Herrian Bizi – Se loger au pays (2)

La loi SRU a bien changé

Depuis 2000 (Jospin), la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) impose, selon certains critères, à des villes d’avoir un minimum de 25 % de logements sociaux, sous peine de sanctions financières, de se doter d’un programme triennal de rattrapage. Les retardataires risquent une mise sous tutelle par l’État de leur politique de logement.

Mais la loi SRU 2023 n’est plus celle de 2000. Au fil des alternances politiques, elle a bougé dans un sens plus social,ou inversement. Si la droite n’a pas réussi à la supprimer, elle en a changé la nature.

Cette loi date du Gouvernement Jospin : elle est publiée le 30/12/2000 . Elle instaure l’obligation de 20 % de logements sociaux, locatifs à l’époque. Elle ne concerne que des communes d’une certaine taille, dans des zones dites « tendues » du point de vue des logements. Elle prévoit différentes formes de sanctions pour les communes en dessous du seuil, et dont les efforts de rattrapage seraient lents ou insuffisants.

Elle concerne principalement la location sociale. A côté, existait déjà depuis 1984 un dispositif dit PSLA (Prêt Social Location Accession), qui permet à un locataire d’acheter son appartement, sous certaines conditions, après quelques années à un prix résiduel. Parmi les conditions, un minimum antispéculatif, le remboursement du différentiel de TVA à l’achat si la revente intervient 10 ans après l’achat. Mais les PSLA ne rentrent pas en compte dans les quota SRU.

Les efforts des élus de droite (nationaux ou locaux) pour revenir sur cette loi ont été immédiats. Sous Sarkozy, c’est la loi Boutin, promulguée en 2009 qui élargit les délais de rattrapage, mais surtout ouvre le droit de compter parmi les logements sociaux l’accession sociale (les PSLA) en plus du locatif. C’est l’époque du mythe du « devenez propriétaire de votre maison avec 15 euros par jour ». On parle d’« accession populaire » au-delà même de l’accession sociale.

Cette accession sociale restait très minoritaire par rapport aux locations traditionnelles. Un PSLA reste comptabilisé comme logement social 5 ans après l’achat. Mais les effets dévastateurs d’une telle inclusion se font sentir à plein aujourd’hui.

Sous Hollande, la loi ALUR, due à Cécile Duflot et promulguée en janvier 2013, relève le seuil de 20 % à 25 % pour l’obligation de construction de logements sociaux, entre autres améliorations. Cette loi comporte une nouveauté essentielle pour faire face à la spéculation foncière : la possibilité de dissocier la propriété du foncier de celle des murs du logement. Le foncier reste propriété publique à travers un « office foncier solidaire » (OFS), avec lequel le propriétaire des murs conclut un « Bail Réel Solidaire » (BRS) donnant lieu à une redevance mensuelle. J’y reviendrai dans le billet suivant consacré à la folie BRS.

Tout change avec Macron et la loi ELAN du 23/11/18 qui inclut les BRS dans l’accession sociale prise en compte dans le seuil de 25 % de logements sociaux. Les OFS / BRS ne sont plus seulement un outil « robuste » contre la spéculation ils deviennent en quelques années un moyen de loger prioritairement les classes moyennes : elles aussi victimes de l’envolée des prix, elles ont du mal à se loger dans le « libre » (location ou achat), sans avoir accès au locatif public. Les PSLA (moins « robustes » contre la spéculation) et plus contraignants, ont quasiment disparus au profit des BRS.

Autre scandale : le pourcentage de logements sociaux dans la loi SRU est calculé sur le nombre de résidences principales, sans prendre en compte les résidences secondaires. Aucune réforme depuis 2000 n’a remis en cause ce mode de calcul. Dans les zones touristiques, le pourcentage des résidences secondaires voisines parfois les 50 %. Cela donne donc en réalité une vision très faussée de la réalité du logement social au regard de l’ensemble des logements.

Si ce pourcentage était calculé sur le nombre total de logements, résidences secondaires incluses, le déficit en logements sociaux serait encore plus catastrophique dans des villes comme Biarritz. A Bayonne, où le taux officiel a toujours varié autour de 26-27 %, il descendrait seulement à 24 %, compte tenu d’un taux de résidences secondaires au-dessous de 5 %.

