Zubi Mayou à Bayonne : un projet exemplaire. Vraiment ?

(grue effondrée vue d’un 8e étage)

Un projet de résidence sociale participative pour seniors en questions

Le Collectif 22-Bergeret a été formé par des riverains en mars 2022 au lendemain de la chute de la grue, moins de 24h après son installation sur le chantier, qui a provoqué la mort du grutier, Mohamed Kichouhi.

Depuis, on a l’impression que les responsables (Ville, COL, Domofrance, Association) veulent « annuler » cette mort et les traumatismes collatéraux.

Sur cette parcelle, entre le quai Bergeret et le boulevard Alsace-Lorraine, devait être construits deux immeubles de 30 et 15 appartements, en accession sociale de type BRS. Le chantier est à l’arrêt depuis l’accident du 9 mars 2022.

(grue effondrée sur le boulevard)

Conférence de presse

Le Collectif a tenu une conférence de presse le 26 juin à Bayonne pour faire le point sur ses activités et sur la situation, alors qu’on s’approche du début des réparations de l’immeuble voisin, le Carré Saint-Esprit, sur lequel était tombée la grue, détruisant intégralement le dernier étage. Un échafaudage doit être installé cet été le long de l’immeuble, pour une durée de 4 ou 5 mois. L’expertise judiciaire étant conclusive sur les responsabilités, les assurances n’ont eu d’autre choix que d’avancer le financement des travaux, sans attendre le jugement définitif. Il faudra attendre encore pour que justice soit rendue à Mohamed Kichouhi et aux victimes collatérales.

Le terrain du chantier, proche de l’Adour, a la particularité d’être inondé en permanence, avant même la tentative d’installation de la grue. Aujourd’hui, c’est une mare aux canards, et aux poissons rouges. Le Collectif demande les expertises de sols, préalables aux travaux, ainsi que celle réalisée quelques mois après l’accident, sans les obtenir.

(grue dans mare)

(mare aux canards)

Le Collectif a rencontré le maire le 5 juin pour redire son opposition à la reprise du chantier tel que, et pour demander la suspension du permis de construire afin de revoir le projet en tenant compte des attentes des habitants du quartier. C’est peu dire qu’il n’a pas été entendu

Volonté d’effacement, indifférence et absence d’empathie

La Ville et les opérateurs immobiliers (le COL et Domofrance) veulent avant tout effacer l’accident et rependre le chantier comme s’il ne s’était rien passé. Aucun n’était présent lors de l’hommage rendu à Mohamed Kichouhi le 9 mars de cette année.

(hommage 9 mars 2023)

(chaîne à l’endroit où la grue était tombée sur le boulevard)

Un an après la chute de la grue boulevard Alsace Lorraine, hommage au grutier décédé dans l’accident. Rassemblement sur le tracé de la chute de la grue. Bayonne. 9 mars 2023.

L’indifférence par rapport aux victimes se double de l’impatience réaffirmée de prendre le chantier au plus vite. Reprise d’abord annoncée pour ce printemps maintenant pour cet automne. Ils veulent profiter des travaux sur le Carré pour reprendre leur construction en parallèle, même si la coexistence d’un échafaudage et d’une grue semble techniquement problématique.

Le Collectif n’a pas perçu la moindre empathie de leur part depuis l’accident. Les victimes, ce sont d’abord le grutier et sa famille, ce sont aussi des femmes, des hommes, du Carré et du voisinage, ce n’est pas le COL, Domofrance ou Lapix qui se plaignent des coûts dus aux retards

Le Collectif refuse un tel effacement et défend la mémoire du grutier.

C’est la raison essentielle pour laquelle il refuse la reprise du chantier et défend une révision complète du projet, et donc des modifications du PC. Il est tout-à-fait possible d’allier jardin de la mémoire, espaces vers et logements (vraiment) sociaux. Cela correspond d’ailleurs aux attentes des habitants telles que recueillies par le Collectif dans un sondage en cours

Avant d’en venir au COL, deux bizarreries de Domofrance

Si l’on en croit le PC officiel, affiché depuis 3 ans, Domofrance est le titulaire principal : 45 logements, en accession, sous le titre La Psyché.

(photo PC modificatif)

Ce qui nous interroge sur la manière dont le PLU a été appliqué par la mairie. Avec ce nombre de logements, 45, il aurait eu y avoir, selon le PLU, du locatif social, pas seulement de l’accession sociale. Ce n’est pas le cas à notre connaissance. Comme il y a 2 bâtiments, un de 30 logements pour Domofrance, et un de 15 pour le COL, faut-il en déduire que l’application du PLU peut-être fractionnée sur chaque bâtiment ? Cela mériterait des explications de Domofrance et du maire.

Sur le site de Domofrance, depuis le 23/6/21, une page est consacrée à la promotion des BRS et à leur commercialisation par sa filiale ExterrA. Une première opération exemplaire était mise en exergue, avec une présentation complète : La Psyché. Curieusement, depuis quelques mois, la page BRS du site a été « purgée » de toute mention de La Psyché. Pourquoi cette disparition ?

Zubi Mayou

Confié par le maire de Bayonne à l’association « Âge et partage 64 », le partie COL du projet comporte 15 appartements en BRS pour une « résidence sociale participative seniors ». Cette résidence, Zubi Mayou, est défendue comme social et exemplaire. Mais suscite une méfiance de plus en plus grande, voire maintenant un rejet, de la part des riverains.

Le Collectif 22-Bergeret en est venu à s’interroger sur les origines et sur l’exemplarité du projet. Il a été particulièrement échaudé par un entretien donné par l’association à Sud Ouest le 5 juin, le jour même où le Collectif rencontrait le maire de Bayonne, pas un hasard.

L’Association avait disparu depuis l’accident, et n’avait jamais manifesté la moindre empathie enver les victimes. Elle avait été absente lors de la commémoration en mémoire du grutier le 9 mars 2023. Là, elle réapparaît pour annoncer la reprise prochaine du chantier de construction, en se faisant photographier devant une palissade du chantier comme pour dire : Nous sommes de retour, nous sommes chez nous, nous prenons possession du lieu. Les riverains ont été choqués par cette volonté d’effacement de ce qui s’est passé depuis 15 mois, par ce cynisme « Âge et partage 64 » n’est pas concernée a-t-elle déclaré au journaliste.

(la palissade qui a servi de toile de fond pour l’entretien de l’Association le 5 juin)

Des BRS pour propriétaires ?

A la lecture de l’entretien avec « Âge et Partage 64 » dans Sud Ouest du 5 juin 2023, le Collectif a appris que les membres de l’Association étaient déjà des propriétaires, même si leurs revenus restent sous le plafond d’accession aux BRS.

Les BRS sont en principe faits pour les primo-accédants, sans que ce soit une obligation. Ils sont considérés comme du logement social dans la loi SRU, même si ce n’est pas ce que demandent les 5000 inscrits à Bayonne pour avoir un logement locatif social. Les besoins, dans notre quartier comme ailleurs sont de la location sociale, pas de l’accession,même sociale.

