On invoquera sans doute la poisse (les intempéries). Mais le chaos qui a régné à Bayonne le samedi 9 décembre à l’occasion d’un lancer de lanternes avorté est devenu la règle des fêtes à Bayonne, du jambon à Pâques, l’été et maintenant à Noël. L’alcoolisation en moins il est vrai.
La folle journée des lanternes
Malgré la pluie et les rafales de vent, la vente des lanternes avait débuté en début d’après-midi. Des queues de plusieurs centaines de mètres s’étaient formées pour en acheter. Devant la détérioration des conditions atmosphériques, le lancer prévu en début de soirée sur la Nive a été annulé par la Ville. Ce qui n’a pas empêché nombre des acheteurs (au prix de 8 euros, avec 2 places pour la grand roue dans le pack) à les utiliser, et on a pu les voir s’élever dans le ciel de Bayonne.
La Ville a d’abord annoncé le report du lancer au lendemain, dimanche. Avant de l’annuler complètement. Le deuxième lancer, prévu pour le samedi 16 devrait avoir lieu normalement, le temps annoncé s’y prêtant.
Le chaos s’est prolongé, en raison du temps, le jour suivant avec l’annulation d’animations et l’arrêt de la grand roue.
Saturation
Avant de se manifester par la foule dans les rues totalement congestionnées du centre de Bayonne, la saturation s’était traduite le samedi tôt le matin par les kilomètres de bouchon à la frontière franco-espagnole à l’entrée en Iparalde, La veille déjà, les camping-cars étaient nombreux à différents endroits de la ville.
Les déplacements « doux » étaient les plus touchés, y compris aux abords du centre : bus embouteillés, vélos bloqués, piétons en pleine cohue,…
Les rues du centre étaient aussi saturées que pendant les Fêtes estivales. Il faut dire que la communication de la Ville avait particulièrement ciblé nos voisins du sud,et que ce lâcher coïncidait (une hasard ? Une volonté touristique délibérée ?) avec la semaine de l’Immaculée-Conception espagnole, qui donne aux voisins le temps de flâner en force entre Nive et Adour.
La pluie s’aggravant en fin d’après-midi, la foule s’est réfugiée à l’abri devant les commerces, voire à l’intérieur comme aux Halles, les paralysant complètement. Comme l’ont souligné des commerçants interrogés par Sud Ouest « On ne peut pas ignorer que la fréquentation des animations de Noël augmente de façon exponentielle d’année en année. Le problème, c’est que quand c’est bouché, rien ne se passe ».
Le responsable de la librairie Elkar, proche de la Cathédrale, souligne un paradoxe : même ceux qui en vivent en viennent à se plaindre du trop grand nombre de visiteurs. « Pour quelques-uns d’entre nous, c’est une journée perdue. Les rues saturées et les problèmes de circulation et de parking poussent nos clients habituels du week-end à reporter leur venue » (Sud Ouest).
Paroles d’habitants
Sud Ouest a recueilli quelques réactions :« Je ne pensais pas qu’ils avaient autant avancé les dates de la Foire au jambon », une allusion à la toute récente annonce municipale, qui consiste en réalité à les reculer du 4 au dimanche 7 avril, pour éviter le week-end de Pâques et en contenir la fréquentation.
Une dame s’éberlue en français : « Non mais c’est pour les lanternes tout ce monde ? Il faut être taré. » Un autre, au téléphone : « Ne venez pas, c’est n’importe quoi, je rentre. » À qui s’adresse-t-il ? « A ma femme et ma fille », lâche le Bayonnais. « Elles voulaient venir, mais ce n’est même plus plaisant ».
Place des Basques, une habitante de 83 ans peste contre « le grand bazar » : « Il y a du bruit, des gens qui urinent, des poubelles renversées. Les Bayonnais vont devoir partir à chaque fête ? »
Au Conseil municipal du 14 décembre
capture d’écran le 14.12.23
Le report, puis l’annulation du lancer du samedi 9, l’annulation d’animations, la non maîtrise de la foule, tout cela relève d’un manque d’anticipation des effets d’une com’ disproportionnée, et d’une déficience dans l’organisation. La municipalité a donné l’impression de naviguer à vue.
Cette question de la sur-fréquentation non-maîtrisée, pour cette journée du 9, comme à d’autres occasions, a été une fois de plus soulevée par les élu.e.s d’opposition, lors du conseil municipal du 14 septembre, en piratant une délibération modificative budgétaire concernant les Fêtes.
Jean-Mac Abadie, pour Demain Bayonne, a notamment regretté « L’autosatisfaction de certains responsables en matière de fréquentation record, qui est vécue comme un manque de respect par de nombreux Bayonnais et parties prenantes (associations, commerçants, personnels municipaux…) qui souhaiteraient simplement être écoutés et entendus au titre d’acteurs de leur ville ». Il a appelé la Ville à revoir sa communication pour maîtriser les flux touristiques.
L’absence de réelle concertation, le saucissonnage entre les différentes fêtes et entre les interlocuteurs a une nouvelle fois été soulignée
Ce à quoi le maire a répondu en affirmant « on travaille sur le sujet », on discute avec le Collectif 2032, « une génération spontanée de citoyens acteurs des Fêtes ». Et a osé disqualifier le Conseil municipal comme un cercle retreint » pour ces débats.
L’adjoint aux Fêtes récidive
capture d’écran
Le modèle des Fêtes estivales est reproduit à l’identique pour les autres. Un marketing territorial agressif, qu’on peut aussi appeler réclame, voire propagande, pour attirer les touristes. Avec, au programme, un empilement d’animations les plus diverses, certaines ciblant des publics spécifiques. Chacun.e peut y trouver son compte, et y trouverait davantage son plaisir si la cohue était moindre. Et la sécurité assurée.
Yves Ugalde, l’adjoint à la culture, aussi en charge des animations et grands événements, s’était fait remarqué par son déni de l’ampleur des problèmes rencontrés lors de l’édition 2023 des Fêtes de Bayonne (voir le billet « qui veut tuer les Fêtes (1) »).
Si l’on en croit Sud Ouest, il récidive en louant l’attractivité de Bayonne, et prend comme contre exemple les centres désertés dans d’autres villes moyennes. Tout au plus reconnaît-il : « En tout cas réfléchir à un étalement des animations, déconcentrer ». Même modèle que les Fêtes estivales, même fausse solution pour éviter de poser le problème de la sur-fréquentation.
Il y voit « une nouvelle preuve du magnétisme de Bayonne ». « C’est un phénomène que l’on peut constater à Jean-Dauger, à la Foire au jambon, en bien des moments qu’offre notre ville. Nous avons cette attractivité et une adéquation entre un patrimoine et ce que nous y proposons. » Il loue « une certaine authenticité ».
Fuite en avant
Yves Ugalde traduit fidèlement le modèle défini par le maire de Bayonne dans l’édito dans la plaquette de pub pour les fêtes de noël : « Grâce à un florilège d’animations, Noël reste un rendez-vous festif, culturel, commercial incontournable à destination tant des habitants que des visiteurs ». La politique commerciale et touristique qui s’appliquait aux Fêtes de Bayonne s’étend désormais à celles de Noël. On a pu le vérifier.
Quand la municipalité entendra-t-elle les habitant.e.s ? Quand s’arrêtera cette fuite en avant suicidaire pour la ville ?
Patrick Petitjean, le 15 décembre 2023
Les citations de Sud Ouest sont extraites d’un article de Pierre Penin, le 10/12, titré « la folie des lanternes »
Acculés financièrement par une politique gouvernementale qui privilégient l’accession des classes moyennes à la propriété, de plus en plus tributaires du financement par des collectivités locales également en difficultés, les 4 principaux bailleurs sociaux du Pays Basque (HSA, Domofrance, Office 64 et le COL) ont fait le point de leurs priorités, entre le locatif et l’accession. Le schisme cognitif s’approfondit.
Le 17 octobre, se sont tenues les tables rondes annuelles « immobilier » du journal Sud Ouest, avec promoteurs, élus, bailleurs sociaux et autres agents immobiliers. Cette grand’ messe professionnelle a été l’occasion de faire le tour des réactions à la politique gouvernementale face à la crise du marché de l’immobilier. L’entrée par l’immobilier est une manière biaisée politiquement de parler de la crise du logement, c’est celle de ces rencontres (Sud Ouest affiche fièrement que 2/3 de ses lecteurs sont des propriétaires), mais aussi trop souvent celle des collectivités basques qui voient dans l’accession à la propriété le rêve de tout à chacun.
A noter que l’an passé, des associations comme Alda avaient été invitées aux tribunes. Pas cette année.
Table ronde 1 : Politique du logement : quelles sont les attentes ?
photo (recadrée de Bertrand Lapègue / Sud Ouest
Le ton est donné d’emblée par la composition de la tribune : 4 mâles blancs de plus de 50 ans. 2 élus locaux (Hirigoyen pour la CAPB et Lasserre pour le Conseil Départemental 64) et 2 professionnels. Plus en visio, Lionel Causse, député. Et les attentes dont il est question sont celles des propriétaires, vues par les professionnels de l’immobilier ou les élus.
Le clivage principal est celui de la compensation obligatoire pour toute mutation d’un logement locatif (privé bien sûr, le locatif social n’est pas concerné) vers un meublé de tourisme, une mesure entrée en vigueur en mars dernier seulement. Selon la CAPB, en attendant un bilan plus complet, on est passé de 20 000 à 4 000 meublés de tourisme, ce qui donne un potentiel de 10 000 logements susceptibles de revenir sur le marché locatif. Il n’y a eu que 200 nouvelles demandes de mutation en 6 mois.
Ce bilan positif est fortement contesté par les professionnels, pour lesquels seulement 5 % à 6 % des meublés sont revenus sur le marché, les autres restant en résidences secondaires. 800 emplois auraient été perdus en raison de cette interdiction de louer. Les professionnels sont applaudis par une salle acquise à leur cause.
Un autre débat affleure, mais entre les élus locaux : dans le cadre de la décentralisation, il est possibles pour des intercos d’une certaine taille de se constituer en « Autorité Organisatrice de l’Habitat », ce qui leur donne davantage de pouvoir d’intervention. La CAPB se prépare à être candidate pour ce faire, une perspective défendue par Lionel Causse et Roland Hirigoyen, mais qui suscite la méfiance de Jean-Jacques Lasserre pour qui le CD64 y perdrait une partie de ses prérogatives, au moment même où il cherche à renforcer son action sur le logement.
Table ronde 2 : Le Pays basque est-il toujours attractif ?
Il s’agit, bien sûr, d’attractivité pour les investissements et acheteurs immobiliers, sans plus. Si cette deuxième tribune est plus mixte (âge et genre) que la première, elle ne brille pas par l’originalité des propos.
Il faut en retenir l’omniprésence de Pascal Thibaut, patron de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle Aquitaine. Il est aussi directeur de AEDIFIM, qui sévit avec l’opération L’Argousier, 54 chemin de l’Hargous à Bayonne (Sainsontan).
maison et terrain rasés par l’AEDIFIM pour construire l’Argousier
Lors des rencontres 2022, il apparaissait déjà au centre des discussions, et avait annoncé les discussions en cours avec la mairie de Bayonne sur une charte de la mixité sociale, finalement venue seulement en mars dernier devant le conseil municipal. Il s’en était fait le chantre.
Il a déploré l’insuffisance des aides de l’État pour l’investissement locatif, malgré la prolongation du PTZ dans les zones tendues et s’est félicité du passage des principales villes basques en « zone A », un découpage administratif qui permet une augmentation des plafonds l’accession sociale des classes intermédiaires. Il y a été de son couplet contre les riverains qui bloquant les projets par leurs recours systématiques
Cette année, il était parmi les intervenants officiels des deux premières tribunes, mais a eu aussi le privilège d’une intervention de la salle lors de la troisième.
Peut-on construire plus de logements sociaux ?