Autant dire que l’inclusion des résidences secondaires (et des logements vacants), qui nécessite une modification législative, est reprise par les associations de la plate forme Herrian Bizi et relayée par Inaki Echaniz, le député PS-NUPES de la 64-04, comme certains parlementaires de droite (pas tous).

16 communes du Pays basque sont assujetties à la loi SRU. Une seule, Bayonne (26%, et cela remonte à 30 ou 40 ans, j’y reviendrai dans un autre billet) est dans les clous. Les plus éloignées sont Hasparren (7%), Saint Pée sur Nivelle (8%), Cambo et Mouguerre (9%). Si l’on prend en compte les résidences secondaires, Biarrtiz, Cambo, Ciboure et Hasparren sont à 6 %, Saint-Pée sur Nivelle à 7 %, Ascain à 8 %, Urrugne et Mouguerre à 9 %.

Au final, aujourd’hui, plus personne ne remet en cause l’accession comme composante du logement social dans la loi SRU à côté du locatif. Dans les documents sur le logement, on distingue deux blocs : le « social social », à savoir la location standard (dite PLUS) et la location très aidée (dite PLAI), et le « social intermédiaire »avec les BRS, les PSLA, le locatif intermédiaire (dit PLS et PLI). Ce dernier bloc garde son caractère social d’un plafond de ressources (le même pour toute les catégories) pour y accéder.

Patrick Petitjean 22/03/23

Herrian Bizi – Se loger au pays(1)

Droit au Logement

Le 1^er avril est une journée européenne de manifestations pour le droit au logement. Au Pays basque, la mobilisation est prise en charge par la plate forme « Herrian Bizi – Se loger au Pays », avec pour objectif de faire mieux que la manifestation « logement » de novembre 2021 qui avait réuni 1200 personnes.

Pour accompagner cette mobilisation et débattre, voici le premier d’une série de billets sur la problématique du logement à Bayonne, après un détour indispensable par un cadrage plus général – et à l’échelon de la Communauté d’Agglomération du Pays basque (CAPB).

Depuis 18 mois, la situation du logement s’est aggravée à Bayonne, au Pays basque et dans beaucoup d’endroits. Le droit au logement est de plus en plus inaccessible, particulièrement pour les milieux modestes ou précaires, en attente d’un logement social à louer. Le droit au logement n’est pas le même, selon le point d’où on le considère : selon celles et ceux en attente d’une location sociale, ou selon les maires de droite (Olive à Anglet, Arosteguy à Biarritz, Alzuri à Bidart) et Renaissance (Etchegaray à Bayonne), plus sensibles au droit au logement des classes moyennes et supérieures que des classes populaires. Le droit au logement n’est pas quelque chose de consensuel…

Une régulation des locations touristiques est mise en œuvre depuis le 1^er mars. C’est une première avancée. Un encadrement des loyers a été demandé à l’État, et est à l’étude, avec une décision dans quelques mois. La limitation des résidences secondaires n’est pas encore à l’ordre du jour.

Mais cette régulation est bien tardive, des milliers de locations à l’année se sont déjà transformées en locations saisonnières depuis 2 ou 3 ans, et le « toujours plus » touristique n’est pas remis en cause. Il est reconnu que la fiscalité nationale favorise les locations de courte durée au détriment des locations avec les baux 3/6/9. La fiscalité locale n’est pas dépourvue de moyens pour peser davantage sur les résidences secondaires. Mais le choix de l’attractivité touristique pèse davantage en sens contraire.

Les politiques locales s’exercent dans le cadre très contraint des politiques nationales, et s’y opposent le plus souvent. En plus des contraintes financières grandissantes dictées par l’État, un nouveau phénomène vient compliquer la situation locale : autrefois marginale, l’accession sociale à la propriété occupe une place de plus en plus importante, au détriment des logements locatifs sociaux traditionnels.