Des BRS pour des déjà-propriétaires, c’est autre chose. Parler de logement social pour Zubi Mayou, avec des déjà-propriétaires, est donc assez mystificateur, voire provocateur envers les demandeurs de logement.

Dans sa communication, le COL dit que le « parcours résidentiel » typique fait que se libère un locatif social lorqu’il construit un BRS. Ce n’est pas le cas avec les déjà-propriétaires de Bizi Mayou. Que reste-t-il alors de la légitimité « logement social » du projet du COL dans ces conditions ?

Ni coopérative, ni habitat social, une copropriété

Lors de la constitution du groupe d’habitants en septembre 2017, si l’on en croit un article de Sud Ouest le 27.9.17, référence était faite à des projets similaires pour seniors comme Chamarel à Vaux-en-Velin (livré en 2017), Boboyakas à Bègles : mais ce sont des coopératives, de la propriété collective, solidaire. Les Babayagas à Montreuil étaient aussi mentionnées : mais c’est de la location sociale. A ‘époque donc, le choix d’un modèle par l’Association semble encore ouvert.

Une coopérative, c’est un choix intermédiaire entre la propriété et la location. La propriété est collective, chaque famille achète des parts sociales en fonction de ses moyens, et possède une voix dans la coopérative. Elle paie une redevance à la coopérative en fonction de ses parts sociales.

Accueil

Coopérative BBYK

https://www.lemonde.fr/societe/article/2016/02/22/la-maison-des-babayagas-l-anti-maison-de-retraite-a-montreuil_4869520_3224.html

Le Collectif Bergeret défend aussi ces projets participatifs pour seniors prioritairement en coopérative.

Mais Zubi Mayou, ce n’est pas cela. C’est de la copropriété individuelle.

Pourquoi ce choix final par le COL beaucoup moins social, de propriétaires individuels ? Sans mixité sociale ni mixité intergénérationnelle ? Alors qu’en 2017, l’Association semblait hésiter entre les différents modèles, et ne pas écarter un mélange.

Pourquoi un projet en copropriété ? Sans location sociale ? Pourquoi pas en coopérative ? Pourquoi pas intergénérationnel ?

Sortie du portage foncier, mais pas de l’EPFL. Le prix du m².

Le conseil municipal de Bayonne a pris le 18 juillet 2019 une délibération pour clôturer le portage du foncier par l’EPFL de l’îlot Bergeret, et en fixer les modalités de sortie. Le foncier restera rpriété de l’EPFL et sera remboursée des annuités versées depuis 2016 à l’EPFL. C’est donc Bizitegia, l’OFS de l’EPFL (et donc de la CAPB en dernier ressort), qui conclura les BRS avec les propriétaires des appartements construits par le COL et Domofrance. Le foncier ne sera pas rétrocédé au COL ou à Domofrance. Cela donne à Bizitegia le pouvoir de vérifier que les postulants répondent bien aux critères des BRS et de définir ce qui se passe en cas de décès pour maintenir la définition « résidence seniors ».

La délibération du conseil municipal a fixé le montant de la redevance (1,5 euros par mois et par m²) pour le foncier, sa durée (60 ans), qui est indexée sur l’indice de la construction. Il a surtout fixé le prix des appartements : 30 % en dessous du prix du marché.

Pour des déja-propriétaires, cela pose question. Selon l’association (Sud Ouest, 5.6.23) le prix a été fixé par le COL à 2600 euros du m². En zone tendue, nous sommes dans des prix spéculatifs : avec vue sur l’Adour, à côté du futur Zubi Mayou, le prix atteint près de 6000 euros le m². À côté, le prix proposé par le COL, c’est cadeau. D’autant plus que pour acheter avec un BRS, les déjà-propriétaires devront vendre leur résidence actuelle. A des prix du marché…

(maquette du futur Zubi Mayou)

Attribution discrétionnaire : quel mode de décision et annonce publique?

Quand d’autres villes attribuent du foncier public à des groupes d’habitants déjà constitués, c’est sur la base d’appel à projets. Ainsi, la ville de Paris, pionnière en la matière, a lancé en 2013 un appel à projets pour 3 parcelles. Il y a eu une trentaine de groupes candidats.

Pour Bayonne, un tel appel à projets pour une résidence seniors a-t-il existé pour la parcelle du 22 quai Bergeret ? Il n’y en a pas trace, ni dans les arhives de Sud Ouest, ni dans la mémoire des habitants de Saint-Esprit. S’agit-il d’une attribution discrétionnaire par le maire de Bayonne, tant Zubi Mayou était exemplaire ?

On peut le craindre. Dans le 1^er article, fin septembre 2017, l’Association dit ne pas encore avoir de foncier pour son projet et annonce des rencontres avec les maires d’Anglet, Bayonne et Biarritz. Mais dans le 2^e, le 3 octobre 2018, tout semble réglé. La ville de Bayonne leur a proposé le terrain du 22 quai Begeret, et le COL s’est engagé derrière l’association pour la construction. Le permis de construire pour Zubi Mayou aurait même été déposé (en fait, comme le bâtiment prévu n’était pas conforme et nécessitait une révision préalable du PLU, qui aura lieu en 2019, et le PC n’a pu être déposé qu’en décembre 2019). Dans le Sud Ouest du 3.10.18, les animatrices de l’Association se font photographier devant la maison basque du 22 quai Bergeret destinée à être démolie.

La date de livraison des appartements est pour le 1^er semestre 2021…

(maison du 22 quai Bergeret avant démolition)

Parachutage à Saint Esprit

En général, pour l’habitat participatif, les bailleurs constituent eux-mêmes les groupes d’habitants, en organisant des réunions d’habitants candidats dans le quartier concerné. Ils n’aiment pas trop, en général, les groupes déjà constitués en dehors d’eux. HSA a procédé ainsi avec un appel public pour son habitat participatif au Prissé. Le COL lui-même a procédé ainsi pour son habitat participatif de l’îlot Vigilant, à Saint Esprit, à quelques rues de l’îlot Bergeret. Après ces appels publics HSA et le COL constituent les groupes.

Mais pour Zubi Mayou, les riverains n’ont pas souvenir d’un appel public dans le quartier pour ce projet, ni même d’une simple réunion d’information pour le leur présenter. « Âge et partage 64 » a été constituée à Anglet, pourquoi pas, elle est légitime à venir s’installer à Bayonne, Mais cette manière de le faire ressemble à du parachutage, au nom de l’exemplarité du projet.

Quel objectif pour le COL ?

Reste la question de la stratégie du COL et de ses relations avec l’Association. La présidente de l’Association est une ancienne présidente du COL, toujours membre de son conseil d’administration, également représentante du COL au conseil d’administration de l’union des coopératives HLM, de plus présidente de l’association des coopérateurs du COL. Le moins que l’on puisse dire est que l’Association est organiquement liée au COL. Faut-il y voir l’origine de la volonté du COL de mener coûte que coûte ce projet, de son mode parachutage qui tranche avec d’autres projets soutenus par le COL ? L’origine de l’attribution discrétionnaire du terrain par le maire de Bayonne ?

