? Bonjour l’attractivité des immeubles le long du boulevard.

Dans les ateliers, on a entendu la proposition d’un nouveau pont plus en aval, un serpent de mer. Mais qui entrerait en contradiction avec l’objectif officiel de réduire la circulation automobile dans l’agglomération.

Un parking relai, au niveau de la pièce noyée, sur pilotis, complétée par une navette vers la rive gauche, permettrait-il d’arrêter une parte de la circulation dès le bas de la colline de la citadelle ?

Le plan guide est muet sur cet enjeu.

Au final

Les premières impressions sont très insatisfaites. C’est très inégal, parfois superficiel, pas toujours cohérent, avec beaucoup d’impasses. Les variantes (voir le 3^e billet) apportent quelques précisions, mais le socle reste un socle.

Il y a du consensuel : l’aménagement des berges de l’Adour, la rue principale repoussée le long de la voie ferrée, la place donnée à une extension de l’Université, l’adaptation aux risques inondations, des logements (mais avec quelle densité et typologies ?)

Au-delà de la pétale du centre ville, quelle vision de ce nouveau quartier pour le vivre ensemble, et faire ville (ou village) et non cité dortoir ?

Des ratés : le patrimoine peu sauvegardé, comme la mémoire maritime ; le maraîchage oublié ; le pôle social très faible, le non traitement de la circulation boulevard Grenet…

Et beaucoup d’autres interrogations.

La deuxième version du plan guide cet automne permettra-t-elle d’aller plus loin avant de s’engager dans les différentes briques du projet ?

Patrick Petitjean, 30 mai 2024

Etchegaray met la CAPB au service des promoteurs

Le conseil communautaire du 23 mars a adopté une « charte partenariale public/privé en faveur du développement du logement social et de l’accession libre abordable », une déclinaison locale des politiques de l’habitat du gouvernement Attal / Kasbarian. L’habitat est délégué aux promoteurs privés, et la priorité est de loger les classes aisées.

Cette charte – prochainement disponible sur le site de la CAPB – sera signée par les promoteurs, les bailleurs sociaux, la CAPB et les communes qui le souhaitent. Elle prend le relai, au niveau communautaire, de la « charte de mixité sociale » bayonnaise, signée il y a un an par les mêmes protagonistes, et pour laquelle aucun début de bilan n’a été fait. J’avais consacré un billet à cette charte : voir au sur le site du Piment bayonnais, « se loger à Bayonne (3) » du 28 mai 2023

https://lepimentbayonnais.wordpress.com/wp-admin/post.php?post=251&action=edit&calypsoify=1&block-editor=1&frame-nonce=4427d59716&origin=https%3A%2F%2Fwordpress.com&environment-id=production&support_user&_support_token

Le changement de titre est tout sauf insignifiant. La nouvelle charte traduit la nouvelle politique gouvernementale : palier à la mévente sur le marché immobilier des logements construits par les promoteurs en encourageant leur achat par des organismes publics, comme la caisse des dépôts ou les bailleurs sociaux ; et favoriser l’accession à la propriété des couches sociales dites intermédiaires, en réalité aisées selon les critères définis dans cette charte. Pour certains cercles de la majorité gouvernementale, il faudrait même considérer les logements « intermédiaires » comme des logements sociaux, et les faire entrer dans les logements décomptés par la loi SRU : un détricotage cynique de cette loi, marginalisant encore plus le locatif social.

Cette accession est dite « libre abordable » ou « maîtrisée ». Elle n’est pas nouvelle dans les préoccupations de la CAPB, principalement à Bayonne, y compris au niveau du Plan Local de l’Habitat adopté en 2021. Avec la charte présentée au conseil communautaire, cela devient la priorité des priorités.

Les débats du Conseil communautaire

Près d’une heure de débats ont été nécessaires pour son adoption par 131 pour, 5 contre et 82 abstentions. Avec trois positionnements sur la charte. Le débat se situe entre 1h 04’ et 1h 56’ de la vidéo du Conseil, https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc

Bil Gaiten

Sans respecter complètement l’ordre chronologique, le premier positionnement est celui du groupe Bil Gaiten qui regroupe les Abertzale de gauche au sein du Conseil. Sa position est exprimée d’emblée par Philippe Aramendi, maire d’Urrugne (https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc entre 1h 8’ 52’’ et 1h 21’ 20’’), puis répétée par Eneko Aldana-Douat, maire de Ciboure. Le groupe propose deux amendements, sur des points importants mais qui ne sont pas le coeur de la charte : la limitation à 60 % de la proportion de logements sociaux dans les opérations comportant du « libre abordable », et la possibilité d’y conserver 5 % de résidences secondaires. La suppression de ces deux items ayant été refusée, le groupe Bil Gaiten s’est abstenu.

Mixel Esteban

Le deuxième positionnement a été celui de Mixel Esteban, EELV, mettant en lumière l’alignement dans cette charte sur les intérêts des promoteurs. Son intervention se situe dans le créneau 1h 21’ 25’’ et 1h 29’ 25’’ de la vidéo https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc

La charte est un amalgame entre la crise du locatif social et la relance du marché immobilier. Il s’est demandé quelle est la principale demande de logements, quand il y a 11 593 demandes de location sociale fin 2022 au Pays basque. Quelle est la demande réelle d’achat, surtout dans le privé libre, même baptisé abordable pour partie ?

La première partie de la charte définit les conditions d’achat (en VEFA ou SDP) de logements privés pour en faire des logements sociaux : difficile de penser que cela répond à la crise du logement social. La seconde partie définit les plafonds pour avoir droit à de l’accession abordable. Mixel Esteban a mis en lumière les revenus réels correspondant à ces plafonds. La vérité des chiffres est cruelle : les couches modestes sont exclues de cette accession « abordable », je reviendrai sur ces plafonds dans la seconde partie de ce billet.

Pour ces logements, il est demandé une clause anti-spéculative sur 10 ans en cas de revente. Mais Mixel Esteban a fait remarquer que 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier. Il y a plusieurs exemples d’explosion des prix après 10 ans, à Biarritz notamment. Cette clause est une faible protection contre la spéculation.