Les collectivités locales font de gros efforts financiers pour aider les bailleurs à construire des logements sociaux locatifs… sans pouvoir enrayer le recul de tels logements face aux dites « accessions sociales » à la propriété. Entre « location sociale » et « accession sociale », le déséquilibre est flagrant pour 2022, à Bayonne comme pour la CAPB. Le logement social, c’est de plus en plus l’accession et de moins en moins la location. Au point qu’une prise de conscience semble se faire jour sur ce déséquilibre, au moins en paroles.

Peut-on imaginer que le « devenir propriétaire » reste l’horizon obligatoire du parcours résidentiel obligé depuis Chirac ? Surtout pour les générations précaires, les personnes isolées, les milieux modestes etc. C’est leur droit au logement qui est en cause.

Patrick Petitjean 20/03/23

Bergeret à Saint Esprit (4)

Quel avenir pour l’îlot Bergeret ?

Ce printemps, canards et poissons rouges colonisent la mare

Pour les riverains, c’est l’humain d’abord. Et de ce point de vue, l’absence de représentants de la municipalité lors de l’hommage du 9 mars est scandaleuse. Mohamed Kichouhi était un habitant de la ville, et on pouvait s’attendre à un minimum de compassion du maire. Quel soutien la mairie compte-t-elle apporter à sa famille ?

La demande générale, c’est l’installation d’un jardin mémoriel sur le site. Une demande déjà formulée par le « collectif 22 Bergeret » lors d’une réunion publique en janvier, où le maire était présent. Impossible avait-il dit.

Revoir une grue sur les lieux de l’accident serait vécu comme une provocation. Parler, comme le font le COL et le maire, de reprendre les mêmes travaux dès ce printemps, en considérant l’accident comme une simple parenthèse, c’est non seulement un manque de sensibilité, mais de l’aveuglement quand à l’absence des conditions requises : l’enquête judiciaire (en cours) sur l’accident, l’expertise sur l’état du « Carré Saint-Esprit » sur lequel est tombée la grue, les indemnisations éventuelles.

Et surtout la question des analyses de sols géohydrauliques préalables au chantier (si elles ont existé) et reprises ce mois-ci : il serait inacceptable qu’elles ne soient pas présentées et discutées publiquement.

maquette de l’immeuble Zubi Mayou du COL qui aurait du être construit quai Bergeret

Garder le même projet n’est pas acceptable, d’autant plus que l’arrêt du chantier rebat les cartes. Les conceptions d’urbanisme en œuvre dans ce projet sont celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), adopté en 2007. Elles sont archaïques. Elles voulaient faire des continuités des façades et des hauteurs sur le boulevard Alsace Lorraine et le quai Bergeret. Ce PLU est caduque, mais le nouveau PLUi est à l’arrêt depuis 2016, semble-t-il en raison de la difficulté à y intégrer les obligations de la loi sur le « Zéro Artificialisation Net » (ZAN).

Le projet COL / Domofrance est un avatar tardif du vieux PLU. Il n’est plus adapté aux conditions actuelles : accentuation de la crise climatique et donc accélération nécessaire de la transition écologique. La canicule est aussi passé par là. La municipalité se devrait en mettre en pratique son affichage pour la transition. Elle a publié l’été dernier un « guide des bonnes pratiques » en matière d’îlots et de couloirs de fraîcheur : la bétonisation du quartier Saint-Esprit est typique des mauvaises pratiques à abandonner. Et la végétalisation sur dalle et sur terrasse prévue à Bergeret, c’est différent du végétal en pleine terre.

Coup de chance ? En l’absence de travaux pendant un an sur un chantier, il pourrait y péremption du Permis de Construire. C’est le cas pour l’îlot Bergeret. Il y a un enjeu d’interprétation : le délai d’un an s’applique-t-il pendant la durée du PC ; ou à la fin seulement ? Domofrance et le COL doivent demander la prolongation du PC, ce que le maire peut refuser. Il y a l’opportunité d’élaborer avec les habitants un autre aménagement de l’îlot qui, au-delà de l’aspect mémoriel, permette au quartier de mieux respirer, notamment en cassant le mur de béton (photo) que constitue le côté sud du boulevard Alsace-Lorraine. Qui traduise aussi la place de l’eau à côté de l’Adour. Les canards ne s’y sont pas trompés, qui se sont appropriés la mare qui occupe le trou Bergeret (voir photo) et ont fait leur le « ZAN »….

Vous avez dit logement social ?

Le principal argument avancé pour refuser la remise en cause du projet COL + Domofrance est le besoin de logements sociaux. De tels logements sont plus que nécessaires, c’est un argument massue.

Mais il y a social et social, et, à Saint Esprit comme ailleurs à Bayonne, les choix de la municipalité ne vont pas dans le sens du droit au logement. Le « locatif social » (LLS) est à la traîne : c’est ce « social »qui permet de loger les personnes avec des revenus moyens ou faibles, les jeunes, les précaires, sans compter celles et ceux qui ne voient pas dans le « « devenir propriétaire » le sens de leur vie. Dans ce qui est reconnu aussi comme logement social, il y a aussi l’accession sociale (AS) à la propriété depuis Sarkozy. Et maintenant, le « Bail Réel Solidaire » (BRS), très prisé par le COL, et que le maire de Bayonne qualifiait en décembre dernier de logement pour les classes moyennes, voire supérieures. Mais des constructions de LLS, à Saint Esprit, il n’y en a pas. Et de cet autre « social », les BRS, il n’y a que les opérations « Bergeret » et « Vigilant »

On trouve au contraire, dans un rayon de 100m autour de l’îlot Bergeret, une bonne demi-douzaine de constructions achevées depuis moins d’un an (photo) ou encore sous forme de friche (photo). Au total, près d’une cinquantaine de logements « libres » à prix de marché.

Si l’on remonte la rue Maubec, sur 500m depuis la gare, c’est encore plus catastrophique, les opérations immobilières en cours, avec plusieurs dizaines de logements, ne proposent que du « libre » : le passage du tram-bus dans cette rue met les appartements à quelques minutes du centre ville, et est un puissant vecteur de spéculation immobilière.

Une exception : à mi-chemin de cette rue, il y a la cité HLM « La Citadelle » : le bailleur HSA y gère 241 LLS. Il va en démolir 89 (voir photo), en reconstruire 89, et va ajouter 79 logements en accession sociale, au nom de la mixité sociale. De quoi faire de beaux projets participatifs en BRS.

Vous avez dit un beau projet ?

Zubi Mayou est le nom du projet que le COL veut construire quai Bergeret. Il est celui d’une association créée en août 2017, « âge et partage 64 ». Il coche toutes les cases d’un « beau projet », pour sa dimension sociale et citoyenne : habitat participatif pour personnes âgées ; bâtiment a été conçu par les futurs propriétaires ; prix au m² réduit par rapport au marché grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti que permet le BRS renforçant l’aspect social de l’accession. Beau projet aussi avec un cadre privilégié sur les bords de l’Adour, avec une vue dégagée vers le fleuve et la rive gauche au sud. Ceci dit, Zubi Mayou resterait un beau projet avec une autre localisation à Bayonne (par exemple à La Citadelle, pas plus éloigné du centre ville) voir même à Anglet.

L’immeuble projeté (voir photo) figure depuis longtemps sur le site national de l’habitat participatif : https://www.basededonnees-habitatparticipatif-oasis.fr/?BiziMayou#menu1

Pour ce projet, on se réfère souvent à l’exemple de la maison des Babayagas à Montreuil, qui a vu le jour il y a une dizaine d’années, quand Dominique Voynet était maire. C’est aussi une résidence pour personnes âgées. Mais à mon souvenir, il s’agit de locatif et non d’accession sociale, concernant donc un public avec des revenus modestes.

Zubi Mayou se rapproche plutôt d’un autre projet, à Bègles, Boboyka-la Castagne : un groupe d’amis qui veulent vieillir ensemble, avec des valeurs de partage, d’écologie, de solidarité, d’autogestion. Mais la structure retenue n’est pas de l’accession individuelle à la propriété avec un BRS, c’est une accession collective à travers une coopérative d’habitants. BRS comme coopérative d’habitants viennent de la loi ALUR (Duflot, 2013) et également anti-spéculation. La mise en œuvre du projet de Bègles s’est avérée beaucoup plus longue et compliquée que Zubi Mayou : recherche d’un terrain, financement, emprunts… Semble-t-il, l’instruction du PC est encore en cours, plus de 10 ans après la naissance du projet. Voir le site de l’association et celui de l’habitat participatif.