On peut s’interroger aussi sur ce qui a conduit au modèle d’une copropriété et non d’une coopérative ou d’une mixité ? C’est sans doute plus simple et plus reproductible pour le COL. Faut-il alors y voir une stratégie de développement du COL sur le créneau des résidences sociales pour seniors, en utilisant Zubi Mayou comme un produit d’appel ? Entre les EHPAD et les Senioriales (inaccessibles aux personnes modestes), il y a nécessité de modèles accessibles, plus humains, plus respectueux des personnes âgées. Et des résidences participatives en BRS, promues par le COL jusqu’à Toulouse, peuvent y contribuer.

D’autres modèles exemplaires de résidences seniors participatives

Plus haut, ont été mentionnées les coopératives Chamarel à Vaux-en-Velin et Boboyakas à Bègles (cette dernière ayant le soutien et la garantie financière du COL). Egalement la réalisation de la maison des Babayagas à Montreuil, en locatif social.

Au Pays basque même, l’association Gurekin promeut un habitat participatif pour personnes âgées, sous forme d’appartements à louer dans une maison partagée, avec des locaux communs, à l’intérieur ou dans un bâtiment annexe. Un partenariat avec le COL, avec à côté des appartements en BRS, permet une mixité intergénérationnelle. A Urt, une telle résidence vient d’être livrée. Une autre va voir le jour à Hasparren.

Un projet de coopérative d’habitants est en cours à Irissarry, avec la construction d’appartements dans une ancienne ferme, qui peine à obtenir le soutien de la CAPB : le modèle « coopérative d’habitants » n’a pas encore fait son chemin dans cette institution.

Pour conclure

On peut regretter qu’un projet de résidence seniors participative qui aurait pu être exemplaire ait pris cette direction et ait perdu sa légitimité. Comme l’ensemble du projet, elle doit être remise en cause

Le Collectif a demandé lors de la rencontre du 5 juin avec le maire, et persiste à le demander, la mise en œuvre à court terme d’un processus de concertation sur l’avenir de l’îlot Bergeret analogue à celui que la CAPB conduit pour le projet voisin « Rive droite de l’Adour », partant des attentes des habitants et débouchant sur des propositions de modification du PC. Ceci, en préalable à la reprise du chantier.

En tout état de cause, le Collectif n’accepte pas l’« annulation » de l’accident mortel et de ses conséquences par les promoteurs de cette opération.

Patrick Petitjean, 3 juillet 2023

Annexes

Synthèse de la chronologie

– Des préemptions de l’EPFL pour la ville entre 2015 et 2016

– Une association pour une « résidence sociale seniors » déclarée le 3/8/17 et constituée fin septembre 2017 à Anglet

– Avril 2018, une modification du POS est lancée pour l’adapter aux projet Bergeret (aau lieu que ces projets s’adaptent au POS. Curieuse politique municipale. C’est la 16^e modification du POS de Bayonne). Elle donne lieu à une enquête publique en juin-juillet 2019. Le rapport du commissaire enquêteur mentionne le projet de résidence seniors du COL comme motif de la modification du PLU.

– Entre temps, le 18 juillet 2019, le Conseil municipal de Bayonne décide de clôturer le portage foncier et en définit les modalités : voir plus haut.

– Cette modification est adoptée le 9/11/19 par le Conseil de la CAPB, et le PC déposé conjointement par le COL et Domofrance dans la foulée le 6/12/19. L’immeuble Zubi Mayou avait été défini bien avant ce dépôt.

– Le PC a été accordé le 29/5/20, et les travaux engagés dans la foulée.

– Le 15 avril 2022, de légères modifications sont accordées au PC

– Le 9 mars 2022, la grue est tombée, Mohamed Kichoui est mort, et le chantier est arrêté.

Glossaire

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (coopérative HLM)

Domofrance (bailleur social)

EHPAD : Etablisement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes

EPFL : Etablissement Public Foncier Local

HSA : Habitat Sud Atlantique (bailleur social de la CAPB)

OFS : Office Foncier Solidaire

PC : Permis de Construire

PLU : Plan Local d’Urbanisme

SRU : Solidarité et Rénovation Urbaine (loi pour forcer la construction de logements sociaux)

Articles antérieurs sur le sujet

Bergeret à Saint-Esprit (1)

https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/26/bergeret-a-saint-esprit-2/

https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/26/bergeret-a-saint-esprit/

https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/26/bergeret-a-saint-esprit-4/

Zubi Mayou veut la reprise du chantier Bergeret

Pays basque : non à la spéculation sur les terres agricoles

(photo Patxi Beltzaiz)

La ferme Olha occupée à Senpere depuis le mardi 27 juin

La ferme comporte une maison et 50 ha, partie en prairie et partie boisée, avec 6 ha de terres agricoles. La vente se fait au prix de 1,3 millions d’euros. La SAFER a proposé une préemption partielle pour 220 000 euros de la partie agricole. Vendeur et acheteur sont près à l’accepter, à condition que le prix soit maintenu pour la seule maison et les terrains non-agricoles. Condition qui, selon la SAFER contribuerait à la hausse exponentielle des terres agricoles au Pays basque

(photo Ostia)

L’occupation est soutenu par le collectif Lurzaindia et le syndicat paysan ELB (relai de la Confédération paysanne).

Le collectif Ostia, à l’origine de l’occupation, s’est constitué lors de l’occupation d’une ferme à Arbonne, chemin de Berrueta, l’été 2021, qui avait abouti à ce que la vente spéculative soit cassée, au bout de près de 3 mois d’occupation. Lurzaindia et ELB en étaient acteurs aussi.

En octobre 2022, 800 personnes et 600 tracteurs avaient manifesté contre un projet immobilier de Bouygues sur des terres agricoles.

Ostia est aussi présent en zone urbaine : occupation pendant une semaine d’une villa construite par le promoteur Alday à Anglet en juillet 2022. Il avait apporté récemment son soutien à l’occupation d’un immeuble vide rue Sainte Ursule à Bayonne par les jeunes de Mauritzia

De fait, il est le correspondant local des Soulèvements de la Terre. Il est à l’origine de toutes les rassemblements de solidarité devant la sous-préfecture de Bayonne, avant et après la dissolution.

(photo Patxi Beltzaiz)

Le rassemblement du 28 juin, initialement prévu devant la sous-préfecture, comme les 150 autres mobilisations de ce jour dans l’hexagone, avait été déplacé sur le lieu de l’occupation.

(photo Ostia)

Le 29, un rassemblement a eu lieu à Donibarne, devant la Maison Adam (célèbre pour ses macarons), qui avait baissé le rideau dès 18h pour ne pas voir les manifestants. Les propriétaires en sont la famille Teilleria, acheteur dans cette opération. Des notables basques pris la main dans la spéculation. Ostia appelle au boycott de la Maison Adam.

(photo rassemblement Donibarne)

L’occupation continue, notre soutien est indispensable. La ferme est près du lac de Saint Pée sur Nivelle (Senpere), 1420 chemin Zukaizti.