Photo (recadrée) de de Bertrand Lapègue/ Sud Ouest
La troisième table ronde a réuni les 4 principaux bailleurs sociaux du Pays basque : Xavier Camlong (directeur territorial de Domofrance), Lausséni Sangaré (directeur de HSA), Thierry Montet (directeur Office 64) et Jean-Baptiste Darroquy (directeur commercial du COL).
Une remarque pour commencer : quand on parle de logements sociaux, on ne sait pas toujours de quoi on parle. Depuis la loi ELAN (2016) qui a étendu le logement social du locatif à l’accession de type BRS, le terme est structurellement polysémite. Pour nombre d’élus, c’est un rideau de fumée volontaire pour camoufler des choix de peuplement, en faveur des classes moyennes tout en respectant les normes administratives de la loi SRU. Pour les habitants, demandeurs de logement, ce sont des locations HLM. Pour les bailleurs, cela dépend, HSA et Domofrance restent principalement davantage tournés vers la location que le COL et O64, même si tous font de l’accession.
Habitat Sud Atlantique
HSA a ouvert le bal en constatant que 1200 logements sociaux programmés étaient en souffrance faute de financement. La ponction de Macron en 2018 a entraîné la perte de construction de 300 logements en 5 ans. Le taux du livret A est un autre facteur d’augmentation des coûts. Il faut y ajouter le coût des matériaux de construction et les conséquences des nouvelles normes.
HSA ne peut plus maintenir une cadence qui pourtant est déjà insuffisante. Il y a 50 000 euros de déficit par appartement destiné à la location. Il y a nécessité de restaurer les capacités financières des bailleurs. Les collectivités le font, en partie, en recapitalisant et subventionnant. Mais est-ce suffisant.
HSA attire aussi l’attention sur les risques de l’ouverture du logement social aux catégories sociales intermédiaires. C’est le fil directeur de la politique gouvernementale pour relancer la construction. et le nouveau « zonage A » va dans le même sens de relèvement des plafonds. Avec des catégories plus solvables, il y va y avoir une pression à la hausse. Or, les bailleurs sociaux achètent nombre de logements sociaux en VEFA au privé pour les louer ensuite. C’est risque de devenir un frein supplémentaire.
Office 64
Dans un premier temps, l’O64 a donné quelques chiffres sur la location sociale. La part des demandeurs éligibles au PLAI (logements destinés aux plus modestes) a augmenté de 48 % à 60 % depuis 4 ans. On voit des demandeurs de HLM qui, avant, pouvaient louer dans le privé. La demande de locatif a augmenté de 20 % en deux ans. Il y a 11 000 demandes de logement en attente
Grâce au Département, O64 a pu relancer la sortie de 300 logements agréés depuis deux ans. Mais, la crise est devant, et en 2024 et 2025, on diminuera de moitié les agréments.
Mais très vite, O64 est passé à la promotion de l’accession sociale. Les prix moyens étaient de 2 500 euros le m², mais jusqu’à 3 300 ces derniers mois : c’est devenu inaccessible aux primo-accédants, car demandant trop d’apport personnel.
Pour O64, le BRS permet de solvabiliser les ménages (on peut aussi comprendre : on peut vendre plus et plus cher). Le PLSA (accession différée à la propriété) permettait de revendre après 10 ans à des prix spéculatifs, ce qui est en réalité une période très courte. Le BRS est, au contraire, anti-spéculatif. O64 défend l’idée de différencier les prix d’accès en profitant du nouveau « zonage A » et de ses plafonds plus élevés : vendre plus cher permet d’équilibrer des ventes moins chères. Quelque part, O64 semble assumer la hausse des prix de vente, au contraire de HSA.
Domofrance
D’une manière qu’on peut trouver surprenante, compte tenu de son image comme bailleur, Domofrance (une filiale d’Action logement en Aquitaine) a fait l’intervention la plus offensive, en s’attaquant de front à la politique gouvernementale : ce sont des réponses par le haut à la crise de l’immobilier, au lieu de chercher à répondre aux besoins réels. L’État donne la priorité aux plus riches.
Cela ne répond pas aux besoins, étudiants ou retraités qui gagnent moins de 1000 euros par mois : le défi aux bailleurs, c’est de proposer des solutions. Le plafond pour être éligible au PLAI est à 1 100 euros, et le SMIC à 1 300 euros. Les 2/3 des demandeurs sont sous le plafond PLAI. 60 % des nouveaux locataires sont des familles monoparentales, des femmes pour la plupart.
Le taux de rotation des locataires HLM est de 4,5 % pour Domofrance au Pays basque, contre 10 % au niveau national, en raison de la crise : d’où les conséquences sur le temps d’attente pour les demandeurs. Malgré les suppléments de loyers à payer pour ceux qui dépassent les plafonds une fois installés, les locataires ne peuvent aller dans le locatif privé, ni à plus forte raison acheter.
Pour Domofrance, l’accession sociale n’est pas une réponse adaptée à ces catégories de la population. Maintenant, on peut produire des logements en accession pour des revenus allant jusqu’à 3 000 euros : de plus, si les plafonds augmentent (merci au nouveau zonage), on risque de construire plus cher.
Le Comité Ouvrier pour le Logement
Au contraire des 3 autres bailleurs, le COL n’était pas représenté par son directeur, mais seulement par son directeur commercial. Tout un programme. Son représentant a d’ailleurs été introduit par le journaliste comme « spécialisé dans l’accession sociale ».
Et de fait, le COL y a consacré la quasi totalité de son intervention, se félicitant que ses prix au m² restaient accessibles au plus grand nombre, grâce à la combinaison des PTZ et des BRS. Il a regretté le retard pris : le virage anti-spéculatif des BRS a eu 10 ans de retard pour anticiper et limiter la crise actuelle.
Il se félicite du nouveau zonage qui permet de produire pour des revenus intermédiaires, aujourd’hui exclus, grâce à l’augmentation des plafonds. Il n’exclut pas une diminution des surfaces pour améliorer l’accessibilité.
Le schisme cognitif
Le constat est incontestable sur les difficultés nouvelles pour se loger dans les couches sociales intermédiaires, celles qui étaient au-dessus des plafonds du logement social, mais qui avaient des revenus insuffisants pour louer ou acheter dans le privé. L’augmentation des plafonds pour leur permettre d’accéder à la location ou à l’accession sociales est donc légitime. Le BRS est une bonne solution, comme le PLI.
Le problème est d’en faire l’horizon indépassable de la politique du logement.
Cela produit un écart de plus en plus grand, qui n’épargne pas les bailleurs sociaux, entre les constats (voir Domofrance et HSA) et les solutions proposées (voir le COL, et en partie O64).
L’accession sociale (ou maîtrisée) n’est pas la solution pour la majorité des demandeurs, dont les revenus n’atteignent pas 1000 euros. Et cependant, la location n’est plus la priorité de tous les bailleurs, malgré les listes d’attente, fusse-t-il pour les contraintes financières. La stratégie commerciale du COL est désormais centrée sur les BRS.
Qu’en est-il des choix politiques des élus ? A l’inverse du projet Aguilera à Biarritz, qui s’est même fait retoquer par la Préfecture pour son taux trop faible de logements sociaux, il en est d’autres comme Biremont à Boucau, 100 % logement social (au sens large), piloté par HSA : 146 logements, dont 102 locatifs pour HSA, 44 BRS dont 12 commercialisés par 064 et 32 par le COL. Les positionnements des uns et des autres sont significatifs.
Le quai Bergeret, déjà défiguré, où l’immeuble du COL ne dépareillera pas
La responsabilité de Lapix, entreprise du bâtiment omniprésente à Bayonne, dans la chute de la grue quai Bergeret et dans la mort du grutier a suffisamment été pointée par l’expert judiciaire pour que, avant même le procès au pénal, son assureur, AXA, avance le coût des réparations sur l’immeuble touché dans l’accident. Pour des raisons financières, et malgré la faute professionnelle, le COL et Domofrance ont confirmé le marché avec Lapix. La vie d’un ouvrier ne vaut rien pour eux.
Pour reprendre la main sur le dossier de la friche Bergeret et relancer le chantier malgré l’accident mortel de mars 2022, le COL, Domofrance et la mairie avaient organisé une rencontre avec les riverains ce lundi 16 octobre. Pour eux, soyons rassurés, tout baigne. L’accident n’est plus un sujet. Les engagements financiers interdisent tout report, à plus forte raison toute modification du projet. Et de changer d’entreprises. C’est l’argument avancé pour justifier le retour prochain de Lapix et de sa grue sur le chantier. Les riverains apprécieront.
C’est la même entreprise qui vient d’être condamnée le 17 octobre par le tribunal de Bayonne pour un accident du travail sur un de ses chantiers dans le sud des Landes, où un ouvrier avait eu le bassin écrasé par une structure métallique en 2020.
Pour reprendre le chantier sans attendre le jugement au pénal de l’accident, le maire et le COL parlent aussi de « l’insupportable attente » des personnes qui ont réservé leur appartement depuis plusieurs années. Faudra-t-il considérer le grutier décédé comme responsable du retard ?
Selon le COL et Domofrance « Le projet est comme ça, on ne peut revenir en arrière ». « L’accident n’a pas remis en cause le cahier de charges ». « Zéro accident, ce n’est pas possible ». La question a été posée d’installer une plaque, à défaut du jardin mémoriel proposé par les riverains. Réponse du COL : les copropriétaires ne sont pas en général favorables, cela donne une image négative de leur résidence…
Les conditions de reprise du chantier
Le calendrier a été fourni
(photo V. T.)
Il n’y aura pas de gros œuvre avant le démontage en janvier (en principe) de l’échafaudage installé sur le Carré Saint Esprit.La grue sera décalée de 1m50 par rapport à celle qui s’est effondrée, avec de nouveaux pieux. Sur les études préalables au moment du PC, ou supplémentaires après l’accident concernant les sols et l’inondabilité, sur les problèmes d’une grue dans un sol inondé en permanence, pas de réponses réelles, si ce n’est : l’expert a fait des préconisations, un protocole de précaution (et avant l’accident?) a été défini. Soyez rassurés, bonnes gens.
Le COL a, en principe, donné son accord pour qu’une réunion plus technique soit organisée sur ces questions. A suivre ?
Le boulevard Alsace Lorraine
(photo V.T.)
Un plan de l’organisation du futur chantier a été présenté, qui empiète fortement sur ce boulevard. C’est une voie à forte circulation : bus, autocars intercités (flixbus et autres) en plus du trafic habituel de vélos, voitures et camions, et des piétons sur les trottoirs. Les embouteillages sont importants tous les jours entre 7h30 et 8h30. Cela promet : on peut le voir dès maintenant, à échelle réduite avec le chantier de réparation du carré Saint-Esprit.
A cette occasion a été constaté l’inexistence à Bayonne, contrairement à d’autres villes, d’une « charte de chantier » où les entreprises concernées s’engagent à respecter leur insertion dans un quartier (du bruit au déplacement des piétons et à la circulation de leurs camions) et où la ville renforce la surveillance de voirie.
Ce problème rejoint celui de l’accès, à partir du boulevard, au parking de 37 places qui sera construit sous les bâtiments : une promesse de difficultés supplémentaires de circulation aux heures de pointe.
Le locatif social, c’est toujours non
Ce n’était pas à l’ordre du jour, mais cela n’a pas manqué d’être abordé par les présents : pourquoi que des BRS, sans location sociale ? Pour Domofrance, pas de réponse. Pour le COL, c’était la volonté des membres de l’association Âge et Partage 64 qui porte le projet de résidence pour personnes âgées.
Et toujours le dogme : le BRS, c’est du social, même si le maire avait semblé en douter il y a quelques mois lors d’un conseil municipal. La priorité est de loger les classes moyennes, intermédiaires entre les plafonds de la location et un privé inaccessible : d’où l’accession sociale. Cela se tient. Mais comment prétendre que les personnes âgées modestes, les précaires, les CDD, les jeunes, qui sont souvent en dessous du SMIC peuvent accéder au BRS ? On en fait quoi ? Les 2/3 de demandeurs de logements sociaux sont en deçà du plafond d’une location très sociale (PLAI), moins que le SMIC.