Dans la suite de cette intervention, Bruno Cendrès (Ustaritz) s’est appuyé sur les critères de revenus définis dans le rapport annuel sur les inégalités en France. Selon ces critères, les plafonds correspondent au mieux à des couches sociales définies comme aisées, si ce n’est riches.

La défense de la charte

Le 3^e positionnement est celui des défenseurs de la charte. D’abord Roland Hirigoyen, le vice-président en charge du dossier, qui a présenté la délibération d’une manière confuse, puis a apporté une fin de non recevoir à la demande d’amendements la charte été discutée pendant 18 mois, avec nombre de réunions préparatoires. On ne peut remettre en cause ce consensus. Il a plaidé pour le besoin de recourir aux promoteurs pour développer la location sociale… Il a osé affirmer que trop de logements locatifs sociaux favorisait la spéculation immobilière en laissant le champ libre au marché.

Un positionnement partagé par différents intervenants venus à sa rescousse, notamment Claude Olive, maire d’Anglet, Maïder Behoteguy, maire de Bardos, et Emmanuel Alzuri, maire de Bidart.

Claude Olive, qui a aussi la casquette de président de l’Office 64 du logement (le bailleur départemental) s’est plaint d’être assailli de demandes venant de toute la France, ce qui gonflerait artificiellement, selon lui, les chiffres sur la liste d’attente. Il faut trier dans les demandes : qui est ici ? Qui travaille ici ? Qui veut venir ici ?

La charte permet de réguler le marché, à un moment où, comme bailleur, il n’arrive plus sans aide renforcée à produire du logement locatif social. La charte est, pour lui, une aide pour les parcours résidentiels, permettant de quitter la location pour l’accession.

En conclusion, le Président Jean-René Etchegaray fait passer au vote, affirmant que la charte n’est qu’une étape, qu’un travail excellent a été fait, et qu’on demande beaucoup aux promoteurs. Fermer le ban.

La charte, plus en détails

Classiquement pour nos élu.e.s, la charte commence par une référence à l’attractivité du Pays basque (une sorte de loi naturelle) dont une des conséquences est la « tension sur le marché immobilier » qui « pénalise les ménages les plus modestes, mais aussi les actifs aux revenus moyens ». Ce qui est aggravé par l’augmentation des coûts de construction. On peut noter que rien de tout cela diffère d’autres régions.

La référence essentielle est celle du PLH, adopté en octobre 2021, qui prévoyait des objectifs de construction chaque année : 800 logements locatifs (très sociaux et sociaux) et 400 locatifs et en accession (BRS) pour classes moyennes. Sans précision chiffrée, était affirmé de manière général l’objectif de développer des logements « abordables ».

L’article sur les tribulations du PLH à Bayonne : https://lepimentbayonnais.wordpress.com/wp-admin/post.php?post=251&action=edit&calypsoify=1&block-editor=1&frame-nonce=4427d59716&origin=https%3A%2F%2Fwordpress.com&environment-id=production&support_user&_support_token

Problème : nulle référence au bilan du PLH, où est pourtant apparu dès 2022 un déséquilibre entre le locatif et le BRS. Les chiffres de 2023 ne sont pas publiés, mais on peut supposer que ce déséquilibre s’est accentué, avec une marginalisation plus grande du locatif. Selon les secteurs du Pays basque, 20 % de locatifs très sociaux sont programmés à l’intérieur, 30 % sur le littoral et le rétro-littoral (avec l’exception de Bayonne : 25 % seulement).

Autre référence, les obligations concernant le nombre de logements sociaux figurant dans les PLU. Avec une grande diversité : un seuil de 4 à 20 logements, un taux de mixité de 25 à 70 %. Bayonne étant une des communes les plus timorées.

Les objectifs de la charte sont détaillés pour chacune des parties prenantes :

– bailleurs sociaux : répondre aux attentes de manière compatible avec « les équilibres économiques », tout en « préservant leur savoir-faire interne en matière de maîtrise d’ouvrage ».

– promoteurs : limiter l’emballement foncier qui pénalise les logements en libre accessible et bloque les parcours résidentiels.

– communes : encourager le dialogue pour avoir un parc de logements correspondant aux besoins et revenus des habitants.

De manière générale, et c’est le maître-mot, on parle de « complémentarité » entre le social et l’offre privée accessible, ce qui correspond aux deux parties de la charte.

1- Les logements sociaux

Pour les équilibres économiques, les opérateurs privés sont encouragés à vendre aux bailleurs pour la réalisation de logements sociaux, équilibre économique oblige, soit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), soit en SDP (surface de plancher). Avec un engagement des promoteurs : au-delà de 1000m2, la vente en SDP est « favorisée » par rapport à la vente en VEFA, préservation du savoir-faire interne oblige.

Dans les deux tableaux qui suivent, sont présentés les prix plafonds de ces ventes, pour le locatif et pour le BRS.

Dans les deux cas, la question se pose : d’où viennent ces chiffres ? Ils ne sont pas sourcés, et ils n’ont pas été argumentés par le rapporteur. L’opacité règne. Des pièces complémentaires auraient été indispensables pour un vote « éclairé » du conseil.

2- Les cibles du logement abordable

Les tableaux suivants parlent d’eux-mêmes. Chacun peut faire le calcul sur le revenu mensuel auquel cela correspond. Par exemple, 4660 euros pour une personne seule en zone A. Vous avez dit couche intermédiaire ? Et l’accessibilité des prix de vente ?

C’est dans cette partie que figurent les points soulevés par Mixel Esteban (« la vente de ces logements devra être assortie d’une clause anti-spéculative de 10 ans »), et les deux demandes d’amendement faites par Bil Gaiten :

– pour les opérations qui ne sont pas réalisées sur du foncier communautaire, « les promoteurs privés s’engagent à ne pas commercialiser plus de 5 % des logements en vue d’une occupation en résidence secondaire ». Ce qui, comme remarqué lors du Conseil, n’est pas cohérent avec le soutien à la campagne « stop aski » contre les résidences secondaires.

– demande de suppression de la limite de 60 % qui figure dans la phrasealambiquée suivante : « produit complémentaire de l’offre actuelle, il est retenu de développer l’accession libre abordable dans les opérations comportant au maximum 60 % de logements sociaux et sur 50 % maximum de la part du libre ». Si l’on comprend bien, on encourage les promoteurs à ne pas trop mélanger le social et le libre, et à privilégier le libre libre au libre abordable. Que c’est généreux.