Patrick Petitjean, 29 juin 2023

Plateau urbain débarque à Bayonne

(entrée de l’hôpital Saint Vincent de Paul à Paris)

Une future occupation transitoire très cadrée

Parmi les 4 marchés passés pour aider la CAPB dans les débuts du projet « Rive Droite de l’Adour », l’un est intitulé « définition d’un projet d’occupation transitoire sur le site du projet RDA ».

A la demande d’avoir le cahier des charges pour un éventuel appel d’offres pour ce marché, l’administration a répondu que le marché avait juste été attribué à Plateau Urbain sur la base d’un devis, qu’elle a communiqué. Officiellement donc, pas d’appel d’offres, pas de choix alternatif. La notoriété de Plateau urbain écrasait une éventuelle concurrence.

L’intervention de Plateau urbain est facturée 22 150 euros HT. Ce marché avait été signé dès le printemps 2022.

Selon le président-maire lors de l’atelier du 25 mai, où Plateau Urbain (peut-être présent) ne s’est pas exprimé, leur intervention était déjà en cours.

Les différentes fonctions de Plateau urbain

https://www.plateau-urbain.com/

C’est une agence de création récente (2013), célèbre surtout par l’animation du site de l’hôpital Saint Vincent de Paul à Paris 14^e entre 2015 et 2020. Son développement est fulgurant ces dernières années.

(Une des cours à l’entrée de l’hôpital Saint Vincent de Paul)

Il y a deux branches principales : Etudes et conseils, et gestion transitoire de lieux.

C’est cette 2^e branche que Mauritzia qualifiait de R’Bnb de l’urbanisme transitoire. Plateau Urbain gère plusieurs dizaines de lieux, en attente de projets définitifs, dans de nombreuses villes. Cela va d’un petit bâtiment (un garage par exemple) à une ancienne université (ex-Censier à Paris), et peut donc concerner quelques structures à près de 200. Lesquelles sont louées, après un appel d’offres.

Les réalisations en cours sont ici : https://www.plateau-urbain.com/cesure

Pour les études, on en compte une cinquantaine, dont la majorité encore en cours. Celle pour la CAPB n’eset pas à ce jour répertoriée sur leur site : https://www.plateau-urbain.com/copieetudes

Les modalités de leurs interventions y sont décrites

(Sur le site des Grands Voisins, hôpital Saint Vincent de Paul)

Plateau urbain à Bayonne

Le devis à la base du marché consiste en une simple page, à télécharger si dessous.

(page devis)

La première phase de l’intervention (1/4 du devis) est la formation des élus et techniciens de la ville et de la CAPB aux problématiques de l’urbanisme transitoire.

La deuxième phase est « l’identification des opportunités spatiales et temporelles en vue d’une occupation temporaire à travers une analyse capacitaire du site », avec essentiellement des visites du site et des entretiens avec les gestionnaires et occupants actuels, ainsi que l’identification des « besoins et attentes programmatiques pour le site », avec des entretiens avec « les têtes de réseaux des champs de la culture, action sociale, vie économique, artisanat, évènementiel,… »avec enfin une analyse du marché locatif alternatif.

La dernière phase consistera en la définition des intentions stratégiques secteur par secteur, bâtiment par bâtiment se concluant par la présentation de plusieurs scénarios d’orientations. En plus des réunions de pilotage régulières, l’intervention se conclura avec un atelier de « définition de l’occupation temporaire avec les parties prenantes »

Au total, 8,5 de travail pour le directeur du projet, et 14 jours pour son adjoint. La durée de la mission n’est pas précisée. Même si des entretiens avec des acteurs locaux sont en principe au programme (on verra leur effectivité), cette intervention semble très fermée sur le commanditaire, et peu ouverte vers des acteurs potentiels plus éloignés de l’appareil municipal. Encore une occasion ratée.

(Grands Voisins sur le facebook de RDA))

La présentation officielle de l’intervention de Plateau urbain à Bayonne se trouve sur la page facebook « Rive droite de l’Adour » du 6 juin :

« Projet « Rive Droite de l’Adour » : urbanisme temporaire | Entre conception, études préalables, délais d’instruction des permis de construire, marchés publics de sélection des entreprises de travaux… un projet urbain comme le #projetrivedroitedeladour sera long à se concrétiser.

D’ici là, la Ville de Bayonne et la Communauté d’agglomération Pays Basque ne laisseront pas les terrains vacants et inutilisés. Elles ont confié à la coopérative Plateau Urbain la tâche de développer un programme « d’urbanisme transitoire ». Il s’agit d’ouvrir au public des espaces d’expérimentation et de préfiguration du quartier à venir. Concrètement, le site sera mis à profit pour apporter temporairement de nouveaux services ou offres, culturelle par exemple. Cette programmation est encore en cours d’élaboration. Que proposeriez-vous ? »

Sans doute faut-il prendre au 1^er degré la fin du post, et non comme de l’ironie. Mauritzia a proposé une occupation intercalaire en squattant le 16 rue Sainte Ursule, complètement dans l’otique « social et solidaire » affichée par Plateau urbain et la CAPB. La réponse fut l’envoi de la police pour les déloger.

On pouvait espérer un meilleur départ de l’intervention de Plateau urbain. Mais au regard des ambitions affichées il y a 10 ans, leur intégration au jeu de l’urbanisme libéral est complète.

Patrick Petitjean, 25 juin 2023

Concertation « Rive Droite de l’Adour », Acte II

Les CRS en appui pédagogique

Le président-maire, Jean-René Etchegaray, a donné son feu vert jeudi soir, 8 juin, à l’expulsion de la dizaine de jeunes qui occupaient un immeuble vide rue Sainte Ursule au coeur du périmètre du projet Rive droite de l’Adour dans une triple problématique : logement des jeunes, social, culture, occupation parfaitement compatible avec l’urbanisme transitoire revendiqué dans ce projet.

Exactement au même moment, il signait devant la presse un pacte avec les promoteurs qui facilitera leurs activités spéculatives sans beaucoup de contreparties. J’ai analysé ce pacte à l’occasion de son vote au conseil municipal : (https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/28/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-3/ )

(signature du pacte avec les promoteurs)

Le projet Maurizia a été présenté par les occupants dans une vidéo : https://www.youtube.com/watch?v=QhGq-puh13s. Il avait le soutien de tout ce qui compte dans les associations de solidarité de la ville (l’appel des associations est dans ce billet : https://lepimentbayonnais.fr/2023/06/03/aupa-maurizia/ )

Ce matin vers 6h30, la police nationale, appuyée par plusieurs camionnettes de CRS, est venue expulser la dizaine d’occupants. Plusieurs dizaines de « forces de l’ordre » pour quelques jeunes qui avaient annoncé à l’avance qu’ils/elles ne résisteraient pas.

Tout c’est donc passé tranquillement. Ils/elles ont pu regrouper leurs affaires sur le trottoir, et à 8h30, les CRS ont commencé à partir, puis la police.

En fin d’après midi, près de 300 personnes se sont réunies devant la mairie de Bayonne pour dénoncer l’intervention policière et apporter leur soutien au collectif « Maurizia ». Lequel n’a pas l’intention d’en rester là, avec leurs nombreux soutiens

(3 photos du rassemblement)

Mais, place avait été faite pour que la concertation RDA se déroule selon les plans établis, sans être perturbée par quelques jeunes se battant pour le droit au logement.