Coopérative BBYK

https://www.basededonnees-habitatparticipatif-oasis.fr/?BoboyakA

L’îlot Bergeret mérite un beau projet. Zubi Mayou en était un, et peut être relocalisé. Une parcelle non construite pour faire respirer le quartier, un espace vert mémoriel, une mare aux canards : les idées ne manqueront pas pour un autre beau projet.

Patrick Petitjean, 15 mars 2023

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1^er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4^e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023

Bergeret à Saint Esprit (2)

Hommage à Mohamed Kichoui le 9 mars 2023

Un an après, sur les lieux de l’accident

Entre 100 et 120 personnes ont participé ce midi (9 mars 2023) à Bayonne Saint-Esprit à un hommage à Mohamed Kichouhi, grutier décédé il y a juste un an dans l’effondrement d’une grue.

Le rassemblement était organisé à l’endroit même de l’accident, par le collectif de riverains et les syndicats CGT-Construction, LAB, Solidaires et FSU. La famille et les proches de Mohamed étaient présents.

Après la pose d’une plaque, le dépôt d’une gerbe par les organisateurs, et aussi de fleurs par des participants, une chaîne humaine s’est mise en place le long de ce qui fut la position de la grue par terre, à travers le boulevard.

Les syndicats comme le collectif sont intervenus en français et en basque pour rendre hommage à Mohammed et dénoncer les accidents du travail, notamment sur les chantiers de construction

Dans son intervention, le collectif a rappelé le refus de voir le chantier redémarrer et sa demande d’un espace vert mémoriel à cet endroit. La mairie était absente.

Extraits de l’intervention du collectif de riverains :

« Il y a un an, Mohamed Kichouhi a perdu la vie dans cet accident, laissant sa compagne enceinte d’une petite fille qui ne connaitra jamais son père et un orphelin de douze ans.

Profondément attristés et marqués par cette tragédie, nous exprimons notre solidarité et notre sympathie à sa compagne, ses enfants, sa famille, ses amis et ses collègues. (…)

Au-delà de ce drame, la résidence Carré St Esprit a été durement touchée, un appartement a notamment été détruit, dont les habitants n’ont toujours pas réintégré leur logement et ne le pourront sans doute pas de sitôt. La résidence elle-même n’est toujours pas réparée non plus.

Pour nous, riverains, il serait inadmissible que le chantier reprenne, avant que la résidence ne soit remise en état et que nous soyons pleinement rassurés quant aux conditions de cet éventuel redémarrage des travaux sur le site.
(…) Nous serions favorables à la création d’un espace vert mémoriel dans ce lieu en hommage à Mohamed Kichouhi »

Patrick Petitjean, 9 mars 2023

Bergeret à Saint-Esprit (1)

Mort d’un grutier

Le 9 mars 2022, Mohamed Kichoui était victime de l’effondrement de la grue qui venait d’être installée sur le chantier de l’îlot Bergeret, à Bayonne Saint Esprit.

Demain, 9 mars 2023, un an après sa mort, un hommage lui sera rendu par les syndicats et le collectif de riverains, constitué au lendemain de l’accident.

Je reviendrai dans d’autres posts sur cet hommage, sur les interrogations que suscite cet accident, et sur les devenirs possibles de cet îlot.

Un peu d’histoire

En attendant, il est intéressant de revenir sur le double projet immobilier qui devait y voir le jour. Le terrain est situé entre le quai Bergeret, au bord de l’Adour et le boulevard Alasace-Lorraine, très bétonné et à forte circulation. Au départ, il y avait côté boulevard des entrepôts en fin de vie, et, côté Adour, une maison de style basque, suffisamment grande pour accueillir plusieurs logements en cas de rénovation. Habiter cette maison, vide depuis des années et parfois squattée, faisait rêver les passants et les riverains.

Mais la ville a racheté (via l’établissement public foncier du Pays basque) dès 2016 toutes les parcelles concernées, avant de procéder à la destruction des bâtiments en 2020.