Zubi Mayou
C’est le nom du bâtiment du COL qui devrait abriter la résidence seniors, le long du quai Bergeret. Ce projet est porté par une association, Âge et Partage 64, officiellement constituée à Anglet en août 2017. L’association s’est racontée dans 3 articles de Sud Ouest en septembre 2017, octobre 2018 et juin 2023. Plusieurs de ses membres étaient présentes le 16 octobre, ce qui a permis de préciser les articles de Sud Ouest et d’en savoir un peu plus.
L’association
L’idée était dans l’air depuis 2016, mais la réunion publique de lancement a eu lieu en septembre 2017 à Anglet. Sur la quarantaine de personnes présentes, seules 5 ou 6 sont restées dans le projet : le groupe de futurs propriétaires s’est constitué progressivement. Lors de cette réunion, elle donnait l’exemple de plusieurs résidences sociales seniors : les Babayagas (locatif, Montreuil), Chamarel (Vaux en Velin, coopérative) ou les Boboyakas (Bègles, coopérative). C’est une autre voie qui a été prise : de l’accession sociale à la propriété, comme le COL l’avait fait déjà au Séqué avec Terra Arte.
L’association disait rechercher du foncier sur le BAB : il est venu l’année suivante grâce au maire de Bayonne qui a proposé ce foncier à l’association, lors d’une rencontre avec la présidente en 2018. Le groupe s’est progressivement complété en 2019, une fois le foncier trouvé, beaucoup de membres ne se connaissant pas avant. Ils et elles ont progressivement pris leur place dans le processus participatif de conception de l’immeuble et de son fonctionnement.
Dans le Sud Ouest de juin 2023, on apprenait que tous sont déjà propriétaires (en réalité, il y a quelques locataires), alors que le BRS est plutôt destiné aux primo-accédants, mais avec des revenus inférieurs à 2 000 euros par mois, ce qui les fait rentrer dans les plafonds du BRS. Selon cet article, le prix au m² est fixé à 2 600 euros, à comparer avec les prix du marché à Saint Esprit.
La présidente de l’association a confirmé lundi que le choix d’être propriétaires individuels était celui de ses membres, au lieu d’une propriété collective sous forme coopérative. La solidarité et le participatif ont leurs limites. Être déjà propriétaires permet aussi d’éviter les emprunts, impossibles pour des personnes âgées.
Actuellement l’association comporte une trentaine de membres pour 15 futurs propriétaires. Cela permettra d’animer le local du rez-de-chaussée, ouvert sur le quartier, et, subsidiairement, de candidater pour remplacer des propriétaires qui viendraient à décéder.
Comment ce foncier public a-t-il été attribué à l’association ?
Apparemment, « sur un coin de bureau » entre le maire et Colette Schnurrenberger la présidente de l’association.
Modeste, le maire de Bayonne a attribué à Martine Bisauta la maternité de l’idée de résidence seniors, et a affirmé n’avoir agi que comme « facilitateur »
Pour de l’habitat participatif, il y a en général appel public à candidatures, réunions d’information, après lesquelles se constitue un groupe qui travaille collectivement le projet. Cela se passe ainsi avec le COL pour Vigilant ou HSA au Prissé. Ou pour Gurekin à Urt et à Hasparren.
(voir billet précédent du 16 octobre 2023)
Quand il s’agit d’un groupe constitué en amont, pour du foncier public (foncier privé, c’est autre chose) il y a en général (à Paris notamment) un appel à intérêt, et choix selon des critères prédéfinis entre les groupes postulants. Ici, il n’y a pas eu d’appel à manifestation d’intérêt pour un groupe.
S’il y a bien eu une ou deux réunions publiques sur Anglet pour présenter le projet et constituer la liste des futurs propriétaires, qu’en est-il dans le quartier Saint-Esprit ?
Les riverains n’ont souvenir ni d’une réunion publique pour recruter des candidats, ni même d’une simple réunion d’information pour présenter le projet.
Le contraste est saisissant avec a manière dont le COL a pourtant procédé sur un îlot voisin du même quartier, Vigilant, où un appel public a été fait, et où le directeur du COL a déclaré selon Sud Ouest du 29 avril 2021 : « Nous travaillons bien avec les associations de quartier » « Quand vous faites un projet qui tient compte de son environnement, il faut discuter, respecter le quartier ». Pour quoi donc tant d’opacité de la part de la mairie et du COL à Bergeret ?
Quel contenu BRS ?
L’Etablissement Public Foncier Local du Pays Basque, EPFL-PB reste propriétaire du foncier à travers de Bizitegia, son Office Foncier Solidaire (OFS), avec lequel les BRS seront signés.
C’est donc lui qui est chargé de contrôler l’éligibilité des postulants au regard des plafonds et autres conditions. C’est aussi lui qui devra appliquer les décisions du Conseil municipal de Bayonne de juillet 2019 concernant cette opération. Il touchera la redevance du foncier, 1,5 euros par m² pendant 60 ans, pour les appartements du COL comme pour ceux de Domofrance. C’est enfin lui qui veillera à l’éligibilité des éventuels remplaçants des propriétaires décédés.
Un Conseil d’Administration de l’EPFL de septembre de la même année à confirmé ces décisions, tout en évaluant à 30,31 ans la durée d’amortissement du foncier avec cette redevance. C’est une contribution solidaire des propriétaires pendant 30 ans pour aider à la constitution de rserves foncières publiques.
Le Conseil municipal avait aussi fixé à 30 % de moins que le prix du marché pour le prix au m² des appartements, tant pour Domofrance que pour le COL. Pour Zubi Mayou (Sud Ouest de juin 2023), c’est 2600 euros par m², avec un prix du marché actuel autour de 5000 euros.
Jeudi 12 octobre, le collectif 22-Bergeret a organisé une réunion publique pour présenter ses propositions quant au futur du chantier interrompu depuis la chute de la grue, provoquant la mort du grutier, Mohamed Kichoui ; un chantier devenu friche. Le collectif avait invité la mairie de Bayonne, les deux constructeurs (Domofrance et COL) et l’EPFL propriétaire du terrain pour réagir en direct aux propositions. Ils étaient présents, sauf l’EPFL.
Le projet, le collectif, l’état des lieux
Plusieurs articles ont déjà été publiés sur ce blog à propos de l’accident de grue et du projet de construction. Voir en déroulant les différentes parutions du blog.
Rappel du projet
Le terrain avait été acquis par l’EPFL-PB (Etablissement Public Foncier Local du Pays basque, chargé de gérer le foncier pour le compte des communes) en 2014 pour le compte de la ville de Bayonne. Il est situé entre le quai Bergeret et le boulevard Alsace-Lorraine.
Le projet comporte deux bâtiments, 5 et 4 étages plus attiques, 1 parking souterrain. Domofrance (une filiale d’Action Logement pour l’Aquitaine), sur le bd Alsace Lorraine avec une trentaine de logements. Le COL (Comité Ouvrier du Logement, coopérative issue du mouvement des Castors au Pays basque après-guerre, aujourd’hui spécialisée dans l’accession sociale à la propriété et dans les projets participatifs) avec 15 logements pré-affectés par la ville de Bayonne pour une résidence participative seniors. Tous les logements sont proposés en accession sociale avec BRS (Bail Réel Solidaire), où le foncier reste public (pas de spéculation donc) et seul l’appartement est privé (avec des contraintes en cas de revente)
L’accident, le collectif de riverains
Le 9 mars 2022, la grue s’effondrait quelques heures après son installation dans un terrain inondé. Le grutier était tué, et l’immeuble voisin (le Carré Saint-Esprit) très endommagé. Le dernier étage était détruit et ses occupants, présents à l’intérieur, échappaient par miracle à la mort.
En solidarité avec toutes les victimes, un collectif a été créé par des riverains, pour obtenir la mise en sécurité du chantier, obtenir toutes les informations sur l’accident et ses suites, réfléchir à l’avenir de la parcelle.
Le 9 mars 2023, il a organisé un hommage au grutier, Mohamed Kichoui, avec les syndicats CGT et LAB du bâtiment. Plus d’une centaine d’habitants ont répondu à l’appel, pour manifester leur solidarité… mais sans aucun représentant de la mairie.
(plaque d’hommage)
L’état des lieux
Le chantier n’a pas repris, et s’est transformé en îlot de fraîcheur apprécié des riverains, dont une mare aux canards (voir photo à la une) et aux poissons. La végétation a aussi repris ses droits.
(Mare et retour du végétal en octobre 2023)
En septembre, les travaux de réparation de l’immeuble voisin ont débuté, pour plusieurs mois. Les ouvriers ont constaté les difficultés de fixer l’échafaudage côté chantier, sur une mince bande de terre molle entre la mare et l’immeuble.
(échafaudage sur le carré Saint-Esprit)
Pour un jardin mémoriel
Les riverains refusent l’effacement de l’accident mortel de Mohamed Kichoui et des autres victimes. Le chantier ne peut être relancé tel que comme s’il ne s’était rien passé. C’est pourtant ce qui semble être la première préoccupation de la mairie et du COL au vu de leurs annonces répétées de date pour cette reprise.
La proposition du collectif est d’inclure dans le projet un espace vert public, de taille suffisante, en plaine terre, qui constitue un espace mémoriel. Il y a actuellement dans l’ancien projet un tout petit espace vert privé (destiné à être un jardin partagé pour les propriétaires du bâtiment du COL). Evidemment inacceptable.
Le collectif a bien conscience que cela nécessite une modification du PC (Permis de Construire), voire une modification simplifiée du PLU (Plan Local d’Urbanisme)
A quelques blocs de l’îlot Bergeret (l’îlot Vigilant entre les rues Muscard, Bourbaki et Argote), un tel espace vert public avait pu être glissé dans un projet immobilier du COL (toujours en BRS), tout en nécessitant une modification du PLU (faite en 2019), une délibération du conseil municipal (en 2022) et une modification du PC. Les travaux vont commencé.
Le quartier est en demande d’espaces verts. Pourquoi ce qui a été possible pour Vigilant ne le serait pas pour Bergeret ?
Remettre sur le tapis la totalité du projet, y compris la programmation de logements
Le collectif avait fait au printemps dernier un sondage auprès d’une centaine de personnes. Sans surprise, les deux besoins qui sortent en premier sont les espaces verts et les logements, principalement les locations sociales. Sans surprise non plus, au vu de l’îlot de fraîcheur qu’est devenu le chantier, les habitants ne souhaitent pas de construction sur Bergeret.
Revoir très fortement la programmation des logements ou même faire table rase des bâtiments. Le collectif partage ces deux demandes, et laisse ces deux hypothèses encore ouvertes. Elles doivent être mises sur la table dans une re-discussion globale du projet.
Le collectif pose cette question : Ne faut-il pas profiter de l’arrêt du chantier pour revoir la programmation de logements, avec de vrais logements sociaux et en réduisant l’emprise des bâtiments pour laisser place à un espace vert ?
Rééquilibrer en faveur du locatif
Dans le projet actuel, tant Domofrance que le COL ne proposent que de l’accession dite sociale. Il n’y a pas de logements locatifs qui s’adressent aux jeunes, précaires, aux personnes de ressources modestes, notamment retraitées.
Pour mémoire : il y a 5000 habitants de Bayonne sur les listes de demande de logements sociaux. Ils et elles sont candidats à la location, pas à la propriété pour la plupart.
La mairie semble considérer qu’il y a suffisamment de diversité sociale à Saint-Esprit, et privilégie l’accession, au risque d’une gentrification. Cela se voit dans les contraintes souples au niveau du plan local de l’urbanisme, le PLU. Le seuil pour l’obligation de logements sociaux (avec une partie obligatoire de locatif) par opération immobilière est actuellement de 31 logements dans le quartier. Une révision proche va l’abaisser à 20. Cela reste très insuffisant.