Patrick Petitjean, 10 juin 2023

Premiers pas du projet « Rive droite de l’Adour », à Bayonne

(la salle de concertation)

Enquête, réunion publique, et ensuite ?

Annoncé lors d’une conférence presse le 25 avril dernier par Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB, le grand projet « Rive Droite de l’Adour » (RDA) semble à la peine, du moins dans sa partie publique. Les annonces (« un vaste processus de démocratie participative », « plusieurs ateliers participatifs d’ici l’été ») sont restées au stade de la communication.

En premier lieu, on a eu droit à une enquête pleine de couacs sur les « attentes » des habitants ; puis une réunion publique, à vocation confuse le 25 mai. Sans oublier, en simultané, l’occupation du 16 rue Saint Ursule (un immeuble vide situé au coeur du périmètre du projet) par le groupe Maurizia qui a mis le président-maire devant ses contradictions (il voulait de l’urbanisme transitoire, en voilà). Dur…

(périmètre du projet RDA)

Le projet RDA était né il y a 15 ans pour aménager le quartier en vue de la future gare TGV, puis mis en sommeil (faute de perspectives pour la LGV), avec toutefois la poursuite des acquisitions foncières par l’EPFL. Mais il n’a pas été abandonné. Son retour public le 25 avril a été précédé par la passation de marchés, notamment avec une agence d’urbanisme, Güller & Güller, il y a plus d’un an. Les 4 groupes, bénéficiaires des marchés, ont commencé à travailler il y a plus de 6 mois. Mais « la page est blanche » a fanfaronné le président-maire le 25 avril.

L’enquête « attentes » initiale

Elle a été victime, au démarrage, de nombreux couacs ou bugs, c’est selon : annoncée pour 2 jours, les 26 et 27 avril, sur le site, elle a été étendue jusqu’au 11 mai, a inclus la possibilité d’une réponse papier, et a fait l’objet d’une communication par affichette dans le quartier Saint-Esprit les derniers jours.

Plus bizarre : dans la version initiale, elle portait sur les usages du lieu, sa fréquentation (combien de fois, quels jours, avec qui, pour quoi faire, etc) et sur la perception du site (quels aspects sont appréciés). Avec, à la fin, une seule question ouverte « quels éléments aimeriez-vous qu’ils soient mis en valeur dans le projet ? » Quelques jours plus tard, deux nouvelles questions ouvertes ont été ajoutées : « Que souhaiteriez vous voir évoluer sur le site dans les prochaines années ? et « Qu’est-ce que ce quartier pourrait apporter de plus à l’Agglomération ? ». Mais ce n’était qu’un sondage sous prétention à une certaine rigueur scientifique.

Il y aurait eu 700 réponses, rapidement présentées oralement le 25 mai. Un livret les a réparties sur différents thème et est depuis peu disponible sur le site de la CAPB

(vue générale avec élu-e-s et président-maire)

Le premier « atelier participatif » du 25 mai.

Cet atelier est une sorte d’objet peu identifié. Sur le site de la CAPB, son objet et la liste de ses intervenants, ont ainsi fluctué. Il a été annoncé un rendu du sondage (fait), la présentation du projet par Güller (pas vraiment convaincant), avec aussi la participation de Plateau urbain (qui n’a pas été présenté ni n’est intervenu).

Plus d’une centaine de personnes était présente. Au final, la première partie de l’atelier a été informationnelle, avec quelques questions, rien de participatif. La seconde a été la reproduction sur place du sondage, les participants étaient répartis par table de 8, et invités à formuler leurs attentes sur des fiches autour de 6 thèmes (totalement cadré donc), puis les mettre sur les murs de la salle. Une simple technique pour faciliter la prise de parole, très répandue depuis quelques années, mais la participation citoyenne ne saurait s’y réduire. On attend le retour de cette séance, même sir les « attentes » recueillies ne semblent pas très différentes de celles du sondage antérieur.

(participants à table)

Reste une question importante : quel était le statut de cette réunion ? Dans le cadre d’un projet d’aménagement, une « concertation » répond à des contraintes réglementaires précises, même sans doute dès le stade de la « pré-programmation » qui est officiellement la phase actuelle. L’atelier du 25 ne semble pas rentrer dans un tel cadre. On comprend alors ce que le maire de Bayonne a voulu dire lors du Conseil municipal du 5 juin, en qualifiant cette réunion « d’avant-concertation ». Ni concertation, ni participation ce sera pour plus tard, du moins il faut l’espérer.

Lors de cette réunion, il a quand même été révélé que Güller travaillait depuis 6 mois, et avait fait un diagnostic du site. Le rendu n’a pas été très concluant, presque tout avait été dit il y a 15 ans déjà : la piétonisation du quai de Lesseps et le report de la circulation vers la voie ferrée, la nécessité de conserver les perspectives entre la citadelle militaire et la rive gauche de l’Adour, la végétalisation, etc. Il a aussi été réaffirmé les invariants du projet : logement (mais lesquels), campus universitaire (en repli d’Arkinova refusé à Anglet?), activités, espaces verts, etc.

Autant les « contenus » potentiels pourront être choisis par les opérateurs selon leurs désirs parmi les attentes exprimées à la réunion, autant les « contenants » eux-mêmes ne sont pas (encore?) soumis à discussion.

jeudi 25 mai 2023 Rencontre entre élus et riverain pour le projet rive droite de Bayonne, à la bourse du travail de Bayonne

(Président-maire – photo Sud Ouest, Nicolas Mollo)

Perplexité

On ne comprend toujours pas ce re-démarrage sur les chapeaux de roue. Quelle est l’urgence ? Les questions foncières ne semblent pas résolues, et même au point mort depuis que le sujet « Lesseps » avait été abordé lors du projet de quartier Saint Esprit il y a 5 ou 6 ans. A 3 reprises, depuis le 25 avril, le président-maire a annoncé un RV avec la SNCF dans les jours qui suivent : 3 ha à récupérer si SNCF veut, mais il est envisagé de faire sans. Quand à Pausa (l’armée), Duprat (en partie à l’État) et à la Pièce noyée (Port de Bayonne ?), ce n’est pas clair.

Et pourquoi maintenant ? Faire pression dans les négociations foncières pendantes ? Engager un dernier grand projet d’urbanisme dans l’optique des élections de 2026, le Prissé et le Séqué étant bien sur les rails ? Ou même imposer sa marque dans l’histoire avant (peut-être) de basculer de président-maire à sénateur en septembre prochain.

Et maintenant

Le calendrier de la suite de ce « vaste processus de démocratie participative » figurant sur le site de la CAPB oscille entre le vide et le flou : quelles étapes jusqu’au rendu de Güller au début 2024 ? A ce jour, 8 juin, rien.

On attend un vrai rendu écrit du diagnostic de Güller. Lors de la réunion du 25 mai, il a même été proposé de faire un diagnostic participatif, en marchant, partagé avec les habitants. On attend la réponse.