Comme l’a raconté à l’époque le journal Mediabask (9.8.18), des habitants du quartier et au-delà se sont mobilisés d’abord pour une autre utilisation de la parcelle côté boulevard, avec une association, Magnolia. L’idée était de constitué une sorte de tiers-lieu avec ateliers d’artistes et artisans et une sorte de « centre commercial alternatif ». Magnolia a organisé des réunions publiques.

« Insiders » et « outsiders »

En face, depuis 2017, la ville avait en ligne de mire un autre projet, avec deux bailleurs sociaux, Domofrance (pour un immeuble de 30 logements côté boulevard) et le COL pour 15 logements en habitat participatif pour personnes âgées. Ce projet participatif était connu depuis 2017. Il était porté par une association, « âge et partage 64 » dont la présidente était (un hasard?) une ancienne présidente du COL qui, en 2022 était encore membre de son CA, le représentait à la fédération des coop HLM, et présidait le club des coopérateurs du COL Autant dire que le combat était inégal. Avec en plus l’argument obligé « c’est du logement social », mais en fait de l’accession sociale pour couches moyennes, pas du locatif pour les habitants qui en ont le plus besoin.

Magnolia a quand même complété son projet avec « Plan B » qui concernait tout l’îlot, avec en plus un habitat intergénérationnel tourné vers les artisans âgés. Des négociations ont eu lieu entre la mairie et « plan B » en 2018. La mairie semblait prête à concéder quelques m² sur le contingent de Domofrance, insuffisant même pour le centre commercial alternatif, mais refusait tout net le projet « plan B » jugé non abouti. « Plan B » devait se contenter de la promesse d’un autre local, toujours en attente.

L’utilité du PLU en question : un projet doit-il s’adapter au PLU ou l’inverse ?

Les permis de construire sont alors préparés par Domofrance et le COL. Malheureusement, le PLU ne permet pas la réalisation du projet conçu par l’association. Qu’à cela ne tienne, on va modifier le PLU pour permettre le projet. C’est la 16^e modification du PLU de Bayonne, qui va occuper l’année 2019, dans laquelle est prévu une modification sur cet îlot en plus d’une dizaine de modifications pour d’autres secteurs. Cette modification est adoptée par le Conseil de l’agglo le 9 novembre 2019, et le PC, prêt à l’avance, était officiellement co-déposé par le COL et Domofrance le 6 décembre 2019.

Le PC accordé le 29 mai 2020, le chantier pouvait commencer en période de confinement. Après les démolitions, la moitié de la parcelle s’était transformée en mare. On allait en arriver aux fondations.

Ce 9 mars 2022, quelques heures après avoir été montée, la grue s’effondrait, provoquant la mort du grutier.

A suivre, après l’hommage (2^e billet), les circonstances de l’accident (3e billet)

Patrick Petitjean, 8 mars 2023

Baionan bizi – Se loger à Bayonne (1)

Bayonne, son PLH, son PLU

PLH : Programme Local de l’Habitat

PLU : Plan Local d’Urbanisme

LLS : Logement Locatif Social

AS : Accession sociale

LS : logements sociaux (LLS + AS)

Le maire de Bayonne met en avant la réalisation du quota SRU, 26 %, au contraire des autres communes concernées par cette loi. Il oublie de dire que cette proportion de logements sociaux est bien antérieure à son existence. L’objectif du maire, comme celui de son prédécesseur, est de rester autour de ce chiffre. A moins que, devant l’ampleur de la crise du logement social, un ajustement ne se profile à l’horizon.

« Nous sommes la seule ville à avoir dépassé depuis longtemps le quota de 25 % fixé par la loi SRU de 2000. Personnellement, je considère que le taux devrait être augmenté à 30 % » a-t-on pu entendre dans la bouche du maire lors du conseil municipal de décembre 2022.

Selon des chiffres pour 2015 figurant dans le Contrat de Ville 2015-2020, 71 % des HLM de Bayonne existant à cette date, ont été construits avant 1977, et seuls 4 % l’ont été depuis 2000, depuis la loi SRU. Le PLH en vigueur en 2015 fixait explicitement l’objectif de maintenir ce taux atour de 26 %, en mettant l’accent sur « l’accession régulée » et avec un rééquilibrage entre les quartiers.