La plate forme « Herrian Bizi », qui a organisé les manifestions sur le logement et regroupe de très nombreuses associations concernées et compétentes sur le logement, préconise un seuil de 3 ou 4 logements en général, avec davantage de locatif que d’accession. A Grenoble, ce seuil est de 3
Une alternative pour une résidence seniors participative
La mairie a décidé de faire une résidence seniors sur l’îlot Bergeret, c’est très bien, il en faut, et c’est son droit. Mais pourquoi en BRS, en plus pour des copropriétaires (les candidat.e.s du COL, sauf une, selon la presse) ? C’est son choix politique, mais ce n’est pas le seul possible
Si on veut faire une résidence seniors participative, pour des milieux populaires, il y a l’exemple de l’association Gurekinen, partenariat avec le COL, à Urt. C’est un projet de37 logements avec 27 locatifs et seulement 10 en BRS. Il y a 7 HLM stards et 3 très sociaux. Restent 17 logements locatifs, T1 et T2, sous forme d’une « maison partagée », avec des espaces collectifs. La maison partagée donne lieu à un processus participatif classique avec les futurs locataires.
37 logements, c’est le même ordre de grandeur que les 45 de Bergeret : Un projet semblable est concevable pour Bergeret, et contribuerait à réduire l’emprise des bâtiments et laisser de la place pour un espace vert public. Une proposition à débattre pour un nouveau PC
Mettre en oeuvre les principes de précaution et d’anticipation
Le collectif pose une autre question : Quelles leçons ont été tirées de l’accident avant une éventuelle reprise du chantier, avec ce sol spongieux. Quels est l’état des sols ? Quelles précautions pour construire dans la nappe phréatique ? Quelle anticipation des risques d’inondation en 2050 avec l’augmentation du niveau des océans ?
Il s’agit à la fois de précaution et d’anticipation.
L’îlot Vigilant est officiellement en zone inondable, contrairement à Bergeret, pourtant au bord de l’Adour. Le parking est donc tenu à un double coffrage, pas celui de Bergeret.
Pour les années qui viennent la ville a un grand projet d’urbanisme voisin, de l’autre côté du pont Saint Esprit, vers l’aval. Elle l’explique régulièrement, « l’inondabilité du secteur constituera un vrai sujet dans les décennies à venir ». Etait-il vraiment impossible, il y a 10 ans, d’anticiper ce risque d’inondabilité, 200m en amont de ce grand projet ?
Dans une plaquette diffusée en 2022, la ville expose son intention de lutter contre l’artificialisation des sols, pour les îlots de fraîcheur et le végétal en pleine terre.
Super de super. Mais n’était-il pas possible d’anticiper à Bergeret, en arrêtant la bétonnisation galopante du quartier ? Conçu il y a plus de 10ans, le projet actuel est un projet anachronique du « temps d’avant ». Pourquoi ne pas profiter de l’arrêt du chantier pour le reprendre complètement ?
Pour une concertation publique sur l’avenir du site
Le collectif demande une telle concertation depuis plus d’un an, mais se heurte à un refus de discussion. Il demande, pour le moins, que ce refus soit sérieusement motivé. Que de temps perdu ?
Il faut rappeler par ailleurs qu’un procès concernant l’accident va avoir lieu, que l’expert n’a pas rendu son rapport final, et qu’au-delà de Lapix, il y a les donneurs d’ordre, dont le maire qui a signé le PC. Une éventuelle reprise précipitée du chantier poserait le problème de sa responsabilité pour défaut de précaution.
Une concertation peut se faire dans les 4 à 6 mois à venir, voir plus, période dans laquelle le chantier ne pourra techniquement pas reprendre. Et déboucher sur une modification du PC, avec un nouvel équilibre espaces bâtis / espaces verts, et sur une nouvelle programmation beaucoup plus sociale.
Les conditions de reprise du chantier ne sont pas réunies. Malgré tout, le COL, Domofrance et la mairie ont convoqué, en réaction à la réunion publique du collectif, leur propre réunion 5 jours après, le 16 octobre. Avec au menu la reprise du chantier, avec la participation des entreprises concernées
Le débat avec les porteurs du projet actuel
La municipalité et le COL étaient déjà venues (sans avoir été invités) lors de la première réunion publique du collectif en janvier dernier. Cette fois-ci, ils étaient confrontés à des questions et propositions plus élaborées quant à l’avenir de la friche. Les échanges entre les participants et les porteurs du projet actuel ont été courtois, riches, mais n’ont pu que constater une impasse complète.
En premier lieu, les demandes d’information sur les études faites (ou à faire) sur les sols et l’inondabilité sont restées sans réponses
Un côté très positif cependant : le collectif a réussi à maintenir ses propres termes du débat : « quel type de logement social et pour quels habitants » et sur la complémentarité entre logements et espaces verts. Et donc en ne laissant pas les autorités le renvoyer dans une fausse alternative entre logements et espaces verts.
La discussion a porté sur le refus de remettre en cause le moindre aspect du projet actuel et donc le refus de toute concertation. Le COL et Domofrance ont surtout mis en avant les arguments économiques : les marchés déjà signés, les promesses de ventes, tous les coûts en augmentation. On a appris au passage que si les 15 logements du COL étaient déjà attribués, il restait à Domofrance quelques logements à vendre, la commercialisation ayant été arrêtée à la suite de l’accident.
Il y avait trois élu.e.s présent.e.s : Joseba Erremundeguy (conseiller délégué aux relations avec les conseils de quartier), Laurence Hardouin (adjointe à la transition) et Alain Laccasagne (adjoint à l’urbanisme). Plusieurs registres ont été mobilisés pour récuser toute remise en débat :
– la défense de l’accession sociale à la propriété (par le trio), supposée permettre de loger les classes moyennes inférieures qui, comme chacun sait, rêvent de devenir propriétaires, surtout les personnes âgées au bout de leur « parcours résidentiel » (sic). C’est d’ailleurs le thème de la propagande d’Alday, promoteur bayonnais bien connu, pour vendre ses appartements « en accession maîtrisée » au Prissé. Comme si les BRS étaient vraiment accessibles à toutes les classes moyennes, surtout en ce moment, avec les difficultés de crédit et l’inflation. En contre partie, évidemment, pas un mot pour défendre le locatif social à Saint Esprit.
– la responsabilité morale des élus (par JE et AL), envers les futurs habitants, qui ont signé des « réservations » et attendent leur appartement depuis des années (la livraison du bâtiment du COL était prévue en 2021, mais le covid, puis l’accident…). Sans éviter le registre larmoyant : certains sont très âgés et ne peuvent plus attendre
– un BRS qui se crée, c’est une location qui se libère, (par le COL). Sauf qu’à Bergeret, les futurs propriétaires sont déjà propriétaires, sauf une qui a été mise en avant lors de la réunion. Dans un entretien à Sud Ouest en juin dernier, la présidente de l’association qui a bénéficié des BRS avait elle-même reconnu ses membres étaient déjà propriétaires.
– on a commencé à faire, et on va le faire de plus en plus (LH), pour répondre à notre référence à la plaquette de la ville. Mais plus tard, ou ailleurs à Saint Esprit.
– autoritaire (JE), avec cette affirmation choc : « La concertation, c’était les élections municipales. Ce projet était dans notre programme ».
à suivre
On en est resté là ce 12 octobre. Les discussions reprendront le lundi 16 avec le COL, Domofrance et le maire à la barre. Elles ne seront pas les dernières dans ce dossier.
Le 13 septembre doit avoir lieu une nouvelle étape du processus officiellement baptisé « de concertation » concernant le projet d’aménagement de la Rive Droite de l’Adour (RDA). Il s’agit d’un atelier dit « jeu du programmiste » pour contribuer à la préparation du plan-guide pour le futur quartier, dont le cabinet Güller-Güller a la charge.
Après des acquisitions foncières au débat des années 2010, le projet avait sommeillé plus de 10 ans avant d’être spectaculairement relancé au printemps de cette année, en s’appuyant sur le travail engagé quelques mois auparavant par plusieurs bureaux d’études.
La concertation toujours absente
La Communauté d’Agglo se revendiquait dans une démarche exemplaire de démocratie participative. Le moins que l’on puisse dire est que, pour l’instant, les habitants restent sur leur faim. Au printemps, il y a eu une enquête sur les « attentes », un atelier de présentation du projet (où les mêmes attentes ont été collectées), un atelier sur l’histoire du quartier, un atelier avec des enfants. Comptes rendus et captations sont sur le site du projet. Mais, bien que promises, les réponses à l’enquête ne sont toujours pas disponibles. Les concepteurs du projet ont travaillé sur ce « réservoir d’idées » nous dit-on, mais les habitants n’en auront (peut-être) connaissance que le 13 septembre. De même, les propositions faites lors du premier atelier pour mieux faire participer les habitants sont restées lettre morte.
Depuis le 19 juin, des informations sont régulièrement données sur le projet dans une page facebook : https://www.facebook.com/Projetrivedroitedeladour. Elles sont présentées comme les réponses à des « « FAQ », les questions que les habitants doivent se poser sur le projet. Cela ressemble aux faux courriers des lecteurs dans un magazine, rédigés par les journalistes eux-mêmes. Mais cela traduit surtout un état d’esprit très directif, « descendant ». Très loin donc d’une interaction, d’aller retour entre habitants et responsables du projet. Et le travail des bureaux d’études se fait dans l’opacité vis-à-vis des habitants.
Pour beaucoup, les informations distillées sur ce facebook sont des généralités (notamment sur les berges de l’Adour et les déplacements) qui avaient été énoncées dès la réunion d’information du 25 mai. Ou des évidences : on respectera le PLH, la réglementation thermique nationale, le plan Climat, la réglementation sur les risques d’inondation… Mais il y a quand même des indications précieuses sur le contenu du plan guide et ses échéances, et des précisions ponctuelles importantes
Le plan guide
Selon le post facebook du 30 mai, le plan guide, dont Güller-Güller a la charge,
« – définit la philosophie, les ambitions et les grands équilibres programmatiques du projet (par exemple, la part respective de logements et d’activités)
– fixe les grands principes d’organisation spatiale et urbaine : localisation des nouveaux espaces publics (les voies de circulation et les espaces verts), délimitation des futurs îlots, volumétrie de principe des futurs bâtiments
– propose un phasage de principe des différents secteurs à aménager. ».
(schéma du futur plan guide, repris du post de facebook)
Le bureau d’études doit rendre sa copie à la fin de l’année, et le conseil de la CAPB le validera au 1er trimestre 2024. A marche forcée donc.
Bien sûr, le plan guide est très loin d’épuiser le sujet, c’est un cadre, et tout devra être précisé, pièce par pièce. Mais le vote de la CAPB au printemps prochain aura pour effet de graver dans le marbre l’essentiel du projet, du moins dans l’esprit des responsables politiques actuels, le maire-président en tête.
Le plan guide, c’est maintenant
Selon ce même post, la livraison des futurs bâtiments et espaces publics est envisagée pour 2034-2040
Mais ce plan guide permet aussi d’avancer dans la mise en œuvre de différents « schémas directeurs » dont la CAPB est friande : pour les espaces publics, les équipements sportifs,… Et surtout, la réalisation d’un campus universitaire, dont une « Ecole de Management » prévue au contrat de plan Etat-Région (post du 1er septembre) : davantage donc des logements et services pour étudiants évoqués lors de l’atelier en mai. L’ombre d’Arkinova (projet d’installations universitaires dans une zone naturelle à Anglet, bloqué par les habitants) plane aussi sur RDA avec l’éventualité d’une relocalisation partielle.
Le jeu programmatique du 13 septembre
Selon les différents posts qui présentent cet atelier, des « invariants », impératifs techniques et politiques définis en préalable par la CAPB et Bayonne, seront présentés en introduction du « jeu ».