3- Et encore

Une très courte dernière partie porte sur la qualité d’usage des logements libres ou sociaux. Elle fixe la surface habitable minimale selon la typologie des logements. Elle encourage encore le recours à des matériaux « innovants » pour réduire les charges d’énergie (ce qui est minimaliste sur la transition énergétique ». Elle encourage enfin les « produits innovants » pour tenir compte des évolutions sociétales : décohabitation, familles recomposées, mobilité professionnelle, télétravail… Courage donc.

Opacités

La charte est sans nulle doute un bel objet de communication pour le Président de la CAPB et ses principaux responsables. Mais, dans l’opacité due à l’absence de données chiffrées sur la situation réelle en matière de logement et d’attentes des habitants, on ne peut que s’interroger sur sa portée véritable : fixation des prix de vente aux bailleurs, bilan du PLH, répartition des demandes de logement, quels segments de la population sont réellement concernés par cette politique ?

On peut se demander aussi quelles sont les contreparties obtenues par les promoteurs ? Une facilité pour placer aux bailleurs sociaux leurs invendus, actuels ou potentiels, compte tenu de la crise de l’immobilier ? On peut admettre que c’est sans doute du gagnant-gagnant.

Mais cette contrepartie leur est-elle suffisante ? On aimerait en savoir plus sur la vente du foncier communautaire (incluant celui qui transite par les bailleurs). Là encore les données manquent, du moins publiquement.

Une charte, ce n’est pas un engagement qui a valeur juridique. C’est tout au plus un engagement moral, un catalogue de (bonnes?) intentions. En matière de communication, c’est une déclaration d’amour de la CAPB pour les classes intermédiaires et les promoteurs. Vous avez dit attractivité ?

Patrick Petitjean, 25 mars 2024

Coopérative d’habitants : l’avenir de l’habitat social ?

Lors du conseil communautaire du Pays basque le 23 mars, était au menu un « règlement d’intervention » de la collectivité pour renforcer l’aide aux propriétaires privés en ce qui concerne la rénovation énergétique. Dans la discussion, Nicole Etchamendi, élue à Itxassou, a demandé l’extension de ces aides aux coopératives d’habitants.

Elle en a profité aussi pour expliquer ce que sont les coopératives d’habitants, dont une première a vu le jour au Pays basque, à Irissarry. C’est encore une terra incognita, tant pour les élu-e-s que pour les services techniques de la CAPB. Ce projet de coopérative a eu du mal à se faire comprendre quand il a été présenté.

On peut écouter l’intervention de Nicole Etchamendi sur la vidéo du conseil, entre 54’20’’ et 58’48’’ : https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc

Elle fait partie du groupe Bil Gaiten, où se retrouvent les Abertzale de gauche. Elle a fait découvrir à l’assemblée, les avantages, du système coopératif pour des habitants : sortie de la propriété individuelle et de l’injonction « tous propriétaires » (à laquelle n’échappe pas la partie de l’habitat participatif en BRS) ; antispéculation ; mutualisation ; redevance versée à la coopérative reflétant le coût réel, etc.

Elle a demandé que cette forme d’habitat puisse bénéficier des aides à la rénovation énergétique. Mais surtout, elle a défendu l’idée que l’avenir de l’habitat populaire est dans les coopératives d’habitants, rappelant qu’il s’agit d’un modèle dominant dans certaines villes suisses, une ville comme Genève ayant 128 coopératives.

Si la première coopérative basque est dans un village, pour Nicole Etchamendi, les coopératives sont un avenir autant pour les villes que les villages, des immeubles pour les villes ou des Etxe rénovées pour les villages.

En France, la coopérative Chamarel, à Vaulx en Velin est la plus connue. https://cooperativechamarel.wordpress.com/

Et la fédération des coopératives, Habicoop : http://www.habicoop.fr/

C’est Martine Bisauta, vice-présidente à la transition énergétique, qui s’est chargée de lui répondre (sur la vidéo après 58’50’’), traduisant bien l’incompréhension de la question. Elle a renvoyé sur le premier habitat participatif de Bayonne (le Séqué II, en accession à la propriété) et expliqué que la CAPB accompagnait toujours les initiatives citoyennes. Mais les coopératives comme forme d’habitat d’avenir ? Connaît pas. Elle a évacué la question en « recadrant » sur le coeur de la délibération proposée : la rénovation énergétique et le renforcement de l’aide aux propriétaires privés.

Comme l’avait indiqué le rapporteur de la délibération, avant l’intervention de Nicole Etchamendi, ce renforcement concerne à la fois les propriétaires les plus modestes (avec 0 % de reste à charge) et ceux à « revenus intermédiaires » (intermédiaire : le succès sémantique du moment) qui ont, selon lui, une meilleure capacité pour des rénovations performantes.

Les « revenus intermédiaires » sont la chance de la transition énergétique. Merci pour eux.

Patrick Petitjean, 24 mars 2024

Kasbarian, ministre du délogement, au Pays basque

Ce vendredi 22 mars, Guillaume Kasbarian est venu en Pays Basque, accompagné de Bruno Le Maire, Ministre des finances. Il a été accueilli comme il se doit par les militant.e.s du droit au logement, rassemblés devant la salle de la réunion publique de Renaissance en vue des Européennes à Bayonne

Avant ce meeting, il avait fait la réclame de la politique gouvernementale auprès des acteurs du logement, visité un chantier à Anglet (maire LR) typique de la marginalisation de la location sociale.

Alors que la loi de finances 2024 prévoyait des changements dans la fiscalité des meublés de tourisme, Bruno Le Maire a décidé de passer outre et a prolongé les abattements fiscaux pour une année de plus. Un agissement inacceptable et contraire aux attentes des habitant.es et des élu.es locaux alors que la part des locations de meublés de tourisme sur le parc immobilier reste très élevée malgré des mesures comme le règlement de compensation voté par la CAPB. Autant de logements confisqués à la population souhaitant vivre ici à l’année.