Le PLH 2016-2021, alors en cours d’élaboration, devait accentuer cette priorité aux logements « intermédiaires ». Il faut dire qu’à cette date, l’offre HLM était concentrée dans quelques quartiers : les quartiers prioritaires, au titre de la politique de la ville (Citadelle et Hauts de Bayonne) avaient 51 % de logements sociaux, alors que le centre ville en avait 3 % et le Petit Bayonne 9 %.

Le PLU de 2007 traduit bien cette volonté de rééquilibrage, de mixité sociale. Il distingue 3 secteurs :

– le premier où il y a très peu de LLS, il y a obligation d’en faire,30 % à partir de 21 logements, avec en plus 10 % d’AS à partir de 51 logements. Typiquement la mixité sociale.

– le deuxième (Saint Esprit), où il y a déjà de la mixité sociale, l’objectif est de la conforter. Il y a des obligations de continuer à construire 20 % d’AS à partir de 21 logements, et 20 % de LLS + 10 % d’AS à partie de 31 logements.

– le troisième, où il y a une obligation de construire des logements en accession « aidée » : c’est un secteur où le LLS est déjà dominant,et la ville veut y mettre de la mixité sociale (Habas et les Hauts de Bayonne).

Si l’on s’en tient à l’objectif de mixité sociale, pourquoi pas, même si la délimitation des secteurs pourrait être revue.

Mais tout est dans les modalités avec lesquelles cette régulation est censée s’appliquer : à partir de 21 logements et 1200 m² de surface de plancher. Selon différentes situations, c’est 20 à 30 % de LLS, et 10 % à 20 % d’AS.

Il faut rappeler surtout qu’en 2007, les BRS n’existaient pas, que la notion était particulièrement floue. Elle comprenait les PSLA (Prêt Social Location Accession), mais aussi le PTZ (Prêt Taux Zéro), des opérations des bailleurs, ou des prix « abordables » à l’initiative des promoteurs.

Selon Alain Lacassagne, adjoint à l’urbanisme, la Ville construit 150 à 200 logements dans le diffus : autant dire qu’avec ces seuils, la réalité des LLS est très faible. Elle repose sur des grands sites de projets, comme le Séqué et le Prissé aujourd’hui.

Le collectif Herrian Bizi a inclus dans ses principales propositions une modification urgente des PLU pour les mettre en adéquation avec le nouveau PLH, avec notamment le fait d’abaisser à 4 logements le seuil à partir duquel les opérations immobilières auraient l’obligation d’inclure des logements sociaux, sur l’ensemble ds secteurs ouverts à l’urbanisation dans une ville.

Le PLU de Bayonne ne permet pas de remplir les objectifs du nouveau PLH, les seuils sont les plus élevés des PLU au Pays basque. Sa modification s’impose donc, comme dans les autres villes. Ce n’est d’ailleurs pas la seule raison qui pousse en ce sens : les enjeux climatiques – dont l’artificialisation – étaient absents en 2007. Et le développement de Bayonne était pensé en « fronts d’urbanisation » sur des terrains non bâtis (même si décrété urbanisables), vers le Séqué et le Prissé par exemple.

Le nouveau PLH, 2021-2026, conserve les mêmes objectifs (mixité sociale et modération du quota SRU) pour Bayonne tout en entérinant une baisse globale de la construction, sauf pour les LS, complétée par des opérations de rénovation urbaine dans le centre ancien.

D’un PLH à l’autre on passe pour Bayonne de 759 constructions neuves par an entre 2010 et 2018, à l’objectif de 435 pour 2021-2026. Pour les LS, on passe de 115 à 185 (+ 22 conventionnés pour l’Agence pour l’amélioration de l’habitat). On aurait donc 48 % de LS dans les opérations immobilières, permettant de faire monter le quota SRU à 28 % en 2026.

Au bout de deux ans, on peut dire que ces objectifs sont globalement atteints, sauf pour les LLS les plus accessibles.