Il a aussi été proposé la création d’un comité de pilotage avec acteurs du quartier et habitants : on attend également la réponse.

Un mois après la demande, la CAPB a accepté de communiquer les cahiers des charges des 4 marchés signés pour le projet RDA (une telle communication est une obligation légale). On va pouvoir donc comprendre quelle est la commande politique à laquelle Güller et les autres sont censés répondre. Ce travail de décryptage fera l’objet d’un article dès que possible.

Sans attendre que le programme officiel se clarifie, pourquoi ne pas prendre au mot le président-maire : aider la CAPB à remplir la « page blanche » et à mettre en œuvre la « démocratie participative », pour « aider » les officiels.

Et constituer pour ce faire une « plateforme » citoyenne en s’inspirant de la démarche d’Herrian Bizi sur le logement ?

Patrick Petitjean, 8 juin 2023

Zubi Mayou veut la reprise du chantier Bergeret

(photo : fresque par des habitants sur les palissades du chantier)

Billet d’humeur

Zubi Mayou est le nom du projet d’habitat participatif qui devait prendre place sur l’îlot Bergeret. Il est porté par l’association Âge et partage 64. Le jour où le collectif Bergeret, formé par les riverains au lendemain de l’accident de grue qui avait coûté la vie à Mohamed Kichoui en mars 2022, devait rencontrer le maire de Bayonne pour discuter de l’avenir du chantier, le journal Sud Ouest publie un article sur Zubi Mayou où l’association annonce la reprise du chantier en septembre. Difficile d’y voir un hasard.

Ce que raconte l’association est totalement indécent.

Indécent, parce que l’association est restée silencieuse depuis l’accident et la mort du grutier. pour avoir disparu depuis l’accident et la mort du grutier. Elle n’a jamais manifesté de solidarité ou de compassion, elle était absente lors de l’hommage en mars dernier.

Indécent, pour être venue, au bout de 15 mois, se faire photographier (photo de Sud Ouest) devant la palissade de l’ex-chantier devenu une friche, comme pour prendre possession du lieu et pour dire « c’est à nous ». En plus, devant la fresque réalisée par des riverains pas très favorables à la reprise du chantier (celle de la photo de Une du billet). Une provocation ?

Indécent, et plus encore si c’est possible, pour se plaindre des maigres revenus des membres de l’association (à peine2000 euros par mois), en même qu’ils/elles avouent être tous/toutes propriétaires de leurs logements. Le niveau de retraite doit être évalué à leur absence de loyer à payer… Des propriétaires qui bénéficient d’un logement social. Le logement social contre le mal-logement de propriétaires ? On rêve.

Indécence du COL (pour la fixation du prix de vente) et de l’association (pour se plaindre de l’augmentation depuis 2 ans : 2600 euros le m², alors que le jour même, le prix moyen du neuf dans le quartier était évalué dans le journal autour de 4000 euros, certainement beaucoup plus pour des appartements sans vis-à-vis, avec vue sur l’Adour et la rive gauche, donnant sur le sud.

Et toujours cette question lancinante : alors que pour des projets de logement participatif social en BRS, comme celui d’HSA au Prissé ou du COL lui-même pour l’îlot « Vigilant » à Saint Esprit, font des appels publics à candidatures, réunissent les candidat.e.s, soupèsent leurs motivations et solidité, comment le choix des adhérent.e.s d’Age et partage 64 a-t-il été fait ? S’agit-il de relations amicales entre le COL la mairie de Bayonne et la présidente de l’association, ancienne présidente du COL et toujours présidente de l’association des coopérateurs COL ? L’opacité serait à lever

On nous dit aussi que c’est un beau projet social : un habitat participatif pour personnes âgées. C’est vrai, mais qui, pour des propriétaires, ne devrait pas ressortir pas du logement social et de financement public. Les aides pour l’accession sociale sont en principe dirigées vers les primo-accédants et non des déjà-propriétaires. Argumenter du besoin en logements sociaux à Bayonne pour justifier ce projet est honteux.

Patrick Petitjean, 6 juin 2023

Aupa Maurizia

photo : affichette « Bienvenue / Ongi Etori » à l’entrée du bâtiment

Le maire de Bayonne sur la défensive ?

La semaine qui se termine a vu les soutiens aux occupants du projet Maurizia s’étendre, jusqu’au sein du Conseil municipal (1^er juin). Une première rencontre le 31 mai a permis d’ouvrir un dialogue, une seconde est prévue la semaine qui vient, mais toujours sans interruption de la procédure d’expulsion. L’audience en appel (non suspensif) contre la décision d‘expulsion a été repoussée au 6 juillet.

Le soutien le plus important est arrivé le matin de la rencontre avec le maire. Il est apporté par la quasi-totalité des associations dans le champ de la solidarité à Bayonne sous le titre « manifeste pour un urbanisme transitoire au Pays Basque ». Ces 12 associations affirment leur intérêt pour la démarche innovante du collectif Maurizia qui « ouvre un modèle sérieux pour répondre à la crise aiguë du logement et de l’hébergement au Pays basque et promouvoir la dimension socioculturelle au Pays Basque ». Et de conclure que les outils existent pour que Maurizia rentre dans le cadre de l’utilisation temporaire de foncier disponible.

photos : Recto et verso de l’appel des associations

Au conseil municipal de Bayonne le 1er juin

Le 1^er juin, se tenait le conseil municipal de Bayonne. Vers la fin, était prévue une délibération pour renouveler la convention d’occupation temporaire de l’association Zizpa, qui gère le Gaztetxe, centre autogéré de jeunes. Il se situe sur le quai de Lesseps, à la hauteur du 13 rue Sainte Ursule à l’arrière. Donc à côté de l’immeuble occupé par Maurizia au 16 rue Sainte Ursule.

Il était impossible pour des élus solidaires de Maurizia de ne pas se saisir de l’opportunité de ce voisinage pour intervenir. Les interventions et la réponse du maire se trouvent sur la vidéo de ce conseil, entre 4h15 et 4h41.

https://www.bayonne.fr/ma-mairie/vie-municipale/conseils-municipaux/conseil-municipal-du-1er-juin-2023-31315

Photo : Salle du conseil (capture d’écran)

Jean-Marc Abadie (Bihar Baiona) a resitué le projet Maurizia dans la lutte contre les logements vacants, et a lu des passages de la déclaration des 12 associations. Puis, Mixel Esteban (EELV) a rappelé que, déjà, plusieurs occupations temporaires existaient dans cet ensemble de bâtiments (Gaztetxe, Pausa, Point Accueil Jour), et que les réserves foncières constituées quai de Lesseps par la ville pourraient être davantage utilisées, de manière temporaire aussi. Il a fait remarqué que le groupe était composé de jeunes qui avaient grandi à Bayonne, où leur famille habitait souvent encore, et que leur impossibilité de se loger était partagée par des dizaines et des dizaines d’autres du même âge.