De son côté, Guillaume Kasbarian était déjà connu avant sa prise de fonction pour la « loi antisquat ». Un texte qui choisit la répression au lieu de proposer des solutions pour les personnes n’ayant pas de toit. Dès les premiers jours de son mandat, le nouveau ministre a annoncé 10 mesures afin de faire face à la crise du logement. Permission de construire sur de nouvelles zones où la facilitation des procédures d’obtention des permis de construire pour les sociétés font partie des intentions annoncées. Une libéralisation à outrance qui profitera encore aux mêmes et ne répondra pas à celles et ceux qui aujourd’hui n’accèdent plus à un logement décent. Dans la même philosophie, Guillaume Kasbarian souhaite détricoter la loi SRU, en particulier son article 55 (qui fixe des obligations de production de logements sociaux sur les communes de plus de 3500 habitant.es). Le motif évoqué par le ministre est de ne pas accepter qu’une typologie de logement (entendre les logements sociaux) vienne « phagocyter l’autre alors que nous avons besoin de toutes les typologies ».

Ces déclarations et les décisions unilatérales du ministre de l’économie montrent encore le retard du gouvernement sur la prise en compte des demandes des territoires.

La plateforme Herrian Bizi a rappelé que le Pays Basque est en attente de la mise en place de l’encadrement renforcé des loyers mais aussi et surtout de mesures nouvelles pour favoriser la production de logements sociaux, seuls logements réellement accessibles à la population locale dont il faut rappeler que 76% y est éligible. Par ailleurs, des dispositifs nouveaux doivent, selon Herrian Bizi, intégrer l’arsenal législatif afin de doter les élus locaux d’outils de lutte contre la prolifération des résidences secondaires, véritable fléau social pour nos communes. La plateforme a déjà formulé et présenté publiquement 7 propositions en ce sens http://herrianbizi.com/stopaski/

Cette visite ressemblait presque à une provocation. Herrian bizi avait donc appelé au rassemblement qui a réuni ce soir une centaine de militant.e.s du droit au logement.

Patrick Petitjean, 22 mars 2024

Sortie d’hibernation pour le projet RDA

Depuis septembre, le projet « Rive droite de l’Adour » avait progressivement disparu des radars publics. En dehors de quelques posts sur le facebook officiel, de plus en plus rares d’ailleurs, rien. Puis, début février, 3 permanences mensuelles d’information sont programmées en février/mars/avril, puis une conférence sur le thème de l’Adour le 19 février.

Les comptes rendus des ateliers tenus dans la première phase sont sur le site de la CAPB. J’avais fait en septembre un décryptage de la page facebook officielle :

Projet Rive Droite de l’Adour : au fil des posts sur facebook

Depuis fin septembre, le rythme s’est ralenti, et les nouvelles informations ont tendu vers zéro.

Sur le facebook du 8 janvier dernier, l’équipe du projet avait présenté ses voeux, et annoncé : « Côté projet, trois scénarii d’aménagement seront étudiés par l’agence d’urbanistes GGAU afin de tendre vers une proposition de Plan guide, fin 2024 ».

« Côté concertation, une nouvelle conférence « Écho du projet » avec les citoyens sera organisée, au printemps, autour de la relation entre fleuve et quartier. Les trois scénarii d’aménagement seront débattus avec le public en vue d’évoluer vers le Plan guide. Ce dernier sera enfin porté à l’attention du public lors d’un nouveau temps de dialogue en 2025« .

Questions et réponses lors des permanences

Les permanences visent à apporter des réponses aux questionnements. La première, le 10 février, a permis de renouer un fil interrompu depuis l’atelier « programmiste » du 13 septembre. Voici un pot-pourri des réponses apportées lors de la première.

Le silence ? Il est admis que le calendrier a été retardé de 4 ou 5 mois, les études ayant pris plus de temps que prévu. Le 30 avril sera présenté le plan guide et ses scenarii, comme annoncé sur le facebook. Une 2^e date pour la discussion (une assemblée citoyenne?) est envisagée pour la fin juin. Ou plus tard.

L’étude sur la vulnérabilité face aux risques d’inondation, sur le moyen et long terme (réchauffement climatique, montée des eaux) ? Cette étude avait été annoncée au lancement du projet a aussi pris du retard : les résultats seront présentés aussi le 30 avril.A noter que, lors de la conférence du 19 février, le président-maire a ressorti sa motivation du choix de Güller-Güller pour l’étude du plan-guide en localisant cette agence à Amsterdam, terre inondable s’il en est. Güller-Güller est une agence suisse, de Zürich, qui a qu’une succursale à Amsterdam.

La future existence d’une telle étude ne peut que faire regretter que l’urbanisation du quai Bergeret à Saint-Esprit, le long de l’Adour, ne se soit faite à l’ancienne, sans guère de précautions. L’accident meurtrier de grue de mars 2022 a quelque chose à voir avec cet aveuglement.

Le devenir du linéaire construit quai de Lesseps ? Pas encore défini. Il faudra tenir compte du parcellaire (qui reflète l’ancienne activité agricole et la fonction portuaire ancienne des entrepôts), de l’état des immeubles, de l’avis de l’architecte des bâtiments de France, etc.

Où en est Plateau Urbain ? Un billet avait été consacré à cette coopérative le 25 juin.

Plateau urbain débarque à Bayonne

Le marché, passé au printemps 2022 était intitulé « définition d’un projet d’occupation transitoire sur le site du projet RDA ». Rappelons que pendant le travail de Plateau urbain, un des immeubles du quai de Lesseps avait été squatté par un collectif de jeunes basques, dont les objectifs cochaient toutes les cases de l’urbanisme transitoire. Mais les conceptions verticales du président-maire ne s’accommodent pas des initiatives « de la base », et le collectif a été expulsé. Depuis, l’immeuble est vide.

Leur intervention devait déboucher sur la définition des intentions stratégiques secteur par secteur, bâtiment par bâtiment, avec la présentation de plusieurs scénarios d’orientations. Elle devait se conclure par un atelier de « définition de l’occupation temporaire avec les parties prenantes ».

Un nouveau marché ayant été passé avec Plateau urbain cet été 2023, j’ai demandé au Président de la CAPB communication des résultats de ce marché, payé avec les impôts des habitant-e-s. Refus : « Cette étude, à caractère préparatoire, dont les pistes programmatiques ne sont pas stabilisées, n’est pas communicable en l’état ».