Pour reprendre en entier le post du 31 août :
« Vous vous glisserez dans la peau d’un programmiste urbain pour imaginer, avec vos coéquipiers, l’éventail des fonctions et usages du futur quartier. Ensuite, vous proposerez un plan répartissant ces programmes dans l’espace. Vous vous pencherez tout particulièrement sur 6 dimensions essentielles du projet :
Le logement
Les facteurs d’animation, la convivialité, les lieux de rencontre…
Les déplacements
Les enjeux environnementaux, le lien avec l’Adour
L’activité économique
La solidarité
Les contributions au projet issues du Jeu du programmiste seront partagées avec le public, avant d’être communiquées aux concepteurs du projet qui les intégreront à leur réflexions. »
Les intégreront ? Ou pas. C’est un « dialogue participatif » (dénomination officielle de ces ateliers) à sens unique.
Quel morceau de ville deviendra RDA ?
Le découpage en FAQ sectorielles a le même effet que le passage direct à la répartition thématique des ingrédients du dossier : la dépolitisation du projet. Du moins, le principal choix politique reste du domaine réservé des élu.e.s, préservé d’une mise en cause par les habitants. L’atelier du 13 septembre laisse-t-il une possibilités de discussion des « impératifs techniques et politiques » ?
Un tel débat politique général aurait du avoir lieu avant ces discussions par morceaux : qu’est-ce qui fait sens pour ce morceau de ville, avec quelle vision pour Bayonne et la CAPB en arrière-fond ? Cette discussion n’a pas eu lieu ni au conseil de la CAPB, ni avec les habitants. Il ne pourra être évité quand le plan-guide y sera présenté au printemps prochain.
Reste que le thème du logement est celui où se glisse le plus clairement les choix politiques et sociaux de la CAPB pour ce futur quartier.
La charte, rien que la charte
C’est ce qui ressort déjà des posts concernant le logement : il y aura la mise en œuvre de la dite « charte de mixité sociale » de la ville de Bayonne, qui préconise, pour toute opération de plus de 50 logements, 30 % en location sociale (public), 15 % d’accession sociale à la propriété (type BRS), 15 % d’accession « maîtrisée » et 40 % d’accession libre. Cette charte n’est pas un document juridique, ni même un engagement contractuel. On peut la comprendre comme une entente politique entre des promoteurs immobiliers et le maire-président. Pour facilité la vente de leurs appartements, la ville leur vend du foncier public (ce sera le cas de RDA) en dessous des prix du marché, contre leur engagement de quelques appartements à prix maîtrisés (et l’obligation de rester en résidence principale un certain nombre d’années).
La mixité sociale dont il est question est celle de l’accession à la propriété des classes moyennes, pas celle des milieux populaires. Cette charte est en parfaite adéquation avec la politique nationale du logement récemment redéfinie par le gouvernement Macron-Borne : marginalisation du logement locatif social, priorité à la propriété pour les classes moyennes « intermédiaires ».
De part sa situation géographique, RDA est présenté à la fois comme une extension du centre ville (auquel il fait face de l’autre côté de l’Adour) et comme un prolongement du quartier Saint Esprit sur la même rive (dont il fait partie historiquement). Ce sont des quartiers que beaucoup oppose encore.
Prolonger Saint Esprit ?
Sur la rive droite, de l’autre côté du Pont Saint Esprit, c’est un quartier qui fut très populaire, avec des immeubles anciens (et donc des logements sociaux de fait) en partie rénovés et des logements sociaux construits après guerre, jusqu’aux années 1970-80. Depuis, la politique municipale a changé, et la priorité est le logement des classes moyennes. En dehors de la rénovation des logements anciens, il n’y a plus de location sociale nouvelle depuis de nombreuses années. Les immeubles récents du quai Bergeret et du boulevard Alsace-Lorraine sont caractéristiques de cette nouvelle politique. C’est un quartier en voie de gentrification (voir la rue Sainte Catherine), même s’il reste populaire.
Prolonger le centre ville ?
En face sur la rive gauche, le centre ville (Paulmy et les Arènes) est un ghetto pour riches sans HLM, auquel il a été adjoint de grands immeubles sans âme (Marinadour et Rivadour) principalement pour classes moyennes. Le plus récent, Rivadour (Eiffage) com
porte un hôtel « standing » pour tourisme d’affaires, mais aussi (PLH oblige) 53 logements locatifs sociaux confiés à HSA sur les 155 de l’immeuble. Est-ce le modèle à étendre sur l’autre rive ?
Sobriété urbaine
En face du centre ville, ce sont les bâtiments anciens (dont des ex-entrepôts) préemptés et vides, sauf pour des activités (provisoires) de solidarité. Le devenir de ces bâtiments à long terme est laissé dans le flou : le post du 16 août, consacré à la sobriété urbaine, parle du réinvestissement des bâtiments pré-existants, « car le cycle démolition-reconstruction est extrêmement énergivore à tous les stades ». Les bâtiments du quai de Lesseps sont les seuls concernés, si l’on laisse de côté la parcelle « Duprat » (l’ancien entrepôt de vins et une maison).
Selon un autre post (26 juin), ces bâtiments relèveraient de l’étude sur l’urbanisme transitoire confiée à Plateau urbain, dont on attend toujours le rapport. Mais dont le premier geste, faut-il le rappeler, a été d’expulser le collectif Maurizia de l’immeuble occupé en avril dernier rue Sainte Ursule et qui en était la mise en pratique à l’initiative d’un groupe de jeunes.
Je reviendrai sur l’urbanisme transitoire quand sortira ce rapport de Plateau urbain.
(sous-titre) L’atelier qui manque : Rive Droite Adour 2050 ou 2060
Les livraisons des bâtiments sont prévues vers 2034-2040, mais ils sont supposés durer des dizaines d’années. Un travail d’anticipation, une réflexion prospective auraient très utile pour déterminer ce que l’on fait maintenant pour le nouveau quartier. Comment prendre en compte l’accélération de la crise climatique sous tous ses aspects ? Mais aussi, les évolutions urbaines possibles (de nouveaux terrains libérés par le port de Bayonne ) ou potentielles (la restitution de la citadelle par l’armée).
Les échelles ne temps ne sont pas les mêmes pour tous les aspects du projet. Mais au fil des posts, on ne peut qu’être inquiet devant la faiblesse du triptyque « anticipation, imagination, ambition ». Que le « déjà-là » à Bayonne soit omniprésent à travers les schémas directeurs à appliquer, le plan climat auquel se conformer, les réglementations à respecter, rien de plus normal. Mais cela ne projette guère dans le futur.
Quelques exemples
Pour la transition énergétique, le plan climat est souvent jugé insuffisant, et accélérer est déjà une nécessité. L’appliquer ne peut être la seule perspective offerte : faire mieux que les réglementations dès maintenant. Les expérimentations ne manquent pas dans d’autres villes, au Pays basque même.
Pour l’architecture, la référence est celle des frères Gomez, d’il y a près d’un siècle. Il paraît que leur architecture est « intemporelle »… Peut-être faudrait-il regarder plutôt du côté des immeubles compacts, denses, exemplaires pour l’énergie, incorporant la tradition basque, tels développés à Urrugne.
Pour les déplacements, vouloir privilégier les déplacements doux et limiter la circulation automobile, ce n’est plus contesté en paroles. En pratique… Dans un post, il est indiqué une volonté d’éviter le trafic de transit devant la gare, en se limitant à la desserte. Ce serait un progrès. Mais un quartier sans voitures, cela existe et ce serait une anticipation plus forte. Un parking à l’entrée du quartier, des vélos cargos en libre service, etc, etc.
Pour la mise en valeur de l’Adour, on pourrait faire preuve de plus d’imagination que l’amélioration de ce qui existe déjà. Si l’état de l’Adour (en amont du port) le permet, pourquoi pas une piscine fluviale, comme projeté à Paris, et comme il en existe justement une… à Zurich, ville de Güller & Güller. Pour le lien entre les deux rives, un post parle de relancer en 2024 la navette entre la mairie et Boucau, supprimée cette année faute de passagers (en réalité un problème d’intégration très insuffisante dans le schéma de déplacements collectifs de l’agglo). Pour une liaison directe entre les deux rives, on pourrait imaginer une passerelle pour piétons et vélos, ou une télécabine (comme à Toulouse), ou une simple barge avec un câble électrique…
Pour la végétalisation (et ses conséquences sur le climat et la biodiversité), dans les posts, cela reste dans le flou usuel : si on doit couper des arbres (inévitable bien sûr), on les replantera. Vu les friches, on peut supposer que la réalisation de ce quartier passera par de l’artificialisation supplémentaire. Où est une réflexion globale ? Plus profondément, cela renvoie à la conception de la nature, pour son usage social ou pour elle-même, au travail de Gilles Clément notamment.
Pour le risque d’inondation, la CAPB tiendra évidemment compte du PPRI. Et le bureau d’études Egis, partenaire de Güller & Güller va s’atteler à la modélisation. On attend donc le résultat de ce travail. Mais on ne peut qu’être dubitatif quand à la mise en pratique par la CAPB, quand on voit la situation de l’îlot Bergeret au bord de l’Adour à Saint Esprit, qui n’est même pas officiellement en zone inondable, où la construction dans la nappe phréatique n’a pas été maîtrisée.
En se présentant comme des réponses à des FAQ, les posts du facebook officiel du projet RDA n’ont pas manqué – y compris par les non dits – de provoquer d’autres interrogations. Peut-être en saura-t-on plus à l’atelier du 13 septembre ? Mais en l’absence de retour écrit des bureaux d’études, cela risque de manquer de substance.
Contre la spéculation, pour la défense de la terre
Le samedi 15 juillet, le Collectif Ostia a organisé plusieurs mobilisations pour dénoncer la spéculation au Pays basque, et notamment sur les trois villes du BAB. Des opérations péculatives ont donné lieu à des rassemblements à Sare, Ahetze, Ayherre (bords de l’Arbéroue) et Isturitz. Les mobilisations les plus fortes ont eu lieu à Cambo, contre le projet Marienia (objet déjà de nombreuses manifestations) et sur le BAN, pour un « luxe tour » sous la pluie.
Ces mobilisations viennent en appui à l’occupation de la maison Olha à Senpere, engagée le 27 juin, et qui a fait l’objet d’un article précédent. Elles font converger la défense des terres horticoles et des terres (foncier) urbaines. Le droit à l’alimentation et le droit au logement
Partant de Biarritz, avec plusieurs arrêts à Anglet et Bayonne, ce tour avait pour objectifs de dénoncer quelques uns des projets les plus spéculatifs sur le BAB, loin d’être exhaustifs. La pluie battante a aussi contribué à supprimer certaines étapes.
Les projets « visités » avaient pour caractéristiques de contourner les règles des PLU pour éviter d’inclure des logements sociaux, d’avoir des coûts de sortie au-delà de 8000 euros le m², des pubs qui insistent sur le « haut de gamme », « le produit d’exception » et « rare ».
Et de poser la question : pour qui construisez-vous ? Soulignant l’entre soi recherché des riches
Le Tour a été accueilli par Lysiann Brao, élue à Biarritz, qui a donné leur sens aux mobilisations du jour en se référant à l’esprit des « soulèvements de la terre », dont Ostia est le correspondant local :
(ouverture par Lysiann Brao)
« Nous nous tenons là debout, les pieds ancrés dans la terre, la terre qui nous nourrit, qui nous porte, sans qui aucun projet humain ne verrait le jour. Ce qui nous rassemble aujourd’hui, c’est une question de choix, de réflexion commune : que devons faire de la terre ?
Après des années, voire des décennies de choix politiques qui ont mis de côté le fait que la terre n’est pas limitée, qu’elle n’est pas infinie, l’heure est venue de la penser autrement, car elle devient rare.
La rareté implique de faire des choix. Des choix cruciaux pour notre avenir. La terre doit être gérée comme un bien unique et précieux et chaque nouveau projet doit dorénavant apporter des preuves de son concours à l’intérêt général. Les collectivités publiques doivent donc investir massivement leur rôle d’arbitre et de faire valoir des intérêts généraux. Il ne s’agit plus d’essayer, de tenter, mais bien d’agir » (…) « en coupant avec les modèles obsolètes, et en choisissant l’intérêt général, l’intérêt de la terre pour tous ».
Biarritz
Le projet « Aguilera », près du stade du BO, consiste en la construction de 300 logements, environ, sur l’un des derniers fonciers publics de la ville de Biarritz. Loin de faire valoir les intérêts généraux de la population, la maire a décidé d’y limiter la construction de logements sociaux à 56 %, en location et accession sociale. Les élus du groupe « Euskal Herian Vert et Solidaire », Lysiann Brao et Brice Morin ont défendu l’idée de 100 % de logements accessibles, sans aucun soumis au marché libre et à ses 8000 euros du m².
A Anglet et à Bayonne aussi, d’importants fonciers publics ne sont que partiellement réservés aux intérêts généraux, le reste étant confié au privé.
Après Aguilera, le cortège d’une dizaines de vélos et de plusieurs covoiturages a parcouru des rues d’Anglet et de Bayonne, en clamant « « tout le monde déteste les spéculateurs » et « promoteurs, spéculateurs, association de malfaiteurs ».
Anglet
1er arrêt à la Villa Joia
(panneau avant démontage)
C’est un projet de de 12 logements à plus de 8000 euros le m² de Bouygues sur une surface de 799 m² au sol (à partir de 800, le PLU d’Anglet impose quelques logements sociaux). Le panneau a été démonté, et on le retrouvera devant le siège de la CAPB. Le chantier a été décoré.
(Villa Joia après le tour)
2e arrêt sur l’ex-centre technique municipal.
C’est une friche de 2ha de foncier public, que la ville va concéder à un promoteur (Eden) pour y construire 120 logements, dont seulement 50 sociaux. Là aussi, la minorité de gauche et écologiste a demandé 100 % de logements sociaux lors d’un conseil municipal en avril. Ce projet est présenté comme écoquartier, avec 50 % de renaturation. Peu convaincus, des habitants ont constitué un collectif pour contester le projet.
(photo devant friche ex-centre technique)
3e arrêt rue du Bois Belin
Il y a 2 projets annoncés au 31 et au 33 : la résidence Angelu (10 logements), qui en est au stade de l’espace de vente, et surtout la villa Anaya de Bouygues, où la maison reste à démolir : 10 logements aussi pour une surface au sol déclarée de 799 m², contournant une nouvelle fois le PLU. Bien joué, Bouygues
(photo maison décorée, future anaya après démolition)
Deux autres projets semblables ont été ignorés, pour cause de pluie, Le Clos des 5 cantons (Alday) et Waldorf (Rey). Aladay et Rey sont deux promoteurs, très actifs sur le BAB, que nous retrouverons donc à Bayonne
Bayonne
1er arrêt Villa Paulmy
C’est une opération d’Alday, qui vient juste d’être livrée sur les allées Paulmy : les panneaux étaient encore par terre dans la cour d’entrée. Les propriétaires, nouveaux occupants, se sont montrés particulièrement agressifs vis à vis des manifestants qui empiétaient de quelques mètres sur leur cour (privée)…
(banderole sur la clôture de la Villa Paulmy)
Au même endroit, c’est le « 14 allées Paulmy », le centre d’oncologie qui va déménager à la fin de l’été pour les Hauts de Bayonne. Cette parcelle, et des limitrophes, sont déjà l’objet de spéculation immobilière. Il y a 2 ans, lorsque le déménagement du centre avait ét décidé, un collectif s’est constitué pour demander 100 % de HLM pour la quarantaine de logements envisagés : les HLM sont absents du centre ville de Bayonne. La question est d’une actualité brûlante.
(des HLM à Paulmy)
2ème arrêt, Zagato, 5 avenue Raymond de Martres
Il s’agit d’un immeuble de 14 logements du promoteur Rey, associé pour l’occasion à l’architecte Hébrard, omniprésent à Bayonne dans ces opérations « haut de gamme ». La pub indique « logements luxueux à proximité de l’offre de soins ». Les prix avoisinent les 9000 euros du m2.
Situé entre le stade rénové de l’AB et l’hôpital de la Côte basque, le quartier Montalibet est en pleine restructuration à l’occasion de l’implantation du passage du tran-bus n°2. C’est un secteur d’intervention de l’EPFL, pour achats à l’amiable ou préemptions. A côté de Zagato, un nouveau permis de démolir vient d’être déposé pour une maison : projet immobilier à venir.
(Zagato)
Dans ce quartier aussi, figure le projet Xoko Ferdea de Bouygues, une étape supprimée du tour pour cause de pluie. Avec 17 logements, pour rester en dessous du seuil du PLU obligeant à quelques logements sociaux. Avec des prix au-delà de 7000 euros le m2
(Xoko Ferdea)
La partie Nord (rue Maubec) du tram-bus n°2 a vu les mêmes opérations de démolition / reconstruction pour des logements, sans doute moins « haut de gamme » qu’à Montalibet, mais en accession libre, avec peu d’aidés, et sans logements sociaux : de la gentrification à l’état pur, avec notamment Bouygues et Pichet à la manœuvre.
Un dernier arrêt bayonnais était prévu dans le centre ville, mais non réalisé: la Villa des Arènes, avec 13 logements (sous le seuil du PLU toujours), par Alday, avec le m² entre 8000 et 9000 euros.
CAPB
Le tour s’est terminé devant le siège de la CAPB à Bayonne, pour y déposer les panneaux récoltés pendant le tour,
(devant la CAPB)
et appeler les élus à passer aux actes.
(Aux actes)
Car si la lutte contre les spéculations et pour le logement social dépend pour beaucoup dela législation et de la politique nationale du logement, les élus locaux ne sont pas sans moyens d’action. Et Ostia de rappeler en conclusion quelques propositions en matière de logement social et de lutte antispéculative :
– Utiliser tous les outils pour protéger la terre et le logement des lois du marché.
– Réviser les PLU et en appliquer les règles dès 3 logements.
– Au moins 70 % de logements sociaux dans les opérations privées, avec 45 % en location et 25 % en accession sociale.
– Utiliser tous les outils (ZAD, OAP,…) pour des programmes publics à 100 % de logements sociaux.
– Faire preuve de volonté politique et de fermeté envers les acteurs du marché, au lieu de simplement les « inviter » à se discipliner à la mode Macron. La pression plus que la compromission.
– Rejeter l’artificialisation des sols, notamment en modifiant radicalement le projet Arkinova sur les Landes de Juzan à Anglet.
Un projet de résidence sociale participative pour seniors en questions
Le Collectif 22-Bergeret a été formé par des riverains en mars 2022 au lendemain de la chute de la grue, moins de 24h après son installation sur le chantier, qui a provoqué la mort du grutier, Mohamed Kichouhi.
Depuis, on a l’impression que les responsables (Ville, COL, Domofrance, Association) veulent « annuler » cette mort et les traumatismes collatéraux.
Sur cette parcelle, entre le quai Bergeret et le boulevard Alsace-Lorraine, devait être construits deux immeubles de 30 et 15 appartements, en accession sociale de type BRS. Le chantier est à l’arrêt depuis l’accident du 9 mars 2022.
(grue effondrée sur le boulevard)
Conférence de presse
Le Collectif a tenu une conférence de presse le 26 juin à Bayonne pour faire le point sur ses activités et sur la situation, alors qu’on s’approche du début des réparations de l’immeuble voisin, le Carré Saint-Esprit, sur lequel était tombée la grue, détruisant intégralement le dernier étage. Un échafaudage doit être installé cet été le long de l’immeuble, pour une durée de 4 ou 5 mois. L’expertise judiciaire étant conclusive sur les responsabilités, les assurances n’ont eu d’autre choix que d’avancer le financement des travaux, sans attendre le jugement définitif. Il faudra attendre encore pour que justice soit rendue à Mohamed Kichouhi et aux victimes collatérales.
Le terrain du chantier, proche de l’Adour, a la particularité d’être inondé en permanence, avant même la tentative d’installation de la grue. Aujourd’hui, c’est une mare aux canards, et aux poissons rouges. Le Collectif demande les expertises de sols, préalables aux travaux, ainsi que celle réalisée quelques mois après l’accident, sans les obtenir.
(grue dans mare)
(mare aux canards)
Le Collectif a rencontré le maire le 5 juin pour redire son opposition à la reprise du chantier tel que, et pour demander la suspension du permis de construire afin de revoir le projet en tenant compte des attentes des habitants du quartier. C’est peu dire qu’il n’a pas été entendu
Volonté d’effacement, indifférence et absence d’empathie
La Ville et les opérateurs immobiliers (le COL et Domofrance) veulent avant tout effacer l’accident et rependre le chantier comme s’il ne s’était rien passé. Aucun n’était présent lors de l’hommage rendu à Mohamed Kichouhi le 9 mars de cette année.
(hommage 9 mars 2023)
(chaîne à l’endroit où la grue était tombée sur le boulevard)
Un an après la chute de la grue boulevard Alsace Lorraine, hommage au grutier décédé dans l’accident. Rassemblement sur le tracé de la chute de la grue. Bayonne. 9 mars 2023.
L’indifférence par rapport aux victimes se double de l’impatience réaffirmée de prendre le chantier au plus vite. Reprise d’abord annoncée pour ce printemps maintenant pour cet automne. Ils veulent profiter des travaux sur le Carré pour reprendre leur construction en parallèle, même si la coexistence d’un échafaudage et d’une grue semble techniquement problématique.
Le Collectif n’a pas perçu la moindre empathie de leur part depuis l’accident. Les victimes, ce sont d’abord le grutier et sa famille, ce sont aussi des femmes, des hommes, du Carré et du voisinage, ce n’est pas le COL, Domofrance ou Lapix qui se plaignent des coûts dus aux retards
Le Collectif refuse un tel effacement et défend la mémoire du grutier.
C’est la raison essentielle pour laquelle il refuse la reprise du chantier et défend une révision complète du projet, et donc des modifications du PC. Il est tout-à-fait possible d’allier jardin de la mémoire, espaces vers et logements (vraiment) sociaux. Cela correspond d’ailleurs aux attentes des habitants telles que recueillies par le Collectif dans un sondage en cours
Avant d’en venir au COL, deux bizarreries de Domofrance
Si l’on en croit le PC officiel, affiché depuis 3 ans, Domofrance est le titulaire principal : 45 logements, en accession, sous le titre La Psyché.
(photo PC modificatif)
Ce qui nous interroge sur la manière dont le PLU a été appliqué par la mairie. Avec ce nombre de logements, 45, il aurait eu y avoir, selon le PLU, du locatif social, pas seulement de l’accession sociale. Ce n’est pas le cas à notre connaissance. Comme il y a 2 bâtiments, un de 30 logements pour Domofrance, et un de 15 pour le COL, faut-il en déduire que l’application du PLU peut-être fractionnée sur chaque bâtiment ? Cela mériterait des explications de Domofrance et du maire.
Sur le site de Domofrance, depuis le 23/6/21, une page est consacrée à la promotion des BRS et à leur commercialisation par sa filiale ExterrA. Une première opération exemplaire était mise en exergue, avec une présentation complète : La Psyché. Curieusement, depuis quelques mois, la page BRS du site a été « purgée » de toute mention de La Psyché. Pourquoi cette disparition ?
Zubi Mayou
Confié par le maire de Bayonne à l’association « Âge et partage 64 », le partie COL du projet comporte 15 appartements en BRS pour une « résidence sociale participative seniors ». Cette résidence, Zubi Mayou, est défendue comme social et exemplaire. Mais suscite une méfiance de plus en plus grande, voire maintenant un rejet, de la part des riverains.
Le Collectif 22-Bergeret en est venu à s’interroger sur les origines et sur l’exemplarité du projet. Il a été particulièrement échaudé par un entretien donné par l’association à Sud Ouest le 5 juin, le jour même où le Collectif rencontrait le maire de Bayonne, pas un hasard.
L’Association avait disparu depuis l’accident, et n’avait jamais manifesté la moindre empathie enver les victimes. Elle avait été absente lors de la commémoration en mémoire du grutier le 9 mars 2023. Là, elle réapparaît pour annoncer la reprise prochaine du chantier de construction, en se faisant photographier devant une palissade du chantier comme pour dire : Nous sommes de retour, nous sommes chez nous, nous prenons possession du lieu. Les riverains ont été choqués par cette volonté d’effacement de ce qui s’est passé depuis 15 mois, par ce cynisme « Âge et partage 64 » n’est pas concernée a-t-elle déclaré au journaliste.
(la palissade qui a servi de toile de fond pour l’entretien de l’Association le 5 juin)
Des BRS pour propriétaires ?
A la lecture de l’entretien avec « Âge et Partage 64 » dans Sud Ouest du 5 juin 2023, le Collectif a appris que les membres de l’Association étaient déjà des propriétaires, même si leurs revenus restent sous le plafond d’accession aux BRS.
Les BRS sont en principe faits pour les primo-accédants, sans que ce soit une obligation. Ils sont considérés comme du logement social dans la loi SRU, même si ce n’est pas ce que demandent les 5000 inscrits à Bayonne pour avoir un logement locatif social. Les besoins, dans notre quartier comme ailleurs sont de la location sociale, pas de l’accession,même sociale.
Des BRS pour des déjà-propriétaires, c’est autre chose. Parler de logement social pour Zubi Mayou, avec des déjà-propriétaires, est donc assez mystificateur, voire provocateur envers les demandeurs de logement.
Dans sa communication, le COL dit que le « parcours résidentiel » typique fait que se libère un locatif social lorqu’il construit un BRS. Ce n’est pas le cas avec les déjà-propriétaires de Bizi Mayou. Que reste-t-il alors de la légitimité « logement social » du projet du COL dans ces conditions ?
Ni coopérative, ni habitat social, une copropriété
Lors de la constitution du groupe d’habitants en septembre 2017, si l’on en croit un article de Sud Ouest le 27.9.17, référence était faite à des projets similaires pour seniors comme Chamarel à Vaux-en-Velin (livré en 2017), Boboyakas à Bègles : mais ce sont des coopératives, de la propriété collective, solidaire. Les Babayagas à Montreuil étaient aussi mentionnées : mais c’est de la location sociale. A ‘époque donc, le choix d’un modèle par l’Association semble encore ouvert.
Une coopérative, c’est un choix intermédiaire entre la propriété et la location. La propriété est collective, chaque famille achète des parts sociales en fonction de ses moyens, et possède une voix dans la coopérative. Elle paie une redevance à la coopérative en fonction de ses parts sociales.
Le Collectif Bergeret défend aussi ces projets participatifs pour seniors prioritairement en coopérative.
Mais Zubi Mayou, ce n’est pas cela. C’est de la copropriété individuelle.
Pourquoi ce choix final par le COL beaucoup moins social, de propriétaires individuels ? Sans mixité sociale ni mixité intergénérationnelle ? Alors qu’en 2017, l’Association semblait hésiter entre les différents modèles, et ne pas écarter un mélange.
Pourquoi un projet en copropriété ? Sans location sociale ? Pourquoi pas en coopérative ? Pourquoi pas intergénérationnel ?
Sortie du portage foncier, mais pas de l’EPFL. Le prix du m².
Le conseil municipal de Bayonne a pris le 18 juillet 2019 une délibération pour clôturer le portage du foncier par l’EPFL de l’îlot Bergeret, et en fixer les modalités de sortie. Le foncier restera rpriété de l’EPFL et sera remboursée des annuités versées depuis 2016 à l’EPFL. C’est donc Bizitegia, l’OFS de l’EPFL (et donc de la CAPB en dernier ressort), qui conclura les BRS avec les propriétaires des appartements construits par le COL et Domofrance. Le foncier ne sera pas rétrocédé au COL ou à Domofrance. Cela donne à Bizitegia le pouvoir de vérifier que les postulants répondent bien aux critères des BRS et de définir ce qui se passe en cas de décès pour maintenir la définition « résidence seniors ».
La délibération du conseil municipal a fixé le montant de la redevance (1,5 euros par mois et par m²) pour le foncier, sa durée (60 ans), qui est indexée sur l’indice de la construction. Il a surtout fixé le prix des appartements : 30 % en dessous du prix du marché.
Pour des déja-propriétaires, cela pose question. Selon l’association (Sud Ouest, 5.6.23) le prix a été fixé par le COL à 2600 euros du m². En zone tendue, nous sommes dans des prix spéculatifs : avec vue sur l’Adour, à côté du futur Zubi Mayou, le prix atteint près de 6000 euros le m². À côté, le prix proposé par le COL, c’est cadeau. D’autant plus que pour acheter avec un BRS, les déjà-propriétaires devront vendre leur résidence actuelle. A des prix du marché…
(maquette du futur Zubi Mayou)
Attribution discrétionnaire : quel mode de décision et annonce publique?
Quand d’autres villes attribuent du foncier public à des groupes d’habitants déjà constitués, c’est sur la base d’appel à projets. Ainsi, la ville de Paris, pionnière en la matière, a lancé en 2013 un appel à projets pour 3 parcelles. Il y a eu une trentaine de groupes candidats.
Pour Bayonne, un tel appel à projets pour une résidence seniors a-t-il existé pour la parcelle du 22 quai Bergeret ? Il n’y en a pas trace, ni dans les arhives de Sud Ouest, ni dans la mémoire des habitants de Saint-Esprit. S’agit-il d’une attribution discrétionnaire par le maire de Bayonne, tant Zubi Mayou était exemplaire ?
On peut le craindre. Dans le 1er article, fin septembre 2017, l’Association dit ne pas encore avoir de foncier pour son projet et annonce des rencontres avec les maires d’Anglet, Bayonne et Biarritz. Mais dans le 2e, le 3 octobre 2018, tout semble réglé. La ville de Bayonne leur a proposé le terrain du 22 quai Begeret, et le COL s’est engagé derrière l’association pour la construction. Le permis de construire pour Zubi Mayou aurait même été déposé (en fait, comme le bâtiment prévu n’était pas conforme et nécessitait une révision préalable du PLU, qui aura lieu en 2019, et le PC n’a pu être déposé qu’en décembre 2019). Dans le Sud Ouest du 3.10.18, les animatrices de l’Association se font photographier devant la maison basque du 22 quai Bergeret destinée à être démolie.
La date de livraison des appartements est pour le 1er semestre 2021…
(maison du 22 quai Bergeret avant démolition)
Parachutage à Saint Esprit
En général, pour l’habitat participatif, les bailleurs constituent eux-mêmes les groupes d’habitants, en organisant des réunions d’habitants candidats dans le quartier concerné. Ils n’aiment pas trop, en général, les groupes déjà constitués en dehors d’eux. HSA a procédé ainsi avec un appel public pour son habitat participatif au Prissé. Le COL lui-même a procédé ainsi pour son habitat participatif de l’îlot Vigilant, à Saint Esprit, à quelques rues de l’îlot Bergeret. Après ces appels publics HSA et le COL constituent les groupes.
Mais pour Zubi Mayou, les riverains n’ont pas souvenir d’un appel public dans le quartier pour ce projet, ni même d’une simple réunion d’information pour le leur présenter. « Âge et partage 64 » a été constituée à Anglet, pourquoi pas, elle est légitime à venir s’installer à Bayonne, Mais cette manière de le faire ressemble à du parachutage, au nom de l’exemplarité du projet.
Quel objectif pour le COL ?
Reste la question de la stratégie du COL et de ses relations avec l’Association. La présidente de l’Association est une ancienne présidente du COL, toujours membre de son conseil d’administration, également représentante du COL au conseil d’administration de l’union des coopératives HLM, de plus présidente de l’association des coopérateurs du COL. Le moins que l’on puisse dire est que l’Association est organiquement liée au COL. Faut-il y voir l’origine de la volonté du COL de mener coûte que coûte ce projet, de son mode parachutage qui tranche avec d’autres projets soutenus par le COL ? L’origine de l’attribution discrétionnaire du terrain par le maire de Bayonne ?
On peut s’interroger aussi sur ce qui a conduit au modèle d’une copropriété et non d’une coopérative ou d’une mixité ? C’est sans doute plus simple et plus reproductible pour le COL. Faut-il alors y voir une stratégie de développement du COL sur le créneau des résidences sociales pour seniors, en utilisant Zubi Mayou comme un produit d’appel ? Entre les EHPAD et les Senioriales (inaccessibles aux personnes modestes), il y a nécessité de modèles accessibles, plus humains, plus respectueux des personnes âgées. Et des résidences participatives en BRS, promues par le COL jusqu’à Toulouse, peuvent y contribuer.
D’autres modèles exemplaires de résidences seniors participatives
Plus haut, ont été mentionnées les coopératives Chamarel à Vaux-en-Velin et Boboyakas à Bègles (cette dernière ayant le soutien et la garantie financière du COL). Egalement la réalisation de la maison des Babayagas à Montreuil, en locatif social.
Au Pays basque même, l’association Gurekin promeut un habitat participatif pour personnes âgées, sous forme d’appartements à louer dans une maison partagée, avec des locaux communs, à l’intérieur ou dans un bâtiment annexe. Un partenariat avec le COL, avec à côté des appartements en BRS, permet une mixité intergénérationnelle. A Urt, une telle résidence vient d’être livrée. Une autre va voir le jour à Hasparren.
Un projet de coopérative d’habitants est en cours à Irissarry, avec la construction d’appartements dans une ancienne ferme, qui peine à obtenir le soutien de la CAPB : le modèle « coopérative d’habitants » n’a pas encore fait son chemin dans cette institution.
Pour conclure
On peut regretter qu’un projet de résidence seniors participative qui aurait pu être exemplaire ait pris cette direction et ait perdu sa légitimité. Comme l’ensemble du projet, elle doit être remise en cause
Le Collectif a demandé lors de la rencontre du 5 juin avec le maire, et persiste à le demander, la mise en œuvre à court terme d’un processus de concertation sur l’avenir de l’îlot Bergeret analogue à celui que la CAPB conduit pour le projet voisin « Rive droite de l’Adour », partant des attentes des habitants et débouchant sur des propositions de modification du PC. Ceci, en préalable à la reprise du chantier.
En tout état de cause, le Collectif n’accepte pas l’« annulation » de l’accident mortel et de ses conséquences par les promoteurs de cette opération.
Patrick Petitjean, 3 juillet 2023
Annexes
Synthèse de la chronologie
– Des préemptions de l’EPFL pour la ville entre 2015 et 2016
– Une association pour une « résidence sociale seniors » déclarée le 3/8/17 et constituée fin septembre 2017 à Anglet
– Avril 2018, une modification du POS est lancée pour l’adapter aux projet Bergeret (aau lieu que ces projets s’adaptent au POS. Curieuse politique municipale. C’est la 16e modification du POS de Bayonne). Elle donne lieu à une enquête publique en juin-juillet 2019. Le rapport du commissaire enquêteur mentionne le projet de résidence seniors du COL comme motif de la modification du PLU.
– Entre temps, le 18 juillet 2019, le Conseil municipal de Bayonne décide de clôturer le portage foncier et en définit les modalités : voir plus haut.
– Cette modification est adoptée le 9/11/19 par le Conseil de la CAPB, et le PC déposé conjointement par le COL et Domofrance dans la foulée le 6/12/19. L’immeuble Zubi Mayou avait été défini bien avant ce dépôt.
– Le PC a été accordé le 29/5/20, et les travaux engagés dans la foulée.
– Le 15 avril 2022, de légères modifications sont accordées au PC
– Le 9 mars 2022, la grue est tombée, Mohamed Kichoui est mort, et le chantier est arrêté.
Glossaire
BRS : Bail Réel Solidaire
CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays basque
COL : Comité Ouvrier pour le Logement (coopérative HLM)
Domofrance (bailleur social)
EHPAD : Etablisement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes
EPFL : Etablissement Public Foncier Local
HSA : Habitat Sud Atlantique (bailleur social de la CAPB)
OFS : Office Foncier Solidaire
PC : Permis de Construire
PLU : Plan Local d’Urbanisme
SRU : Solidarité et Rénovation Urbaine (loi pour forcer la construction de logements sociaux)
Le président-maire, Jean-René Etchegaray, a donné son feu vert jeudi soir, 8 juin, à l’expulsion de la dizaine de jeunes qui occupaient un immeuble vide rue Sainte Ursule au coeur du périmètre du projet Rive droite de l’Adour dans une triple problématique : logement des jeunes, social, culture, occupation parfaitement compatible avec l’urbanisme transitoire revendiqué dans ce projet.
