Depuis un an, on ne parlait plus du grand projet « Rive Droite de l’Adour », sur les 17ha qui vont quai de Lesseps du Didam au pont Grenet. Mais si le plan-guide est resté secret, l’argent de la communication pour ce projet est déjà sur la table. La CAPB a signé, début 2025, un ensemble de marchés d’un montant total de 960 000 euros, pour « concertation et communications pour les opérations d’aménagements de la CAPB ». Deux projets seulement sont identifiés et font l’objet de « fiches projet » : la Rive Droite de l’Adour (RDA) à Bayonne, et l’Encan à Ciboure.
Le conseil communautaire est informé à chaque séance de la liste des marchés passés. Ce sont des documents administratifs communicables, j’en ai demandé et obtenu copie.
Plus précisément, il s’agit de marchés « à bon de commande », conclus pour 4 ans. Un « Accord cadre » précise l’objet des marchés et le montant total prévu pour chaque lot. Mais un avenant ultérieur peut toujours en relever les montants. Les délais d’exécution sont définis dans les bons de commandes.
Il y a 3 lots, chacun divisé en 2 marchés, pour le cas où le titulaire du 1er marché ne soit pas à même de répondre à la demande de prestation, qui passerait alors à celui classé second.
Les trois lots portent sur :
conseil et mise en œuvre de la communication d’un projet d’aménagement.
conseil et mise en œuvre de dispositifs de participation citoyenne.
réalisation de vidéos.
Les 4 premiers lots sont de 200 000 euros, et les deux pour les vidéos de 80 000 euros chacun.
Il est explicitement écrit dans le chapitre sur le développement durable de l’accord cadre : « il n’est prévu aucune obligation environnementale dans lee cadre de l’accord-cadre ». Des obligations sociales éventuelles ne sont même pas mentionnées.
Un « Cahier des Clauses Administratives Particulières » fixe les conditions d’exécution des prestations. Trois « Cahiers des Clauses Techniques Particulières » détaillent l’objet de chacun des trois lots.
Devant l’Atalante, 18 octobre 2023
A travers le CCTP sur la participation citoyenne.
Plusieurs formats de « participation citoyenne » sont évoqués : réunion publique, ateliers, enquête, forum du projet, visite de site, rédaction d’un vademecum. Du très classique.
CCTP p.4
Les deux premiers donnent bien la philosophie de cette « participation » : une bonne appropriation, l’acceptabilité, la notoriété. En 4 vient quand même l’expression des attentes. Plus loin, le renforcement du sentiment d’appartenance. Mais où donc est la participation ?
CCTP p.5CCTP p.6
Rien sur la prise en compte de la parole es habitants, ce n’est pas ce qui importe
La ligne générale ne se cache pas : informer, valoriser et faciliter l’adhésion au projet. Comme souvent, la participation n’est qu’un prête nom. Les agences de conseil en ce domaine mélange abondamment communication et participation, peu ont une véritable expertise séparée en participation. c’est le cas de l’agence retenue, en première ligne, Neorama.
Néorama, justement, qui était déjà en charge de la « concertation » sur le PLUi de l’ACBA, qui a été présentée comme exemplaire par le maire-président lors des débats au conseil municipal et au conseil communautaire.
Qu’en a-t-il été réellement ? Une première réunion au siège de la CAPB, j’y étais, avec 5 ou 6 panneaux thématiques, sur lesquels les présents devaient mettre des post-its avec des remarques. 20 à 30 personnes, pas plus, qui ont ensuite entendu une présentation d’Etchegaray dans le hall d’entrée (du moins pour le petit nombre qui était resté). On peut supposer un centaine de pos-its. Ensuite, il y a eu des stands d’infos dans une dizaine de lieux. Puis une séance finanle au siège de la CAPB, où a été présenté le diaporama auquel les élu.es ont eu droit par la suite. Cela s’appelerait « concertation réussie »…
Donc, on aura affaire de nouveau à Neorama. Loin donc d’une co-construction, ou simplement d’un débat public sérieusement organisé.Mais, est-ce une ouverture, Néorama affiche, pour ce marché, un partenariat avec une autre agence, Deux Degrés, qui, d’après son site, à des références plus pointues en matière de participation. A suivre donc même donc.
Il reste que, et Peio Etcheleku (PNB) l’avait fait remarquer lors du conseil communautaire où ces marchés sont sortis de l’ombre, est-il vraiment indispensable, en particulier pour ce prix, d’avoir recours à des agences conseils, plutôt que de faire monter en compétence les services de la CAPB sur ce créneau ?
Le projet « Rive Droite de l’Adour » est en cours de réactivation. L’agence Güller, avait présenté deux versions d’un « plan guide » à finaliser. Il aurait du être discuté au conseil communautaire l’automne dernier. Depuis, c’est le silence. Il n’y a pas urgence, c’est un projet de long terme, nous dit-on. Mais cela bouge du côté du quai de Lesseps. Des travaux ont été lancés dans 3 immeubles il y a quelques semaines. L’« urbanisme transitoire » montre enfin son nez à l’horizon 20226. Faisons le point, même si la mairie reste silencieuse à ce propos.
Qui possède encore le foncier dans le périmètre du grand projet Rive Droite de l’Adour
Tout d’abord, l’agglo reprend la main sur le quai de Lesseps, dont l’EPFL était propriétaire.
Son Conseil d’Administration, le 24.10.24, a décidé de la rétrocession à la CAPB de l’ensemble des immeubles du quai de Lesseps, acquis au fil des années, depuis 2009 pour le compte de Bayonne ou de l’agglo. Ce portage foncier était en principe limité à 15 ans. Cette rétrocession était nécessaire, le délai étant écoulé. Elle permet aussi à l’agglo de prendre complètement la main.
Les services des domaines ont évalué la valeur des immeubles. Compte tenu des frais de portage déjà payés, et de tout ce qui se rapporte à la gestion par l’EPFL, il restera 242 000 euros à rembourser par la CAPB. Dans cette opération, la CAPB prendra à sa charge les diagnostics techniques et les audits énergétiques.
La CAPB récupère donc, entre autres, la pleine propriété des 9-10 quai de Lesseps (acquis en 2009), du 10 bis (acquis en 2010) et du 14 (acquis en 2011). Les opérations d’urbanisme transitoires vont se faire dans ces trois immeubles. S’ils sont identifiables avec les photos, leur numérotation administrative reste fluctuante. Le 14 est parfois indiqué comme le 11 bis. Le 10 bis est l’immeuble parfois appelé « flamand ». Le 9-10 est l’immeuble qui fut occupé par Maurizia, numéroté 9 bis, qui traverse jusqu’au 16 rue Sainte Ursule.
Le droit d’accès aux documents administratifs
Les marchés signés par le président de l’agglo font partie des documents communicables. A chaque conseil communautaire, il doit légalement communiquer la liste de ces marchés. Un travail de veille permet de repérer ceux qui concernent le projet « Rive Droite de l’Adour ». Les rapports produits sont aussi communicables s’ils ont donné lieu à des décisions.
Les services de l’agglo sont « nickel » pour appliquer la loi et communiquer les documents demandés, ce qui n’est pas, par ailleurs, le cas du service d’urbanisme de la ville de Bayonne (voir mon billet « petites cachotteries » du 28.1.25).
Les marchés pour ce projet concernent aussi l’urbanisme (agence Güller) ou différentes opérations de concertation / communication. Ce billet est basé sur les marchés sur l’urbanisme transitoire quai de Lesseps.
La CAPB a choisi l’agence Plateau urbain, spécialiste de l’urbanisme transitoire et connue pour l’opération « Grands Voisins » à Paris 14e, pour étudier la faisabilité d’une telle opération quai de Lesseps. J’avais publié un billet sur Plateau urbain le 25.6.23 ; on peut le retrouver sur le site du piment.fr
Le 1er marché, sur bon de commande, signé le 9.5.22 portait sur la « définition d’un projet d’occupation temporaire sur le site de Rive Droite de l’Adour », pour 26 580 euros TTC.
Le 2e marché, toujours sur bon de commande, signé le 16.5.23, s’intitulait « étude de faisabilité de l’occupation transitoire quai de Lesseps », pour 25 740 euros TTC. Il comportait deux volets : la faisabilité de 3 immeubles de logements et celle d’une occupation de l’ancienne biscuiterie, au 17 quai de Lesseps.
En même temps que le cahier des charges de ce 2e marché, j’avais demandé communication des résultats de la 1ère étude, achevée puisque la CAPB en commandait une 2e. Ce fut refusé, au prétexte que les décisions consécutives à ce premier travail n’étaient pas prises. Ce qui est effectivement un motif accepté par la CADA (commission nationale d’accès aux documents administratifs).
En octobre 2023, les choses se précisent. Une consultation est lancée sur l’état des lieux et les plans intérieurs pour 5 bâtiments : les 17, 14, 10b, 9b et 16 (Sainte Ursule) : « Afin d’amorcer la transformation du secteur et apporter de nouveaux services aux Bayonnais, la CAPB souhaite rouvrir certains bâtiments du quai de Lesseps pour y accueillir des occupants, de manière provisoire, le temps de la mise en oeuvre du projet. Afin d’étudier les conditions de faisabilités de ces occupations provisoires, la CAPB doit faire établir les plans d’intérieurs des 5 bâtimentsd’ores et déjà identifiés pour ce projet », pouvait-on y lire. L’entreprise ECR a été choisie après appel d’offres pour ce marché.
Cette consultation avait fait l’objet d’un billet de blog le 3.11.24 : « rendez-nous Maurizia ».
Enfin, trois marchés de maîtrise d’oeuvre sont conclus avec Soliha, le 25.10.24, un pour chacun des bâtiments (le 11b, le 14 et le 9b/16), pour un total de 85 639 euros TTC. Le 17, la biscuiterie, n’est pas retenue.
Arguant de ce nouveau marché, j’ai redemandé communication du 1er travail de Plateau urbain, puisque décision avait été prise : il m’a, cette fois, été communiqué. Le 2e rapport, dont Soliha est chargé de la mise en application, figure, en partie, dans le cahier des charges de ce marché. Manquent quelques pages de conclusion, et une éventuelle justification plus précise de la mise à l’écart de la biscuiterie.
Le premier rapport de Plateau urbain (29.11.22)
Il s’intitule « rapport d’interpellation stratégique », ce qui traduit bien son ambition. Il fait 104 pages. De fait, il embrasse plusieurs lieux qui seront inclus dans le futur aménagement : les bâtiments existants quai de Lesseps, les berges de l’Adour, la friche Duprat, la Pièce noyée. L’idée aussi d’un pôle culturel vers le pont Saint-Esprit.
Plateau urbain a travaillé pour un urbanisme transitoire à l’échelon d’un quartier de ville, même si, au final, on le verra, la ville a réduit cette ambition à peu de chose.
Plateau urbain présente ainsi sa démarche :
1. Des occupations/interventions de préfiguration et d’expérimentation
> S’éloigner de la logique “occuper pour occuper”
> Tester des programmes/projets/activités qui pourront nourrir le projet pérenne
> Préfigurer la vocation future du quartier et ses usages
2. Des occupations au service du projet pérenne
> Possibilité de penser des occupations/interventions qui n’ont pas vocation à tester une occupation pérenne mais qui servent directement le projet (type Maison du Projet)
Les proposisions sont présentées à partir de diagnostics d’acteurs, détaillés, avec une synthèse p.18. Plateau urbain dit avoir rencontré tous types d’acteurs, même si leurs noms ne sont pas donnés ; juste : comité de pilotage, occupants actuels, contributeurs et possibles futurs occupants, opérateurs, associations locales.
Plateau urbain rappelle les multiples raisons pour ce type d’urbanisme, et la nécessité d’avoir une stratégie transitoire.
4 axes sont proposés
Axe 1. Un quartier ouvert sur l’Adour par la reconquête de la rive Nord de l’Adour
Axe 2. Un quartier créatif impulsé par une centralité culturelle en tête du pont Saint-Esprit
Axe 3. Un quartier solidaire en élargissant le champs des actions proposées
Axe 4. Un centre ville élargi grâce à l’activation des lieux autour du Pont Grenet. une occupation temporaire de Duprat
L’axe 3 est un projet phare : amplifier la vocation solidaire du quartier en élargissant les publics cibles (étudiants, saisonniers, familles), avec comme exemple ce qui avait été fait aux Grands Voisins.
En conclusion du rapport, Plateau urbain présente un projet en 3 temps :
Ce 1er rapport débouchait donc sur un projet global, qui ne se limitait pas au quai de Lesseps, et se situait dans la perspective d’une transition longue, à la mesure des incertitudes persistantes sur le foncier et de son horizon à 15 ou 20 ans. Pour Plateau urbain, le provisoire et la transition sont deux perspectives distinctes, voire opposées. La ville ne semble pas saisir cette différence.
Autant dire que ce rapport n’avait pas de débouché opérationnel immédiat. Il a permis à la ville de faire ses choix, très restrictifs, et de commander, sur cette base, à Plateau urbain un 2e rapport, tourné vers l’opérationnel.
La commande faite à Soliha
Le 2e rapport de Plateau urbain a été remis le 20/12/23. Il comporte une première partie générale, commune aux 3 immeubles étudiés, puis une partie pour chacun d’entre eux.
La partie générale du 2e rapport de Plateau Urbain
17 quai Lesseps. La biscuiterie, dite aussi la Manutention, écartée d’une occupation provisoire
C’est dans cette partie, p.8, que l’on apprend que la biscuiterie (le 17) est écartée, s’agissant d’un « local non occupable dans la configuration actuelle », sans plus de raison.
On peut y lire aussi, sur cette même page (colonne de droite), une référence à Maurizia comme un potentiel gestionnaire d’un des trois espaces publics envisagés dans les espaces étudiés. Référence qui peut paraître surprenante, car il s’agit de l’association qui avait occupé durant quelques jours le bâtiment 9b/16, avant d’être expulsée par l’EPFL au nom de la ville. Cette occupation avait donné lieu à des billets sur ce blog le 30.5.23 et le 3.6.23.
Se référer à Maurizia est, de fait, cohérent avec l’esprit initial de Plateau urbain aux Grands voisins, et avec le projet de Maurizia pour une transition, mais n’a pas du être du goût de la ville.
occupation du 16 rue Sainte Ursule par le collectif Maurizia
5 ans maxi, après livraison début 2026
Pour les trois bâtiments, une même philosophie générale est affirmée dans les cahiers de charge pour Soliha :
« Dans le cas présent, on entend par « transitoire », l’occupation d’un espace vacant qui se fait, dans un temps limité, en amont de la mise en oeuvre d’un projet d’aménagement ou immobilier programmé, sans avoir d’impact durable sur le lieu et son nouvel usage.