Par contre, comme pour le premier, le marché m’a été communiqué. Il s’agit d’une « étude de faisabilité de l’occupation transitoire pour trois immeubles de logements quai de Lesseps » d’un côté et de l’autre « pour l’ancienne biscuiterie ». L’étude devant se conclure par une feuille de route pour les deux sites. Le tout pour 25 740 euros TTC, le même ordre de grandeur que le premier marché.

On peut dire que cela se stabilise… peut-être. On attend le rendu. Le 30 avril également ?

L’acquisition du foncier ? Le projet s’étend sur 17 ha, mais tout est loin d’être propriété de la CAPB et de l’EPFL. La friche Duprat (avec plusieurs constructions dont un ancien entrepôt) fait toujours l’objet d’un contentieux entre l’État et l’entreprise Duprat. Elle sera rachetée à l’État après son règlement. La SNCF possède 3,2 ha le long des voies ferrées. Un accord de principe est acquis pour les racheter. Condition : la SNCF doit récupérer un site « technique » (une base pour travaux et maintenance) équivalent de celui qui existe actuellement. Cela fait l’objet d’un cahier des charges très précis. Le futur site devra se trouver le long de la voie Nord-Sud, (possiblement après le pont sur la Nive) et facilement accessible. C’est en phase d’études.

L’état des sols, l’existence de plaine terre, pour évaluer l’artificialisation potentielle ? L’étude reste à faire. A première vue, il y aurait du remblai partout, même si la végétation a repris.

Le futur zonage au PLUi en cours d’élaboration et son articulation au projet ? En attente des avancées du PLUi.

Le calendrier ? Il reste à définir, sauf pour deux engagements « urgents » de la CAPB qui devront voir le jour en 2027 :

– un campus universitaire, programmé au contrat de plan Etat/Région, avec une école de management et 200 logements pour étudiants

– un pôle social, notamment pour reloger le Point Accueil Jour et la Table du Soir, déjà « en provisoire » sur l’emprise du projet. Dans un bâtiment pérenne en dur.

Quant à la localisation précise de ces deux constructions, elle reste à définir

La conférence du 19 février

Le public était encore nombreux, avec une salle presque pleine. A l’entrée, le conseil municipal délégué aux relations avec les conseils de quartier, local aussi de l’étape, Joseba Erremundeguy donnait l’impression d’être déjà en campagne électorale et « serrait des louches ».

La conférence était évidemment intéressante, sur l’histoire des relations de Bayonne avec l’Adour (Sophie Lefort) et sur les paysages de Bayonne vus de l’Adour, les usages des berges, les perceptions différentes du fleuve selon l’endroit (Alexandre Daguerre). Avec pour ligne directrice de s’appuyer sur l’histoire de ces perceptions pour renouveler la place du fleuve dans l’aménagement de la ville.

C’est très beau, et il n’est jamais trop tard pour rompre radicalement avec ce qui a été fait avec Marinadour rive gauche et la bétonisation d’une grande partie du quai Bergeret rive droite.

Il faudra encore attendre pour voir si la CAPB, aidée par l’agence Güller-Güller, a vraiment changé son logiciel, en mettant en application ces belles idées, et en s’appuyant sur la « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) et la décarbonation pour structurer le projet. Ou si elle gardera l’héritage d’une vision dépassée de l’aménagement, modifiée à la marge, et ne mobilisant que des éléments de langage, pas des politiques concrètes.

Des réalisations en ce sens existent déjà dans plusieurs villes, comme en témoignait un dossier dans Libération ce 17 février : « l’architecture explore ses pistes vertes ». Il n’est pas sur que les exemples présentés lors de la soirée du 19 février aillent dans ce sens, au-delà de déclarations d’intention.

Patrick Petitjean, 20 février 2024

Le Séqué au Conseil municipal de Bayonne

Le conseil municipal de Bayonne le 8 février avait à son ordre du jour une délibération pour la clôture de la ZAC du Séqué (les tranches I et II du quartier). La discussion a dérivé sur l’avis défavorable de la commissaire enquêtrice concernant la tranche IV. En réponse, le maire a décrié tant la commissaire, que les habitants intervenus dans l’enquête, et l’intérêt même de ces enquêtes publiques.

Ce n’était qu’un point secondaire de ce conseil (principaux sujets : la langue basque et le budget), qui a duré plus de 6h30, programmé de plus en fin de séance, donc vers minuit. Sur le site de la ville, on peut revoir l’enregistrement vidéo du conseil. La séquence « Séqué » débute par la présentation de la délibération, à 5h 56’ 28’’. Suivent les interventions de Juliette Brocard (gauche socialiste) à 5h 57’ 30’’ et de Mixel Esteban (EELV) à 6h 1’ 20’’. Les réponses du maire sont de 6h 4’ à 6h 6’ 12’’.

La ZAC

Un mot pour commencer sur la clôture de la ZAC. L’aménagement avait été concédé en août 2006 à une SEM (société d’économie mixte) départementale, la SEPA (société d’équipement des pays de l’Adour). La ZAC couvre les secteurs I et II, labellisés par la suite ecoquartier. Pour le secteur III, c’est HSA (Habitat Sud Atlantique), le bailleur social de la CAPB, qui est l’aménageur. HSA est pressenti aussi pour le secteur IV, actuellement en dans l’incertitude.

Selon la SEPA, la ZAC a produit 609 logements, 98 lits en EHPAD, 800 m² de locaux d’activités et commerces. S’y ajoutent les aménagements paysagers, les voiries, les viabilisations et infrastructures, la construction d’une maison de quartier (à partir du bâtiment de la ferme Loustaouanou. La transformation en véritable rue du chemin de Loustaouanou le long du secteur II, en retard, doit se faire avant l’été prochain. Après des rétrocessions diverses d’assiettes foncières, la ZAC est clôturée avec un solde positif de 238 000 euros, répartis entre la ville (60%) et la SEPA (40%).

Le Séqué III fait l’objet d’une enquête publique en 2019 et le foncier a été vendu à HSA en octobre 2021, pour 179 logements, dont 35% de sociaux. Il n’est pas encore sorti de terre. Le Séqué IV, dont l’enquête publique a débouché début janvier sur un avis défavorable, devait comporter 260 logements, dont 30% de locatif et 15 % de BRS. Au total donc, plus de 1000 logements pour le Séqué.