Photo : Mixel Esteban (capture d’écran)

Dans sa réponse, le maire a confirmé avoir rencontré 3 porteurs du projet Maurizia, et compris qu’il combinait logement, culture et social. Avec un brin de paternalisme, il a trouvé ses interlocuteurs « bon enfant », sans violence verbale. Plus tard, il a fait état de sa compassion à leur égard. Il leur a reproché de « faire les choses à l’envers », en étant entrer sans autorisation dans l’immeuble, et a opposé leur attitude à celle de Zizpa, qui avant passé un accord avec la Ville pour avoir leur local.

Il a défendu l’état de droit – on en attendait pas moins d’un maire. Et réaffirmé que les règles étaient les règles.

Il avait été contacté par l’EPFL (propriétaire au nom de la CAPB), et n’est pas sans influence sur lui. Il va demander de ne pas envoyer pour l’instant la force publique, au moins jusqu’à la prochaine rencontre avec les occupants dans la semaine du 5 au 9 juin. Il a enfin reproché aux occupants d’organiser un concert le 2 juin, avec tous les risques de sécurité.

Mixel Esteban, a repris la parole pour rappeler que cette occupation ressemblait à celles qui avaient eu lieu au Pays Basque, de Bilbao à Bayonne, dans les années 1980 et que, déjà, à l’époque, on ne les écoutait pas assez. Certains des squatteurs de cette époque font partie aujourd’hui des animateurs des associations de solidarité à Bayonne, même conseillers municipaux…

Le soutien de Zizpa à Maurizia

La maire avait cherché à opposer l’attitude « responsable » de Zizpa à celle de Maurizia occupant un immeuble sans autorisation. Le lendemain du conseil, Zizpa publiait un texte de soutien à Maurizia, rappelant par là-même qu’ils avaient commencé par une occupation illégale, de l’ancien Palais de Justice.

Photo : communiqué de Zizpa

Le maire a-t-il les moyens de faire évacuer Maurizia ? Il en a certainement les moyens juridiques et policiers. Mais les moyens politiques ? Parmi les 12 associations, certaines sont très proches de lui. Aucune ne peut être qualifiée de radicale. Le soutien est aussi fort dans le quartier.

Surtout, cette occupation vient au moment où il relance le projet « Rive droite de l’Adour », en invoquant lui-même l’urbanisme transitoire. Quelque part Maurizia met en œuvre ce qu’il affiche vouloir faire, mais de manière plus jeune, plus sociale, moins contrôlée. Mais l’occupation bouscule le déroulement prévu de son projet et sa communication. S’il a de grandes capacités d’adaptation, on le voit mal se contenter de dire « OK, allez-y, vous aurez votre bail intercalaire ». On peut faire confiance à sa plasticité et à son imagination pour trouver un moyen de sortir de son impasse actuelle sans en appeler à la force publique.

A part cela, contrairement aux craintes du maire, la soirée du 2 juin s’est bien passée.

Photo : Aupa Maurizia (merci à Sophie B pour la photo de une et cette dernière)

Prochain RV : le 6 juin, après la manifestation syndicale contre la retraite à 64 ans. La maison des syndicats d’où partent les manifestations est justement au début de la rue Saint Ursule.

Toutes nouvelles sur leur page facebook :

https://www.facebook.com/profile.php?id=100092660680086

Patrick Petitjean 3 juin 2023

Soutenir le projet Maurizia

Photo de G. Fauveau, reprise de Mediabask du 17.5.23

Le squat rue Sainte Ursule à Bayonne a besoin d’un soutien urgent

Semaine décisive pour le projet Maurizia, 16 rue Saint Ursule à Bayonne, un immeuble vide « réquisitionné » par une dizaine de jeunes squatteurs, pour se loger et développer un projet social sur le quartier.

Des discussions sont programmées avec le maire et des élus, alors même que la procédure d’expulsion reste en cours, selon la volonté du maire-président.

Il est donc très important et urgent de signer la pétition de soutien, le nombre de signataires pèsera dans ces discussions : https://chng.it/9BS2rcRQsY

En même temps, le squat s’installe dans la durée, avec un programme copieux. Le lieu avait été investi le 4 mai, puis rendu public le 16 mai. L’EPFL, propriétaire au nom de l’Agglo, avait immédiatement engagé la procédure d’expulsion.

Photo : le programme de la semaine

Le contexte de cette occupation est pour le moins original. Tout le secteur est l’objet d’un grand projet d’aménagement, annoncé fin avril lors d’une conférence de presse de Jean-René Etchegaray, Maire de Bayonne et Président de l’Agglo. Avant de présenter le projet Maurizia, il faut faire un retour sur ce contexte.

Dans sa présentation du projet « Rive droite de l’Adour », le maire-président avait laissé officiellement ouverte la possibilité de ne pas détruire l’ensemble des bâtiments (une bonne dizaine) actuels situés entre le quai de Lesseps et la rue Sainte-Ursule.

En dehors des bâtiments militaires où est installé le centre Pausa pour l’accueil des personnes migrantes, les autres ont été achetés entre 2010 et 2014 par l’EPFL (établissement public foncier local) pour le compte de l’Agglo. Ils ont été progressivement vidés de leurs habitants et activités, à l’exception de salles encore utilisées par une association pour du yoga et de la gymnastique.

Quelques rares occupations transitoires, avec des baux précaires ont été consenties par la Ville : un Gaztetxe (maison autogérée par des jeunes) et un « point d’accueil jour » pour les sans-abris (avec Atherbea). Deux types d’activités que le maire-président dit vouloir pérenniser dans le futur projet, sans dire comment ni à quel endroit à ce stade.

Les projets du maire précédent, Grenet, il y a une vingtaine d’années, prévoyait de tout raser. Ce n’est, officiellement, plus la perspective actuelle. De toute façon, il y a au moins deux bâtiments patrimoniaux dont la destruction serait difficile à justifier, dont l’un date du 18^e siècle (le dernier vestige des entrepôts du Port de Bayonne de cette époque) et un immeuble de type hollandais.

Plusieurs bâtiments semblent en bon état, dont celui occupé. Que de tels immeubles restent vides alors que que la crise du logement redouble à Bayonne comme ailleurs, est un scandale récurrent.

Photo de l’immeuble occupé, façade côté quai de Lesseps

Dans sa conférence de presse, le maire-président avait avancé l’idée d’un « urbanisme transitoire » pour les bâtiment existants, et signé un marché public avec une agence « Plateau urbain » pour le conseiller en ce sens.

On peut dire que le groupe de squatteurs l’a pris au mot, ou même l’a devancé, sans qu’il y ait besoin de faire appel à une agence spécialisée. Le Projet Maurizia coche toutes les cases de ce que dit vouloir faire le maire-président.

Leur projet est présenté dans une vidéo : https://www.youtube.com/watch?v=QhGq-puh13s

Ils et elles le résume en 5 points :

– loger l’ensemble des participants au Projet Maurizia ;

– mettre à disposition des services de la vie commune ;

– développer l’aspect social et solidaire ainsi que le vivre ensemble ;

– promouvoir la culture au coeur du développement urbain et mettre à disposition des espaces et ressources autour de cette volonté ;

– proposer des espaces pour se réunir, s’organiser pour les associations bayonnaises.