Exactement au même moment, il signait devant la presse un pacte avec les promoteurs qui facilitera leurs activités spéculatives sans beaucoup de contreparties. J’ai analysé ce pacte à l’occasion de son vote au conseil municipal : (https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/28/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-3/ )
Ce matin vers 6h30, la police nationale, appuyée par plusieurs camionnettes de CRS, est venue expulser la dizaine d’occupants. Plusieurs dizaines de « forces de l’ordre » pour quelques jeunes qui avaient annoncé à l’avance qu’ils/elles ne résisteraient pas.
Tout c’est donc passé tranquillement. Ils/elles ont pu regrouper leurs affaires sur le trottoir, et à 8h30, les CRS ont commencé à partir, puis la police.
En fin d’après midi, près de 300 personnes se sont réunies devant la mairie de Bayonne pour dénoncer l’intervention policière et apporter leur soutien au collectif « Maurizia ». Lequel n’a pas l’intention d’en rester là, avec leurs nombreux soutiens
(3 photos du rassemblement)
Mais, place avait été faite pour que la concertation RDA se déroule selon les plans établis, sans être perturbée par quelques jeunes se battant pour le droit au logement.
Annoncé lors d’une conférence presse le 25 avril dernier par Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB, le grand projet « Rive Droite de l’Adour » (RDA) semble à la peine, du moins dans sa partie publique. Les annonces (« un vaste processus de démocratie participative », « plusieurs ateliers participatifs d’ici l’été ») sont restées au stade de la communication.
En premier lieu, on a eu droit à une enquête pleine de couacs sur les « attentes » des habitants ; puis une réunion publique, à vocation confuse le 25 mai. Sans oublier, en simultané, l’occupation du 16 rue Saint Ursule (un immeuble vide situé au coeur du périmètre du projet) par le groupe Maurizia qui a mis le président-maire devant ses contradictions (il voulait de l’urbanisme transitoire, en voilà). Dur…
(périmètre du projet RDA)
Le projet RDA était né il y a 15 ans pour aménager le quartier en vue de la future gare TGV, puis mis en sommeil (faute de perspectives pour la LGV), avec toutefois la poursuite des acquisitions foncières par l’EPFL. Mais il n’a pas été abandonné. Son retour public le 25 avril a été précédé par la passation de marchés, notamment avec une agence d’urbanisme, Güller & Güller, il y a plus d’un an. Les 4 groupes, bénéficiaires des marchés, ont commencé à travailler il y a plus de 6 mois. Mais « la page est blanche » a fanfaronné le président-maire le 25 avril.
L’enquête « attentes » initiale
Elle a été victime, au démarrage, de nombreux couacs ou bugs, c’est selon : annoncée pour 2 jours, les 26 et 27 avril, sur le site, elle a été étendue jusqu’au 11 mai, a inclus la possibilité d’une réponse papier, et a fait l’objet d’une communication par affichette dans le quartier Saint-Esprit les derniers jours.
Plus bizarre : dans la version initiale, elle portait sur les usages du lieu, sa fréquentation (combien de fois, quels jours, avec qui, pour quoi faire, etc) et sur la perception du site (quels aspects sont appréciés). Avec, à la fin, une seule question ouverte « quels éléments aimeriez-vous qu’ils soient mis en valeur dans le projet ? » Quelques jours plus tard, deux nouvelles questions ouvertes ont été ajoutées : « Que souhaiteriez vous voir évoluer sur le site dans les prochaines années ? et « Qu’est-ce que ce quartier pourrait apporter de plus à l’Agglomération ? ». Mais ce n’était qu’un sondage sous prétention à une certaine rigueur scientifique.
Il y aurait eu 700 réponses, rapidement présentées oralement le 25 mai. Un livret les a réparties sur différents thème et est depuis peu disponible sur le site de la CAPB
(vue générale avec élu-e-s et président-maire)
Le premier « atelier participatif » du 25 mai.
Cet atelier est une sorte d’objet peu identifié. Sur le site de la CAPB, son objet et la liste de ses intervenants, ont ainsi fluctué. Il a été annoncé un rendu du sondage (fait), la présentation du projet par Güller (pas vraiment convaincant), avec aussi la participation de Plateau urbain (qui n’a pas été présenté ni n’est intervenu).
Plus d’une centaine de personnes était présente. Au final, la première partie de l’atelier a été informationnelle, avec quelques questions, rien de participatif. La seconde a été la reproduction sur place du sondage, les participants étaient répartis par table de 8, et invités à formuler leurs attentes sur des fiches autour de 6 thèmes (totalement cadré donc), puis les mettre sur les murs de la salle. Une simple technique pour faciliter la prise de parole, très répandue depuis quelques années, mais la participation citoyenne ne saurait s’y réduire. On attend le retour de cette séance, même sir les « attentes » recueillies ne semblent pas très différentes de celles du sondage antérieur.
(participants à table)
Reste une question importante : quel était le statut de cette réunion ? Dans le cadre d’un projet d’aménagement, une « concertation » répond à des contraintes réglementaires précises, même sans doute dès le stade de la « pré-programmation » qui est officiellement la phase actuelle. L’atelier du 25 ne semble pas rentrer dans un tel cadre. On comprend alors ce que le maire de Bayonne a voulu dire lors du Conseil municipal du 5 juin, en qualifiant cette réunion « d’avant-concertation ». Ni concertation, ni participation ce sera pour plus tard, du moins il faut l’espérer.
Lors de cette réunion, il a quand même été révélé que Güller travaillait depuis 6 mois, et avait fait un diagnostic du site. Le rendu n’a pas été très concluant, presque tout avait été dit il y a 15 ans déjà : la piétonisation du quai de Lesseps et le report de la circulation vers la voie ferrée, la nécessité de conserver les perspectives entre la citadelle militaire et la rive gauche de l’Adour, la végétalisation, etc. Il a aussi été réaffirmé les invariants du projet : logement (mais lesquels), campus universitaire (en repli d’Arkinova refusé à Anglet?), activités, espaces verts, etc.
Autant les « contenus » potentiels pourront être choisis par les opérateurs selon leurs désirs parmi les attentes exprimées à la réunion, autant les « contenants » eux-mêmes ne sont pas (encore?) soumis à discussion.
jeudi 25 mai 2023
Rencontre entre élus et riverain pour le projet rive droite de Bayonne, à la bourse du travail de Bayonne
(Président-maire – photo Sud Ouest, Nicolas Mollo)
Perplexité
On ne comprend toujours pas ce re-démarrage sur les chapeaux de roue. Quelle est l’urgence ? Les questions foncières ne semblent pas résolues, et même au point mort depuis que le sujet « Lesseps » avait été abordé lors du projet de quartier Saint Esprit il y a 5 ou 6 ans. A 3 reprises, depuis le 25 avril, le président-maire a annoncé un RV avec la SNCF dans les jours qui suivent : 3 ha à récupérer si SNCF veut, mais il est envisagé de faire sans. Quand à Pausa (l’armée), Duprat (en partie à l’État) et à la Pièce noyée (Port de Bayonne ?), ce n’est pas clair.
Et pourquoi maintenant ? Faire pression dans les négociations foncières pendantes ? Engager un dernier grand projet d’urbanisme dans l’optique des élections de 2026, le Prissé et le Séqué étant bien sur les rails ? Ou même imposer sa marque dans l’histoire avant (peut-être) de basculer de président-maire à sénateur en septembre prochain.
Et maintenant
Le calendrier de la suite de ce « vaste processus de démocratie participative » figurant sur le site de la CAPB oscille entre le vide et le flou : quelles étapes jusqu’au rendu de Güller au début 2024 ? A ce jour, 8 juin, rien.
On attend un vrai rendu écrit du diagnostic de Güller. Lors de la réunion du 25 mai, il a même été proposé de faire un diagnostic participatif, en marchant, partagé avec les habitants. On attend la réponse.
Il a aussi été proposé la création d’un comité de pilotage avec acteurs du quartier et habitants : on attend également la réponse.
Un mois après la demande, la CAPB a accepté de communiquer les cahiers des charges des 4 marchés signés pour le projet RDA (une telle communication est une obligation légale). On va pouvoir donc comprendre quelle est la commande politique à laquelle Güller et les autres sont censés répondre. Ce travail de décryptage fera l’objet d’un article dès que possible.
Sans attendre que le programme officiel se clarifie, pourquoi ne pas prendre au mot le président-maire : aider la CAPB à remplir la « page blanche » et à mettre en œuvre la « démocratie participative », pour « aider » les officiels.
Et constituer pour ce faire une « plateforme » citoyenne en s’inspirant de la démarche d’Herrian Bizi sur le logement ?
(photo : fresque par des habitants sur les palissades du chantier)
Billet d’humeur
Zubi Mayou est le nom du projet d’habitat participatif qui devait prendre place sur l’îlot Bergeret. Il est porté par l’association Âge et partage 64. Le jour où le collectif Bergeret, formé par les riverains au lendemain de l’accident de grue qui avait coûté la vie à Mohamed Kichoui en mars 2022, devait rencontrer le maire de Bayonne pour discuter de l’avenir du chantier, le journal Sud Ouest publie un article sur Zubi Mayou où l’association annonce la reprise du chantier en septembre. Difficile d’y voir un hasard.
Ce que raconte l’association est totalement indécent.
Indécent, parce que l’association est restée silencieuse depuis l’accident et la mort du grutier. pour avoir disparu depuis l’accident et la mort du grutier. Elle n’a jamais manifesté de solidarité ou de compassion, elle était absente lors de l’hommage en mars dernier.
Indécent, pour être venue, au bout de 15 mois, se faire photographier (photo de Sud Ouest) devant la palissade de l’ex-chantier devenu une friche, comme pour prendre possession du lieu et pour dire « c’est à nous ». En plus, devant la fresque réalisée par des riverains pas très favorables à la reprise du chantier (celle de la photo de Une du billet). Une provocation ?
Indécent, et plus encore si c’est possible, pour se plaindre des maigres revenus des membres de l’association (à peine2000 euros par mois), en même qu’ils/elles avouent être tous/toutes propriétaires de leurs logements. Le niveau de retraite doit être évalué à leur absence de loyer à payer… Des propriétaires qui bénéficient d’un logement social. Le logement social contre le mal-logement de propriétaires ? On rêve.
Indécence du COL (pour la fixation du prix de vente) et de l’association (pour se plaindre de l’augmentation depuis 2 ans : 2600 euros le m², alors que le jour même, le prix moyen du neuf dans le quartier était évalué dans le journal autour de 4000 euros, certainement beaucoup plus pour des appartements sans vis-à-vis, avec vue sur l’Adour et la rive gauche, donnant sur le sud.
Et toujours cette question lancinante : alors que pour des projets de logement participatif social en BRS, comme celui d’HSA au Prissé ou du COL lui-même pour l’îlot « Vigilant » à Saint Esprit, font des appels publics à candidatures, réunissent les candidat.e.s, soupèsent leurs motivations et solidité, comment le choix des adhérent.e.s d’Age et partage 64 a-t-il été fait ? S’agit-il de relations amicales entre le COL la mairie de Bayonne et la présidente de l’association, ancienne présidente du COL et toujours présidente de l’association des coopérateurs COL ? L’opacité serait à lever
On nous dit aussi que c’est un beau projet social : un habitat participatif pour personnes âgées. C’est vrai, mais qui, pour des propriétaires, ne devrait pas ressortir pas du logement social et de financement public. Les aides pour l’accession sociale sont en principe dirigées vers les primo-accédants et non des déjà-propriétaires. Argumenter du besoin en logements sociaux à Bayonne pour justifier ce projet est honteux.
Le Piment bayonnais 