Les interventions de Juliette Brocard et Mixel Esteban

Juliette Brocard a repris les critiques régulières, émises par des habitants, ou par elle-même lors d’autres conseils où le Séqué avait été discuté (notamment lors de la vente du Séqué III à HSA en 2021) : les espaces publics, la desserte en bus, l’absence de commerces, l’absence d’école, l’insuffisance de logements sociaux, la non prise en compte des demandes des habitants, etc. En élargissant au final sur la manière peu démocratique dont la ville répond en général aux habitants.

Lors du même conseil, bien plus tôt, une délibération avait validé les résultats de l’enquête publique pour l’extension du centre d’oncologie au Nord de Bayonne. Elle s’était déroulée aux mêmes dates que celle du Séqué IV, et s’était conclue par l’avis favorable du commissaire enquêteur. L’oncologie était au menu du conseil, mais pas le Séqué IV.

Cette différence de traitement était une opportunité, dont Mixel Esteban s’est saisi, pour informer ses collègues de l’avis défavorable de la commissaire (certains comme Mme Brocard ne semblaient pas l’être), et d’interpeller le maire sur les suites qu’il entendait donner à cette situation.

Il a aussi rappelé l’importance de l’artificialisation à Bayonne : 50 ha consommés entre 2011 et 2021, selon le Cerema et le portail de l’artificialisation, ce qui situerait Bayonne en zone rouge des communes artificialisantes. Pour tout le Séqué, ce sont 22 ha au total, avec une partie engagée avant 2011.

Les réponses du maire à Juliette Brocard : faire quartier

Le maire a répondu à Juliette Brocard qu’il avait rencontré des habitants du Séqué à plusieurs reprises l’année dernière, et que la plupart n’avait pas le même ressenti négatif. Il a confirmé que la rue Loustaouanou serait terminée cet été le long de Séqué II. Il considère que la maison de quartier est un équipement public suffisant. Il a entendu la demande des habitants d’une moyenne surface alimentaire, type carrefour market. C’est dans les cartons de HSA, pour le Séqué III, mais il manque des habitants pour que cela soit viable économiquement.

Son argumentation sur l’insuffisante déserte du quartier par les bus, sur l’absence de commerces, sur le manque d’équipements public comme une école, reflète une stratégie urbaine, une « pensée de l’aménagement», archaïques et que l’on sait vouées à l’échec : il faudrait d’abord des habitants en nombre suffisant pour que les bus viennent que les commerces s’installent et que les équipements publics soient davantage présents. C’est un peu le paradoxe de la poule et des œufs. Vous habitez depuis 5 ou 10 ans dans ce quartier. Les transports publiques sont déficients ? Vous prenez l’habitude de vous déplacer en voiture, et vous en avez deux par famille. Il n’y a pas de commerces ? Vous prenez l’habitude d’aller (en voiture) dans la grande surface voisine ou au centre ville. Il y a des équipements publics très insuffisants ? Vous conduisez vos enfants dans des établissements scolaire tous loin de votre logement, vous recherchez ailleurs des lieux culturels. Et ces habitudes prises pendant des années, vous n’en changerez pas facilement, et si tout ce qui « fait quartier » finit pas arriver, cela vivra mal.

Les réponses du maire à Mixel Esteban sur l’enquête publique : le déni

Le maire a récusé les chiffres d’artificialisation et demandé ses sources à l’élu écologiste, et contrairement à ses services qui les avaient confirmés, ainsi que leur source (le portail national d’artificialisation des sols) dans leur réponse à la commissaire, tout en indiquant que ce n’était pas contradictoire avec la trajectoire demandée par l’État. Cette réponse avait sans doute échappé au maire.

Brandissant dans sa main le rapport d’enquête, le maire a affirmé que l’avis n’était pas fondé, avant de rectifier : fondé mais pas motivé. Il a réduit l’avis défavorable à un seul motif : il n’y aurait pas une telle urgence pour construire de nouveaux logements. Alors que d’autres opérations sont aussi bloquées.

Ce qui est plus que caricatural. Les conclusions de la commissaire insistent sur le « ici et maintenant » : ici, en artificialisant 4,5 ha. Maintenant, alors que le PLUi est en élaboration et le Séqué III pas sorti de terre. Et résumer en une formule lapidaire les échanges d’arguments entre la commissaire et les services de la CAPB, qui occupent plusieurs pages du rapport n’est pas très honnête : il ne suffit pas de le brandir pour convaincre de l’avoir lu…

Après la commissaire, le maire s’est attaqué aux habitants qui avaient donné leur avis sur le registre d’enquête. Pour lui, il y a eu peu de contributions (ce qui est le cas le plus souvent : 3 pour le pôle d’oncologie), de plus la plupart anonymes (ce qui est largement faux : l’adresse mail est indispensable pour publier un commentaire sur le registre, et le nom est anonymisé sur ce qui apparaît publiquement). Beaucoup ont répété ce que d’autres avaient dit (ce qui est à la fois vrai sur la forme, mais cache le fait que les mêmes critiques sont récurrentes depuis des années sur le Séqué).

Selon le maire, les avis sont le fait de personnes qui ne connaissent pas le quartier, et qui n’ont qu’un discours idéologique fait de stéréotypes, qui donnent l’impression de penser à la place des élus qui sont seuls légitimes. Il récuse l’idée qu’il s’agit d’un espace naturel, puisque ce secteur est classé depuis 30 ans au PLU comme devant accueillir des activités. C’est une confusion constante des élus entre la réalité physique d’une parcelle végétalisée et son classement sur le papier des documents administratifs. Contre-vérité volontaire ou auto-intoxication ?

Pour conclure, fataliste, le maire regrette ce que les enquêtes publiques seraient devenues aujourd’hui. Il annonce « on reviendra là-dessus, et on s’expliquera ». Et les services de la CAPB ont réfléchi au moyen de poursuivre l’opération.

Caricaturer le rapport de la commissaire enquêtrice, s’en prendre aux habitants qui ont fait œuvre de citoyenneté en donnant leur avis, regretter même l’existence des enquêtes publiques, le maire semble loin d’accepter le débat démocratique sur ses projets.

Patrick Petitjean, 11 février 2024

Avis défavorable dans l’enquête sur le Sequé IV à Bayonne

C’est trop rare pour ne pas être souligné : une enquête publique a débouché sur un avis défavorable. Il s’agissait de l’extension de la construction de logements sur le secteur IV du Sequé. La commissaire enquêtrice a entendu les contributions faites sur le registre. Même si on ne peut partager toute son argumentation, son avis défavorable bloque le projet. Et permet d’en rediscuter.

Voici les 5 pages de la synthèse du rapport, en date du 10 janvier, accessible sur le site de la CAPB avec ce lien https://www.communaute-paysbasque.fr/enquetes-publiques-2/enquete/enquete-publique-sur-la-declaration-de-projet-seque-4-emportant-mise-en-compatibilite-du-plan-local-durbanisme-plu-de-bayonne#ligne₁

La synthèse est le document 3.2, et le rapport complet le 3.1

Je reviendrai dans un prochain billet sur l’argumentaire de la commissaire concernant le logement, et sur les contributions qui avaient été faites.

Patrick Petitjean, 18 janvier 2024

L’artificialisation, une addiction bayonnaise

L’enquête publique pour la poursuite de l’urbanisation du Sequé s’est achevée le 12 décembre sans le moindre débat organisé sur place. C’est la 4^e vague d’artificialisation dans cet ancien secteur agricole, décrété urbanisable dans le PLU de 2007. A chaque fois, promesse est faite d’en faire un véritable quartier. Il n’en résulte qu’une cité dortoir, périphérique et mal reliée aux autres quartiers.

Artificialisation

L’enquête « Sequé IV » est symptomatique d’une fuite en avant dans l’artificialisation. D’autres enquêtes ou concertations préalables, récentes, en cours ou prochaines, manifestent la volonté municipale de poursuivre sans frémir cette politique issue de l’ancien temps, inscrite dans des documents d’urbanisme (PADD, PLU) adoptés en 2007, et donc conçus bien avant. Ils doivent être revus en 2024-25. L’artificialisation s’accélère, avant que la CAPB ne soit contrainte d’y mettre un frein.

En 2021, cela a concerné le transfert du centre d’Oncologie du centre ville vers l’avenue du 14 avril 1804, avec un agrandissement dès l’année suivante pour faire un « pôle d’oncologie » pour lequel l’enquête publique vient aussi de se terminer cet automne.

En 2022, ce fut la création d’une « aire de grand passage » près de l’autoroute à Bayonne Nord (sans doute la seule artificialisation vraiment justifiée par l’intérêt général).

En 2023, en septembre-octobre, ce fut la concertation préalable (enquête publique à venir) pour la création d’un Institut du sport et du vieillissement (à côté de la clinique Belharra) ; et celle pour l’extension de la clinique Amade près de la Citadelle dans le quartier Laharie, qui vient de s’achever (voit le billet précédent sur ce blog). Le 8 janvier, à l’initiative de l’armée, va s’ouvrir une concertation préalable pour le déboisement de 2 ha dans la citadelle Vauban.

PLU et urbanisation future

La ville de Bayonne a constitué de longue date des réserves foncières. C’est le cas du Sequé notamment. Pour se préserver de la spéculation. Pour anticiper d’éventuelles constructions à une époque où on n’avait pas conscience des effets catastrophiques de l’artificialisation. Sauf que, souvent, tout en gardant une maîtrise publique de l’aménagement global d’un secteur, une partie du foncier est revendu à des promoteurs privés pour « équilibrer financièrement » l’opération d’aménagement, disent-ils. Ce fut le cas pour la ZAC du Sequé, voir les déclarations de Jean Grenet en 2011 ci-après. C’est le cas pour l’opération « Prissé » en cours, au profit d’Alday. Les logements sociaux (locatifs et en accession) voient leur part réduite.

De la politique sous la technique

Ce front d’urbanisation se déploie en général sur des zones identifiées comme 1AU ou 2AU dans le règlement du PLU, à urbaniser mais pas encore constructibles. 1AU : à urbaniser à court terme, après viabilisation des terrains. 2AU : à urbaniser à plus long terme, si besoin après défrichage. Mais les élus considèrent souvent le « à urbaniser » comme étant déjà irréversiblement une urbanisation , au contraire des zones définies comme N (naturelles) ou A (agricoles).

Comme l’avait déjà affirmé Etchegaray dans Sud Ouest (06/03/2020), à l’occasion de la requalification de Sequé III au PLU « Ces surfaces sont déjà constructibles ». Et bien non, ce ne sont que des catégories administratives du PLU, sur le papier, et que cela ne dit rien sur la nature des sols. Administrativement constructible ou urbanisable n’est en rien contradictoire avec artificialisation des sols.

Les 3,4 ha du Sequé III étaient en zone 2AU, et les 5,5 ha de Sequé IV en zone 1AU avant les enquêtes publiques.

Sequé I, II, III, IV, … Pinède ?

Le quartier du Sequé, ce sont essentiellement des bois et trois anciennes fermes maraîchères, dont l’une (Loustaouanou) était encore en activité en 2007. Sur les parcelles des autres fermes, Vignolle et La Humère, ont existé notamment un camping chemin de Cazenave (Airotel La Chêneraie) et un motocross. Le mini-lac artificiel, un temps voisin du camping, est resté et est devenu un lieu de promenade apprécié.

Sequé I et II – La ZAC dite écoquartier

Une ZAC a été créée dès 2006, les plans d’aménagement (dossier de réalisation) adoptés en 2009 et le début des constructions dans la foulée. Autour de 600 logements étaient prévus, dont un EHPAD. Les premières constructions étaient sur le secteur Sequé I. Les premiers logements ont été livrés en 2011, l’EHPAD (98 lits) en 2013, les 62 locatifs sociaux de HSA fin 2014. A noter que, selon certains articles de presse, il n’y avait que 20 % de logements locatifs sociaux.

La maison de quartier (dans un ancien bâtiment de ferme réaménagé) a été livrée en février 2020 seulement.

Des jardins familiaux ont été installés derrière la maison de quartier, en limite du futur Sequé III.