La remise en état de l’immeuble va déjà bon train. Un premier repas populaire a été organisé la semaine dernière

photo : le repas, dans le hall côté Sainte Ursule.

Pourtant, l’occupation est en danger.

L’EPFL, établissement public qui porte le foncier local au nom des mairies et de l’Agglo, est propriétaire, mais sans autonomie réelle vis-à-vis du maire-président. Il a envoyé les huissiers à plusieurs reprises. Aucune effraction n’a été constatée. En l’absence des squatteurs (ni avertis ni conviés à l’audience), le tribunal de Bayonne a ordonné leur expulsion le 23 mai. Le 25, un huissier est venu faire une première tentative d’expulsion, à l’amiable, sans succès.

Les squatteurs ont toujours affiché leur volonté de conclure avec la Ville un « bail intercalaire » pour permettre à l’expérimentation de se déployer sur au moins 6 mois. Après avoir fait la sourde oreille pendant plusieurs jours, le maire-président a du accepter la présence des squatteurs lors d’une réunion publique (mais sur inscription seulement) de présentation officielle du projet d’aménagement, puis de les rencontrer cette semaine. A suivre donc…

Dee nouvelles sur leur page facebook :

https://www.facebook.com/profile.php?id=100092660680086

En attendant, la solidarité s’organise dans le quartier Saint-Esprit, et elle promet d’être forte, compte tenu des traditions militantes, mais aussi de ce que cette occupation dessine en creux de perspectives alternatives pour l’aménagement « Rive Droite de l’Adour ».

Patrick Petitjean, 30 mai 2023

photo sur la dalle du 1er étage entre les deux parties du bâtiment

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (4)

Le Tram-bus, support d’une politique de peuplement

Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.

Mais, comme on le voit en Région parisienne avec les métros du Grand Paris, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire », les couches moyennes affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour le Grand Paris… et Bayonne.

On attend au contraire qu’une politique publique, de gauche et écolo, combine le droit au logement pour tous et la transition écologique. Inversement, on ne peut être surpris qu’une politique libérale, comme celle conduite par la municipalité bayonnaise débouche sur des changements de population le long de ces infrastructures de transport, en toute conscience.

A Bayonne il y a deux lignes de « bus à haut niveau de service », appelés tram-bus » pour les besoins de communication. Dans leur partie Nord, le T1 et le T2 desservent des centres commerciaux et des cités HLM anciennes (années 60 et 70), ce dont on ne peut que se réjouir Mais les nouvelles opérations immobilières qui accompagnent depuis quelques années la mise en service de ces lignes visent d’autres populations, avec des revenus plus conséquents, y compris résidences secondaires ou logements à vocation Rbnb : comme disent les publicités des promoteurs, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare.

Le T2, qui va de Marracq à Tarnos est un facteur important de spéculation depuis quelques années, surtout pour sa branche Nord, entre la gare et Tarnos, le long de la rue Maubec et de l’avenue Louis de Foix en passant par le carrefour Matras. La branche Sud est en cours d’ahèvement au-delà de Marracq.

La communauté d’agglo a défini, fin 2020, deux « périmètres de réflexion » de plusieurs hectares chacun, le long du T2, pour permettre l’intervention de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, en charge du portage foncier à la place des communes ou de l’agglo). L’un, Montalibet, concerne la branche Sud, entre le stade Dauger et l’hôpital ; l’autre vers le Nord, Matras, se situe en face du cimetière israélite, sur le côté Ouest de l’Avenue Louis de Foix.

Dans les deux cas, il s’agit officiellement de rénovation urbaine pour une meilleure qualité d’insertion du T2, avec logements et activités, mixité sociale, etc. Tous les bons mots figurent dans les délibérations de l’agglo pour justifier préemptions, démolitions, constructions, etc.

Les promoteurs n’avaient pas attendu les décisions de l’agglo pour lancer des projets immobiliers. Ainsi, dans le secteur Montalibet, on rencontre déjà Alday, avec 17 logements rue Léon Moynac, et Zokato (avec Hébrard comme architecte) avec 14 logements rue Raymond de Martres. Une dizaine d’autres parcelles sont déjà dans le portefeuille de l’EPFL

Dans le secteur Matras, il y a eu trois parcelles achetées par l’EPFL, mais encore aucun permis de construire n’est encore déposé. C’est avant et après ce secteur que les opérations immobilières se multiplient.

Un travail de repérage (effectué en novembre dernier) des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2, comme dans le haut de la rue Maubec ou chemin de Hargous (une rue parallèle à Léon de Foix) a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombre 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.

Il faut peut-être y ajouter une résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés ». Peut être, car affiché cet automne, le PC semble avoir été annulé en janvier.

Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent, comme hier à Saint Etienne et Belharra : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim (voir photos de villas à démolir pour l’Hargousier de l’AEDIFIM et pour Ahoya de Bouygues)

Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.

Pour les prix, le Carré Haizean (16 logements au 44 chemin de Hargous) affiche une moyenne de 5 000 euros le m². Ailleurs, c’est rarement au-dessous de 4 000 euros le m².

Pour toutes ces opérations c’est le libre marché immobilier, le laisser faire, encouragé par un plan local d’urbanisme encore permissif, tant par le seuil élevé où se déclenche l’obligation de mixité sociale, que par l’assimilation de l’accession « aidée » ou « maîtrisée » à de l’accession sociale, sans que cela soit conforme à la loi SRU.

On peut donc parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2.

On peut d’autant plus parler de nouveau peuplement, que des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.

Et surtout la Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Elle comporte tous les ingrédients des grosses opérations de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville. Sur 241 logements, la démolition de 153 d’entre eux vient de commencer (photo des blocs vidés, murés et en désamiantage). Leur reconstruction est à venir. 88 vont être rénovés. Et pour la mixité sociale, 79 appartements supplémentaires vont être construits, en accession sociale, ciblant les classes moyennes.

De la mixité sociale dans les cités ? Sans doute. Mais aussi en mettant des HLM dans les nouvelles constructions le long du T2. Et encore mieux, avec des HLM au centre ville et à Paulmy. L’enjeu principal pour le logement à Bayonne, c’est le locatif public, les HLM.

A suivre : un 5ème et dernier volet sur les choix de développement à moyen terme.

Patrick Petitjean, le 31 mars 2023, révisé le 28 mai

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (3)

La ligne bleue du quota des 25% SRU à Bayonne

Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.

Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.

Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.

Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …

L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.

LE PARC HLM A BAYONNE

Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.

La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).

Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.

Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.

Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.

UNE SEGREGATION SOCIALE

Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.

La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.

Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.

Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.

ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE

Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.

Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.

On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.

Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction

Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)

Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.

CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020

Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.

Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.

Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.

Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.

Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.

Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».

Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.

CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »

Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :

1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)

2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.

3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.

LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE

*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.

J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».

C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…

In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville

Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.

*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.

Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.

AUSSI DANS LA CHARTE

Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».

Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…

Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?

Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.

Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.

Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai

Glossaire

AS : Accession Sociale

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)

HSA : Habitat Sud Atlantique

LLS : Logement Locatif Social

LS : Logement Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Plan Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PSLA : Prêt Social Location Accession

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité