Le 21 octobre, un 5e enquête publique vient s’ajouter à la liste donnée dans mon billet précédent. Elle est cette fois-ci pilotée par le Préfet. C’est une ORI, opération de restauration immobilière, et concerne 7 immeubles du centre ville, sur la rive gauche de la Nive, particulièrement en mauvais état. Elle comporte des aides pour les propriétaires, mais si les travaux ne sont pas faits, l’expropriation est au bout.
Elle résulte de l’adoption (unanime) par le conseil municipal du 17 juillet dernier de cette nouvelle procédure.
Vous avez aimé les sigles qui concernent la rénovation du centre ancien tels que l’ANAH, l’OPAH, l’OPAH-RU ; le PIG, le PNRQAD, vous aimerez maintenant l’ORI. Détailler ces sigles et les opérations qui s’y rattachent dépasse le cadre de ce billet et les compétences du rédacteur.
Tous ces dispositifs incitent les propriétaires privés du centre historique de Bayonne à rénover leurs immeubles et appartements, moyennant des aides financières, plus ou moins importantes, plus ou moins conditionnelles. Les dispositifs sont nationaux, communautaires, ou seulement municipaux, toujours multipartenariaux.
C’est peu dire qu’un nombre important d’immeubles du centre historique sont en mauvais état, certains au bord de l’écroulement. Certains ont été interdits d’occupation avant travaux lourds. Rue Sainte Catherine, en une centaine de mètres, ce sont 5 immeubles qui menacent de s’effondrer (voir la photo en une de ce billet). Même chose dans le Petit Bayonne et sur la rive gauche : on voit les arrêtés municipaux fleurir sur les portes de nombreux immeubles. Face à la Cathédrale, un immeuble a du être exproprié, les co-propriétaires étant dans l’incapacité de faire les travaux.
C’est pour faciliter de telles expropriations que l’ORI est mise en place, en leur assurant une assise juridique plus forte (l’utilité publique).
La nécessité d’une intervention forte, et financièrement coûteuse, est incontestable. Il est même difficile d’être à la hauteur de l’état actuel du bâti, pour ne pas parler des risques supplémentaires liés au réchauffement climatiques : inondations, rétraction de l’argile…
Cette opération complète les dispositifs existants. Selon le dossier, depuis 45 ans qu’existent ces aides à la rénovation, pas moins de 1750 logements ont pu l’être. L’OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Rénovation Urbaine), a été renouvelée pour 5 ans en 2023 et élargie aux co-propriétés dégradées.
Depuis 2011 le PNRQAD (Programme National de Rénovation des Quartiers Anciens Dégradés) permet d’intervenir au niveau d’îlots très dégradés. Il y en a 15, dans le Petit Bayonnne ou sur la rive gauche de la Nive. Les immeubles font progressivement l’objet d’un achat (au besoin appartement par appartement) par l’EPFL (Office Public Foncier Local). Actuellement, 17 immeubles ont pu être acquis complètement, puis revendus à des bailleurs sociaux, avec création de 85 appartments en locatif et 32 en BRS.
La délibération du 17 juillet.
Elle comporte en annexe le dossier qui sera soumis à enquête publique du 21 octobre au 8 novembre.
Elle souligne les limites des dispositifs déjà mis en œuvre :
« Ces dispositifs d’accompagnement et de soutien financier en faveur de la requalification du centre ancien peuvent toutefois s’avérer insuffisants pour traiter durablement des immeubles les plus dégradés, soit en raison de l’absence de volonté des propriétaires, soit du fait d’une incapacité financière ou décisionnelle d’agir ».
L’ORI est un dispositif plus contraignant permettant de prescrire des travaux obligatoires,sur des immeubles sélectionnés L’étude préalable au renouvellement de l’OPAH-RU avait permis de faire une liste de 18 immeubles avec un potentiel d’une centaine de logements.
En fonction de leur intérêt, au final, 7 immeubles seulement ont été retenus pour l’ORI.
Ce sont : 46 et 48 rue Victor Hugo ; 16 rue Orbe ; 12 rue Port de Castets ; 4, 6 et 10 rue de la Salie. Des travaux obligatoires sont définis, qui doivent être réalisés dans un délai contraint. Les aides financières et l’accompagement technique à la clé, qui existent déjà dans le cadre de l’OPAH-RU, seront renforcés. Il y a aussi la promesse d’une « phase d’animation » après la déclaration d’utilité publique.
46 rue Victor Hugo
Mais… Si refus ou incapacité de faire les travaux : un processus d’expropriation sera lancé. Le délai écoulé, une demande d’arrêtés de cessibilité suivra.
La valeur des immeubles avant restauration est estimée par les domaines à 6,5 millions d’euros. Leur restauration est évaluée à 7,571 millions HT
16 rue Orbe
Les immeubles de la rue Victor Hugo sont dans l’îlôt 12 du PNRQAD, la rue Orbe est distante des îlots, et les autres à proximité de l’îlôt 14 (et 15). Tous sont dans le secteur sauvegardé PSMV (Plan de Suvegarde et de Mise en Valeur), un autre dispositif
Pour les 7 immeubles, il y a 27 logements vacants, 3 en location, et aucun n’est occupé par un propriétaire. 6 des 7 commerces en bas d’immeubles sont en activité. Les propriétaires sont 6 SCI et 1 indivision. Les 3 locataires officiels devront relogés. Mais les logements vacants le sont-ils vraiment ? Squats, relogements temporaires dans des opérations tiroirs…
10 rue Salie
La plupart des immeubles semblent effectivement vides, ou presque. Mais la présence dans cette liste de celui du 12 rue Port de Castets interroge. Le commerce du rez-de-chaussée est une enseigne importante de la ville, au contraire des autres pieds d’immeubles. Ses bureaux occupent au moins le 1er étage. Il n’y a pas de locataires. Mais est-ce une erreur d’adressage ?
12 rue Port de Castets
Les permanences habituelles du commissaire enquêteur permettront d’en savoir plus
Formalité administrative (contraignante pour élus et administration) ou exercice de démocratie locale (espérée par les habitants) ? Les enquêtes publiques, petites ou grandes, se sont multipliées ces derniers mois à Bayonne. Mais qui arrive à savoir qu’elles existent, derrière les petites affichettes jaunes peu repérables et peu lisibles ?
Ces enquêtes sont supposées être des exercices de démocratie locale. Mais les élus, en charge de les piloter, les conçoivent-ils ainsi ? Leur peu de considération pour ces enquêtes ressort des modalités de leur déroulement comme des bilans qui en sont tirés.
Cela ne semble pas devoir être différent pour les 4 enquêtes qui débutent en octobre. Malgré tout les habitants peuvent réagir, comme au printemps dernier concernant la rue du Foirail à Saint Esprit (voir ci-après).
Deux « grosses » enquêtes publiques doivent avoir lieu au printemps 2025, pour le Schéma de Cohérence Territoriale (Pays basque et Seignanx) et pour le PLUi (limité dans un premier temps aux 5 villes du nord de la côte basque). Deux documents d’aménagement qui engageront fortement l’avenir. Les 4 enquêtes d’octobre tiendront-elles lieu d’échauffement (démocratique) ?
Ce billet revient aussi sur l’enquête publique concernant l’aménagement du secteur Sequé 4, qui s’était déroulée à l’automne 2023 et conclue par un avis négatif de la commissaire enquêtrice. Cet avis a proprement été « effacé » par le conseil de la CAPB du 15 juin 2024, qui a décidé de poursuivre le projet comme si l’enquête n’avait pas existé.
Des enquêtes comme s’il en pleuvait depuis 6 mois
Certaines enquêtes ressemblent à de simples formalités techniques, notamment les « déclassements anticipés du domaine routier communal », particulièrement nombreux en ce moment. Elles sont sous l’autorité de la ville, et ne concernent que des surfaces limitées. Elles ne durent que 2 semaines. Mais, derrière leur caractère ponctuel, elles ont parfois un arrière fond important (projet d’aménagement ou immobilier) et font réagir les habitants concernés.
D’autres enquêtes impactent le PLU, modifié déjà une trentaine de fois depuis son adoption en 2007. Elles durent au moins 4 semaines, avec des dossiers plus conséquents.
Les enquêtes bayonnaises pour le déclassement du domaine public routier communal
Dans l’ordre chronologique :
Rue du Foirail – 8/4 au 23/4 : 9 observations d’habitants. Il s’agit d’une rue derrière une cité HLM, non loin de la prison, en entrée de ville. Selon le maire, elle servait de parking pour les personnes extérieures venant travailler à Bayonne. Dans le cadre de l’incitation aux mobilités douces, il s’agissait de réserver cette rue au stationnement des résidents de la cité. Les habitants voisins ont réagi. Le commissaire enquêteur, tout en donnant un avis favorable, a repris une partie de ces réserves, conduisant la mairie a organiser une réunion publique pour s’expliquer début septembre.
Avenue Paul Pras – du 26/4/24 au 15/5 : aucune observation. Ce petit espace servait de parking public de fait. Il a été vendu à HSA par décision du conseil municipal du 17 juillet pour la construction d’une résidence étudiante (30 à 35 logements)
Chemin de Loustaouanou – 17/7 au 1/8 : aucune observation. A l’angle du Chemin de Cazenave, il s’agissait d’un délaissé à réorganiser pour servir de stationnement, en bordure des futures constructions du Sequé 4.
25 rue des Tonneliers – 17/7 au 1/8 : aucune observation. C’était un espace de circulation piétonne. Il va être intégré à un projet immobilier, porté par le COL et la fondation Manu Robles Arangiz (Bizi, Alda, etc), avec logements, locaux associatifs, etc, déjà voté par le CM le 14/12/23. Ce nouvel espace sera également cédé au COL, avec vote lors du prochain CM le 17 octobre
Place des Gascons – à venir, du 16 au 31/10. Il y a deux enquêtes en parallèle : la création d’un pôle ESS (economie sociale et solidaire) comprenant une médiathèque (reconstruite) entre autres, et celle d’un centre de santé (dont la relocalisation de la pharmarcie). Parkings publics, espaces verts et aire de jeux font les frais de ces déclassementss. La CAPB, pour le pôle ESS et le promoteur AEDIFIM, pour le centre de santé, ont déjà obtenu, lors du CM du 30 mai dernier, la possibilité de déposer des autorisations d’urbanisme pour lancer les opérations. Derrière ces simples déclassements,il y a donc des projets « lourds », qui modifieront profondément tout le quartier et la vie des habitants. Cela se traduira-t-il dans les réactions lors de l’enquête publique ?
Les enquêtes au niveau CAPB
Citadelle Bergé – du 20/8 au 20/9. On attend le rapport de la commissaire enquêtrice d’ici le 20/10. Peut-être sera-t-il présenté au conseil municipal ou au conseil communautaire. Ce n’est pas obligatoire, et a été demandé par les associations intervenues lors de l’enquête. En réponse, Etchegaray avait laissé entendre devant les journalistes que cela se ferait. Pour le détail : voir le billet référencé plus haut.