Le secteur Sequé II a pris la suite, avec un habitat participatif de 46 logements, en accession à la propriété (en PSLA, les BRS n’existant pas encore), piloté par le COL en 2016 ; et 174 logements de Bouygues dont la livraison s’est achevée seulement en 2021.

Ces deux secteurs sont censés être un écoquartier, argument de vente plus que réalité tangible. La labellisation officielle, obtenue en 2009, a été perdue en 2019.

Sequé III et IV – Des activités économiques vers le logement

Les deux autres secteurs étaient classés « à urbaniser », pour des activités économiques.

Une enquête publique a fait passer Sequé III principalement en habitat (190 logements) en 2017. Mais à ce jour, les constructions n’ont pas commencé. L’enquête publique qui vient de s’achever a aussi pour objectif « réglementaire » de faire évoluer la classification de Sequé IV d’« activités » vers « habitat » (360 logements selon le maire dans Mediabask le 22 décembre).

Le besoin de logements à Bayonne est de plus en plus criant. Mais la question d’articuler habitat et activités économiques (incluant commerces et services) reste entière, et n’est pas sérieusement traitée dans les évolutions de Sequé III et IV. L’ensemble des 4 secteurs du Sequé fait 22,5 ha, avec plus de 1200 logements. Et ressemble davantage à une cité dortoir qu’à un morceau de ville ou un village.

Pinède, dans la continuité du Sequé

On pouvait lire dans Sud Ouest du 12.9.11 un reportage sur les premières livraisons dans la ZAC du Sequé, dont une partie était titrée « Pinède après le Sequé ». Le chemin de Pinède relie le Sequé au quartier Arrousets vers le sud. C’est un secteur en grande partie boisé, avec quelques zones « à urbaniser » au PLU. L’implantation d’une école commune, à mi-chemin des deux quartiers revient encore régulièrement sur la table.

L’article de Sud Ouest expose les projets de création d’un quartier Pinède, mais aussi explicite l’acquisition publique du foncier, pour le revendre ensuite à des prix d’amis au secteur privé. Cela date de Jean Grenet, prédécesseur de Jean-René Etchegaray (qui en était alors adjoint à l’urbanisme), mais c’est toujours la politique en cours avec la charte de mixité sociale de Bayonne.

« La main du public permet ces prix compétitifs pour la région. La Ville de Bayonne a acheté le foncier à des prix inférieurs à ceux du marché et les revend aux privés sans réaliser de plus value, sous conditions. Dont le plafonnement des prix de vente. « C’est le principe de la ZAC publique », appuie Jean Grenet, le premier magistrat.

Le même montage guidera un futur projet sur la rive droite de Bayonne : celui du quartier Pinède. À la différence du Sequé, c’est l’Agglomération Côte basque Adour qui achètera les terrains. Le futur quartier Pinède, lui aussi soucieux des normes environnementales, sera notamment équipé d’une crèche halte-garderie. « Un emplacement est déjà bloqué sur ce principe. Les acquisitions vont commencer ». Il n’y a pour l’instant pas de suite visible. C’est un projet « dormant ».

L’enquête publique pour Sequé III et les mobilisations de 2019-2020

La décision de modifier le PLU pour ouvrir le Sequé III à l’urbanisation est prise dès 2017, l’enquête publique se déroule en juillet 2019, après une phase de concertation. Il est annoncé 190 logements, plus des services, des commerces, des espaces publics, des jardins partagés… On ne peut encore préjuger des réalisations effectives, puisque les constructions n’ont pas commencé. Mais ce qui a été réalisé pour les secteurs I et II n’est pas à la hauteur des annonces qui l’avaient précédé.

Un collectif d’habitants, Stop béton, se forme en 2019 au moment de l’enquête publique, alors que des défrichements sont en cours et que s’engage le chantier des 174 logements de Bouygues, pour s’opposer à l’urbanisation massive.

L’opération de Bouygues a d’autant plus choqué qu’elle se présentait comme écologiquement exemplaire (avec notamment des bâtiments à énergie positive, des matériaux biosourcés). Le collectif dénonçait un greenwashing caractérisé, dans un quartier qui venait de perdre son label d’écoquartier. Le collectif dénonçait le surnombre de parkings dans le projet Bouygues, au regard des normes supposées d’un écoquartier.

Sequé II : Bouygues avec Hébrard, architecte favori de la municipalité et influent

Les deux premières tranches avaient donné naissance à une cité dortoir classique, avec services et commerces à la traîne, et une maison de quartier pas encore construite. Un quartier basé sur la voiture, où les déplacements en bus ou vélo ne sont pas très praticables.

Lors de l’enquête publique, le collectif a proposé que la réponse aux besoins criants de logements à Bayonne soit localisée prioritairement là où il y a déjà des services, sur les terrains déjà artificialisés et en densifiant certains secteurs. Donc, sans artificialisation supplémentaire.

La mobilisation du collectif s’est traduite sur le registre de l’enquête publique : il y a eu 152 avis, dont 116 défavorables. Des alternatives ont été proposées : faire du maraîchage bio pour nourrir le quartier ; ouvrir la possibilité de « tiny houses », une approche non artificialisante du logement, etc. Sans surprise, il n’a été tenu compte ni du caractère massif des avis défavorables, ni des propositions novatrices.

En réponse au collectif, le 30.9.2020, interrogé par Sud Ouest, il annonce : « Il n’y a pas de projet à ce jour sur ce terrain. Ni de 10, ni de 50 et encore moins de 190 logements ». Surfaces par ailleurs déjà constructibles insiste-t-il : « Nous faisons juste évoluer la nature de ce qu’on peut construire. On l’ouvre à du logement. Et on évite que le Sequé soit enserré par de l’activité économique ». Et il conclut : « Ces terrains appartiennent à la Ville de Bayonne, c’est elle qui décidera du projet qui s’y installera » ; Fin 2023, dans la liste des réalisations à venir pour la seconde partie de son mandat, le maire confirme bien entendu le chiffre de 190 logements pour Sequé III et en anticipe (avant le résultat de l’enquête publique) 360 pour Sequé IV. C’est la gouvernance du maire de Bayonne : mensonges et mépris des habitants.

Avec le Sequé IV, on va être dans le « bis repetita » : billet à suivre.

Patrick Petitjean, 6 janvier 2024