Les travaux qui seront menés sont donc les travaux de réhabilitation minimaux permettant l’utilisation des locaux dans le respect des normes en vigueur et dans un niveau de confort minimum selon l’usage donné.
A l’échelle du projet, cette occupation transitoire est envisagée pour une durée de 5 ans environ ».
Puis, des études très techniques sur l’organisation interne pour chacun des bâtiments
Le 10 bis. proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 10 bisLa plaque du 10 bis
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un bâtiment situé au 10 bis, quai de Lesseps (aussi appelé « Briques et pierres ») à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ce bâtiment afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un lieu ouvert au public de 350 m2 environ (dont 250 m2 de cour) au rez-de-chaussée de ce bâtiment.
= des espaces de travail (individuels et collectifs) à destination de la Scène Nationale Sud-Aquitain dans les étages, pour une surface de plancher de 250 m2 environ ».
Le 14 (ou 11bis) proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 11 bis ou 14
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un bâtiment situé au 11 et 11 bis quai de Lesseps à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ce bâtiment afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un local destiné à l’accueil du public de 110 m2 de surface plancher environ se développant au rez-de-chaussée.
= 3 logements partagés à destination d’étudiants, comprenant pour chaque logement des chambres étudiantes privatives et des espaces communs (cuisine, WC et salle de bain) pour une surface de plancher de 281 m2 environ ».
Le 9b/16. proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 9 bis
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un lot de 2 bâtiments situés au 9 bis quai de Lesseps et 16 rue Sainte-Ursule à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ces deux bâtiments afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un local dédié à une activité de réemploi de matériaux ou d’équipements (en lien avec l’économie circulaire) de 420 m2 de surface plancher environ se développant au rez-de-chaussée des 2 bâtiments
= 6 logements partagés à destination d’étudiants, comprenant pour chaque logement des chambres étudiantes privatives et des espaces communs (cuisine, WC et salle de bain) pour une surface de plancher de 580 m2 environ ».
Au final, tout ça pour ça
L’utilisation des 3 bâtiments consistera donc principalement en des logements étudiants, en conformité avec une orientation générale du projet, mais avec confort minimum, donc vraiment dans le provisoire. On y trouvera aussi des locaux pour la Scène nationale du Sud Aquitain,. En rez-de-chaussée, il y aura un lieu pour une association de réemploi de matériaux (le genre de local promis à Patxa’Ma depuis longtemps), un grand espace ouvert au public et un local modeste destiné à l’accueil du public.
Faut-il espérer une bonne surprise dans l’animation de ce grand espace ? Avec un appel à projets ? Et pas seulement une attribution « de gré gré » comme trop souvent sur cette ville.
Ouvre l’ambition générale devenue très modeste, ce qui manque le plus dans ce projet d’occupation provisoire, c’est la vocation sociale, souvent revendquée par les habitants dans les ateliers de concertation, et proposée dans le rapport initial de Plateau urbain. La mixité des lieux, avec un accueil de publics spécifiques a disparu. Pas d’hébergements, sauf pour les étudiants. Cette mixité était pourtant portée fortement dans les Grands voisins, première réalisation de Plateau urbain.
Ici, la ville n’a pas suivi. Faute d’ambition, d’imagination, de créativité, ou de moyens financiers à y consacrer, elle a joué petit bras. Elle a choisi le provisoire plutôt que le transitoire.
Des bâtiments, restés vides depuis près de 15 ans en pleine crise du logement, vont enfin être occupés par des étudiants. Supr. Mais il n’y a pas de quoi se vanter.
Une enquête publique se déroule du 24 mars au 24 avril en vue de la création d’un « Institut du sport et du vieillissement et hébergements associés » à côté de la clinique Belharra. Trois bâtiments sont prévus dont une « résidence hôtelière ». Sa vocation touristique était soigneusement cachée. Au point que le Préfet a donné un avis négatif pour cet hôtel. Le dossier révèle d’autres aspects très problématiques de la politique municipale.
La photo de Une, représente le site choisi depuis la clinique Belharra. Extraite du dossier.
Ce billet est particulièrement long, mais le dossier en valait la peine. Il est divisé en 4 chapitres :
I- Volet légal et étapes du projet ; II- L’extension de Belharra et la longue histoire des cliniques bayonnaises ; III- La localisation du projet ; IV- L’hôtel bien cahé
Capture d’écran. Lettre du Préfet. Conclusion
Le dossier de l’enquête est accessible sur le site de la CAPB :
On y trouve les documents de base à télécharger, ainsi que l’accès au registre dématérialisé pour lire les contributions déjà faites, ou en mettre de nouvelles.
Le document administratif est le plus intéressant. Il comporte les remarques des « personnalités publiques associées » (PPA : SCoT, MRAe, ARS, Syndicat des mobilités), les réponses de la ville et le PV de leur réunion. Le Préfet est loin d’être le seul à avoir contesté plusieurs aspects du projet…
La déclaration de projet est le 2e dossier important. Il comporte l’argumentaire sur la localisation du projet, son « intérêt général » et les incidences environnementales.
Le projet a été engagé publiquement en juillet 2023, et a pris au moins 6 mois de retard en raison des désaccords avec des organismes d’Etat. Une réunion supplémentaire a été nécessiare en décembre 2024 pour rapprocher les points de vue.
1er juillet 2023, engagement de la procédure par le conseil communautaire. Les objectifs officiels y sont indiqués, et ne varieront pas
9 octobre au 9 novembre 2023, concertation préalable. Il n’y a eu aucune contribution sur le registre dématérialisé. Un unique mail a été reçu (le lendemain de la clôture), soulevant ce qui était problématique : la localisation du site, l’alibi « santé » avancé systématiquement pour défricher. Mais comme il y avait eu 319 visites du site, le rapport a conclu à l’acceptabilité du projet : un « argument » utilisé dans toutes les enquêtes publiques
15 mai 2024, validation du bilan de la concertation par le conseil communautaire
Etape suivante : le dossier est soumis aux « PPA » pour avis. L’examen conjoint a lieu le 3 juillet 2024. Les critiques sont nombreuses (voir le document administratif), et j’y reviendrai. Au point qu’une réunion supplémentaire doit avoir lieu le 19 décembre 2024, entre la ville de Bayonne, les services de l’Etat et les porteurs du projet, qui ne sont pas une « personnalité publique » mais un promoteur foncier, Aedifim, accompagné de médecins de Belharra… Cette réunion donne lieu à une note complémentaire (validée par les participants) où la ville justifie le refus de localisation du projet sur le parking de Belharra et la « multifonction » de la résidence hôtelière, avec un hôtel de tourisme. Cette note est supposée lever les réserves et avis négatif.
Le 24 février 2025, le Président de la CAPB peut alors prendre un arrêté prescrivant l’enquête publique. Il y reprend tel que les objectifs de la première délibération (l’engagement de la procédure), toujours sans mention du tourisme.
II- L’Extension de Belharra dans la longue histoire des cliniques bayonnaises
L’enquête publique commence le 24 mars. Vu l’absence de contribution à la concertation préalable, je m’attendais à la routine de la plupart des enquêtes publiques très ponctuelles. Je n’ai pas été consulter le dossier d’enquête, et le registre dématérialisé, que le 8 avril. Et là, surprise complète. Il y avait déjà 6 avis, tous pour soutenir le projet. D’ont l’un pour qualifier le site retenu de « terrain vague », ce qu’il ne semblait pas être quand j’avais été y jeter un œil quelques jours avant.
Que des contributions favorables : du jamais vu dans ce genre d’enquête, où ce sont en général les opposants qui se manifestent. Bref, il y avait un « loup » : un hôtel que le titre officiel du projet ne laissait pas deviner. Et qui a provoqué la réaction négative du Préfet.
Dans le dossier d’enquête, le titre mentionne « … et hébergements liés. », ce qui un peu un écran pour l’hôtel de tourisme.
Les objectifs officiels
Ils sont décrits à l’identique dans les délibérations.
Le contexte est défini par un hommage à la clinique Belharra, par ailleurs propriété du groupe Ramsay :
« La commune de Bayonne compte plusieurs établissements de santé dont notamment la clinique Belharra, équipement structurant du territoire. Ouverte depuis août 2015, elle compte près de 250 lits ainsi qu’une équipe de plus de 450 salariés et de 150 praticiens libéraux. L’ensemble du site représente environ 30 000 m² et regroupe des salles de soins en consultation, hospitalisation complète ou ambulatoire, un service d’urgence, une unité de soins continus, une maternité, un centre d’imagerie médicale et un laboratoire d’analyse médicale. Développé avec une approche globale et humaine, son projet médical s’inscrit dans une mission de service public alliant excellence des soins et proximité. Cette activité située aux portes de Bayonne est croissante ces dernières années et nécessite un développement urgent de service ambulatoire pour absorber la demande.
Cependant, compte tenu des infrastructures limitées et de l’impossibilité de s’étendre sur le site actuel, la clinique n’est aujourd’hui pas en mesure de se développer et de répondre aux sollicitations de plus en plus nombreuses. A cela s’ajoute l’absence d’hébergement à proximité immédiate pouvant répondre aux besoins des patients que ce soit en pré hospitalisation mais également en post opératoire ».
Etendre la clinique Belaharra
La suite s’enchaîne logiquement :
« Dans un contexte de croissance démographique sur le territoire de la CAPB, mais aussi de vieillissement généralisé de la population, la demande de soins est en constante augmentation et l’offre doit pouvoir s’adapter.
Dans cette perspective, il est nécessaire de pouvoir étendre la clinique Belharra pour :
compléter l’offre de soins et doter l’établissement d’un institut du sport, de l’appareil
locomoteur et du vieillissement, en développant notamment un service de consultation et
traitement du patient atteint de pathologies orthopédiques, en pré et post hospitalisation.
Ceci permettrait par ailleurs de libérer une partie du soin orthopédique de la clinique afin d’y
développer la chirurgie ambulatoire ;
améliorer et déployer la prise en charge existante des patients atteints de pathologies
gériatriques ;
apporter une solution d’hébergement temporaire non médicalisé (pour les patients en attente
d’hospitalisation et/ou en sortie post-opératoire, pour les accompagnants et personnels de la
clinique) ; solution sollicitée par ailleurs par l’Agence Régionale de la Santé (ARS) Nouvelle-
Aquitaine ;
augmenter les capacités de stationnement de la clinique, trop souvent saturées ».
Le projet est donc bien celui d’une simple extension de la clinique existante, baptisée Institut, mais pas d’une activité médicale entièrement nouvelle. La dynamique, et le projet, sont strictement médicaux, aucune mention du tourisme. L’existence d’un « hébergement temporaire non médicalisé » apparaît comme une demande de l’ARS. On verra plus loin ce que dit l’ARS de cet alibi. Un bâtiment y est consacré. Augmenter les capacités de stationnement est un objectif clairement affiché, et un bâtiment lui sera aussi consacré. A ce stade, on ne peut que pointer la volonté de Ramsay d’externaliser sur un nouveau site ses problèmes, plutôt que de chercher à les résoudre sur place. Une fuite en avant dans l’artificialisation.
La sainte alliance des promoteurs immobiliers, des propriétaires de cliniques et des maires de Bayonne.
Les cliniques sont une histoire bayonnaise qui passe toujours mal. La construction de la clinique Belharra s’est accompagnée d’opérations immobilières lucratives au début des années 2010. Selon un article de Sud Ouest du 08/06/2013, publié à l’occasion de la première pierre de Belharra, ce sont pas moins de 4 cliniques qui vont y être transférées : Lafourcade, Saint-Etienne, Paulmy et Lafarque. Le foncier de Saint-Etienne et Lafargue est revenu à Alday, celui de Lafourcade à Vinci, et celui de Paulmy à Pichet. On se souvient aussi que le bon docteur Grenet, maire de Bayonne à l’époque exerçait comme chirurgien à la clinique Paulmy, dont le cardiologue Bernard Grenet était un des propriétaires.
Les déplacements de cliniques vers la périphérie sont une tradition bayonnaise. Cela libère du foncier au centre ville, comme pour 3 de ces cliniques, ou plus récemment comme celui du centre d’oncologie, transféré du 14 Allée Paulmy vers le nord de Bayonne, avenue du 14 avril 1814. deuxième bâtiment s’est installé il y a peu à côté, au prix d’une double artificialisation, faisant de l’ensemble un « pôle oncologique ». Un collectif avait demandé la construction de HLM au 14 allée Paulmy. Le devenir de ce foncier est inconnu.
Dans les extensions médicales consommant du foncier, il faut signaler aussi le feu vert récent pour celle de la clinique Amade. Dans un déplacement libérant du foncier, i y a eu aussi, près de Belharra, la clinique psychiatrique Cantegrit déplacée au Château Caradoc, ouvrant le domaine à une urbanisation massive.
Tiens, voilà encore Thibaud et l’Aedifim
Pour le projet actuel, selon les documents, l’initiative en reviendrait à « des chirurgiens orthopédiques exerçant au sein de la clinique Belharra, que la Communauté d’Agglomération Pays Basque et la commune de Bayonne ont décidé d’accompagner ».
Les porteurs du projet ayant été invités à la réunion des PPA de juillet 2024, le PV révèle leur identité : il y a bien 3 médecins de Belharra, mais il y a surtout le promoteur immobilier Aedifim, avec sa branche santé, et son président Pascal Thibaut.
Ce promoteur est sur le devant de la scène depuis quelques années à Bayonne. Invité régulier des débts immobiliers de Sud Ouest, il a été un des principaux promoteurs de la « charte de mixité sociale » si chère à notre maire.
Son principal projet en cours, L’Argousier, 54 chemin de Hargous, s’est coulé dans le mouvelle de cette charte, en transformant son projet inititial pour y inclure des BRS confiés à HSA. Aedifim a un 2e projet en construction dans le quartier Marracq.
En juin 2024, le conseil municipal a accordé à Aedifim les autorisations de construire un Pôle de santé place des Gascons.
Le dernier conseil municipal, le 3 avril, a validé une promesse de vente au profit de Aedifim d’un morceau du « centre pédopsychiatrique pour adolescents », rue de l’Abbé Edouard Cestac, géré par le Centre Hospitalier de la Côte basque.
Ce projet d’extension de Belharra est donc d’une parfaite continuité avec l’histoire des cliniques bayonnaises : relations « amicales » entre promoteurs immobiliers, propriétaires de cliniques et responsables politiques, au prix d’une bétonnisation sans limites.
Et l’on ressort le PADD de 2007 pour justifier la métropolisation
Dans le dossier comme dans l’argumentaire développé par Sylvie Durutty, le PADD de 2007 reste la référence obligée.
« Ce projet s’inscrit dans les orientations définies dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables du Plan Local d’Urbanisme de la commune de Bayonne qui précise que la commune souhaite « affirmer les fonctions de centralité de Bayonne à l’échelle du bassin de vie élargi qu’elle polarise », et notamment « affirmer une politique active en matière de grands équipements » dont ceux liés à la santé.
Bien évidemment, « ce projet soutiendra l’économie locale en créant de nombreux emplois et renforcera l’attractivité du territoire », une affirmation répétée pour tout projet d’urbanisation.
Lors de la réunion des PPA, la 1ère adjointe, confirme que « pour développer un territoire de santé, il est important de renforcer sa centralité. Par effet de rayonnement, la constitution de pôles de santé majeurs sur le centralité permet de servir indirectement le territoire du Sud des Landes et du Pays basque intérieur » (PV de la réunion des PPA p.3).
Ou encore
PV de la réunion des PPADiapo extraite de la présentation du projet aux PPA
Comme régulièrement relevé depuis quelques temps par des PPA lors de telles enquêtes publiques concernant une nouvelle urbanisation, la ville fonctionne sur des conceptions archaïques, datant de près de 20 ans, qu’elle en a conscience, et qu’elle devra y renoncer. En attendant le futur PLUi (2026 ou 2027), elle fait comme si rien n’avait changé, pour la centralité comme pour l’artificialisation.
Pour ce projet, tout en reconnaissant l’intérêt général, le bureau du SCoT demande un travail sur « la planification, la localisation et l’économie générale de nouveaux proejts publics et/ou privés » en matière de santé, pour ne pas les réaliser « au gré des opportunités, mais s’incrire dans une stratégie planifie et géographiquement justifiée au regard de la réalité des besoins du territoire ».
Pour la MRAe (Mission Régionale d’Autorité environnementale) « au vu des nombreuses modification apportées au PLU, il conviendrait de présenter un bilan de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers afin de s’assurer du respect de la trajectoire de réduction inscrite » dans la loi et les schémas régionaux.
Le Préfet est beaucoup plus critique dans sa lettre du 11 juillet 2024,, sur 3 points : l’attractivté, la localisation et l’hôtel. Je reviendrai sur les deux derniers. Sur le premier point, il met en doute l’opportunité du projet
Extrait lettre du Préfet
et la volonté de renforcer l’attractivité de Bayonne
Extrait lettre du Préfet
III-La localisation
Le site retenu se situe à côté du giratoire de Jupiter, rue de Hiriarte, en limite de Saint-Pierre d’Irube. Depuis la clinique Belharra, il suffit de traverser l’avenue du Prissé. Il est également bordé par le chemin de Jupiter. L’institut se composera de deux bâtiments, médical et hôtelier, et d’un parking en silo.
Le site choisi, photo de 2020, extraite d dossierPhoto avril 2025. Prise depuis le rond-point de Jupiter
Quelle est la nature de ce terrain de 1 ha, entre terrain vague et espace boisé ? Sur la photo de 2020, il apparaît essentiellement végétalisé, boisé même. Deux maisons s’y trouvaient, détruites il y a quelques années, des gravats subsistent. On peut difficilement qualifier tout le site d’espace végétal, mais encore moins de terrain vague. Les autres photos ont été prises début avril.
Photo avril 2025. Prise depuis la rue de HiriartePhoto avril 2025. Prise depuis la rue d’HiriartePhoto rue de Hiriarte, côté Saint Pierre d’Irube. Prise en avril 2025
Le commentaire du MRAe reflète le caractère composite du lieu. Son avis est favorable au projet, pour peu qu’il y ait une protection réglementaire du boisement situé au sud du site.
Capture d’écran. Commentaire du MRAeTableau comparatif des localisations « étudiées ». Capture d’écran
C’est évidemment la première des localisations qui a été choisie, compte tenu des critères retenus.
Il faut lire dans la colonne de droite du tableau la justification avancée « Site optimal et maîtrisé, aménageable à court terme, de moindre impact connu ». Site maîtrisé = foncier public ? Ou déjà acheté par les porteurs de projet ?
Le deuxième site étudié a été l’actuel parking de Belharra. Tous les critères sont au vert, sauf le foncier : « Foncier privé, manque de facteurs favorables (financement, stratégie interne à la clinique) ». Il a donc été écarté, puisque Belharra n’en voulait pas.
Le Préfet n’a pas manqué de le noter. Lors de la concertation préalable, l’idée d’implanter l’institut sur un site artificialisé avait été déjà avancée.
La critique de la localisation proposée faite par le Préfet est exemplaire : tout y est : une contre-proposition où la partie touristique de l’hôtel est abandonnée, la faiblesse de l’argumentaire de la ville, le risque d’extension, la prise en compte de la sobriété foncière
Extrait de la lettre du PréfetExtrait de la lettre du Préfet
Les réponses de la ville figurent dans la note de la réunion du 19 décembre 2024. Belharra ne veut pas construire sur son parking. La ville se satisfait de ce refus : on ne contrarie pas ses amis. Elle écarte brutalement la position du Préfet : « cette suggestion n’est pas réalisable, du fait de l’indépendance du projet vis-à-vis de la clinique (projet d’initiative et de portage privés) et de l’absence de projet de développement de la clinique sur on foncier ». On verra que la ville veut conserver à tout prix la partie touristique de l’hôtel. En ce qui concerne l’indépendance du projet, cela prête à rire, quand on lit les justifications du développement des activités de la clinique Belharra de l’autre côté de l’avenue du Prissé.
Réponse de la ville sur la localisation
Là réside un autre danger : le développement « impétueux » de la demande de santé, la croissance continue de Belharra, vont nécessiter de nouvelles emprises. Le sujet est abordé plus ou moins ouvertement à différentes endroits du dossier. Dans un premier temps, il est seulement envisagé de rajouter des étages dans le silo à voitures à construire. Mais il est aussi indiqué que nous sommes dans une zone à urbanisation future. Parmi les localisations envisagées, certaines sont dans ce cas, dont à proximité directe, le site chemin de Chouhour.
Les autres localisations « étudiées » figurant dans le tableau des comparaisons. Capture d’écranLes zones à urbaniser à proximité du site choisi
Que de réserves foncières selon les cartes fournies dans le dossier ! L’acculturation des élus, des services ou du bureau d’études reste totalement à faire : quand on cherche des rSéserves foncières, ils se tournent en priorité vers des zones végétalisées. Mais des zones artificialisées, friches ou parkings de surface, sont aussi des réserves foncières.
IV- Un hôtel très particulier
Les « hébergements associés » du titre du projet cachait donc un loup que la réaction du préfet, via la DDTM (direction départementale du territoire et de la mer, urbanisme et riques) a permis de révéler. Il s’agissait d’un projet multiple, avec entre 80 et 94 chambres selon les chiffres officiels. La ville s’est mise sous le couvert d’une demande de l’ARS. Interrogée, celle-ci a confirmé sa demande de 3 (c’est 3, si j’ai bien lu p.60 du 1er document) chambres médicalisées, mais a soutenu l’existence d’une trentaine de chambres conventionnées, directement liées à l’activité médicale. Rien ne justifiait donc l’hôtel proposé.
Le préfet n’a pas été convaincu par le projet touristique, et a fait une contre-proposition, limitant l’hôtel au volet médical and la perspective de l’ARS :
Extrait de la lettre du Préfet concernant le projet de résidence hôtelière
En réponse, la ville a présenté sa politique de tourisme hôtelier : trop d’hôtels entrée de gamme, assez d’hôtels de luxe, mais manque d’hôtels 3 étoiles, pouvant répondre à la baisse de l’offre de meublés touristiques en raison de l’obligation de compensation. Il faut oser cet argument.
La réponse de la ville concernant l’activité touristique
D’où une proposition de répartition des chambres, plutôt compliquée, selon laquelle il ne resterait que 25 chambres sur 80 dédiées au tourisme.
La répartition des fonctions hôtelières selon la ville
Derrière ces calculs alambiqués, il y a une vérité économique énoncée par Thibaud (Aedifim) lors de la rencontre du 18 décembre 2024 (p.3) : « une mixité d’hébergement hôtelier classique et santé participe à l’équilibre économique du projet ». Avec cet aveu, tout est dit sur la recherche de rentabilité du projet et les cadeaux faits aux médecins de Belharra et au promoteur immobilier. La ville refuse de renoncer au site choisi pour l’intérêt d’Aedifim et de Ramsay (multinationale propriétaire de Belharra)
Ce projet donne toutes les raisons de s’y opposer, en ce qu’il traduit toutes les errances et les mauvais choix de la municipalité bayonnaise : la sainte alliance des élus avec les cliniques et les promoteurs, la métropolisation en s’appuyant sur un PADD archaïque, le prétexte de la santé pour artificialiser les espaces verts.
N’hésitez pas à contribuer.jusqu’au 25 avril à 17h
Le Conseil municipal du 23 janvier a validé – sans aucun débat – la 18e modification du PLU de Bayonne. Le conseil communautaire a fait de même le 15 février. La M18 est consacrée pour l’essentiel au projet d’une démolition – reconstruction – extension d’une des plus anciennes cités populaires (inaugurée en 1960) de la ville. La substitution d’une cité populaire par un quartier tourné vers les classes moyennes nécessitait mieux que cette validation à la sauvette, sans débat public préalable.
L’opération se fait sous l’égide de HSA, bailleur social de la CAPB. La cité comportait 241 logements, tous locatifs, une douzaine de barres en R+4, 17 entrées au total, dont un serpentin avec les entrées 9 à 16.
Le serpentin : conservé en 2019 mais démoli quand même en 2023
Le projet Citadelle présenté en 2019
Des premières informations sur cette opération immobilière sont publiées fin 2019 dans la presse. La restructuration de la cité aurait été lancée dès 2015. Sur les 241 appartements locatifs existants, 153 devraient être reconstruits, et 88 rénovés (le serpentin).
Fresque au début du serpentin
Elle devait être financée (de l’ordre de 30% à 40%.) dans le cadre du contrat de ville par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), qui pilote usuellement ce genre d’opération : démolition, reconstruction, rénovation, chaque volet étant dans des proportions diverses. Avec deux caractéristiques : la restitution sur place des logements locatifs démolis, et des constructions supplémentaires pour une plus grande « mixité sociale ».
Le projet 2019 répondait globalement à ces critères, puisque le même nombre de logements locatifs était maintenu, et que s’y ajoutaient 79 autres en accession sociale. Le regroupement des écoles maternelle et élémentaire en un seul bloc scolaire libérait de la place pour les nouveaux logements.
Cependant, un critère de l’ANRU était absent : la consultationdes habitants sur l’opportunité de la démolition, y compris par un vote. Dans de nombreuses villes, les démolitions ont été contestées.
De même, l’ampleur de ce projet, et sa place dans la politique du logement, auraient mérité un débat au conseil municipal. Il n’a pas eu lieu.
La présence d’amiante et de plomb était avancée pour justifier les démolitions, le fait aussi que les appartements n’étaient plus aux normes : mais alors pourquoi seulement les 2/3 des bâtiments démolis et non la totalité ?
premières démolitions
Les premières démolitions ont lieu dès 2023, pour 5 barres. HSA organise depuis des « cafés rencontre» sur l’évolution du chantier et pour présenter l’opération aux locataires, notamment ceux devant être relogés (89) dans l’immédiat. Cette première phase de relogement débute en 2021, avec un suivi social des locataires.
(inter) En 2023, le projet change de nature
Cette fois-ci on démolit tout, et on double le nombre de logements. Enfin, non : il n’y a plus de « démolitions », mais des « déconstructions », communication oblige. On est écolo, on recycle.
La cité populaire, c’est fini. Place à un quartier qui fait entrer la citadelle dans « une nouvelle ère» (Lausséni Sangaré, directeur général de HSA dans Sud Ouest du 16.1.24). Ce nouveau « projet hors norme » a-t-il fait l’objet d’une présentation publique par la ville et d’un débat au conseil municipal ? Toujours pas.
Le financement ANRU a disparu : l’opération ne rentre plus dans ce cadre. Il n’y a plus de rénovation.
C’est à travers une page de publicité de HSA dans le journal Sud-Ouest le 7.12.23 que la nouvelle dimension de cette opération est annoncée : le nombre de logements monte à « environ » 500, dont des logements seniors et étudiants. Avec 2/3 de logements sociaux (accession sociale comprise). Si HSA affirme qu’à peu près 300 logements seront rendus en locatif, rien n’est dit sur la répartition entre locatifs familiaux et locatifs spécifiques (étudiant et seniors).
L’entretien de Lausséni Sangaré dans Sud Ouest met en avant la nécessité de repenser globalement le quartier et affirme emphatiquement tout le bien qu’il faut en attendre en ce qui concerne la qualité de vie. Le regroupement des écoles est confirmé. La densification aussi, avec des immeubles en R+5.
La cité, avant démolition
L’article oppose l’état présent, catastrophique, du quartier et l’avenir radieux dessiné par le projet.
Qui veut noyer son chien l’accuse d’avoir la rage
Les justifications pour la démolition n’ont pas varié au long des évolutions du projet : amiante, plomb, manque de confort, absence d’ascenseur.
Comme le dit Lausséni Sangaré dans Sud Ouest du 16.1.24 : « Les 241 logements que compte « La Citadelle » ne répondent plus aux attentes d’accessibilité et de confort de vie dans notre parc de logements ». Il pointe le manque d’isolation phonique des appartements, un agencement « à l’ancienne » avec des couloirs desservant des pièces de petite taille, ainsi qu’un autre défaut majeur : l’accessibilité aux étages. « Il était impossible d’apporter une réponse à tout cela dans le cadre d’une réhabilitation classique ».
De plus, des fragilités structurelles auraient été descellées sur les bâtiments, particulièrement dégradés, en butte à des risques d’infiltrations.
A priori, comment ne pas être convaincu. Mais…
Pendant longtemps il a été question de ne pas démolir le serpentin. Quelle différence avec les autres bâtiments ?
Comment expliquer le cas de la cité du Polo-Beyris va être rénovée par HSA dans deux ou trois ans. Cette cité, inaugurée deux ans après la Citadelle, comporte aussi 241 logements, en R+4, sans ascenseur. 2 ans d’écart seulement entre les deux cités, cela laisse supposer les mêmes matériaux (avec plomb, amiante) et des conforts voisins.
Une expertise a certainement été conduite pour faire ce diagnostic : la Citadelle est impossible rénover. Elle n’a pas été rendue publique, et ne figure pas au dossier d’enquête.
L’avenir radieux de la Citadelle
Le projet est qualifié d’ambitieux et de vertueux pour l’environnement et les habitants. Au fil du dossier de l’enquête publique et de la communication d’HSA, on relève :
= densification de façon mesurée et qualitative,
= nouveau front urbain au niveau du carrefour entre l’avenue Grenet et de la rue Maubec, accroche architecturale et paysagère,
= diversité des publics par la mixité sociale (60% de logements sociaux minimum),
= qualité de vie dans les logements (bioclimatiques),
= préservation des arbres sains, replantations,
= libres circulations piétonnes dans les parcs autour des bâtiments
= percées visuelles entre les constructions,
= mise en valeur des lisières boisées de grande qualité,
= services et commerces de proximité,
= espaces publics apaisés et végétalisés.
On peut cependant remarquer aussi que le « vert » viendra principalement des espaces boisés de la citadelle militaire voisine… qui vont eux-mêmes subir un déboisement conséquent.
Décembre 2024, des chiffres enfin précis lors d’une réunion publique
Lors de l’enquête publique, en octobre 2024, j’avais demandé qu’une réunion publique soit organisée par la CAPB (en responsabilité du projet) pour une présentation à tous les habitants, au-delà des locataires de HSA. S’étant tourné vers HSA, le commissaire enquêteur en reçut un document ancien, supposé avoir été distribué aux locataires en 2022 : avec donc un projet qui avait été depuis complètement chamboulé. Bonjour le respect d’une enquête publique…
La tenue d’une réunion publique au cours de l’enquête fut donc refusée, au motif que HSA avait déjà fait toutes les communications nécessaires, notamment avec déjà 4 cafés « rencontre » entre septembre 2023 et septembre 2024.
Refusée, elle fut néanmoins organisée le 4 décembre 2024, après la fin de l’enquête, dans une salle de la MVC Saint-Etienne. L’annonce de cette réunion fit l’objet d’une publicité dans Sud Ouest et sur le site de la CAPB, une différence d’avec les annonces précédentes limitées aux locataires. Elle est présentée comme le 5e café rencontre. Etchegaray et Hirigoyen (président de HSA) y participent. La première partie est une présentation globale du projet, et une deuxième consacrée aux relogements.
De nouveaux chiffres, plus précis sont avancés pour la programmation : 81 PLAI (locatifs très sociaux), 107 PLUS (locatifs standards), 23 PLS familiaux (locatifs de qualité supérieure), soit un total de 211 logements locatifs sociaux ; 110 PLS étudiants ; 70 BRS (accession sociale) ; 184 en accession libre. Soit un total de 575 logements, dont 68% de sociaux, toutes catégories confondues. Pour les familles, entre l’ancienne et la nouvelle cité, on passe de 241 à 211 logements.
Les premières reconstructions auront lieu entre 2025 et 2028, mais le permis de construire n’a pas encore été déposé.
Le bilan social des premiers relogements a été présenté : peu d’anciens locataires reviendront. Il est reconnu que le niveau de loyer des futurs logements va fortement augmenter, leur interdisant d’y accéder. Un certain nombre a du émigrer vers le sud des Landes. Le meilleur accompagnement social ne peut effacer le traumatisme d’un déménagement forcé, pafois après des dizaines d’années dans un logement. Ces démolitions provoquent des ruptures de lien social.
Enquête publique et politique de peuplement
Certaines enquêtes publiques permettent de discuter du contenu d’un projet. Ce fut le cas de l’ouverture à l’urbanisation du Sequé 4, avec un avis négatif pour l’ouverture à l’urbanisation, injustement justifiée. Avis négatif sur lequel Etchegaray est passé outre.
Dans le cas de l’enquête publique en cause pour la Citadelle (la modification 18 du PLU), c’était d’emblée plus administratif : corriger le règlement du PLU (les hauteurs et les orientations d’aménagement notamment) sans nouvelle urbanisation. L’enquête publique ne portait donc pas sur un projet urbain, le remplacement d’une cité populaire par un ensemble immobilier majoritairement pour classes moyennes et supérieures. Le sujet « politique » aurait pu quand même être mis en débat lors de l’enquête. Mais le choix a été fait de se limiter à l’administratif.
Difficile alors d’être surpris de l’indifférence du public lors de l’enquête, ni de celle des conseillers municipaux ou communautaires lors du passsage en séance.
Derrière la communication officielle, la nouvelle Citadelle est une banale opération immobilière « à la Etchegaray » : un ensemble de logements où la prétendue mixité sociale est à sens unique, au profit des classes moyennes et supérieures. Où les services et commerces, l’existence d’une centralité, tout ce qui crée du lien social, est marginalisé, en dehors (pas toujours hélas) des écoles.
Cette banalisation se fait dans le cadre de la dite « charte de mixité sociale », un deal (engagement moral sans valeur juridique) conclu il y a deux ans entre Etchegaray et les promoteurs. Contre un accès facilité à du foncier public, les,promoteurs peuvent développer l’accès libre à la propriété sur (environ) 40% des logements, sous réserve qu’une petite partie soit « abordable » et de l’engagement des acheteurs d’en faire leur logement principal pendant 10 ans.
Le maire met en avant que la cohérence d’un tel ensemble immobilier vient du fait que le bailleur social, ici HSA, en est l’aménageur, et peut donc dicter ses conditions aux promoteurs. C’est aussi une source d’opacité : la vente des droits fonciers d’un bailleur vers un promoteur ne passe pas devant le conseil municipal, et n’est pas soumis aux mêmes règles que la cession du foncier de la ville vers un bailleur.
Cette photo (googlemap) date sans doute de plus de 10 ans. Les immeubles spéculatifs n’ont pas encore remplacés les maisons de la rue Maubec
Le fait de se tourner vers les classes moyennes et supérieures est une constante de la politique municipale depuis plusieurs années. C’est une politique de peuplement déjà à l’oeuvre dans le haut de la rue Maubec, à côté de la Citadelle, où sévissent Bouygues, Nexity, Fichet et Cogedim notamment. Comme pour la nouvelle Citadelle, un alibi écologique est avancé : ce sont des opérations le long d’une ligne structurante de transports, le T2. Dans ces opérations, le logement social n’existe pas. Le prix des terrains, donc des logements, est fortement en hausse, grâce au T2. La spéculation immobilière bat son plein. Alors, le logement social…
Pour la nouvelle Citadelle, les logements sociaux locatifs familiaux ont été en grande partie sauvegardés, mais la densification se fait au bénéfice exclusif de l’accession à la propriété. On reste dans une logique spéculative, même pour financer une reconstruction publique. Et on fait disparaître une cité populaire.
Entre la Citadelle et la rue Maubes Bouygues a remplacé 4 maisons. Immeuble achevé.A l’angle Maubec / Grenet, ce chalet sera démoli pour la nouvelle Citadelle
L’ancienne ferme d’Urtasun, dans le quartier du Polo à Bayonne, est au centre d’une bande de terre arborée, un îlot de fraîcheur où la température est parfois plusieurs degrés au dessous de celle de la cité voisine. Mais c’est aussi une dent creuse, entre deux barres d’immeuble de 4 étages ou plus. La municipalité vient de décider d’en urbaniser une partie. En même temps le maire fait son retour lors d’une réunion publique dans un quartier où les habitants se sentent délaissés depuis la fermeture de la Maison de la Vie Citoyenne il y a plus d’un an.
La parcelle de la ferme Urtasun, dans le quartier du Polo, est une bande de terre, assez longue, qui part de l’avenue de l’Ursuya, avec une allée encadrée de platanes. La ferme est au bout de cette allée, à côté du château d’eau. Le chemin arboré se poursuit jusqu’à l’allée d’Ahusqui, en longeant l’arrière de l’Ikastola Hiriondoko (dont l’entrée donne sur l’avenue du Polo). Là se trouvent de grands arbres.
L’arrière de la ferme
La parcelle a été divisée en deux parties, l’une, de l’avenue de l’Ursaya jusqu’au bâtiment de la ferme, avec l’allée des platanes, destinée à HSA ; et l’autre, avec la ferme, la suite du chemin, et la partie boisée, au futur encore indéterminé.
Le Conseil municipal du 12 décembre 2024
Le Conseil a successivement voté le déclassement du domaine public communal de la partie sans la ferme, de manière à pouvoir ensuite la vendre à HSA. Le projet est de construire 19 logements en accession sociale (BRS) et une microcrèche (en basque), dans un bâtiment de 2 ou 3 étages.
L’adjoint en charge du dossier a assuré d’emblée que les arbres seraient conservés (y compris les platanes), que la ferme le serait aussi (mais pas ses dépendances), qu’elle serait rénovée.
L’entrée de l’allée des platanes depuis l’avenue de l’Ursuya
Trois points principaux ont été soulevés dans les débats. Sophie Herrera-Landa (Demain Bayonne) s’est interrogée sur l’opportunité du projet : cette parcelle aurait pu être conservée comme un îlot de fraîcheur, avec ses arbres remarquables, dont manque le quartier ; elle aurait pu être aménagée comme un lieu de promenade pour les riverains souvent âgés, de la cité voisine ; la ferme aurait pu être rénovée dans le cadre d’un projet d’ensemble, dont manque le Polo.
Elle a aussi, avec Mixel Esteban (EELV), soulevé la question du manque de concertation, alors qu’un groupe qu’un groupe d’habitants réfléchit depuis des mois à la (re) constitution d’une maison de quartier : nouvelles constructions et utilisation de la ferme rénovée rentrent dans son périmètre de réflexion. Enfin, Juliette Brocard (BVO) s’est inquiétée de voir la ville vendre beaucoup de foncier à HSA, qui devient une sorte de banquier pour fournir de ressources financières à la ville, et qui risque d’être ainsi déstabilisé.
Dans leurs réponses, le maire et son adjoint ont invoqué le futur PLUi qui garantira des îlots et une trame de fraîcheur (une réponse fréquente sur ce sujet, avec des promesses pour le futur, mais pas de réponse précise sur ces parcelles). Ils ont justifié le choix de faire de l’accession plutôt que de la location (que le maire juge déjà très présente dans le quartier) par le besoin de loger les classes intermédiaires (là encore un refrain connu sur les ménages trop riches pour accéder à la location sociale, mais pas assez pour l’accession libre). Construire, c’est apporter de la densité dans un quartier où elle n’existerait pas (bizarre : la cité HLM est proche, et la parcelle destinée à accueillir le nouveau bâtiment est encadrée par deux immeubles en R+4 ou plus). Enfin, HSA n’a pas de problème financier.
Mais le maire confirmera, lors de la réunion publique du 18 décembre, que l’argent de la vente à HSA servira à rénover la ferme, une rénovation pour laquelle 300 000 euros étaient déjà inscrits au budget primitif en 2022, sans concrétisation.
La réunion publique du 18 décembre
Une petite centaine de personnes était présente pour le retour du maire en réunion publique dans le quartier. Etrangement, il était à la tribune avec Lausséni Sangaré, directeur de HSA, et deux responsables des services techniques, mais sans autres élu.e.s. Il y a pourtant deux élus pour ce quartier, Loïc Corrégé et François Pauly.
Le maire a rapidement évoqué les problèmes latents du quartier (fermeture de la MVC, place « inhospitalière », commerces, absence de distributeur de billets, agence postale municipale,..) et présenté les « évolutions » à venir : recherche d’une formule pour refaire une MVC en partant des besoins du quartier, transfert de la gestion de la crèche Pirouette (30 places) de la CAF vers la ville, ouverture pour l’été 2025 d’un accueil loisirs pour enfant à l’école Jean Moulin, le projet HSA avenue de l’Ursuya, la réhabilitation à venir des 240 appartements de la cité Polo (inaugurée en juin 1962), la rénovation de la ferme Urtasun…
HSA, Ursuya et la cité
Pour le projet HSA avenue de l’Ursuya, c’est moins la construction des 19 logements elle-même qui a posé question aux habitants, que les conditions d’accès à l’immeuble et le maintien de l’allée de platanes.
L’avenue du Polo et l’avenue l’Ursaya servent ainsi d’évitement pour les voitures qui trouvent la RD810 trop embouteillée. D’où des problèmes de sécurité devant l’Ikastola et de la sortie du futur parking de l’immeuble. Lassané Sangaré a voulu assurer tout le monde en disant que, même si le projet n’était pas finalisé, l’accès se ferait le long du château d’eau et de la ferme par l’avenue du Polo, ce qui permettrait aussi de repositionner l’entrée de l’Ikastola à l’arrière.
Le château d’eau à l’arrière de la ferme
Pour l’allée des platanes, il a promis que l’allée resterait libre d’accès, sans barrière, pour rejoindre la ferme. Et bien sûr, sans touche aux platanes. Au vu de la configuration du lieu, on ne peut éviter un certain scepticisme : comment placer le ou les immeubles ? Il faut attendre le projet final.
Egalement, l’utilité d’une microcrèche de 12 places, non loin de la crèche Pirouette, a été soulevée. Elle a été justifiée à la fois par son caractère immersif en basque, en complément de l’Ikastola, et par un besoin général sur la ville, en retard pour l’accueil de la petite enfance. Enfin, il justifie que ce soit uniquement de l’accession sociale, et pas de la location, par le fait que les BRS n’existaient pas encore dans le quartier.
Pour la rénovation de la cité du Polo, Laussané Sangaré a annoncé qu’elle se ferait à partir de 2027, coûterait 18 millions d’euros, après la rénovation de la cité Cam de Prats qui commence en 2025. Mais dès janvier prochain, un questionnaire sera distribué à tous les habitants pour connaître leurs besoins et leurs demandes. C’est à partir des résultats que le programme de rénovation sera élaboré. La mise sur pied d’un comité de concertation n’a pas été évoquée, bien qu’il s’agisse maintenant d’une obligation légale. HSA semble encore fonctionner de manière « descendante », et privilégier des rapports individuels avec les locataires, plutôt que collectivement.
Dans la discussion, il a été suggéré que, comme HSA l’a fait lors de la rénovation de la cité « Les Murailles », une surélévation permette de créer une petite quantité de nouveaux logements, et qu’ainsi on puisse éviter de sacrifier l’espace de fraîcheur de la ferme. Un exemple du fait que les habitants ne se laissent pas enfermer dans une opposition factice (mais mise en avant par les élus) entre logements et espaces verts.
Mais où est passé le conseil du quartier (CdQ) ?
Si les élus du quartier étaient absents de la tribune, une autre absence était remarquable : aucune mention du conseil de quartier. Le Polo dépend du CdQ « à l’ouest de la Nive », qui en discute régulièrement. Il est vrai que si les conseils de quartiers sont une fierté « participative » du maire, ils ont du mal à être autre chose qu’un prolongement de l’administration, inconnus des habitants.
Le conseil (2021-2023) avait tenté de mettre en place un groupe de travail pour la réhabilitation de la ferme Urtasun, mais sans succès. Lors de sa réunion du 22 septembre 2022, une personne a également signalé que d’autres personnes, extérieures à la MVC et au CdQ, réfléchissaient aussi à la rénovation de la ferme, en lien avec la relance d’une maison de quartier. Ce qui n’avait pas plu à Joseba Errumendeguy (conseiller en charge des CdQ), répondant que ces personnes n’avaient aucun mandat en ce sens, et qu’un appel à concertation serait lancé. Mais de quoi se mêlent donc les habitants sans autrisation de la mairie ?
Le conseil (2023-2026) était revenu sur la parcelle de la ferme Urtasun lors de sa séance du 18 janvier 2024, et en a souligné le potentiel, en tant qu’espace ombragé de promenade. L’idée a été avancée d’y mettre des jardins potagers pour les habitants du quartier. Quant à la ferme elle-même, elle serait un ancien lieu associatif, et il a été suggéré qu’elle retrouve cette fonction après rénovation, avec un café associatif et un salle à disposition des habitants du quartier pour y organiser des évènements (anniversaires, mariages, etc).
Le sujet n’apparaît plus dans les comptes rendus des séances suivantes (dernier compte endu pour la séance de mai). Il faut noter aussi que le projet de construction d’HSA avenue de l’Ursaya n’a pas été présenté au CdQ.
Boisement en fond de parcelle Urtasun
Vers une renaissance d’une maison de la vie citoyenne (MVC) ?
La MVC était en crise depuis de nombreux mois, et sa vie était devenue un peu cahotique à la suite de conflits internes ou avec des associations, conduisant à sa fermeture après décision des financeurs (la CAF, la ville et le conseil départemental) de couper les vivres. L’association gérante a été officielllement dissoute en août 2023, après 60 ans d’existence. A part permettre l’utilisation des locaux par des associations avec des conventions particulières, la municipalité n’a pas voulu faire poursuivre un projet collectif, même de manière réduite et provisoire. Il y a donc un grand vide pour l’éducation populaire.
Le projet social et culturel de la MVC reposait en particulier sur des « portraits de quartier », élaborés apr les habitants en 2017, et bien oubliés aujourd’hui par la municipalité actuelle. Comme remarqué lors de la séance du CdQ, un groupe d’habitants, se situant dans la même dynamique, avait constitué un groupe de réflexion pour travailler à un nouveau projet de maison de quartier associative. Ce groupe s’est appuyé sur le « comité pour la défense des droits de l’homme au Pays basque » (CDDHPB), une structure constituée en 1984, dont le siège était justement à la MVC, et à laquelle participent plusieurs habitants du quartier.
Ce groupe a fait connaître sa démarche lors de la réunion publique du 18 décembre, annonçant qu’il se constituerait en association le 18 janvier, avec la perspective de cafés associatifs. La réaction du maire fut un peu méprisante : il explique que le futur centre social doit concerner tous les habitants, et pas seulement les « militants ».
Un administrateur du CDDHPB intervient pour récuser le qualificatif de « militant » attribué par le maire au comité. Il indique le maire avait été informé de l’initiative dès mars 2024. La démarche ne s’adresse qu’aux habitants du Polo. Il y a une soixantaine de participants. Le projet est de faire des cafés participatifs pour recueillir les besoins des habitants. Le comité passera le relai à l’association qui va se constituer le 18 janvier.
A cela, la municipalité expose sa propre démarche, par l’intermédiaire d’une responsable des services techniques. Un diaporama présente la procédure choisie pour ré-écrire un projet de centre social : un comité de coordination avec les futurs financeurs ; un « collectif de réflexion » avec habitants, associations, institutions, pour identifier les besoins et les enjeux majeurs ; une démarche « diagnostic » au Polo, qui sera aussi conduite sur les autres MVC existant sur la ville. Il y aura des ateliers thématiques. On intégrera tous les projets en cours. Le « collectif de réflexion » regroupera 30 à 40 personnes, et il y aura un appel à volontaires début janvier et des permanences. Tout cela avec le « consultant » annoncé par le maire dans son propos liminaire.
De quoi se mêlent les habitants ? Sans surprise, le maire ne comprend pas les démarches d’habitants, leur utilité et leur nécessité pour la vie démocratique d’une ville. Brusquement, pour court-circuiter l’émergence d’un projet habitant pour une maison de quartier, on précipite le lancement d’un projet institutionnel « descendant », fortement cadré et contrôlé, Rien n’avait bougé depuis de nombreux mois, et tout s’accélère : dès janvier…
Ce qui s’est passé au Polo, est malheureusement exemplaire d’une ville « étouffe-citoyen-ne » : avec la séquence qui va du conseil municipal à la réunion publique, les annonces de multiples concertations, autour de projets (les logements HSA, la ferme Urtasun) dont on ne sait à quel stade ils en sont, Et surtout comment ils se situent dans une « vue d’ensemble » du quartier.
Le PADD de l’Agglo Côte Basque Adour, préalable du PLUi, avait été débattu dans les conseils municipaux des 5 communes concernées en 2016. Puis gelé. 8 ans après, il est relancé. Il est réécrit sous une forme minimaliste. C’est d’autant plus intrigant qu’un autre PLUi (qui l’englobe) a déjà été lancé pour le remplacer, avant même son adoption. Pourquoi une telle précipitation ? Jean-René Etchegaray a essayé de s’en expliquer lors du conseil communautaire du 7 décembre, face aux critiques relevant le manque de solidarités avec l’intérieur du Pays basque manifesté par ce PADD.
Quelques précisions de langage
ACBA : Agglomération Côte Basque Adour, avec Boucau, Bayonne, Anglet, Biarritz et Bidart
PLUi : Plan Local d’Urbanisme intercommunal (pour les 5 communes de l’ACBA)
PLUi : Plan Local d’Urbanisme infracommunautaire (pour le Labourd Ouest, avec les 23 commues du littoral ou proches)
PADD : Plan d’Aménagement et de Développement Durable : les orientations politiques générales des PLU.
Les PLU doivent maintenant s’élaborer au niveau des communautés d’agglo. Mais la CAPB a obtenu que le Pays basque soit divisée en 5 PLU infracommunautaires : Soule – Amikuze – secteur Iholdi, Garazi,Baigori,Oztibarre – Labourd intérieur – Labourg Ouest. Les trois premiers sont déjà bien avancés, avec pour objectif leur adoption avant les élections municipales de 2026. Celui du Labourg Ouest (à 23) est déjà engagé, sans attendre l’adoption du PLUi (à 5).
SCoT : Schéma de Cohérence et d’organisation Territoriale (CAPB et Seignanx)
Un PLU est constitué par un ensemble de documents :
Un rapport de présentation, qui comporte notamment un diagnostic du territoire ; un état initial de l’environnement ; des justifications pour les choix faits dans le PADD, la réglementation et le zonage ; l’évaluation des incidences environnementales.
Le PADD
Des orientations d’aménagement.
Les règlements et le zonage.
Des documents graphiques et des annexes
Etapes et histoire du PLUi (à 5)
A Bayonne, le PLU en vigueur date de 2007. Il a été modifié et adapté ponctuellement de très nombreuses fois pour permettre la réalisation d’opérations d’urbanisme. Mais il sert toujours de référence, et en particulier le PADD, pour les justifier. Cette ancienneté, et les dizaines de modifications, sont de plus en plus pointées lors des enquêtes publiques, y compris par des instances officielles.
La situation n’est pas différente dans les 4 autres villes. Un PLUi (à 5) avait donc été prescrit (lancé) le 4 mars 2015. Après les conseils municipaux, le conseil de l’agglo (à 5) avait débattu du PADD dans sa séance du 21 décembre 2016. Et le processus mis à l’arrêt.
Il a été relancé par un délibération du conseil de la CAPB le 19 juin 2021, définissant les conditions de la reprise du dossier par la CAPB (qui avait absorbé le conseil de l’agglo CBA) et les modalités de travail entre les 5 villes. Les services ont continué à travailler, avec des études sur l’état initial de l’environnement.
Un PLU passe par plusieurs étapes : la prescription (ici en 2015), un débat sur le PADD (ici fin 2016, puis de nouveau fin 2024), l’arrêt par le conseil communautaire (on est en attente de ce moment avec la totalité des documents), une enquête publique, et une adoption finale par le conseil communautaire.
Sequé 4
2024-2025
Un marché a été signé fin 2023 avec la société girondine Néorama, pour 26 350 euros HT aux fins d’accompagnement de la concertation sur le PLUi (à 5), principalement des séminaires pour les élus. Un marché complémentaire de 16 583 euros HT a été signé en mai 2024, pour un forum participatif, 10 stands mobiles – qui ont effectivement eu lieu en juin – puis d’autres réunions publiques et expositions à venir
Un autre marché a été signé en janvier 2024 avec la société marseillaise MTDA, pour 34 830 euros HT, aux fins de compléter, actualiser, rédiger, l’état initial de l’environnement et l’évaluation environnementale. Ces études, largement engagées en 2015 et 2016, avaient en effet besoin d’un sérieux coup de rafraîchi, tant les lois et réglementations nationales avaient bougé, mais surtout avec la mise en place de la CAPB en 2018, ses plans pour l’habitat, le climat et la mobilité. Sans parler des études engagées pour l’élaboration d’un nouveau SCoT. Le faible montant de ce marché correspond davantage à un ripolinage superficiel qu’à une véritable reprise de ces études. Sans doute pour le futur PLUi (à 23) il y aura de véritables nouvelles études plus poussées.
La société MTDA devait rendre son travail le 31 octobre 2024 au plus tard, pour un « arrêt du PLUi » au conseil communautaire du ? Ce sera la version du PLUi soumise à enquête publique en 2025 après (entre autres) recueil de l’avis des « personnes publiques associées ». La version révisée sera finalement adoptée par un conseil de la CAPB, en principe à la fin 2025
Pourquoi un PLUi (à 5) aussi promptement expédié ?
« Avancer sans tarder pour laisser place ensuite au PLUi à 23 » a-t-il été dit lors de la réunion publique du 21 novembre. Mais comment le travail sur les 5 autres PLUi à faire est hiérarchisé par les élus et les services ? Pourquoi réellement alourdir et compliquer le travail avec ce 6e PLUi (à 5) ? Pour un PLUi à durée de vie beaucoup plus limitée que les autres ?
Sans doute qu’il y a des enjeux forts, un peu cachés, par exemple réaliser des opérations qui ne rentreraient pas dans le cadre du futur SCoT. Voyons cela de plus près.
Les échéances
Ce PLUi n’a qu’un statut d’intermédiaire avant le PLUi Labourd Ouest. Sa durée de vie est annoncée limitée, loin des 10 ou 15 ans habituels. Peut-être 5 ans seulement, comme reconnu lors de sa présentation publique. Une sorte de formalité administrative. Mais en même temps, il y a de vrais enjeux.
Ce PADD est aussi sommaire que la commande à MTDA en comparaison à celui de 2016 Il ne comporte que 16 pages, au lieu d’une soixantaine en 2016, qui comportait des éléments de diagnostic, des objectifs chiffrés, etc.
Grues d’Alday et de HSA au Prissé
Ce PLUi peut être vu comme un solde de tous comptes des orientations de 2007 devenues caduques, avant des contraintes plus fortes. La question à se poser est celle-là : quelles opérations immobilières autorisées par le PLUi (à 5) le seraient encore dans le PLUi (à 23) après le SCoT ?
Le SCoT nous mord la nuque
Le Schéma de Cohérence et d’Organisation Territoriale est élaboré par un « syndicat mixte » avec des élu.e.s représentant les des agglos concernées, le Pays basque et le Seignanx.
Comme son nom l’indique, il organise la cohérence et la complémentarité entre les différentes activités : urbanisation, économie, mobilité, tourisme habitat, pêche, agriculture, alimentation, équipements, services… Il aborde de nombreuses thématiques biodiversité, identités, paysages, montagne, littoral, recul du trait de côte, énergies, eau… Surtout, il vise à la complémentarité et l’équilibre des territoires concernés.
Le PLUi doit être compatible avec le SCoT, c’est à dire, ni être contraire ni faire obstacle à ses principes fondamentaux supérieurs.
Or, et c’est visiblement un problème pour certains maires, il a quelques mois d’avance sur le PLUi (à 5). Il est arrêté, il a été présenté au public, il sera définitivement adopté, après une enquête publique avant la fin 2025. Mais ouf, si le PLUi (à 5) est arrêté avant l’adoption du ScoT, celui-ci ne s’y imposera pas. Cela sera seulement le cas pour le PLUi (à 23).
Est-ce pour cela qu’il faut avancer sans tarder pour ce PLUi (à 5) ?
En effet, le SCoT propose des évolutions importantes, avec des préconisations fortes. Il a deux boussoles : assumer la sobriété (foncière en particulier) et accélérer les transitions. Et pour cela, une voie de passage : maîtriser l’attractivité et faciliter son déploiement à tout le territoire. Et donc l’objectif d’un territoire plus équilibré.
L’extrait ci-dessous dit clairement la bifurcation demandée au littoral :
orientations pour le SCoT littoral
Cela se traduit en particulier par le fait de refuser le « fil de l’eau » pour l’augmentation de la population, par réduire la vitesse de nouvelles constructions. Cela se traduit dans la différenciation des réductions de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF). La trajectoire nationale prévoit une réduction de 50% en 2030, et zéro artificialisation nette en 2050. Les objectifs du SCoT : – 56% sur le littoral, – 55% en zone intermédiaire, – 49% à l’intérieur, donc – 54% pour la CAPB globale. Enfin, il s’agit de faire de l’extension urbaine une exception. Toutes choses très contraignantes pour les 5 communes concernées par ce PADD. Il faut donc avancer sur le PLUi (à 5) sans attendre le SCoT.
Je reviendrai sur le SCoT quand il viendra à enquête publique en 2025
L’insécurité juridique
Cité Le Grand Basque
Lors de la réunion publique de Bayonne,le maire a incidemment parlé de la nécessité d’une « meilleure sécurisation juridique » sans laquelle certains projets pourraient être menacés. Cette insécurité provient de l’ancienneté du PLU existant et des nombreuses modifications, apportées sans en remettre l’équilibre général. Ceci fait régulièrement l’objet de remarques des « PPA » (personnes publiques associées), dont le comité syndical du SCoT. C’est même une des justifications avancées par la commissaire enquêtrice pour son avis négatif sur l’urbanisation du Sequé 4. D’où l’importance de « presser le pas » pour éviter de nouvelles déconvenues. D’autant plus que certains projets ne cadrent pas vraiment avec le futur SCoT.
« Avancer sans tarder » pour le PLUi (à 5) est aussi une assurance préventive dans le cas où le PLUi (à 23) prendrait trop de retard. C’est la règle dans tous ces gros dossiers de planification urbaine. Pour ce PLUi, la présentation du PADD était à l’origine programmée pour juin 2024, selon la commission aménagement de la CAPB en novembre 2023. Elle a pris 6 mois de retard, n’ayant eu eu que ce 7 décembre.
L’arrêt du PLUi (à 5) était prévue fin 2024. On n’y est pas. Lors de la présentation publique de nouvelles dates ont été données : arrêt au cours du 1er semestre 2025, et enquête publique fin 2025. Quant à l’adoption, il ne paraît pas certain que le butoir des élections municipales puisse être tenue. Le PLUi sera-t-il remis en cause en fonction des résultats ?
Le PADD en débats au conseil communautaire
Les rangs du conseil communautaire sont un peu claisemés quand ce point vient à l’ordre du jour après 4h30 de séance
Le PADD (à 5) a été présenté en fin de conseil de la CAPB le 7 décembre. Il a donné lieu à un débat fort intéressant entre d’un côté Philippe Aramendi, maire d’Urrugne et deux maires de l’intérieur du Pays basque, et de l’autre Jean-René Etchegaray. On peut retrouver cette discussion entre les 4h31 et 5h09 de la retransmission de ce conseil :
Trois point ont été débattus, sans que le contenu lui-même ne soit abordé, hormis l’objectif des – 50% d’artificialisation : pourquoi la nécessité de ce PLUi (à 5) alors que celui à 23 est déjà engagé avec 4 autres PLUi ; pourquoi le refus d’anticiper un tant soit peu les préconisations du ScoT ; pourquoi ce chiffre de – 50% ?
Philippe Aramendi
Le débat a été lancé par Philippe Aramendi, au nom du groupe Bil Gaiten (gauche aberzale), qui a fait part de ses inquiétudes : il ne comprend pas la temporalité, au regard de la préparation engagée pour le PLUi (à 23). Pourquoi vouloir achever ce PLUi (à 5). Il a eu connaissance d’une annexe, non communiquée aux élus, inquiétante quant à la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF). Il met en avant la contradiction entre les – 56% préconisés par le SCoT pour le littoral, et les – 50% prévus dans le PADD. Il a calculé que le – 50% à 5 signifie que les 18 autres communes du Labourd Ouest seraient obligées de viser – 68% pour respecter le SCoT. Il en a appelé à la solidarité des 5 communes avec le reste du Pays basque.
Puis Jean-Claude Mailharin, maire d’Amendeuix-Oreix, demande la parole. Cela ne plait guère au président J.R. Etchegaray. J.C. Mailharin est en effet co-président de Bil Gaiten, dont un représentant a déjà parlé. J.R. Etchegaray pense qu’il faudrait limiter les prises de paroles à une par groupe. Etchegaray tel qu’en lui-même, autoritaire et peu démocratique.
J.C. Mailharin continue et s’exprime au nom des petites villes de l’intérieur du Pays basque, impactées depuis 3 ans par l’élaboration des 3 PLUi pour l’intérieur. Les nouvelles orientations « percutent » leur culture de l’aménagement du territoire. Selon lui, ce PADD donne un signal négatif pour la solidarité.
Jean Pierre Iriart
A sa suite, intervient Jean-Pierre Iriart, maire de Alos-Sibas-Abense, mais surtout vice-président du conseil syndical du SCoT. Il insiste sur le fait que les pays de l’intérieur anticipent les engagements du SCoT en matière d’artificialisation. Il regrette que ce PADD ne le fasse pas.
En réponse, le rapporteur indique que l’urgence vient de la nécessité d’un document d’urbanisme opérationnel avant les élections de 2026 quand il pourrait être remis en cause. Il met aussi en avant l’instabilité de la perspective ZAN (remise en cause par les sénateurs) et l’imprécision sur la répartition des réductions demandées, à tous les échelons.
J.R. Etchegaray répond plus largement. Il est offusqué d’entendre que les 5 communes prennent des libertés que les autres ne prennent pas. Pour lui, l’urgence vient surtout de la grande ancienneté des PLU actuels (2003 pour Biarritz), de la nécessité d’appliquer la loi Climat sous peine de risques juridiques : pour les documents de planification comme pour les autorisations d’urbanisme elles-même, contre lesquelles les recours se multiplient.
Jean René Etchegaray répond
Il relativise l’importance de l’objectif de – 50%, qui n’est qu’une hypothèse. Il informe que les 5 communes vont préserver 150 ha de l’artificialisation et demande de ne pas « ergoter » sur les 10 ha qui manquent pour s’approcher des – 56%. Pour moi, sur ce point, comme toujours, les élus confondent le terrain (ce sont des ENAF) de la nomenclature sur papier, qui passerait de 2AU (à urbaniser) à N.
J.R. Etchegaray est outré et méprisant. Il ne veut pas servir de « punching ball » et demande de ne pas « regarder la paille de l’oeil du voisin sans voir la poutre du sien ». Il reproche à ses opposants d’être rester silencieux quand les PADD de l’intérieur avaient été présentés au conseil de la CAPB. Il insiste sur le fait que le SCoT n’est pas encore applicable, et accuse les 3 PLUi de l’intérieur de n’avoir pas davantage anticiper les préconisations du SCoT. Il n’y a pas lieu de s’affoler sur des chiffres précis. Au final, pour lui, le PLUi (à 5) n’est qu’une sorte d’examen blanc pour préparer le PLUi (à 23).
P. Aramendi répond que les préconisations du SCoT n’étaient pas connues quand les PADD « intérieur » étaient venus en discussion. Il soutient le réquilibrage demandé par le SCoT, même étant maire d’une commune de Labourd Ouest. J.P. Iriart confirme que les PLUi de l’intérieur avaient pris en compte les préconisations du SCoT. J.R. Etchegaray ne peut s’empêcher de lancer une dernière pique finale en disant que les 5 villes du PADD étaient beaucoup plus économes en ENAF que celles de Basse-Navarre.
Au fil du PADD
Le chiffre de – 50% a servi de symbole de l’absence de solidarités des 5 communes envers l’ensemble du Pays basque. Mais le contenu du PADD n’a pas été abordé lors du débat. Bizarrement, aucun élu de ces 5 communes n’est intervenu dans ce débat, de quelque tendance politique que ce soit.
Pourtant, cela vaut la peine de regarder l’intérieur du PADD. Cela a été fait en partie lors de la réunion publique organisée à Bayonne le 21 novembre.
Le document s’organise autour de 4 engagements : bâtir une ville plus solidaire ; réduire notre impact environemental et permettre aux citoyens d’y prendre part ; faire vivre nos patrimoines naturels et culturels ; fabriquer une ville stimulante (?). Qui se déclinent en 12 actions. En introduction les 5 maires relèvent 4 défis : le logement, le changement climatique, la préservation des NAF et la fin de l’autosolisme ; et 2 impératifs : « faire vivre et valoriser notre patrimoine naturel et l’identité spécifique de nos quartiers », « réinventer a ville sur elle-même en encadrant la croissance urbaine avec une gestion économe de l’espace et du foncier ».
Comme commenté par un élu de Bidart : « un florilège de bonnes intentions et un zeste d’autosatisfaction ».
Des mots absents
Significativement, le mot SCoT ne figure pas dans le document. On ne trouve donc rien sur le rééquilibrage de la côte vers l’intérieur du Pays basque. Le défi de maîtriser la métropolisation de l’agglomération bayonnaise, de limiter le tourisme. La question de l’attractivité n’est pas questionnée. L’engagement n°1 souligne la solidarité avec les territoires voisins en mettant à leur disposition nos équipements et services, nos hôpitaux. C’est bien le moins. Mais nulle part leur concentration à Bayonne n’est remise en cause. On peut se rappeler le refus d’installer le pôle oncologique à Saint-Pierre d’Irube, pourtant près de l’Hôpital, plutôt qu’au nord de Bayonne. L’action n°1 (« garantir les fonctions essentielles ») vise au contraire à conforter cette centralité bayonnaise.
Sur quelques actions
L’action n°2 (« donner accès à tous à un logement de qualité ») est très problématique. Elle parle « d’intensifier la production de logements locatifs sociaux ». Excellente intention, mais la même phrase figurait déjà dans le PADD de 2016… Et suit la formulation fétiche de nos élus : « favoriser l’accession sociale à la propriété et soutenir les offres de logements à prix maîtrisés ». Ce deuxième objectif l’emporte très largement sur les locations sociales. Il suffit d’écouter la Sous-Préfète, citée dans le journal Sud Ouest du 23 novembre : « La demande de logements sociaux est en augmentation avec 24 000 dossiers à l’étude en 2023, soit 8 % de plus qu’en 2022, déplore-t-elle. Au Pays basque, les demandeurs doivent observer 25 mois d’attente en moyenne, avec, hélas, 13 demandes pour une attribution ».
La dernière conférence communale sur le logement avait aussi alerté sur le trop plein de BRS, et pourtant, cela continue dans les projet actuels de Bayonne. Pour le nouveau quartier Citadelle, par exemple, 241 logements locatifs sociaux ont été, ou vont être, démolis. A la place, 575 logements vont être construits, dont seulement 211 locatifs (en diminution donc), 70 BRS et 184 en accession libre, plus une résidence étudiante de 110 places. L’accession est la priorité effective.
Réduire davantage la place des résidences secondaires et des meublés de tourisme peut se faire dans les PLUi, mais cela ne figure pas comme objectif dans ce PADD. Les mesures existantes semblent suffire et sont évoquées seulement source d’autosatisfaction dans l’introduction.
L’action n°4 (« améliorer la ‘performance’ (sic) environnementale de nos villes ») propose notamment de « favoriser des constructions compactes, optimiser le foncier et sauvegarder des espaces encore perméables ». Figurent ensuite plusieurs mesures reprises de la transition énergétique. Très bien, quoique, on verra dans l’action n°10 ce qu’il en est de la sauvegarde des espaces encore perméables. Mais pourquoi l’objectif de contruire en priorité sur des espaces déjà artificialisés est-il seulement renvoyé à l’introduction de l’engagement n°4 au lieu de figurer come une action forte ? Et où est passée la désimperméabilisation (qui figure pourtant aussi dans le projet de transition) ?
L’action n°7 « préserver nos terres et notre cadre de vie ». C’est là que figure le chiffre de – 50% d’artificialisation, qui a fait polémique lors du conseil communautaire, pour être contradictoire avec le SCoT.
L’objectif est de « restituer aux milieux NAF des zones jusqu’ici affectées à l’urbanisation ». Lors de la présentation publique le 21.11 à Bayonne, J.R. Etchegaray a fait état de 100 ha ainsi « reversés » au niveau des 5 villes, chiffre qu’il a majoré à 150 ha lors du conseil communautaire le 7.12
Pour Bayonne, il s’agit d’un renoncement à urbanisation soit déjà acquis (comme le quartier Pinède), soit dans une zone trop inondable (comme dans le quartier Saint-Bernard). Surtout, c’est en contradiction avec l’action n°10
le futur Prissé Chala Lana
L’action n°10 « s’appuyer sur un réseau de quartiers en devenir ») liste les opérations qui seront autorisées par ce PLUi : elles sont presque toutes situées autour des principales lignes de transports collectifs (T1, T2, L3, L6, L7) et des gares (avec un feu vert pour le projet sur la Rive Droite de l’Adour, quai de Lesseps). Toutes opérations qui ont leur part d’artificialisation.
Construire prioritairement le long des lignes de transports collectifs est un objectif cohérent avec la transition écologique, à soutenir. Mais, dans le cas de l’agglomération bayonnaise, c’est au service d’une politique de peuplement, où l’on attire les classes moyennes et supérieures par de l’accession (sociale et libre), et où l’on repousse (où ?) les moins favorisés qui cherchent une location sociale. L’exemple de la nouvelle Citadelle, cité plus haut est criant : moins de locations sociales que dans l’ancienne cité, et, sauf une résidence étudiante bienvenue, rien que de l’accession.
L’autre autorisation concerne des « extensions urbaines limitées à l’achèvement des quartiers existants ». Pour Bayonne sont cités le Sequé et le Prissé : les Sequé 3 et 4, le Prissé Lana, sont toujours des zones non artificialisées, et sont promues au rôle d’exceptions qui confirment la règle n°7. Il faut d’ailleurs remarquer que les deux projets cités sont loin d’être les seuls « artificialisateurs » en attente.
Sequé 4
Au final
Derrière le catalogue de bonnes intentions, il y a persistance de projets prédateurs des NAF. Il y a aussi un manque de hiérarchisation des priorités. Les principales, à savoir le logement et l’adaptation au changement climatique, auraient du structurer fortement l’ensemble du document. Par exemple, les risques d’inondation, ou le recul du trait de côte, à peine mentionnés, bien connus des Bayonnais.es et des habitants de Bidart et Biarritz.
Le cinéma l’Atalante au petit matin du 11 février 2024
Quand cessera-t-on de considérer les NAF comme des réserves foncières pour urbaniser ?
Ce PADD apparaît comme un simple prolongement de celui de 2016, une actualisation des orientations pour achever à tout prix les programmes prévus, sans risquer des ennuis juridiques. Une autre option aurait été un moratoire sur les projets voraces en artificialisation, leur report sur des zones déjà artificialisées. Et d’accélérer au contraire l’élaboration du PLUi (à 23)
On y reviendra quand le PLUi (à 5) lui-même sera présenté avec tous ses documents au cours du 1er semestre 2025 devant le conseil municipal de Bayonne puis devant le conseil communautaire.
Le 15 octobre, le maire a accordé à Nexity un permis de construire pour un immeuble de 46 logements, à l’emplacement de 3 maisons, aux 114, 116 et 118 rue Maubec. En face, Bouygues achève un autre immeuble de 42 logements là où il y avait 4 maisons aux 115, 117, 119, et 121. Les photos « avant, après »témoignent de la violencede ces 2 opérations pour le quartier. Elles sont loin d’être les seules le long du T2 près du carrefour Matras depuis 3 ans et plus.
En novembre 2022, a été effectué un travail de repérage des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2 (Matras, Camayou) : le haut de la rue Maubec, le chemin de Hargous et l’avenue du 4 avril. Il a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombrait 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.
N’avait pas été pris en compte un projet de résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés », un projet dont le PC a été annulé en décembre 2022. Le PC avait été affiché au 118, à l’angle du chemin de Bedat.
Depuis, les habitants d’une des maisons ont fini par céder aux offres de Nexity. Un nouveau PC a été déposé sur une emprise plus grande, qui vient d’être accordé.
Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim, chemin de Hargous.
En photos, Bouygues, avant, après
2 maisons à démolir pour Bouygues (résidence Ahoya). Photo du 14.10.22Autre maison que Bouygues a fait disparaître. Photo du 14.10.22Maisons démolies, début de construction. Photo du 28.10.23Ahoya en cours d’achèvement. Photo du 14.10.24
En photos, Nexity, avant, après
Les 114 et 116 rue Maubèc, avec grande villa au fond. Photo du 14.10.24A démolir. Photo du 14.10.24
A l’arrière de la parcelle de Nexity, en limite de la cité Bedat, il y a un magnifique terrain arboré, heureusement non compris dans le projet Nexity semble-t-il.,
terrain en arrière du projet Nexity. Photo 18.10.22A l’arrière du futur immeuble Nexity. Photo 18.10.22A démolir. Le 116 vu de l’arrière. Photo du 18.10.22
Les photos officielles dans le PC
le 114 dans le PCLe 116 dans le PC
La mixité sociale et Nexity
L’immeuble comportera 46 logements, autant de parkings en sous-sol (dont 2 conventionnés avec Citiz-Aupa). 1 553 m2 seront imperméabilisés, sur les 2 308 m2 de l’emprise. 809 m2 resteront en pleine terre. 2 maisons sont démolies, de 350 et 187 m2 de surface de plancher (SDP), ainsi qu’un im meuble collectif de 240 m2. Soit au total, 777 m2 démolis et 3 343 m2 de SDP construits.
Figure dans le dossier du PC un engagement co-ssigné par Nexity et Alain Lacassagne, maire adjoint à l’urabnisme, répartissant les 46 logements : Aucun en location sociale, 14 en BRS, 14 en accession « maîtrisée », 18 en accession libre dont 50% seront pour des propriétaires occupants, ce qui laisse 9 logements pour des locations « libres ». 5% de résidences secondaires sont acceptés. Les prix « maîtrisés » le sont pour 10 ans. Après, retour sur le marché spéculatif.
Contrairement à ce qui avait été annoncé au moment de la signature de la charte de mixité sociale il y a 18 mois, le PLU n’a pas été modifié pour renforcer les obligations en matière de logement social. Avec moins de 50 logements, c’est donc l’ancien plus très permissif qui s’applique.
Comme indiqué dans la pub de Nexity (voir la pub en une de ce billet), l’opération bénéficie du taux réduit de TVA à 5,5%, un avantage provenant de l’inscription de la rue Maubèc en quartier prioritaire « politique de la ville ». Dans les autres quartiers, ce taux réduit ne s’applique pas, y compris pour le logement social. Bouygues et les autres promoteurs de la rue Maubèc bénéficient du même avantage. Merci pour les spéculateurs.
Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.
La charte de mixité sociale a gravé sur le papier ce glissement perceptible depuis plusieurs années à Bayonne, et qu’on repère aussi souvent dans le texte des délibérations : on part du besoin de logement social, mais dans le paragraphe suivant, on passe au logement accessible, et finalement, on arrive aux prix « maîtrisés », la priorité de fait.
face à Bouygues. Photo du 14.10.24
Le T2 et nouveaux habitants
Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.
Mais, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire » libéral, les couches aisées affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour Bayonne.
Comme disent les publicités des promoteurs, rue Maubèc, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare. Sous couvert de « mixité sociale », la charte est un instrument pour ce changer socialement la population de la ville
Pichet, en voie d’achèvement, près du carrefour Matras. Photo du 14.10.24
On peut parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2. C’était pourtant un quartier populaire. Les nouveaux habitants viennent d’autres catégories.
Des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.
Et surtout la cité Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Les 241 logements locatifs sociaux vont être démolis (certains l’ont déjà été). Une nouvelle cité de près de 500 logements va être construite à la place. Si une grande partie des logements locatifs va être restituée, ils seront complétés par des BRS et surtout par de l’accession privée (maîtrisée, libre…) selon les critères de la charte. Les nouvelles populations de la Citadelle seront moins populaires…
Cité Citadelle. Permis de démolir, et barre murée
La municipalité de Bayonne est davantage amie avec les promoteurs qu’avec les demandeurs de logement social.
Le 21 octobre, un 5e enquête publique vient s’ajouter à la liste donnée dans mon billet précédent. Elle est cette fois-ci pilotée par le Préfet. C’est une ORI, opération de restauration immobilière, et concerne 7 immeubles du centre ville, sur la rive gauche de la Nive, particulièrement en mauvais état. Elle comporte des aides pour les propriétaires, mais si les travaux ne sont pas faits, l’expropriation est au bout.
Elle résulte de l’adoption (unanime) par le conseil municipal du 17 juillet dernier de cette nouvelle procédure.
Vous avez aimé les sigles qui concernent la rénovation du centre ancien tels que l’ANAH, l’OPAH, l’OPAH-RU ; le PIG, le PNRQAD, vous aimerez maintenant l’ORI. Détailler ces sigles et les opérations qui s’y rattachent dépasse le cadre de ce billet et les compétences du rédacteur.
Tous ces dispositifs incitent les propriétaires privés du centre historique de Bayonne à rénover leurs immeubles et appartements, moyennant des aides financières, plus ou moins importantes, plus ou moins conditionnelles. Les dispositifs sont nationaux, communautaires, ou seulement municipaux, toujours multipartenariaux.
C’est peu dire qu’un nombre important d’immeubles du centre historique sont en mauvais état, certains au bord de l’écroulement. Certains ont été interdits d’occupation avant travaux lourds. Rue Sainte Catherine, en une centaine de mètres, ce sont 5 immeubles qui menacent de s’effondrer (voir la photo en une de ce billet). Même chose dans le Petit Bayonne et sur la rive gauche : on voit les arrêtés municipaux fleurir sur les portes de nombreux immeubles. Face à la Cathédrale, un immeuble a du être exproprié, les co-propriétaires étant dans l’incapacité de faire les travaux.
C’est pour faciliter de telles expropriations que l’ORI est mise en place, en leur assurant une assise juridique plus forte (l’utilité publique).
La nécessité d’une intervention forte, et financièrement coûteuse, est incontestable. Il est même difficile d’être à la hauteur de l’état actuel du bâti, pour ne pas parler des risques supplémentaires liés au réchauffement climatiques : inondations, rétraction de l’argile…
Cette opération complète les dispositifs existants. Selon le dossier, depuis 45 ans qu’existent ces aides à la rénovation, pas moins de 1750 logements ont pu l’être. L’OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Rénovation Urbaine), a été renouvelée pour 5 ans en 2023 et élargie aux co-propriétés dégradées.
Depuis 2011 le PNRQAD (Programme National de Rénovation des Quartiers Anciens Dégradés) permet d’intervenir au niveau d’îlots très dégradés. Il y en a 15, dans le Petit Bayonnne ou sur la rive gauche de la Nive. Les immeubles font progressivement l’objet d’un achat (au besoin appartement par appartement) par l’EPFL (Office Public Foncier Local). Actuellement, 17 immeubles ont pu être acquis complètement, puis revendus à des bailleurs sociaux, avec création de 85 appartments en locatif et 32 en BRS.
La délibération du 17 juillet.
Elle comporte en annexe le dossier qui sera soumis à enquête publique du 21 octobre au 8 novembre.
Elle souligne les limites des dispositifs déjà mis en œuvre :
« Ces dispositifs d’accompagnement et de soutien financier en faveur de la requalification du centre ancien peuvent toutefois s’avérer insuffisants pour traiter durablement des immeubles les plus dégradés, soit en raison de l’absence de volonté des propriétaires, soit du fait d’une incapacité financière ou décisionnelle d’agir ».
L’ORI est un dispositif plus contraignant permettant de prescrire des travaux obligatoires,sur des immeubles sélectionnés L’étude préalable au renouvellement de l’OPAH-RU avait permis de faire une liste de 18 immeubles avec un potentiel d’une centaine de logements.
En fonction de leur intérêt, au final, 7 immeubles seulement ont été retenus pour l’ORI.
Ce sont : 46 et 48 rue Victor Hugo ; 16 rue Orbe ; 12 rue Port de Castets ; 4, 6 et 10 rue de la Salie. Des travaux obligatoires sont définis, qui doivent être réalisés dans un délai contraint. Les aides financières et l’accompagement technique à la clé, qui existent déjà dans le cadre de l’OPAH-RU, seront renforcés. Il y a aussi la promesse d’une « phase d’animation » après la déclaration d’utilité publique.
46 rue Victor Hugo
Mais… Si refus ou incapacité de faire les travaux : un processus d’expropriation sera lancé. Le délai écoulé, une demande d’arrêtés de cessibilité suivra.
La valeur des immeubles avant restauration est estimée par les domaines à 6,5 millions d’euros. Leur restauration est évaluée à 7,571 millions HT
16 rue Orbe
Les immeubles de la rue Victor Hugo sont dans l’îlôt 12 du PNRQAD, la rue Orbe est distante des îlots, et les autres à proximité de l’îlôt 14 (et 15). Tous sont dans le secteur sauvegardé PSMV (Plan de Suvegarde et de Mise en Valeur), un autre dispositif
Pour les 7 immeubles, il y a 27 logements vacants, 3 en location, et aucun n’est occupé par un propriétaire. 6 des 7 commerces en bas d’immeubles sont en activité. Les propriétaires sont 6 SCI et 1 indivision. Les 3 locataires officiels devront relogés. Mais les logements vacants le sont-ils vraiment ? Squats, relogements temporaires dans des opérations tiroirs…
10 rue Salie
La plupart des immeubles semblent effectivement vides, ou presque. Mais la présence dans cette liste de celui du 12 rue Port de Castets interroge. Le commerce du rez-de-chaussée est une enseigne importante de la ville, au contraire des autres pieds d’immeubles. Ses bureaux occupent au moins le 1er étage. Il n’y a pas de locataires. Mais est-ce une erreur d’adressage ?
12 rue Port de Castets
Les permanences habituelles du commissaire enquêteur permettront d’en savoir plus
Formalité administrative (contraignante pour élus et administration) ou exercice de démocratie locale (espérée par les habitants) ? Les enquêtes publiques, petites ou grandes, se sont multipliées ces derniers mois à Bayonne. Mais qui arrive à savoir qu’elles existent, derrière les petites affichettes jaunes peu repérables et peu lisibles ?
Ces enquêtes sont supposées être des exercices de démocratie locale. Mais les élus, en charge de les piloter, les conçoivent-ils ainsi ? Leur peu de considération pour ces enquêtes ressort des modalités de leur déroulement comme des bilans qui en sont tirés.
Cela ne semble pas devoir être différent pour les 4 enquêtes qui débutent en octobre. Malgré tout les habitants peuvent réagir, comme au printemps dernier concernant la rue du Foirail à Saint Esprit (voir ci-après).
Deux « grosses » enquêtes publiques doivent avoir lieu au printemps 2025, pour le Schéma de Cohérence Territoriale (Pays basque et Seignanx) et pour le PLUi (limité dans un premier temps aux 5 villes du nord de la côte basque). Deux documents d’aménagement qui engageront fortement l’avenir. Les 4 enquêtes d’octobre tiendront-elles lieu d’échauffement (démocratique) ?
Ce billet revient aussi sur l’enquête publique concernant l’aménagement du secteur Sequé 4, qui s’était déroulée à l’automne 2023 et conclue par un avis négatif de la commissaire enquêtrice. Cet avis a proprement été « effacé » par le conseil de la CAPB du 15 juin 2024, qui a décidé de poursuivre le projet comme si l’enquête n’avait pas existé.
Des enquêtes comme s’il en pleuvait depuis 6 mois
Certaines enquêtes ressemblent à de simples formalités techniques, notamment les « déclassements anticipés du domaine routier communal », particulièrement nombreux en ce moment. Elles sont sous l’autorité de la ville, et ne concernent que des surfaces limitées. Elles ne durent que 2 semaines. Mais, derrière leur caractère ponctuel, elles ont parfois un arrière fond important (projet d’aménagement ou immobilier) et font réagir les habitants concernés.
D’autres enquêtes impactent le PLU, modifié déjà une trentaine de fois depuis son adoption en 2007. Elles durent au moins 4 semaines, avec des dossiers plus conséquents.
Les enquêtes bayonnaises pour le déclassement du domaine public routier communal
Dans l’ordre chronologique :
Rue du Foirail – 8/4 au 23/4 : 9 observations d’habitants. Il s’agit d’une rue derrière une cité HLM, non loin de la prison, en entrée de ville. Selon le maire, elle servait de parking pour les personnes extérieures venant travailler à Bayonne. Dans le cadre de l’incitation aux mobilités douces, il s’agissait de réserver cette rue au stationnement des résidents de la cité. Les habitants voisins ont réagi. Le commissaire enquêteur, tout en donnant un avis favorable, a repris une partie de ces réserves, conduisant la mairie a organiser une réunion publique pour s’expliquer début septembre.
Avenue Paul Pras – du 26/4/24 au 15/5 : aucune observation. Ce petit espace servait de parking public de fait. Il a été vendu à HSA par décision du conseil municipal du 17 juillet pour la construction d’une résidence étudiante (30 à 35 logements)
Chemin de Loustaouanou – 17/7 au 1/8 : aucune observation. A l’angle du Chemin de Cazenave, il s’agissait d’un délaissé à réorganiser pour servir de stationnement, en bordure des futures constructions du Sequé 4.