Modification n°18 du PLU – du lundi 7/10 au vendredi 8/11. 4 modifications sont annoncées, dont la principale concerne le projet de HSA dans le quartier de la Citadelle (civile). J’aurais l’occasion de revenir sur les modalités de l’enquête et le contenu de ce projet de près de 500 logements, dont la moitié en reconstruction des 241 anciens logements sociaux locatifs. Les 3 autres modifications concernent la réduction partielle de l’espace réservé à l’élargissement de l’avenue du 14 avril à la hauteur du n°25 (stationnement pour un immeuble encore à construire) ; la facilitation pour l’installation de panneaux solaires ; la levée d’une incohérence, au regard du PLU actuel, dans le projet de logements au Sequé 3 (toujours en attente).
immeubles murés en voie de démolition à la Citadelle civile
Retour sur le Sequé 4
Il y a un an, la commissaire enquêtrice rendait un avis négatif pour le projet de construction de logements dans le secteur Sequé 4, actuellement des bois et prairies. L’enterrement de cet avis s’est fait lors du conseil communautaire du 15 juin 2024, qui a voté la poursuite du projet moyennant quelques modifications mineures. Sans que la question ne soit (en principe) totalement close : le conseil municipal du 17 octobre doit validé la vente du terrain à HSA. La discussion ne peut que rebondir.
A défricher au Sequé 4
L’avis négatif de l’enquête publique
L’argumentation de la commissaire pour justifier son avis négatif se trouve ici :
Synthétiquement, il reposait sur la faiblesse de l’argumentation de la ville. Pourquoi ici, pourquoi maintenant ? Faiblesse aussi des réponses à ses questionnements pour justifier l’urbanisation du secteur 4, alors que le 3 n’était pas sortie de terre. Le jeu de ping pong entre la commissaire et les services de la ville s’était avéré un dialogue de sourds. La commissaire avait fait siennes de nombreuses remarques des « parties publiques associées » à l’enquête.
Un an après, son argumentation est renforcée par le lancement officiel du nouveau PADD cet automne : celui invoqué pour justifier l’opération de 260 logements supplémentaires datait de 2016. Pourquoi ne pas attendre le nouveau PADD, ainsi que le PLUi qui redéfinera les zones à ne pas artificialiser. Tant de précipitation avait paru suspecte, à juste titre.
Au conseil communautaire de juin 2024
La délibération est sur le site de la CAPB. Le débat se trouve entre 2h44 et 3h15 de la retransmission du conseil
Le dénigrement de la commissaire par les défenseurs de l’opération a fait réagir plusieurs conseillers. Elle a été accusée de s’opposer au logement social, de ne rien y connaître, etc. C’est pourtant une experte en matière foncière et agricole.
Derrière ces critiques « personnalisées », c’est plus profondément un déni des enquêtes publiques comme exercice de démocratie locale qui s’est manifesté.
En premier lieu, l’enquête publique est considérée comme émettant un simple avis, parmi ceux des organismes publics concernés. Qui plus est, pour cette commissaire, c’était un avis très minoré en comparaison des autres. Il a été ajouté dans le tableau synthétique des avis des personnes publiques associées et de leur prise en compte. Il figure en dernier, avec seulement quelques lignes à la fin de 5 pages…
Il y avait eu plusieurs dizaines d’observations d’habitants dans cette enquête. Elles sont balayées d’une phrase dans la délibération, sans chercher à y répondre : « Il s’agit des mêmes thématiques abordées que lors de la concertation. Le dossier a été essentiellement complété pour justifier de l’intérêt général, du choix du site, du respect des dispositions de la loi Littoral et de la programmation envisagée en matière de production de logements »
La majorité silencieuse est réputée favorable
Les opinions négatives sont considérées comme devant être forcément majoritaires dans une enquête publique, donc forcément non représentatives. Les opposants seraient plus motivés que les autres. Ainsi, le chiffre systématiquement pris en compte dans les bilans est celui des visites du site de l’enquête, que l’on rapporte ensuite au nombre d’observations adressées à la commissaire. Ainsi, dans la délibération, on peut lire à propos du bilan de la concertation préalable :
« 597 personnes ont consulté le dossier dématérialisé et 42 observations ont été adressées au commissaire enquêteur. Seulement 6 % des personnes ayant consulté le dossier ont présenté des observations, pouvant là aussi témoigner d’une acceptabilité du projet par la majorité du public après qu’il ait pu être informé ». Cet argumentaire, particulièrement pernicieux, fait l’objet de copier-coller systématique dans tous les bilans.
Un vote davantage partagé que coutume
Joseba Errimendeguy en défense du projet et Mixel Esteban en opposition lors du conseil communautaire de juin
Les tenants du projet ont essentiellement axé leurs propos sur les besoins urgents en logements sociaux et l’apport de mixité sociale grâce à l’accession libre mais maîtrisée. Avec une sorte de chantage : vous voulez (les opposants, élus ou habitants) une école, des équipements et services publics au Sequé, de meilleurs transports, vous avez raison. Mais pour cela, il faut d’abord davantage de logements. Pourtant, l’expérience réelle est que si l’on construit d’abord, le reste peine à suivre.
Comme souligné dans le débat, la question de la mixité sociale est un rideau de fumée. Outre qu’elle existe déjà dans le quartier, il y a peu de logements très sociaux prévus (7%) ou standards (14%). L’accession libre compte pour 40%, avec une garantie anti-spéculative limitée à 10 ans, une durée qui n’est qu’un faible rempart contre la spéculation immobilière.
Le débat a aussi permis de soulever d’autres enjeux, avec notamment l’intervention de Mixel Esteban. Apportant son soutien au travail de la commissaire enquêtrice, qui avait repris l’avis du SCOT sur « besoin d’une vision globale de la stratégie communale en matière de production de logements ».
Et au-delà, se pose la question de la « métropolisation » de Bayonne et des déséquilibres provoqués. A propos de la « densité suffisante » demandée au Sequé dans la délibération, Mixel Esteban a souligné « il est difficile de savoir comment cela se traduit pour une ville qui voit déjà éclater sa démographie et qui centralise une grande partie de l’activité économique. Les maires des secteurs ruraux de Soule et de Basse Navarre en particulier, disposent bien souvent d’une ‘densité de population insuffisante’ ; alors que certains communes de la Côte et du Labourd intérieur ont vu et voient leur population diminuer ».
Cette métropolisation se fait au prix de l’artificialisation de 4,5 ha d’espaces naturels, prairies, bois ou champs encore cultivés il y a peu, et qui pourraient l’être de nouveau (cela avait été proposé lors de l’enquête publique). En cela, comme conclut Mixel Esteban, en appelant à s’opposer à cette délibération : « Nous sommes sur des raisonnements obsolètes. Comme pour l’aménagement de Marienia à Cambo, nous sommes au Séqué 4 sur la lancée de PLU anciens, avec une idée de l’aménagement qui n’est plus d’actualité » .
Les nouveaux PLUi mettront-ils fin à cette consommation sans retenue d’espaces agricoles, naturels et forestiers aux fins de spéculation immobilière ?
Si le conseil communautaire a majoritairement voté en faveur de la délibération, il y a eu un nombre significatif de votes contre et d’abstentions, semblant montrer que cet enjeu de « métropolisation » a été perçu très au-delà du BAB.
Pour : 115 – Contre : 14 – Abstention : 39 – Ne prend pas part au vote : 2 – Non votants : 16
Sur plainte de la Sepanso et de riverains, un promoteur et sa filiale ont été condamnés début septembre à 300 000 euros d’amende pour destruction d’habitat d’espèces protégées sans demande préalable de dérogation. L’affaire concerne deux immeubles, l’un achevé (Etche Beyris) et l’autre en attente (Beyris Borda), sur une zone humide, la Barthe d’Ilbarritz dans le quartier Beyris de Bayonne.
Sepanso : Société pour l’Etude et la Protection de la Nature dans le ud Ouest (branche aquitaine de France Nature Environnement)
Principales sources / dates utilisées pour ce billet :
– 28/11/2018, délivrance du PC de l’immeuble Etche Beyris par la ville
– 27/04/2020, lettre de la DREAL en réponse à la mairie
– mai 2020, diagnostic écologique à la demande du promoteur
– 21/08/2020, délivrance du PC de l’immeuble Beyris Borda par la ville, sous réserve de l’obtention d’une dérogation environnementale
– 31/08/20 demande de dérogation exceptionnelle par le promoteur
– 10/02/21, plainte de la Sepanso
– 26/03/21, rapport du CSRPN rejetant la demande de dérogation du promoteur
– juin 2021, mémoire du promoteur en réponse au CSRPN
La Cistude d’Europe est une tortue d’eau douce vivant de façon naturelle en France. Jusqu’au XIXème siècle, elle a occupé de grands territoires dans toute l’Europe, la Russie et la côte nord africaine. Aujourd’hui, elle est en déclin dans toute son aire de répartition et occupe des zones moins étendues. Cette régression en fait maintenant une espèce menacée qu’il faut sauvegarder.
Par ici, elle se rencontre encore dans le marais d’Orx (Landes). Et dans la Barthe d’Ilbarritz à Bayonne.
La Barthe d’Ilbarritz
La Barthe d’Ilbarritz entre les giratoires. A gauche, le long du ruisseau, les 2 blocs commerciaux, au centre le bois remplacé par Etche Beyris, puis 3 immeubles, enfin les pavillons à droite
Dans son extension actuelle, elle se situe entre les giratoires de Beyris et de Lachepaillet. A l’origine, elle s’étendait au-delà du boulevard Soult jusque l’Adour. La plus grande partie a été artificialisée, et on y rencontre maintenant la FNAC, Darty, le secteur des Pontôts, la zone d’activités du Forum, etc.
Entre le boulevard Soult et le giratoire Lachepaillet, on trouve déjà deux blocs commerciaux (jouets et matériel de bureau). Le nouvel immeuble Etche Beyris se trouve dans leur prolongement. Il ne figure pas encore sur la carte, où l’espace est encore boisé. Si l’on remonte vers l’amont du ruisseau, on rencontre trois immeubles récents, puis des pavillons plus anciens. Cette urbanisation s’est faite d’un côté d’un sentier Aritxague. L’autre côté est constituée par une zone humide, boisée, préservée, le long du ruisseau Aritxague, qui débouche sur giratoire Lachepaillet. Un sentier découverte existait encore jusqu’à une date récente le long du ruisseau, mais semble en déshérence.
Le débouché du ruisseau Aritzague au niveau du giratoire Lachepaillet
Un réservoir de biodiversité
Selon le rapport du Conseil scientifique régional du patrimoine naturel de Nouvelle-Aquitaine , il s’agit d’un « réservoir de biodiversité, d’une superficie de 5,5 ha, caractérisé par un ensemble d’habitats forestiers, aquatiques et de zones humides dans un contexte urbain. Le site possède des connexions biologiques avec le bois de Boudigau via le ruisseau Aritxague. La zone soumise au projet possède une connexion hydro-biologique limitée ( ?) avec le site Natura 2000 de l’Adour, situé à 2,3 km en aval via l’Aritxague ». Ce réservoir de biodiversité était défini à l’échelle du ScoT Bayonne Sud Landes.
Sentier Aritzague après Etche Beyris, au pied des immeubles moins récents
Le promoteur
Le projet et le début des travaux
Le PC a été accordé par la ville le 28 novembre 2018. 19 logements étaient prévus, en dessous du seuil où quelques logements sociaux sont obligatoires. Aucune indication d’éventuels enjeux environnementaux, hormis les risques d’inondation, ne figure au dossier, ni dans la demande de PC, ni dans les obligations à respecter, éventuellement demandées par la ville. Le parking se fait sur pilotis au regard de l’inondabilité.
Les travaux de terrassement ont commencé dès avril 2019, transformant le début du sentier Aritzague en chemin pour les camions. Le gros des travaux a débuté au printemps 2020.
L’immeuble Etche Beyris, avec l’ancien sentier devenu chemin dans le prolongement du parking du magasin de jouets
Le PC n’autorise en rien la destruction d’habitats. Pour pouvoir le faire, il y a une procédure très codifiée de demande de dérogation.Mais aucun dossier n’avait été déposé avant travaux et aucune mesure d’évitement, de réduction ou de compensation n’avait donc pu être envisagée. Le promoteur, PI3A est pourtant un professionnel, bien implanté à Bayonne. Il ne saurait ignorer la réglementation.
Mise en mouvement des responsables
Il a fallu un signalement de riverains, habitant une maison en surplomb du chantier pour que les responsables administratifs et politiques réagissent aux dégâts provoqués dans cette zone humide. Un contrôle administratif est effectué par l’Office Français de la Biodiversité du 64 le 10 mars 2020, puis la ville intervient le 26 mars auprès de la DREAL (Direction Régionale à l’Environnement, à l’Aménagement et au Logement) pour lui signaler le problème et demander son avis. Le promoteur, de son côté, fait le 17 avril une proposition de réduction de l’impact des travaux.
Dans sa réponse du 27 avril, la DREAL confirme la destruction de 1 270 m² d’aire de repos de la Cistude, avec absence de demande de dérogation, et donc l’illégalité des travaux entrepris. Elle invite le promoteur à faire une demande de dérogation. En mai, le promoteur fait faire un diagnostic écolo par un bureau d’études, dont la conclusion est similaire.
Le Préfet conclut cette séquence le 26 mai par une mise en demeure de mettre en œuvre une procédure de réduction de l’impact des travaux avant leur reprise, et d’engager une procédure de demande de dérogation. Si ce n’est pas fait, il demande l’arrêt des travaux.
La demande de dérogation.
Le promoteur fait la demande officielle de dérogation le 27 août 2020.
Il y précise que 400 m² d’aulnaies frênaies, avec 4 espèces protégées dont la Cistude d’Europe, sont détruites et 550 m² dégradés. Il propose la restauration de la surface dégradée, et, comme compensation, le transfert à la puissance publique, pour 1 euro symbolique, de parcelles pour leur valorisation environnementale. Il faut dire qu’une des parcelles dont il est propriétaire est en réalité un Espace Boisé Classé, inconstructible le long du ruisseau, et qu’il ne lui coûte rien de s’en débarrasser. Dans les achats fonciers de la ville ou de la CAPB depuis 2020, on n’en trouve pas trace. Et sans rire, il se propose de sensibiliser à l’environnement les futurs propriétaires. Il indique que depuis avril, un suivi mensuel est effectué par une entreprise spécialisée.
L’Espace Boisé Classé, inconstructible, en face d’Etche Beyris
Un avis du CSRPN sans pitié le 26 mars 2021
Le Conseil scientifique régional du patrimoine naturel (CSRPN) donne son avis sur cette demande le 13 avril 2021. Il constate l’insuffisance des études, l’absence d’intérêt public majeur et l’absence de recherche de solutions alternatives. Aucun évitement recherché. Pas de reprise des travaux avec la mise en oeuvre de mesures sérieuses de réduction. Pour la compensation, pas de définition de la plus value écologique de la restauration proposée
« Les prospections de terrains se sont limitées à une journée de terrain (le 13 juillet 2020). Le bilan des connaissances (majoritairement bibliographique) fait apparaître un manque d’inventaire sur les groupes taxonomiques autres que les amphibiens. Aucune méthode ou protocole n’est présenté. La description des habitats de la Cistude d’Europe est très succincte (sa zone de reproduction est cartographiée – sans aucune preuve de pontes – dans des habitats de zones résidentielles adjacentes qui paraissent correspondre à la lecture de Géoportail à des pelouses anthropisées. Dans le document, les espèces protégées traitées en dérogation sont donc réduites à la Cistude d’Europe, le Crapaud accoucheur, le Crapaud commun et le Triton palmé lorsqu’elles utilisent la zone du projet l’hiver. Au niveau des mammifères aquatiques, il eut été judicieux de vérifier la possible circulation de la Loutre ».
« L’opportunité du projet n’a pas été mise en balance avec la destruction d’habitat d’espèces animales protégées. Le dossier de dérogation présenté vise avant tout à répondre à l’arrêté portant mise en demeure en attente de régularisation administrative. La quasi-absence d’inventaires scientifiques ne permet pas une évaluation claire des impacts réels. L’absence d’une bonne connaissance de la situation biologique des espèces concernées ne permet pas véritablement d’évaluer le niveau des impacts sur la faune et la flore et des enjeux de conservation. Des inventaires complémentaires sur les zones adjacentes du projet sont nécessaires au niveau des espèces patrimoniales (Mammifères aquatiques (Musaraignes, Loutre), Chiroptères, Oiseaux (nicheurs et migrateurs), Invertébrés (Rhopalocères, Odonates entre autres). La séquence ERC (éviter, réduire compenser) est en partie escamotée et les modalités de suivis très succincts. Une réévaluation des mesures compensatoires devrait en découler. La sécurisation foncière pourra être apportée par une dotation foncière via une fondation. Un plan de gestion concernant la conservation de la Cistude d’Europe (notamment la sécurisation à long terme des sites de ponte par des aménagements appropriés) devra être mis en oeuvre ainsi qu’un plan d’élimination des espèces non indigènes. Une étude des connectivités (état de la trame verte et bleue) serait à approfondir pour réellement pouvoir évaluer les mesures compensatoires et de suivis indispensables à la pérennisation de ce site naturel conformément aux principes énumérés dans le SCoT. »
Pourtant, suite au rejet de cette demande de dérogation, les travaux ont continué sur Etche Beyris, tout en restant suspendus pour le 2e immeuble, Beyris Borda.
Le promoteur persiste
Le promoteur répond au CSRPN dès juin 2021. Il considère qu’il n’est question que d’une simple régularisation administrative d’un PC déjà accordé, qu’il est donc impossible de justifier d’un « intérêt public majeur ». De même, la recherche d’une solution alternative est impossible, un immeuble étant déjà construit. C’est trop tard. Le dossier de dérogation déposé fin août 2020 visait seulement à trouver des compensations adaptées aux impacts constatés sur les espèces atteintes. L’évitement est impossible pour les mêmes raisons. Les études complémentaires que va faire le promoteur visent à améliorer la connaissance du milieu. Et donc des compensations nécessaires.
Un nouveau dossier de dérogation est cependant en cours d’élaboration pour la seconde phase du projet (Projet Beyris Borda), suspendue et conditionnée par cette demande. il fait l’objet d’une étude 4 saisons depuis mars 2021 sur la Barthe d’Ilbarritz, Le promoteur se propose de transmettre ces éléments au CSRPN dans le cadre d’un 2e mémoire en réponse courant octobre 2021, en concomitance du dépôt du dossier de dérogation du projet Beyris Borda.
Depuis 3 ans, silence, en dehors du procès. La 1ère demande de dérogation avait été rejetée. Elle ressemblait à une demande de dérogation à la dérogation. Celle pour Beyris Borda n’est pas arrivée jusqu’au dossier du PC à la mairie.
Entre-temps, la Sepanso avait formalisé une plainte le 10 février 2021, reprenant les constations de la DREAL. Les différentes réponses du promoteur n’ont pas pesé lourd devant le tribunal.
Le maire
Le rapport du CSRPN se terminait par une sorte d’invitation au promoteur de se défausser sur la ville : « Ce dossier de régularisation est conforme à l’arrêté de mise en demeure néanmoins, considérant le contexte rappelé ci-avant, il ne peut en aucun cas répondre aux attentes d’un véritable dossier de dérogation (inventaires avant travaux, justification du projet, séquençage ERC,…) qui aurait du faire l’objet d’une pièce annexe au permis de construire ». Ce qu’il n’a pas manqué de faire au procès, mais n’a pas évité la condamnation du promoteur.
Mais le maire avait pris les devants pour le 2e immeuble, dont le PC était en cours d’instruction au moment du contrôle de l’OFB-64 en mars 2020. En réponse à sa demande, la DREAL avait fait remarquer en avril que les deux immeubles avaient des impacts cumulés, et devaient faire l’objet de demandes de dérogation, avec toutes les études du milieu qui allaient avec. Les mesures d’évitement et de réduction de l’impact devaient être privilégiées sur les compensations éventuelles, qui étaient seules proposées par le promoteur pour Etche Beyris.
Le 2e Permis de Construire
Terrain à l’arrière d’Etche Beyris, où devrait se situer Beyris Borda, le 2e immeuble
Le 2e PC (Beyris Borda) a été accordé en août 2020. Le projet comporte 20 logements (aucun social) et la rénovation d’une bergerie. Le terrain se situe à l’arrière du 1er immeuble, en contrebas de l’église Saint Amand et du lycée Villa Pia. La bergerie est en surplomb de l’immeuble, au bout d’une impasse descendant du carrefour Soult / Vidal.
Le diagnostic écologique de mai 2020, fait à la demande du promoteur, avait mis en lumière l’existence d’un ruisseau qui traverse le terrain et rejoint celui d’Aritxague. Le terrain présente un risque élevé d’inondation. Pour traverser le ruisseau, et permettre aux voitures entrant par le 6 Koenig (partagée entre les deux immeubles), un petit pont est prévu au PC.
Beyris Borda au milieu de l’aire de reproduction de la Cistude
Mais surtout, cette étude avait mis en évidence que Beyris Borda devait être construit en plein milieu de l’habitat de la Cistude, et qu’il fallait une vraie demande de dérogation pour le détruire. La mairie a donc inclus l’obtention de cette dérogation comme condition suspensive.
Aujourd’hui, on en et là, ou presque. Les travaux du 2e immeuble n’ont pas commencé. Au bout de 3 ans sans travaux, en principe, le PC devient caduque. Mais… le promoteur a fait une demande de modification du PC, au prétexte d’un changement de typologie des appartements. Modification que la mairie a accordée le 18 avril 2023. Prolongeant le délai de validité du PC ?
L’environnement, variable d’ajustement des projets immobiliers
La condamnation des promoteurs restera symbolique : réparer les dégâts est impossible, même si, hypothèse farfelue, Etxe Beyris devait être détruit. Quant au 2e immeuble, il ne pourrait se faire que dans une logique de compensations éventuelles. Vu la localisation de l’air de repos des Cistudes, iln’y a ni évitement, ni réduction possible. Si le promoteur parvenait à finaliser une véritable demande de dérogation (ce qui est douteux), si l’autorité administrative s’accommodait cette fois d’une demande squelettique, quelle serait l’attitude de la ville ?
Dans l’affaire de la Barthe d’Ilbarritz, dont il ne reste pourtant pas grand-chose, le promoteur a traité l’enjeu environnemental avec cynisme, et la ville a largement toléré dans un premier temps.
Dans ses propres projets immobiliers, comme au Sequé ou pour le pôle d’oncologie, ou avec l’appui apporté à d’autres projets (extension de la clinique Amade, Citadelle Bergé), la ville privilégie le béton et l’artificialisation sur l’environnement, et n’est jamais sur l’« évitement ». Un peu de « réduction » (Sequé 4), beaucoup de « compensations », souvent illusoires.
Heureusement, demain, « on rase gratis » : c’est promis, le PLUi en cours d’élaboration sera cette fois respectueux de la nature et de l’environnement.
Comme d’autres espaces naturels à Bayonne, la Barthe d’Ilbarritz fait, pour ce qui en reste, partie du patrimoine de la ville, un patrimoine oublié et rarement mis en valeur. En ces journées du patrimoine, il est bon de rappeler que la nature en fait partie au même titre que les vieilles pierres.
La CAPB a signé en juillet avec l’État une convention de financement « Pays basque engagé pour le logement ». Mais pour quels logements? Des efforts indispensables sont faits pour le logement social dans les 10 villes sous le seuil des 25 % demandés par la loi SRU. Mais ce n’est pas le cas pour la 11e ville conventionnée, Bayonne, sous le (mauvais) prétexte qu’elle est déjà (légèrement) au dessus des 25 %. La ville refuse de prendre une part à la hauteur du nombre de demandeurs de logement, ciblant prioritairement les classes moyennes, voire aisées.
Promenade en tableaux dans les fiches d’opérations.
Territoires engagés pour le logement
L’appel à intérêt de l’État, intitulé « Territoires engagés pour le logement », a été lancé fin 2023. Il s’agissait de donner un coup de pouce financier pour la construction de logements dans les zones « tendues » éligibles à la loi SRU, d’accélérer des opérations sur les rails. Les conditions étaient de comporter 25 % au moins de logements sociaux (location et accession) et 1500 logements, en plus de « l’excellence environnementale ». Les conventions de financement sont pour une durée de 4 ans.
La CAPB a présenté un projet « Pays basque engagé pour le logement. Elle a négocié 24 opérations, dont 22 ont été retenues en respectant l’intégralité territoriale, pour 11 communes, avec 3 415 logements selon la délibération (3369 selon la convention financière). Le conseil permanent de la CAPB a adopté cette convention le 2 juillet 2024.
Sans surprise, la CAPB s’est auto-félicitée d’avoir un projet exemplaire de mixité sociale, avec 61 % de logements sociaux, bien au-delà des 25 % demandés par l’État. Avec aussi des logements étudiants, une résidence pour seniors, de l’hébergement, une maîtrise des prix de sortie en BRS. La qualité urbaine et environnementale est aussi exemplaire, cela va sans dire. Autre point exemplaire, selon la CAPB, le fait d’avoir localisé un grand nombre de logements au plus près des emplois, réduisant ainsi les besoins en déplacement, avec comme effet pervers (non relevé par la CAPB) une concentration accrue des logements sur Bayonne même.
Ces opérations sont portées par 5 maîtres d’oeuvre : HSA (12), Office 64 (8), COL (2), Domofrance (1) et la ville de Biarritz (1). Sur Bayonne, elles sont au nombre de 6, toutes portées par HSA : Lana Chala, Citadelle, Prissé, Sequé IV, Darrigrand et Sequé III.
Les données dans les 6 fiches d’opération
Les fiches d’opérations sont annexées à la convention de financement signée par la CAPB, les 5 « maîtres d’oeuvre » et l’État. Ce sont des demandes de soutien par l’État, et les fiches sont présentées de manière à remplir le cahier de charges demandé par l’État. Les opérations sont donc décrites avec ce biais. Ces fiches n’ont pas été remplies de la même manière par tous les opérateurs. Elles représentent aussi l’état d’un projet à l’instant « T » et sont susceptibles d’être ajustées avant la réalisation effective,
Sous ces limites, voici 3 tableaux qui permettent de visualiser les 6 opérations bayonnaises.
La programmation de logements
opération
Total logts
Dont sociaux (LS)
dont PLAI
dont PLUS
dont PLS
dont BRS
Locatifs intermé-diaires
Libres
Chala Lana
335
150
33
47
20
50
185
Citadelle
575
391
86
102
133
70
184
Prissé
350
158
21
49
88
24
168
Sequé IV
269
121
26
40
15
40
148
darigrand
107
107
16
71
20
Sequé III
190
86
17
26
15
28
104
Totaux
Bayonne % dans LS % dans lgts
1826
1013
55 %
199
20 %
11 %
264
26 %
14 %
254
25 %
13 %
296
29 %
16 %
24
2 %
789
43 %
Ecarts
CAPB % dans LS % dans lgts
3369
2091
62 %
442
21 %
13 %
641
31 %
19 %
314
15 %
9 %
694
33 %
21 %
46
1232
37 %
CAPB sans Bayonne % dans LS % dans lgts
1543
1078
70 %
243
23 %
16 %
377
35 %
24 %
60
6 %
4 %
398
37 %
26 %
22
443
29 %
logts
LS
PLAI
PLUS
PLS
BRS
LI
Libres
Bayonne versus CAPB
Bayonne représente 54 % des logements programmés pour la CAPB, mais 62 % des logements libres. Bayonne se distingue par sa voracité en logements. Un effet aspirateur de Bayonne, justifié par la proximité entre l’emploi et le logement. Et, une proportion de logement social moindre que dans les autres opérations.
Si le taux moyen de logements sociaux pour la CAPB est de 62 %, il est de 55 % à Bayonne contre 70 % sur le reste de la CAPB. Pour les logements libres, il est de 43 % à Bayonne, contre 32 % sur le reste de la CAPB
Si le fort taux de logements sociaux (70 % hors Bayonne) s’impose pour combler les carences de ces villes, rien n’impose à Bayonne d’auto-limiter son effort. Les 55 % de LS prévus compensent leur quasi absence dans le « diffus », où le « libre » règne, pour mainenir les 25 % sur la ville.
Bayonne se distingue par son inclinaison vers les classes moyennes aisées (l’accession libre), y compris avec du « locatif intermédiaire » dans l’opération Prissé, mais qui reste minoritaire (24). Il faut noter que le développement des logements « locatifs intermédiaires » (LI) est un projet fortement porté par l’État, que le maire de Bayonne partage. Certains responsables macronistes voulaient même les inclure comme logements sociaux au titre de la loi SRU.
24 LI apparaissent donc à Bayonne. Mais également aussi dans l’opération Sémart de l’Office 64 à Boucau, où 22 LI figurent à côté de 40 BRS et 20 locatifs sociaux : une opération très classes moyennes aisées. Le prix de sortie d’un logement LI est estimé à 4 500 euros/m², un chiffre non fourni à Bayonne.
La « charte de mixité sociale »
Adoptée par le conseil municipal du 5 avril 2023, elle n’a pas de valeur contractuelle ou réglementaire, faut-il le rappeler. Elle est un engagement moral entre les bailleurs, les promoteurs, et la ville. Pour des opérations de plus de 50 logements, telles que celles figurant dans ces fiches, elle prévoit 30 % de locatif social, 15 % de BRS, et donc 55 % de libre, dont (engagement des promoteurs) 95 % de résidences principales et de 15 à 20 % d’accession à « prix maîtrisés ». Cet engagement des promoteurs vient sans doute en contrepartie d’une « modération » du prix de vente des charges foncières. L’évaluation des cessions foncières ne se retrouve pas dans les fiches.
Les chiffres de la charte sont respectés dans les fiches, Darrigrand étant à part (les logements libres sont externalisés, voir ci-après). Pour Citadelle, si l’on met de côté la restitution des 241 locations sociales démolies, on est bien dans le 45 % de social et 55 % de libre.
Au fil des 6 opérations. Remarques supplémentaires
Chala Lana
Entrée du domaine Lana au 7 chemin de Chala
La mairie a peu communiqué encore sur cette opération, qui paraît même avoir un très long chemin pour débuter, bien au-delà des calendriers indiqués dans les fiches. Elle apparaît de manière très générale dans l’ancien PLU sous forme de projet d’aménagement d’ensemble. Elle figure aussi dans une délibération du conseil municipal du 22.7.22, pour justifier la taille de la future école du Prissé en tant que zone 2AU (urbanisation future) au PLU, avec un « potentiel d’urbanisation non négligeable pour l’avenir du quartier ». Le chiffre de 335 logements est indiqué dans la fiche, s’ajoutant aux 350 de l’autre côté de l’avenue..
Le chemin de Chala se situe entre l’avenue Duvergier de Hauranne et les bords de la Nive, en face de l’opération Prissé en cours. Le domaine de Lana a encore sa plaque au 7 du chemin de Chala, et s’étend jusqu’au chemin privé du 88 de l’avenue Duvergier. Il est fortement boisé, et inconstructible en tant que zone 2AU
Citadelle
Barre d’immeuble à la Citadelle, pas encore démolie
L’opération comporte la démolition du parc actuel de logements locatifs, soit 241 logements. La démolition, et le désamiantage a commencé depuis près de deux ans. Son montant ne figure pas dans la fiche dans le coût du projet.
Selon les informations de HSA début 2024, 500 logements dont 2/3 de logements sociaux sont prévus dans le nouveau quartier. Reconstituer les 241 logements locatifs détruits est d’ailleurs une obligation dans le cadre de l’ANRU (quartier politique de la ville). Les logements supplémentaires sont donc principalement de l’accession à la propriété, sous forme de BRS ou d’accession libre.
Selon HSA, il devrait y avoir du logement étudiant et une résidence seniors, mais cela ne figure pas explicitement dans la fiche (au contraire des fiches pour d’autres villes).
Une enquête publique a été prescrite le 13 juin 2024 par le président de la CAPB pour modifier (la n°18) le PLU pour cette opération et quelques autres points. Le dossier est en attente de passer devant le conseil communautaire.
Prissé
Chantier en cours au Prissé
La construction a commencé depuis plus d’un an. Elle avait fait l’objet d’une enquête publique pour la modification 14 du PLU en 2019. Elle se situe au nord de l’avenue Duvergier de Hauranne, notamment sur l’emprise d’anciens terrains de football (relocalisés). Les PC ont été accordés en janvier 2023 pour HSA, et les travaux ont commencé. Pour les logements libres, les droits fonciers ont été cédés à Alday, qui a aussi commencé la construction.
L’opération se veut le modèle pour la charte de mixité sociale (voir ci-après). Depuis, selon la convention qui vient d’être signée avec l’État,24 logements en « locatif intermédiaire » ont été inclus, décomptés du contingent « libre ».
Sequé IV
Boisement au Sequé IV
On peut comparer les chiffres des logements indiqués dans la convention avec l’Etat avec ceux fournis lors du conseil communautaire fin mai 2024 lors de l’adoption de la révision du PLU La délibération répartissait les logements sociaux en 15 % de PLAI, 30 % de PLUS, et 55 % de PLS/BRS. Les nouveaux chiffres de la convention diffèrent un peu quant à l’effort sur le locatif social avec davantage de PLAI (21%) et de PLUS (33%), et moins de PLS/BRS.
Darrigrand
Sur le site de la maison diocésaine, Alday a déjà son PC. Celui de HSA est à venir
L’opération concerne la Maison diocésaine, 10 avenue Darrigrand, face à la Cité des Arts. Il y a eu un accord tripartite, Ville, Alday, Evêché. Le terrain actuel est vendu pour partie à HSA, et pour partie à Alday, ce qui explique qu’il n’y a pas de logements libres dans la partie HSA. Ils sont externalisés. Si l’opération ne comporte que des logements sociaux, elle fait la part belle aux PLS/BRS (94 sur 107), aux couches moyennes donc.
En complément de cet accord, la Maison diocésaine est reconstruite par Alday sur un terrain paroissial au Marracq (une partie de l’ancien château) entre les rues Jaques Loeb et Vital Biraben (conseil municipal de mars 2024), dont une partie a été rétrocédée à la ville pour y conserver un espace vert public.
Sequé III
Sequé III. Bientôt ?
C’est le dégel de cette opération, dont les travaux sont annoncés dès fin 2024, même si une enquête publique doit encore avoir lieu (en même temps que celle pour la Citadelle) pour rectifier une incohérence entre l’orientation d’aménagement et la règle des hauteurs figurant au PLU.
Autres informations et tableaux
Aides supplémentaires de l’État au titre « territoires engagés pour le logement »
Les fiches par opération, donnent d’autres précisions, en plus de la programmation urbaine qui figure dans le tableau ci-dessus, avec les limites indiquées au début de ce billet. Cela concerne les coûts, les recettes,le calendrier, le coût de sortie pour les BRS, les « ambitions environnementales », notamment. Les tableaux suivants en reproduisent certaines.
Budget des opérations (extraits)
Chala Lana
Citadelle
Prissé
Sequé IV
Darrigrand
Séqué III
Ligne sollicitée pour l’Etat
Foncier
Bâtiments neufs
Bâtiments neufs
Foncier
Foncier
Bâtiments neufs
Somme éligible
2,2 millions d’euros
2,2
11,35
1,66
1,14
1,05
Somme accordée
0,5
1,8
0,44
0,49
0,42
0,36
Coût total opération
31,5
62,3
41,57
23,92
11,96
18, 39
Déficit affiché
8,1
14,4
11,36
5,38
1,4
4,52
Au total, la ville de Bayonne a récupéré 4 millions d’euros pour les 6 opérations de HSA, soit la moitié de la somme accordée à la CAPB
La ligne « revente des charges foncières », qui figure dans le formulaire administratif, n’est pas remplie. L’aménageur est un opérateur public, ce qui permet une maîtrise globale sur l’opération, mais une partie des droits fonciers est revendue à des opérateurs privés : voir HSA à Alday au Prissé.
La ligne « commerces et services » n’est pas remplie dans les fiches de HSA, elle l’est parfois ailleurs.
Echéances des opérations, consommation des espaces naturels, agricoles, forestiers (NAF)
Chala Lana
Citadelle
Prissé
Sequé IV
Darrigrand
Sequé III
Etudes
2024-25
2024-25-26 (3 phases)
2023
2024-25
4e trim 2025
2024
Travaux
4e trim 25
2025 (ph1)
1er trim 2024 à 4e trim 26
4e trim 2025
1er trim 2026
4e trim 2024 à 4e trim 26
Livraison
4e trim 27
2027 (ph1)
4e trim 26
4e trim 2027
4e trim 2027
4e trim 26
Conso de NAF
5,4 ha
5 ha
2,7
4,27 délib 4,54
< 1 ha
2,84
Densité de logements / ha NAF
62/ha
115/ha
130/ha
63/ha
159/ha
45/ha
Prix de sortie BRS
2 749 HT E/m² de SDP
2 706
2 581
2 842
2 896
2 850
Seule l’opération Prissé a déjà les PC. Pour les autres, la fin des études pré-opérationnelles est prévue au mieux fin 2024, sinon fin 2025, voire 2026 pour une partie de Citadelle. La livraison, c’est encore plus lointain. Et donc susceptible de beaucoup de variations.
L’État poussant à la densification pour réduire l’artificialisation, la fiche administrative comporte une ligne sur la consommation de NAF, et sur la densité prévue des logements dans ces zones. Selon les opérations, elle varie du simple au triple. Mais on peut être interrogatif sur ce que recouvre en réalité ces lignes.
En plus des NAF, d’autres items veulent valoriser «l’ambition environnementale » des opérations, tel que demandé par l’Etat : l’utilisation de matériaux biosourcés, l’anticipation des normes énergétiques, l’existence de services de base, la cyclabilité et les possibilités de mobilités alternatives.
Selon les déclarations d’HSA dans les fiches, elles presque toutes au top (plus mitigé pour les normes énergétiques), dans toutes les opérations. Pour qui a suivi les débats en conseil municipal sur le Sequé IV, cela surprend un peu. Mais c’est ce que l’État voulait entendre, et qui vérifiera ?
Un coup de pouce
On peut prendre acte de cette aide supplémentaire apportée par l’État pour la construction de logements au Pays basque. Les choix bayonnais sont en phase avec les préconisations de Macron. Ce n’est pas nouveau. Comme rappelé dans un des premiers billets de ce blog, le conseil municipal de Bayonne avait réduit, fin 2020, les ambitions du PLH concernant le logement social, particulièrement les locations. La priorité était déjà l’accession sociale et l’accession libre maîtrisée. Voir https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/24/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-1/
Dans ce cadre, le coup de pouce aidera peut-être à tenir les objectifs globaux du PLH en matière de construction neuve. Mais il ne contribuera en rien à réduire le déséquilibre en défaveur du logement locatif social à Bayonne, au contraire.
Dans le 2e billet sur le plan guide pour l’aménagement de la rive droite de l’Adour, ont été reproduites les cartes formant le socle commun des différentes hypothèses de localisation des composantes du projet. Dans ce 3e billet, il y a les schémas des deux variantes proposées pour la mise en oeuvre du socle commun, où les différences concernent surtout l’université et les marges du futur quartier.
Les cartes et schémas sont très explicites, et les commentaires déjà faits dans le 2e billet peuvent s’appliquer aussi sur les variantes. En même temps, on ne voit pas toujours le rapport avec de belles formulations du socle commun (les pétales, le quai festif…) et les concrétisations plus terre à terre.
Variante n°1
La localisation de l’université dans cette variante est pour le moins surprenante : elle est rejetée sur la Pièce noyée, sur pilotis, à la marge du futur quartier, en entrée de ville, à proximité d’un éventuel grand équipement culturel. Rappelons que par convention avec la Région lors de l’achat de ce foncier, la CAPB s’est engagée à ne construire aucun logement à cet endroit : mais l’université n’est pas concernée. Elle semble de plus conçue comme un « campus » dans une sorte de parc (la Pièce noyée élargie).
C’est une conception très années 1970 et 1980, assez paresseuse. Cela fait longtemps qu’on est revenu à des universités plus intégrées dans le tissu urbain, même dense. C’est le cas (jusqu’à présent) pour l’UPPA à Bayonne et Anglet. De plus, les logements étudiants sont renvoyés à l’autre extrémité, quai de Lesseps, avec le « pôle social ».
Variante n°2
L’université est localisée quai de Lesseps, entre la Manutention et le Didam, sur la profondeur. Le « Pôle social » et les logements étudiants sont davantage intégrés au coeur du quartier. Les bâtiments monteraient jusqu’à R+5.
Le statut de la Pièce noyée reste flou (« un parc urbain inondable pouvant accueillir différents usages »), tout en accueillant le grand équipement culturel. Autre différence, le boulevard Grenet est rehaussé (sur digue) pour accueillir davantage d’activités… et de hauteurs de bâtiments.
Tout cela va bien sûr être remanié, discuté chez les professionnels et les politiques. Une version remaniée sera présentée à l’automne aux quelques habitants qui viennent aux ateliers. L’étape cruciale sera le vote au Conseil de la CAPB d’ici la fin de l’année (en principe).
Le « socle commun » entre les variantes, deuxième partie du document présenté le 20 mai, permet de découvrir le noyau dur des choix d’aménagement du nouveau quartier rive droite de l’Adour. Les cartes, notamment la synthèse, permettent de les visualiser. En voici quelques unes, commentées. Il y 7 sous-parties : les principes directeurs, le projet de paysage, un quartier pour 3 séquences, la résilience, la stratégie des mobilités, formes urbaines et patrimoine, programmation mixte.
Note : toutes les images sont reprises du document distribué lors de l’atelier public du 20.5
Dans le 1er billet, la question de la « résilience », à savoir l’adaptation aux risques d’inondation, avait déjà été traitée, il n’en sera pas question cette fois, mais elle reviendra dans le 3e billet sur les deux variantes proposées.
Synthèse
En commençant par la fin, la diapo de synthèse, permet de voir les différentes pièces du projet et de rendre plus lisible les diapos des sous-parties. Sur cette synthèse, on visualise :
– 1 400 nouveaux logements, au centre du nouveau quartier, avec un épannelage, à savoir des hauteurs de plus en plus grandes quand on s’éloigne de l’Adour. Et au centre « une petite polarité de proximité ».
– L’ouest du quartier protégé des eaux ; dans le front bâti actuel quai de Lesseps, seul le bâtiment de la manutention militaire serait conservé, le reste est reconstruit dans une mixité de fonctions.
– La promenade actuelle le long de l’Adour entre les deux ponts est élargie, prolongée vers la « Pièce noyée », et rebaptisée « jardin ». Un nouveau jardin de la Citadelle est créé, sur toute la profondeur, au pied du bâtiment militaire.
– La circulation est bannie du quai de Lesseps et renvoyée vers une rue traversante, le long de la voie ferrée, dans la continuité de la rue Sainte Ursule.
– Après le pont Grenet, l’avenue est transformée en « boulevard urbain », avec suppression du rond-point, et nouvelles constructions à niveau, avec un socle tertiaire.
– L’Université n’est pas localisée dans cette synthèse : dans une variante, elle est sur pilotis dans la Pièce noyée à l’Ouest, dans l’autre à l’Est à côté du Didam.
Les principes directeurs
C’est presque poétique, c’est très beau, mais pas réellement opérationnel. J’y retiendrai trois choses :
– L’affirmation qu’on sera dans le centre ville : ce qui pose la question de ce qui fait centre ville (la densité des commerces et des lieux de sociabilité?) et, a contrario, ce qui différencie des autres quartiers (dortoirs?).
– La pétale « nouveau quartier » est réduite à ce qui est à l’ouest de la Citadelle, et, inversement, Saint Esprit étendu jusqu’à la jonction de la rue Sainte Ursule et du quai de Lesseps.
– Cette trame urbaine croise une trame paysagère (verte) qui va de la Citadelle aux jardins des Remparts (sur une autre diapo)
– La liaison entre les pétales se fait par la « Promenade des berges », déjà existante.
Cette autre diapo (qui est la seule de la partie « séquences ») précise ces pétales. L’extension de Saint-Esprit est baptisée « pôle mixte et faubourien » ? Pourquoi pas. Cela ne dit rien de l’articulation avec le reste de Saint Esprit et le quartier de la gare.
En contrepoint, la 4e pétale devient un « quartier résidentiel apaisé », avec au centre la « petite polarité » pour les commerces de proximité, marquant bien la priorité logement.
Et surtout, apparaît pour la première fois, une « entrée de ville vitrine », du côté du boulevard Grenet, avec un « pôle culturel de grande envergure ». Et là, il y a de quoi beaucoup, beaucoup s’inquiéter. Une pétale du centre ville, avec une entrée de ville (en plus, on oublie le quartier Saint Bernard, après la pièce noyée) ? Les entrées de ville sont le plus souvent des catastrophes. Quand au pôle culturel de grande envergure, s’agit-il de ressortir un vieux projet de Zénith, sur la friche Duprat ? Avec ce que cela amène comme circulation automobile ? Un Pôle culturel, localisé de plus à l’opposé du Didam et de l’Atalante ?
Cette 3e « ambiance / séquence », « entrée de ville vitrine », paraît une bien mauvaise idée, et dangereuse.
Le Port de Bayonne
Avec cette « entrée de ville » se pose la question du Port de Bayonne, actuellement et de manière prospective. A l’ouest de la Pièce noyée (en vert sombre sur la photo précédente), débute la zone du Port de Bayonne propriété de la Région. La Région a adopté un plan de développement du Port à court et moyen terme sur la zone de Saint Bernard à Bayonne, divisée en 3 sous secteurs, avec au centre la partie habitée « Saint Bernard » (qui comporte aussi tout un ensemble de jardins ouvriers). A proximité de la Pièce noyée, ce sont, et seront, des activités portuaires « légères ». Par ailleurs, quand la Région a vendu la « Pièce noyée » à la CAPB, une clause précise qu’aucun logement ne doit y être construit, en prévisions d’éventuels conflits de voisinage.
Qu’en sera-t-il des projets du Port de Bayonne quand le nouveau quartier sortira de terre dans 10 ou 15 ans ? Comment évolueront-il ? L’articulation entre le nouveau quartier et le Port, et à plus forte raison la situation à 10 ou 15 ans, semblent relever d’une sorte d’impensé.
En particulier, on peut poser la question d’une sorte de « ceinture maraîchère », en liaison avec les potagers de Saint Bernard. L’agriculture urbaine est pour l’instant totalement absente du projet d’aménagement alors que cela relève de la biodiversité et de l’adaptation au réchauffement climatique. Ce ne sont pas 2 ou 3 jardins partagés au milieu des immeubles qui pourront en tenir lieu.
Un quartier résidentiel
Il n’est pas de bon diaporama d’urbanisme sans camembert. Celui-là montre la mixité voulue pour ce quartier, et ses limites.
77 % des surfaces pour le logement, sans que puisse être définie à ce stade la répartition des 1 400 logements entre locatif social, propriété (sociale ou non), habitat spécifique, en dehors de 200 logements étudiants. « Mixte » est un mot valise, et peut recouvrir des projets opposés. La nature de ce « résidentiel » reste à définir.
18 % pour les équipements, dont la moitié pour l’université, 1/4 pour la culture (dont le grand équipement?). Il reste 14 % pour des équipements de proximité (les écoles et crèches y sont comptées) ; 5 % pour un pôle social (comme La Table du Soir et le Point Accueil Jour) ; et 6 % pour commerces et restaurants.
5 % est ce qui reste pour la « ville active », donc les artisans. L’économie sociale et solidaire n’est pas fléchée.
Cette répartition ne peut que susciter force interrogations : d’où sort ce chiffre de 1 400 logements, alors que les documents de planification (PADD, PLUi, PLH) sont en en construction ? Cette densité, avec des immeubles en R+9 près de la vie ferrée est-elle justifiée ?
La partie « activités » est vraiment faible pour éviter un quartier dortoir du type Prissé, Aroussets, Séqué (réalisations récentes)… Le pôle social semble minimaliste, avec seulement le relogement (promis) des deux associations de solidarité actuellement dans le quartier, loin d’un quartier « mixte ». Ce n’est pas vraiment un pôle.
Patrimoine et formes urbaines
Comme bâtiment, seule la Manutention militaire, quai de Lesseps, serait conservée. Tout le reste du front bâti serait détruit, y compris certains immeubles typiques, ou porteurs de l’histoire maritime du quartier. Et ce, contrairement aux souhaits exprimés lors des ateliers de concertation. Priorité à de nouvelles surfaces de constructions, pour y mettre, selon les variantes, l’Université elle-même ou les logements étudiants.
On attend toujours d’ailleurs le résultat du travail de l’association Plateau urbain, bénéficiaire de plusieurs marchés pour y faire de l’urbanisme transitoire.
Güller & Güller sont, d’une part, dans une démarche de « réinterprétation du patrimoine », centrée sur les formes urbaines (voir photo) : la rythmique de la trame urbaine (?), la « silhouette du bâti historique » (?), selon leurs termes.
Les hauteurs du côté de Saint Esprit (R+3 à R+5) sont supposées conserver ces formes… bien que la proposition soit illustrée par une photo des quais du Petit Bayonne.
Pour la partie résidentielle, l’épannelage consiste à avoir des hauteurs R+3 du côté de l’Adour à R+9 du côté de la voie ferrée.
D’autre part, le paysage est ce qui fait davantage patrimoine dans ce quartier, avec l’Adour, la Citadelle avec ses massifs arborés et son lien au fleuve et les perspectives vers la rive gauche : voir la photo suivante.
Le projet paysage
C’est la sous-partie qui comporte le plus de pages dans le document. Chacune des séquences du bor de l’Adour a droit à une description précise, Avec même 2 pages pour le quai festif : « un lieu de rencontre faisant charnière entre Saint Esprit et le nouveau quartier », avec un « jardin linéaire de 25 à 30m de large ». L’idée de quai festif trouve sans aucun doute sa source dans le bar extérieur de l’Atalante.
On trouve de beaux arbres bien dessinés partout. Pour le quai résidentiel, s’y ajoutent divers agrès sportifs, aires de jeux et détente : toutes chose en partie déjà présentes à cet endroit.
Sur une autre diapo, figurent aussi de belles pénétrantes vertes et bleues, de l’Adour vers l’intérieur du coeur du nouveau quartier.
Arbres dessinés et paysage tiennent à distance les véritables enjeux environnementaux que pose ce projet. Certes, il est précisé qu’il y aura, pour un peu plus de 17 ha, 60 % d’espaces bâtis pour 40 % ouverts, dont la plus grande parte (5,7 ha) en espaces verts (une forme de nature artificialisée).
Même à ce stade d’un plan guide, un diagnostic de l’artificialisation actuelle, un inventaire de ce qui friches (plus ou moins artificialisées), sols dégradés non imperméabilisés (emprises SNCF en particulier). Sans parler d’une étude environnementale sur la faune et la flore, qui peut révéler des surprises. Cela viendra sans doute dans une phase plus opérationnelle, mais il est toujours surprenant, et de plus en plus, de faire de grands projets comme si les questions environnementales et de biodiversité étaient des variables secondaires d’ajustement final.
Mobilités
Il y a là des choses peu contestables : supprimer la circulation sur le quai et la reporter sur une seule rue à double sens (pour desservir la gare) le long de la voie ferrée ; pas de stationnement pérenne en surface ; des parkings en silos pour les habitants ; des voies de desserte pour résidents et services à l’intérieur du quartier. Proposition est faite que tout serait en zone 30, mais cette limitation a de bonnes chances d’être obligatoire dans toutes les villes à échéance de 10 ans.
Il et même proposé que le Pont Saint Esprit soit mis en sens unique pour une seule file de voitures vers la gare, pour laisser place aux vélos et aux bus sur la chaussée, laissant les trottoirs aux piétons. Ce que demandent a minima les associations de cyclistes et de piétons dès aujourd’hui, demande à laquelle la ville refuse de donner suite.
Un bus est prévu sur la rue qui longera la voie ferrée (il y en en déjà un sur le quai aujourd’hui), pas un mot sur une navette fluviale (pourtant demandée lors des ateliers). Une passerelle (piétons et vélos) entre le futur jardin de la Citadelle et le jardin Cassin n’est pas exclue…
Reste la question la plus délicate : le boulevard Grenet, devenu urbain et avec un carrefour à la place du rond point. Comment traiter les 40 000 voitures qui prennent actuellement ce boulevard et le pont, pour aller vers le boulevard du BAB ? Bonjour l’attractivité des immeubles le long du boulevard.
Dans les ateliers, on a entendu la proposition d’un nouveau pont plus en aval, un serpent de mer. Mais qui entrerait en contradiction avec l’objectif officiel de réduire la circulation automobile dans l’agglomération.
Un parking relai, au niveau de la pièce noyée, sur pilotis, complétée par une navette vers la rive gauche, permettrait-il d’arrêter une parte de la circulation dès le bas de la colline de la citadelle ?
Le plan guide est muet sur cet enjeu.
Au final
Les premières impressions sont très insatisfaites. C’est très inégal, parfois superficiel, pas toujours cohérent, avec beaucoup d’impasses. Les variantes (voir le 3e billet) apportent quelques précisions, mais le socle reste un socle.
Il y a du consensuel : l’aménagement des berges de l’Adour, la rue principale repoussée le long de la voie ferrée, la place donnée à une extension de l’Université, l’adaptation aux risques inondations, des logements (mais avec quelle densité et typologies ?)
Au-delà de la pétale du centre ville, quelle vision de ce nouveau quartier pour le vivre ensemble, et faire ville (ou village) et non cité dortoir ?
Des ratés : le patrimoine peu sauvegardé, comme la mémoire maritime ; le maraîchage oublié ; le pôle social très faible, le non traitement de la circulation boulevard Grenet…
Et beaucoup d’autres interrogations.
La deuxième version du plan guide cet automne permettra-t-elle d’aller plus loin avant de s’engager dans les différentes briques du projet ?
Le conseil communautaire du 23 mars a adopté une « charte partenariale public/privé en faveur du développement du logement social et de l’accession libre abordable », une déclinaison locale des politiques de l’habitat du gouvernement Attal / Kasbarian. L’habitat est délégué aux promoteurs privés, et la priorité est de loger les classes aisées.
Cette charte – prochainement disponible sur le site de la CAPB – sera signée par les promoteurs, les bailleurs sociaux, la CAPB et les communes qui le souhaitent. Elle prend le relai, au niveau communautaire, de la « charte de mixité sociale » bayonnaise, signée il y a un an par les mêmes protagonistes, et pour laquelle aucun début de bilan n’a été fait. J’avais consacré un billet à cette charte : voir au sur le site du Piment bayonnais, « se loger à Bayonne (3) » du 28 mai 2023
Le changement de titre est tout sauf insignifiant. La nouvelle charte traduit la nouvelle politique gouvernementale : palier à la mévente sur le marché immobilier des logements construits par les promoteurs en encourageant leur achat par des organismes publics, comme la caisse des dépôts ou les bailleurs sociaux ; et favoriser l’accession à la propriété des couches sociales dites intermédiaires, en réalité aisées selon les critères définis dans cette charte. Pour certains cercles de la majorité gouvernementale, il faudrait même considérer les logements « intermédiaires » comme des logements sociaux, et les faire entrer dans les logements décomptés par la loi SRU : un détricotage cynique de cette loi, marginalisant encore plus le locatif social.
Cette accession est dite « libre abordable » ou « maîtrisée ». Elle n’est pas nouvelle dans les préoccupations de la CAPB, principalement à Bayonne, y compris au niveau du Plan Local de l’Habitat adopté en 2021. Avec la charte présentée au conseil communautaire, cela devient la priorité des priorités.
Les débats du Conseil communautaire
Près d’une heure de débats ont été nécessaires pour son adoption par 131 pour, 5 contre et 82 abstentions. Avec trois positionnements sur la charte. Le débat se situe entre 1h 04’ et 1h 56’ de la vidéo du Conseil, https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc
Bil Gaiten
Sans respecter complètement l’ordre chronologique, le premier positionnement est celui du groupe Bil Gaiten qui regroupe les Abertzale de gauche au sein du Conseil. Sa position est exprimée d’emblée par Philippe Aramendi, maire d’Urrugne (https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc entre 1h 8’ 52’’ et 1h 21’ 20’’), puis répétée par Eneko Aldana-Douat, maire de Ciboure. Le groupe propose deux amendements, sur des points importants mais qui ne sont pas le coeur de la charte : la limitation à 60 % de la proportion de logements sociaux dans les opérations comportant du « libre abordable », et la possibilité d’y conserver 5 % de résidences secondaires. La suppression de ces deux items ayant été refusée, le groupe Bil Gaiten s’est abstenu.
Mixel Esteban
Le deuxième positionnement a été celui de Mixel Esteban, EELV, mettant en lumière l’alignement dans cette charte sur les intérêts des promoteurs. Son intervention se situe dans le créneau 1h 21’ 25’’ et 1h 29’ 25’’ de la vidéo https://www.youtube.com/watch?v=JpCETP365lc
La charte est un amalgame entre la crise du locatif social et la relance du marché immobilier. Il s’est demandé quelle est la principale demande de logements, quand il y a 11 593 demandes de location sociale fin 2022 au Pays basque. Quelle est la demande réelle d’achat, surtout dans le privé libre, même baptisé abordable pour partie ?
La première partie de la charte définit les conditions d’achat (en VEFA ou SDP) de logements privés pour en faire des logements sociaux : difficile de penser que cela répond à la crise du logement social. La seconde partie définit les plafonds pour avoir droit à de l’accession abordable. Mixel Esteban a mis en lumière les revenus réels correspondant à ces plafonds. La vérité des chiffres est cruelle : les couches modestes sont exclues de cette accession « abordable », je reviendrai sur ces plafonds dans la seconde partie de ce billet.
Pour ces logements, il est demandé une clause anti-spéculative sur 10 ans en cas de revente. Mais Mixel Esteban a fait remarquer que 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier. Il y a plusieurs exemples d’explosion des prix après 10 ans, à Biarritz notamment. Cette clause est une faible protection contre la spéculation.
Dans la suite de cette intervention, Bruno Cendrès (Ustaritz) s’est appuyé sur les critères de revenus définis dans le rapport annuel sur les inégalités en France. Selon ces critères, les plafonds correspondent au mieux à des couches sociales définies comme aisées, si ce n’est riches.
La défense de la charte
Le 3e positionnement est celui des défenseurs de la charte. D’abord Roland Hirigoyen, le vice-président en charge du dossier, qui a présenté la délibération d’une manière confuse, puis a apporté une fin de non recevoir à la demande d’amendements la charte été discutée pendant 18 mois, avec nombre de réunions préparatoires. On ne peut remettre en cause ce consensus. Il a plaidé pour le besoin de recourir aux promoteurs pour développer la location sociale… Il a osé affirmer que trop de logements locatifs sociaux favorisait la spéculation immobilière en laissant le champ libre au marché.
Un positionnement partagé par différents intervenants venus à sa rescousse, notamment Claude Olive, maire d’Anglet, Maïder Behoteguy, maire de Bardos, et Emmanuel Alzuri, maire de Bidart.
Claude Olive, qui a aussi la casquette de président de l’Office 64 du logement (le bailleur départemental) s’est plaint d’être assailli de demandes venant de toute la France, ce qui gonflerait artificiellement, selon lui, les chiffres sur la liste d’attente. Il faut trier dans les demandes : qui est ici ? Qui travaille ici ? Qui veut venir ici ?
La charte permet de réguler le marché, à un moment où, comme bailleur, il n’arrive plus sans aide renforcée à produire du logement locatif social. La charte est, pour lui, une aide pour les parcours résidentiels, permettant de quitter la location pour l’accession.
En conclusion, le Président Jean-René Etchegaray fait passer au vote, affirmant que la charte n’est qu’une étape, qu’un travail excellent a été fait, et qu’on demande beaucoup aux promoteurs. Fermer le ban.
La charte, plus en détails
Classiquement pour nos élu.e.s, la charte commence par une référence à l’attractivité du Pays basque (une sorte de loi naturelle) dont une des conséquences est la « tension sur le marché immobilier » qui « pénalise les ménages les plus modestes, mais aussi les actifs aux revenus moyens ». Ce qui est aggravé par l’augmentation des coûts de construction. On peut noter que rien de tout cela diffère d’autres régions.
La référence essentielle est celle du PLH, adopté en octobre 2021, qui prévoyait des objectifs de construction chaque année : 800 logements locatifs (très sociaux et sociaux) et 400 locatifs et en accession (BRS) pour classes moyennes. Sans précision chiffrée, était affirmé de manière général l’objectif de développer des logements « abordables ».
Problème : nulle référence au bilan du PLH, où est pourtant apparu dès 2022 un déséquilibre entre le locatif et le BRS. Les chiffres de 2023 ne sont pas publiés, mais on peut supposer que ce déséquilibre s’est accentué, avec une marginalisation plus grande du locatif. Selon les secteurs du Pays basque, 20 % de locatifs très sociaux sont programmés à l’intérieur, 30 % sur le littoral et le rétro-littoral (avec l’exception de Bayonne : 25 % seulement).
Autre référence, les obligations concernant le nombre de logements sociaux figurant dans les PLU. Avec une grande diversité : un seuil de 4 à 20 logements, un taux de mixité de 25 à 70 %. Bayonne étant une des communes les plus timorées.
Les objectifs de la charte sont détaillés pour chacune des parties prenantes :
– bailleurs sociaux : répondre aux attentes de manière compatible avec « les équilibres économiques », tout en « préservant leur savoir-faire interne en matière de maîtrise d’ouvrage ».
– promoteurs : limiter l’emballement foncier qui pénalise les logements en libre accessible et bloque les parcours résidentiels.
– communes : encourager le dialogue pour avoir un parc de logements correspondant aux besoins et revenus des habitants.
De manière générale, et c’est le maître-mot, on parle de « complémentarité » entre le social et l’offre privée accessible, ce qui correspond aux deux parties de la charte.
1- Les logements sociaux
Pour les équilibres économiques, les opérateurs privés sont encouragés à vendre aux bailleurs pour la réalisation de logements sociaux, équilibre économique oblige, soit en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), soit en SDP (surface de plancher). Avec un engagement des promoteurs : au-delà de 1000m2, la vente en SDP est « favorisée » par rapport à la vente en VEFA, préservation du savoir-faire interne oblige.
Dans les deux tableaux qui suivent, sont présentés les prix plafonds de ces ventes, pour le locatif et pour le BRS.
Dans les deux cas, la question se pose : d’où viennent ces chiffres ? Ils ne sont pas sourcés, et ils n’ont pas été argumentés par le rapporteur. L’opacité règne. Des pièces complémentaires auraient été indispensables pour un vote « éclairé » du conseil.
2- Les cibles du logement abordable
Les tableaux suivants parlent d’eux-mêmes. Chacun peut faire le calcul sur le revenu mensuel auquel cela correspond. Par exemple, 4660 euros pour une personne seule en zone A. Vous avez dit couche intermédiaire ? Et l’accessibilité des prix de vente ?
C’est dans cette partie que figurent les points soulevés par Mixel Esteban (« la vente de ces logements devra être assortie d’une clause anti-spéculative de 10 ans »), et les deux demandes d’amendement faites par Bil Gaiten :
– pour les opérations qui ne sont pas réalisées sur du foncier communautaire, « les promoteurs privés s’engagent à ne pas commercialiser plus de 5 % des logements en vue d’une occupation en résidence secondaire ». Ce qui, comme remarqué lors du Conseil, n’est pas cohérent avec le soutien à la campagne « stop aski » contre les résidences secondaires.
– demande de suppression de la limite de 60 % qui figure dans la phrasealambiquée suivante : « produit complémentaire de l’offre actuelle, il est retenu de développer l’accession libre abordable dans les opérations comportant au maximum 60 % de logements sociaux et sur 50 % maximum de la part du libre ». Si l’on comprend bien, on encourage les promoteurs à ne pas trop mélanger le social et le libre, et à privilégier le libre libre au libre abordable. Que c’est généreux.
3- Et encore
Une très courte dernière partie porte sur la qualité d’usage des logements libres ou sociaux. Elle fixe la surface habitable minimale selon la typologie des logements. Elle encourage encore le recours à des matériaux « innovants » pour réduire les charges d’énergie (ce qui est minimaliste sur la transition énergétique ». Elle encourage enfin les « produits innovants » pour tenir compte des évolutions sociétales : décohabitation, familles recomposées, mobilité professionnelle, télétravail… Courage donc.
Opacités
La charte est sans nulle doute un bel objet de communication pour le Président de la CAPB et ses principaux responsables. Mais, dans l’opacité due à l’absence de données chiffrées sur la situation réelle en matière de logement et d’attentes des habitants, on ne peut que s’interroger sur sa portée véritable : fixation des prix de vente aux bailleurs, bilan du PLH, répartition des demandes de logement, quels segments de la population sont réellement concernés par cette politique ?
On peut se demander aussi quelles sont les contreparties obtenues par les promoteurs ? Une facilité pour placer aux bailleurs sociaux leurs invendus, actuels ou potentiels, compte tenu de la crise de l’immobilier ? On peut admettre que c’est sans doute du gagnant-gagnant.
Mais cette contrepartie leur est-elle suffisante ? On aimerait en savoir plus sur la vente du foncier communautaire (incluant celui qui transite par les bailleurs). Là encore les données manquent, du moins publiquement.
Une charte, ce n’est pas un engagement qui a valeur juridique. C’est tout au plus un engagement moral, un catalogue de (bonnes?) intentions. En matière de communication, c’est une déclaration d’amour de la CAPB pour les classes intermédiaires et les promoteurs. Vous avez dit attractivité ?
Lors du conseil communautaire du Pays basque le 23 mars, était au menu un « règlement d’intervention » de la collectivité pour renforcer l’aide aux propriétaires privés en ce qui concerne la rénovation énergétique. Dans la discussion, Nicole Etchamendi, élue à Itxassou, a demandé l’extension de ces aides aux coopératives d’habitants.
Elle en a profité aussi pour expliquer ce que sont les coopératives d’habitants, dont une première a vu le jour au Pays basque, à Irissarry. C’est encore une terra incognita, tant pour les élu-e-s que pour les services techniques de la CAPB. Ce projet de coopérative a eu du mal à se faire comprendre quand il a été présenté.
Elle fait partie du groupe Bil Gaiten, où se retrouvent les Abertzale de gauche. Elle a fait découvrir à l’assemblée, les avantages, du système coopératif pour des habitants : sortie de la propriété individuelle et de l’injonction « tous propriétaires » (à laquelle n’échappe pas la partie de l’habitat participatif en BRS) ; antispéculation ; mutualisation ; redevance versée à la coopérative reflétant le coût réel, etc.
Elle a demandé que cette forme d’habitat puisse bénéficier des aides à la rénovation énergétique. Mais surtout, elle a défendu l’idée que l’avenir de l’habitat populaire est dans les coopératives d’habitants, rappelant qu’il s’agit d’un modèle dominant dans certaines villes suisses, une ville comme Genève ayant 128 coopératives.
Genève
Si la première coopérative basque est dans un village, pour Nicole Etchamendi, les coopératives sont un avenir autant pour les villes que les villages, des immeubles pour les villes ou des Etxe rénovées pour les villages.
C’est Martine Bisauta, vice-présidente à la transition énergétique, qui s’est chargée de lui répondre (sur la vidéo après 58’50’’), traduisant bien l’incompréhension de la question. Elle a renvoyé sur le premier habitat participatif de Bayonne (le Séqué II, en accession à la propriété) et expliqué que la CAPB accompagnait toujours les initiatives citoyennes. Mais les coopératives comme forme d’habitat d’avenir ? Connaît pas. Elle a évacué la question en « recadrant » sur le coeur de la délibération proposée : la rénovation énergétique et le renforcement de l’aide aux propriétaires privés.
Comme l’avait indiqué le rapporteur de la délibération, avant l’intervention de Nicole Etchamendi, ce renforcement concerne à la fois les propriétaires les plus modestes (avec 0 % de reste à charge) et ceux à « revenus intermédiaires » (intermédiaire : le succès sémantique du moment) qui ont, selon lui, une meilleure capacité pour des rénovations performantes.
Les « revenus intermédiaires » sont la chance de la transition énergétique. Merci pour eux.
Ce vendredi 22 mars, Guillaume Kasbarian est venu en Pays Basque, accompagné de Bruno Le Maire, Ministre des finances. Il a été accueilli comme il se doit par les militant.e.s du droit au logement, rassemblés devant la salle de la réunion publique de Renaissance en vue des Européennes à Bayonne
Avant ce meeting, il avait fait la réclame de la politique gouvernementale auprès des acteurs du logement, visité un chantier à Anglet (maire LR) typique de la marginalisation de la location sociale.
Alors que la loi de finances 2024 prévoyait des changements dans la fiscalité des meublés de tourisme, Bruno Le Maire a décidé de passer outre et a prolongé les abattements fiscaux pour une année de plus. Un agissement inacceptable et contraire aux attentes des habitant.es et des élu.es locaux alors que la part des locations de meublés de tourisme sur le parc immobilier reste très élevée malgré des mesures comme le règlement de compensation voté par la CAPB. Autant de logements confisqués à la population souhaitant vivre ici à l’année.
De son côté, Guillaume Kasbarian était déjà connu avant sa prise de fonction pour la « loi antisquat ». Un texte qui choisit la répression au lieu de proposer des solutions pour les personnes n’ayant pas de toit. Dès les premiers jours de son mandat, le nouveau ministre a annoncé 10 mesures afin de faire face à la crise du logement. Permission de construire sur de nouvelles zones où la facilitation des procédures d’obtention des permis de construire pour les sociétés font partie des intentions annoncées. Une libéralisation à outrance qui profitera encore aux mêmes et ne répondra pas à celles et ceux qui aujourd’hui n’accèdent plus à un logement décent. Dans la même philosophie, Guillaume Kasbarian souhaite détricoter la loi SRU, en particulier son article 55 (qui fixe des obligations de production de logements sociaux sur les communes de plus de 3500 habitant.es). Le motif évoqué par le ministre est de ne pas accepter qu’une typologie de logement (entendre les logements sociaux) vienne « phagocyter l’autre alors que nous avons besoin de toutes les typologies ».
Ces déclarations et les décisions unilatérales du ministre de l’économie montrent encore le retard du gouvernement sur la prise en compte des demandes des territoires.
La plateforme Herrian Bizi a rappelé que le Pays Basque est en attente de la mise en place de l’encadrement renforcé des loyers mais aussi et surtout de mesures nouvelles pour favoriser la production de logements sociaux, seuls logements réellement accessibles à la population locale dont il faut rappeler que 76% y est éligible. Par ailleurs, des dispositifs nouveaux doivent, selon Herrian Bizi, intégrer l’arsenal législatif afin de doter les élus locaux d’outils de lutte contre la prolifération des résidences secondaires, véritable fléau social pour nos communes. La plateforme a déjà formulé et présenté publiquement 7 propositions en ce sens http://herrianbizi.com/stopaski/
Cette visite ressemblait presque à une provocation. Herrian bizi avait donc appelé au rassemblement qui a réuni ce soir une centaine de militant.e.s du droit au logement.
Depuis septembre, le projet « Rive droite de l’Adour » avait progressivement disparu des radars publics. En dehors de quelques posts sur le facebook officiel, de plus en plus rares d’ailleurs, rien. Puis, début février, 3 permanences mensuelles d’information sont programmées en février/mars/avril, puis une conférence sur le thème de l’Adour le 19 février.
Les comptes rendus des ateliers tenus dans la première phase sont sur le site de la CAPB. J’avais fait en septembre un décryptage de la page facebook officielle :
Depuis fin septembre, le rythme s’est ralenti, et les nouvelles informations ont tendu vers zéro.
Sur le facebook du 8 janvier dernier, l’équipe du projet avait présenté ses voeux, et annoncé : « Côté projet, trois scénarii d’aménagement seront étudiés par l’agence d’urbanistes GGAU afin de tendre vers une proposition de Plan guide, fin 2024 ».
« Côté concertation, une nouvelle conférence « Écho du projet » avec les citoyens sera organisée, au printemps, autour de la relation entre fleuve et quartier. Les trois scénarii d’aménagement seront débattus avec le public en vue d’évoluer vers le Plan guide. Ce dernier sera enfin porté à l’attention du public lors d’un nouveau temps de dialogue en 2025« .
Questions et réponses lors des permanences
Les permanences visent à apporter des réponses aux questionnements. La première, le 10 février, a permis de renouer un fil interrompu depuis l’atelier « programmiste » du 13 septembre. Voici un pot-pourri des réponses apportées lors de la première.
Le silence ? Il est admis que le calendrier a été retardé de 4 ou 5 mois, les études ayant pris plus de temps que prévu. Le 30 avril sera présenté le plan guide et ses scenarii, comme annoncé sur le facebook. Une 2e date pour la discussion (une assemblée citoyenne?) est envisagée pour la fin juin. Ou plus tard.
L’étude sur la vulnérabilité face aux risques d’inondation, sur le moyen et long terme (réchauffement climatique, montée des eaux) ? Cette étude avait été annoncée au lancement du projet a aussi pris du retard : les résultats seront présentés aussi le 30 avril.A noter que, lors de la conférence du 19 février, le président-maire a ressorti sa motivation du choix de Güller-Güller pour l’étude du plan-guide en localisant cette agence à Amsterdam, terre inondable s’il en est. Güller-Güller est une agence suisse, de Zürich, qui a qu’une succursale à Amsterdam.
La future existence d’une telle étude ne peut que faire regretter que l’urbanisation du quai Bergeret à Saint-Esprit, le long de l’Adour, ne se soit faite à l’ancienne, sans guère de précautions. L’accident meurtrier de grue de mars 2022 a quelque chose à voir avec cet aveuglement.
Le devenir du linéaire construit quai de Lesseps ? Pas encore défini. Il faudra tenir compte du parcellaire (qui reflète l’ancienne activité agricole et la fonction portuaire ancienne des entrepôts), de l’état des immeubles, de l’avis de l’architecte des bâtiments de France, etc.
Où en est Plateau Urbain ? Un billet avait été consacré à cette coopérative le 25 juin.
Le marché, passé au printemps 2022 était intitulé « définition d’un projet d’occupation transitoire sur le site du projet RDA ». Rappelons que pendant le travail de Plateau urbain, un des immeubles du quai de Lesseps avait été squatté par un collectif de jeunes basques, dont les objectifs cochaient toutes les cases de l’urbanisme transitoire. Mais les conceptions verticales du président-maire ne s’accommodent pas des initiatives « de la base », et le collectif a été expulsé. Depuis, l’immeuble est vide.
Leur intervention devait déboucher sur la définition des intentions stratégiques secteur par secteur, bâtiment par bâtiment, avec la présentation de plusieurs scénarios d’orientations. Elle devait se conclure par un atelier de « définition de l’occupation temporaire avec les parties prenantes ».
Un nouveau marché ayant été passé avec Plateau urbain cet été 2023, j’ai demandé au Président de la CAPB communication des résultats de ce marché, payé avec les impôts des habitant-e-s. Refus : « Cette étude, à caractère préparatoire, dont les pistes programmatiques ne sont pas stabilisées, n’est pas communicable en l’état ».
Par contre, comme pour le premier, le marché m’a été communiqué. Il s’agit d’une « étude de faisabilité de l’occupation transitoire pour trois immeubles de logements quai de Lesseps » d’un côté et de l’autre « pour l’ancienne biscuiterie ». L’étude devant se conclure par une feuille de route pour les deux sites. Le tout pour 25 740 euros TTC, le même ordre de grandeur que le premier marché.
On peut dire que cela se stabilise… peut-être. On attend le rendu. Le 30 avril également ?
L’acquisition du foncier ? Le projet s’étend sur 17 ha, mais tout est loin d’être propriété de la CAPB et de l’EPFL. La friche Duprat (avec plusieurs constructions dont un ancien entrepôt) fait toujours l’objet d’un contentieux entre l’État et l’entreprise Duprat. Elle sera rachetée à l’État après son règlement. La SNCF possède 3,2 ha le long des voies ferrées. Un accord de principe est acquis pour les racheter. Condition : la SNCF doit récupérer un site « technique » (une base pour travaux et maintenance) équivalent de celui qui existe actuellement. Cela fait l’objet d’un cahier des charges très précis. Le futur site devra se trouver le long de la voie Nord-Sud, (possiblement après le pont sur la Nive) et facilement accessible. C’est en phase d’études.
L’état des sols, l’existence de plaine terre, pour évaluer l’artificialisation potentielle ? L’étude reste à faire. A première vue, il y aurait du remblai partout, même si la végétation a repris.
Le futur zonage au PLUi en cours d’élaboration et son articulation au projet ? En attente des avancées du PLUi.
Le calendrier ? Il reste à définir, sauf pour deux engagements « urgents » de la CAPB qui devront voir le jour en 2027 :
– un campus universitaire, programmé au contrat de plan Etat/Région, avec une école de management et 200 logements pour étudiants
– un pôle social, notamment pour reloger le Point Accueil Jour et la Table du Soir, déjà « en provisoire » sur l’emprise du projet. Dans un bâtiment pérenne en dur.
Quant à la localisation précise de ces deux constructions, elle reste à définir
La conférence du 19 février
Le public était encore nombreux, avec une salle presque pleine. A l’entrée, le conseil municipal délégué aux relations avec les conseils de quartier, local aussi de l’étape, Joseba Erremundeguy donnait l’impression d’être déjà en campagne électorale et « serrait des louches ».
La conférence était évidemment intéressante, sur l’histoire des relations de Bayonne avec l’Adour (Sophie Lefort) et sur les paysages de Bayonne vus de l’Adour, les usages des berges, les perceptions différentes du fleuve selon l’endroit (Alexandre Daguerre). Avec pour ligne directrice de s’appuyer sur l’histoire de ces perceptions pour renouveler la place du fleuve dans l’aménagement de la ville.
C’est très beau, et il n’est jamais trop tard pour rompre radicalement avec ce qui a été fait avec Marinadour rive gauche et la bétonisation d’une grande partie du quai Bergeret rive droite.
Il faudra encore attendre pour voir si la CAPB, aidée par l’agence Güller-Güller, a vraiment changé son logiciel, en mettant en application ces belles idées, et en s’appuyant sur la « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) et la décarbonation pour structurer le projet. Ou si elle gardera l’héritage d’une vision dépassée de l’aménagement, modifiée à la marge, et ne mobilisant que des éléments de langage, pas des politiques concrètes.
Des réalisations en ce sens existent déjà dans plusieurs villes, comme en témoignait un dossier dans Libération ce 17 février : « l’architecture explore ses pistes vertes ». Il n’est pas sur que les exemples présentés lors de la soirée du 19 février aillent dans ce sens, au-delà de déclarations d’intention.