En ce qui concerne les logements « très sociaux » (PLAI), le PLH avait comme objectif 46 par an. Il y a a eu 30 en 2021 et 25 en 2022. Pour les LLS « standards » (PLUS), l’objectif de 65 est tenu : 66 en 2021 et 60 en 2022. Pour les logements intermédiaires (PLS) et en AS, l’objectif de 74 n’a pas été tenu en 2021 (54), mais pulvérisé en 2022 (152, principalement des BRS). Enfin, pour les « conventionnés rénovation », l’objectif de 22 a été nettement dépassé en 2021 (54), mais pas tenu en 2022 (17). Au final, la réalisation de LS est dans les cordes en 2021, et très au-dessus en 2022, de manière illusoire (l’explosion du nombre de BRS).

Ce n’est pas le projet phare actuel mis en avant par la municipalité qui permettra de rééquilibrer les LS, compte tenu de leur quasi-absence dans le diffus, ni les LLS versus les AS. La Ville affiche 45 % des 350 logements programmés comme sociaux, soit 158, confiés à HSA. Les autres sont pour Alday. Sur les 158, il ya seulement 70 en locatif contre 88 en accession sociale. Le compte n’y est pas. Je reviendrai sur ce projet Prissé dans un autre billet.

Une future charte

Si l’on en croit Sud Ouest du 26 mars, le maire va faire voter par le conseil municipal du 5avril une charte pour plus de mixité sociale, un engagement moral à signer par les promoteurs, les bailleurs et la Ville. Une modification du PLU est aussi annoncée, abaissant les seuils à partir desquels il y aurait obligation de mixité sociale. Il y aurait maintenant 3 catégories de LS : les publics (les LLS), les semi-publics (les BRS où le foncier est public et le bâti est privé), et, comme 3^e catégorie, des privés, l’accession à des prix maîtrisés, dont les conditions seront définies dans cette charte.

J’y reviendrai après son vote au conseil municipal.

Patrick Petitjean – 28 mars 2023

A Propos

Un nouveau blog sur Bayonne ? Et pourquoi donc ?

Il y a une absence à Bayonne, celle d’un media d’opinion clairement engagé du côté de l’écologie, de la démocratie et de la solidarité, un media qui prend parti sans être partisan, un media qui anime modestement la vie politique locale en rupture avec le conformisme ambiant.

Il y a certes de nombreuses groupes et pages sur Facebook, mais un post y remplace l’autre et, sitôt publié, sitôt recouvert et oublié. A l’inverse, un blog garde la trace et la mémoire.

Il y a bien sûr les actualités bayonnaises de la presse locale (Sud Ouest, Mediabask, Enbata,…), il y a aussi Ramdam6440, mais cela ne comble pas ce manque. A défaut, essayons une formule classique, beaucoup plus limitée, un blog.

Un blog pour contribuer modestement à l’information et aux débats sur la vie locale, à l’analyse et au décryptage de la politique municipale, au repérage des stratégies et dynamiques à l’oeuvre où se dessine déjà le futur préparé par notre caste dirigeante.

Un blog pour pimenter – c’est son titre – la « soupe politique » locale qui nous est servi par un milieu politique conservateur. « étouffe-citoyen.ne » même, où les connivences sont anciennes et nombreuses entre les différents milieux politiques, économiques, sportifs ou professionnels.

Un blog « éveillé » (« woke » en anglais) – cela aurait pu être son titre – en appui aux différents mouvements sociaux en lutte contre les discriminations et pour les droits, dont le premier est d’avoir un futur aujourd’hui menacé par le réchauffement climatique.

Un blog qui défende le droit à une ville écologique, solidaire, féministe, antiraciste, pour toutes et tous et qui se fera l’écho des initiatives d’habitants qui rendent cette ville vivante.

Un blog ouvert, qui aurait pu s’appeler aussi « Place de Bayonne », en mémoire du mouvement des places, qui accueillera des tribunes diversifiées et qui n’oubliera pas que cette place est au Pays basque.

Un blog enfin qui est expérimental, et restera en chantier pendant plusieurs mois. Un blog qui n’est que la préfiguration, je l’espère, d’une aventure qui deviendra collective.

Patrick Petitjean