25 rue des Tonneliers – 17/7 au 1/8 : aucune observation. C’était un espace de circulation piétonne. Il va être intégré à un projet immobilier, porté par le COL et la fondation Manu Robles Arangiz (Bizi, Alda, etc), avec logements, locaux associatifs, etc, déjà voté par le CM le 14/12/23. Ce nouvel espace sera également cédé au COL, avec vote lors du prochain CM le 17 octobre
Place des Gascons – à venir, du 16 au 31/10. Il y a deux enquêtes en parallèle : la création d’un pôle ESS (economie sociale et solidaire) comprenant une médiathèque (reconstruite) entre autres, et celle d’un centre de santé (dont la relocalisation de la pharmarcie). Parkings publics, espaces verts et aire de jeux font les frais de ces déclassementss. La CAPB, pour le pôle ESS et le promoteur AEDIFIM, pour le centre de santé, ont déjà obtenu, lors du CM du 30 mai dernier, la possibilité de déposer des autorisations d’urbanisme pour lancer les opérations. Derrière ces simples déclassements,il y a donc des projets « lourds », qui modifieront profondément tout le quartier et la vie des habitants. Cela se traduira-t-il dans les réactions lors de l’enquête publique ?
Les enquêtes au niveau CAPB
Citadelle Bergé – du 20/8 au 20/9. On attend le rapport de la commissaire enquêtrice d’ici le 20/10. Peut-être sera-t-il présenté au conseil municipal ou au conseil communautaire. Ce n’est pas obligatoire, et a été demandé par les associations intervenues lors de l’enquête. En réponse, Etchegaray avait laissé entendre devant les journalistes que cela se ferait. Pour le détail : voir le billet référencé plus haut.
Modification n°18 du PLU – du lundi 7/10 au vendredi 8/11. 4 modifications sont annoncées, dont la principale concerne le projet de HSA dans le quartier de la Citadelle (civile). J’aurais l’occasion de revenir sur les modalités de l’enquête et le contenu de ce projet de près de 500 logements, dont la moitié en reconstruction des 241 anciens logements sociaux locatifs. Les 3 autres modifications concernent la réduction partielle de l’espace réservé à l’élargissement de l’avenue du 14 avril à la hauteur du n°25 (stationnement pour un immeuble encore à construire) ; la facilitation pour l’installation de panneaux solaires ; la levée d’une incohérence, au regard du PLU actuel, dans le projet de logements au Sequé 3 (toujours en attente).
immeubles murés en voie de démolition à la Citadelle civile
Retour sur le Sequé 4
Il y a un an, la commissaire enquêtrice rendait un avis négatif pour le projet de construction de logements dans le secteur Sequé 4, actuellement des bois et prairies. L’enterrement de cet avis s’est fait lors du conseil communautaire du 15 juin 2024, qui a voté la poursuite du projet moyennant quelques modifications mineures. Sans que la question ne soit (en principe) totalement close : le conseil municipal du 17 octobre doit validé la vente du terrain à HSA. La discussion ne peut que rebondir.
A défricher au Sequé 4
L’avis négatif de l’enquête publique
L’argumentation de la commissaire pour justifier son avis négatif se trouve ici :
Synthétiquement, il reposait sur la faiblesse de l’argumentation de la ville. Pourquoi ici, pourquoi maintenant ? Faiblesse aussi des réponses à ses questionnements pour justifier l’urbanisation du secteur 4, alors que le 3 n’était pas sortie de terre. Le jeu de ping pong entre la commissaire et les services de la ville s’était avéré un dialogue de sourds. La commissaire avait fait siennes de nombreuses remarques des « parties publiques associées » à l’enquête.
Un an après, son argumentation est renforcée par le lancement officiel du nouveau PADD cet automne : celui invoqué pour justifier l’opération de 260 logements supplémentaires datait de 2016. Pourquoi ne pas attendre le nouveau PADD, ainsi que le PLUi qui redéfinera les zones à ne pas artificialiser. Tant de précipitation avait paru suspecte, à juste titre.
Au conseil communautaire de juin 2024
La délibération est sur le site de la CAPB. Le débat se trouve entre 2h44 et 3h15 de la retransmission du conseil
Le dénigrement de la commissaire par les défenseurs de l’opération a fait réagir plusieurs conseillers. Elle a été accusée de s’opposer au logement social, de ne rien y connaître, etc. C’est pourtant une experte en matière foncière et agricole.
Derrière ces critiques « personnalisées », c’est plus profondément un déni des enquêtes publiques comme exercice de démocratie locale qui s’est manifesté.
En premier lieu, l’enquête publique est considérée comme émettant un simple avis, parmi ceux des organismes publics concernés. Qui plus est, pour cette commissaire, c’était un avis très minoré en comparaison des autres. Il a été ajouté dans le tableau synthétique des avis des personnes publiques associées et de leur prise en compte. Il figure en dernier, avec seulement quelques lignes à la fin de 5 pages…
Il y avait eu plusieurs dizaines d’observations d’habitants dans cette enquête. Elles sont balayées d’une phrase dans la délibération, sans chercher à y répondre : « Il s’agit des mêmes thématiques abordées que lors de la concertation. Le dossier a été essentiellement complété pour justifier de l’intérêt général, du choix du site, du respect des dispositions de la loi Littoral et de la programmation envisagée en matière de production de logements »
La majorité silencieuse est réputée favorable
Les opinions négatives sont considérées comme devant être forcément majoritaires dans une enquête publique, donc forcément non représentatives. Les opposants seraient plus motivés que les autres. Ainsi, le chiffre systématiquement pris en compte dans les bilans est celui des visites du site de l’enquête, que l’on rapporte ensuite au nombre d’observations adressées à la commissaire. Ainsi, dans la délibération, on peut lire à propos du bilan de la concertation préalable :
« 597 personnes ont consulté le dossier dématérialisé et 42 observations ont été adressées au commissaire enquêteur. Seulement 6 % des personnes ayant consulté le dossier ont présenté des observations, pouvant là aussi témoigner d’une acceptabilité du projet par la majorité du public après qu’il ait pu être informé ». Cet argumentaire, particulièrement pernicieux, fait l’objet de copier-coller systématique dans tous les bilans.
Un vote davantage partagé que coutume
Joseba Errimendeguy en défense du projet et Mixel Esteban en opposition lors du conseil communautaire de juin
Les tenants du projet ont essentiellement axé leurs propos sur les besoins urgents en logements sociaux et l’apport de mixité sociale grâce à l’accession libre mais maîtrisée. Avec une sorte de chantage : vous voulez (les opposants, élus ou habitants) une école, des équipements et services publics au Sequé, de meilleurs transports, vous avez raison. Mais pour cela, il faut d’abord davantage de logements. Pourtant, l’expérience réelle est que si l’on construit d’abord, le reste peine à suivre.
Comme souligné dans le débat, la question de la mixité sociale est un rideau de fumée. Outre qu’elle existe déjà dans le quartier, il y a peu de logements très sociaux prévus (7%) ou standards (14%). L’accession libre compte pour 40%, avec une garantie anti-spéculative limitée à 10 ans, une durée qui n’est qu’un faible rempart contre la spéculation immobilière.
Le débat a aussi permis de soulever d’autres enjeux, avec notamment l’intervention de Mixel Esteban. Apportant son soutien au travail de la commissaire enquêtrice, qui avait repris l’avis du SCOT sur « besoin d’une vision globale de la stratégie communale en matière de production de logements ».
Et au-delà, se pose la question de la « métropolisation » de Bayonne et des déséquilibres provoqués. A propos de la « densité suffisante » demandée au Sequé dans la délibération, Mixel Esteban a souligné « il est difficile de savoir comment cela se traduit pour une ville qui voit déjà éclater sa démographie et qui centralise une grande partie de l’activité économique. Les maires des secteurs ruraux de Soule et de Basse Navarre en particulier, disposent bien souvent d’une ‘densité de population insuffisante’ ; alors que certains communes de la Côte et du Labourd intérieur ont vu et voient leur population diminuer ».
Cette métropolisation se fait au prix de l’artificialisation de 4,5 ha d’espaces naturels, prairies, bois ou champs encore cultivés il y a peu, et qui pourraient l’être de nouveau (cela avait été proposé lors de l’enquête publique). En cela, comme conclut Mixel Esteban, en appelant à s’opposer à cette délibération : « Nous sommes sur des raisonnements obsolètes. Comme pour l’aménagement de Marienia à Cambo, nous sommes au Séqué 4 sur la lancée de PLU anciens, avec une idée de l’aménagement qui n’est plus d’actualité » .
Les nouveaux PLUi mettront-ils fin à cette consommation sans retenue d’espaces agricoles, naturels et forestiers aux fins de spéculation immobilière ?
Si le conseil communautaire a majoritairement voté en faveur de la délibération, il y a eu un nombre significatif de votes contre et d’abstentions, semblant montrer que cet enjeu de « métropolisation » a été perçu très au-delà du BAB.
Pour : 115 – Contre : 14 – Abstention : 39 – Ne prend pas part au vote : 2 – Non votants : 16
Sur plainte de la Sepanso et de riverains, un promoteur et sa filiale ont été condamnés début septembre à 300 000 euros d’amende pour destruction d’habitat d’espèces protégées sans demande préalable de dérogation. L’affaire concerne deux immeubles, l’un achevé (Etche Beyris) et l’autre en attente (Beyris Borda), sur une zone humide, la Barthe d’Ilbarritz dans le quartier Beyris de Bayonne.
Sepanso : Société pour l’Etude et la Protection de la Nature dans le ud Ouest (branche aquitaine de France Nature Environnement)
Principales sources / dates utilisées pour ce billet :
– 28/11/2018, délivrance du PC de l’immeuble Etche Beyris par la ville
– 27/04/2020, lettre de la DREAL en réponse à la mairie
– mai 2020, diagnostic écologique à la demande du promoteur
– 21/08/2020, délivrance du PC de l’immeuble Beyris Borda par la ville, sous réserve de l’obtention d’une dérogation environnementale
– 31/08/20 demande de dérogation exceptionnelle par le promoteur
– 10/02/21, plainte de la Sepanso
– 26/03/21, rapport du CSRPN rejetant la demande de dérogation du promoteur
– juin 2021, mémoire du promoteur en réponse au CSRPN
La Cistude d’Europe est une tortue d’eau douce vivant de façon naturelle en France. Jusqu’au XIXème siècle, elle a occupé de grands territoires dans toute l’Europe, la Russie et la côte nord africaine. Aujourd’hui, elle est en déclin dans toute son aire de répartition et occupe des zones moins étendues. Cette régression en fait maintenant une espèce menacée qu’il faut sauvegarder.
Par ici, elle se rencontre encore dans le marais d’Orx (Landes). Et dans la Barthe d’Ilbarritz à Bayonne.
La Barthe d’Ilbarritz
La Barthe d’Ilbarritz entre les giratoires. A gauche, le long du ruisseau, les 2 blocs commerciaux, au centre le bois remplacé par Etche Beyris, puis 3 immeubles, enfin les pavillons à droite
Dans son extension actuelle, elle se situe entre les giratoires de Beyris et de Lachepaillet. A l’origine, elle s’étendait au-delà du boulevard Soult jusque l’Adour. La plus grande partie a été artificialisée, et on y rencontre maintenant la FNAC, Darty, le secteur des Pontôts, la zone d’activités du Forum, etc.
Entre le boulevard Soult et le giratoire Lachepaillet, on trouve déjà deux blocs commerciaux (jouets et matériel de bureau). Le nouvel immeuble Etche Beyris se trouve dans leur prolongement. Il ne figure pas encore sur la carte, où l’espace est encore boisé. Si l’on remonte vers l’amont du ruisseau, on rencontre trois immeubles récents, puis des pavillons plus anciens. Cette urbanisation s’est faite d’un côté d’un sentier Aritxague. L’autre côté est constituée par une zone humide, boisée, préservée, le long du ruisseau Aritxague, qui débouche sur giratoire Lachepaillet. Un sentier découverte existait encore jusqu’à une date récente le long du ruisseau, mais semble en déshérence.
Le débouché du ruisseau Aritzague au niveau du giratoire Lachepaillet
Un réservoir de biodiversité
Selon le rapport du Conseil scientifique régional du patrimoine naturel de Nouvelle-Aquitaine , il s’agit d’un « réservoir de biodiversité, d’une superficie de 5,5 ha, caractérisé par un ensemble d’habitats forestiers, aquatiques et de zones humides dans un contexte urbain. Le site possède des connexions biologiques avec le bois de Boudigau via le ruisseau Aritxague. La zone soumise au projet possède une connexion hydro-biologique limitée ( ?) avec le site Natura 2000 de l’Adour, situé à 2,3 km en aval via l’Aritxague ». Ce réservoir de biodiversité était défini à l’échelle du ScoT Bayonne Sud Landes.
Sentier Aritzague après Etche Beyris, au pied des immeubles moins récents
Le promoteur
Le projet et le début des travaux
Le PC a été accordé par la ville le 28 novembre 2018. 19 logements étaient prévus, en dessous du seuil où quelques logements sociaux sont obligatoires. Aucune indication d’éventuels enjeux environnementaux, hormis les risques d’inondation, ne figure au dossier, ni dans la demande de PC, ni dans les obligations à respecter, éventuellement demandées par la ville. Le parking se fait sur pilotis au regard de l’inondabilité.
Les travaux de terrassement ont commencé dès avril 2019, transformant le début du sentier Aritzague en chemin pour les camions. Le gros des travaux a débuté au printemps 2020.
L’immeuble Etche Beyris, avec l’ancien sentier devenu chemin dans le prolongement du parking du magasin de jouets
Le PC n’autorise en rien la destruction d’habitats. Pour pouvoir le faire, il y a une procédure très codifiée de demande de dérogation.Mais aucun dossier n’avait été déposé avant travaux et aucune mesure d’évitement, de réduction ou de compensation n’avait donc pu être envisagée. Le promoteur, PI3A est pourtant un professionnel, bien implanté à Bayonne. Il ne saurait ignorer la réglementation.
Mise en mouvement des responsables
Il a fallu un signalement de riverains, habitant une maison en surplomb du chantier pour que les responsables administratifs et politiques réagissent aux dégâts provoqués dans cette zone humide. Un contrôle administratif est effectué par l’Office Français de la Biodiversité du 64 le 10 mars 2020, puis la ville intervient le 26 mars auprès de la DREAL (Direction Régionale à l’Environnement, à l’Aménagement et au Logement) pour lui signaler le problème et demander son avis. Le promoteur, de son côté, fait le 17 avril une proposition de réduction de l’impact des travaux.
Dans sa réponse du 27 avril, la DREAL confirme la destruction de 1 270 m² d’aire de repos de la Cistude, avec absence de demande de dérogation, et donc l’illégalité des travaux entrepris. Elle invite le promoteur à faire une demande de dérogation. En mai, le promoteur fait faire un diagnostic écolo par un bureau d’études, dont la conclusion est similaire.
Le Préfet conclut cette séquence le 26 mai par une mise en demeure de mettre en œuvre une procédure de réduction de l’impact des travaux avant leur reprise, et d’engager une procédure de demande de dérogation. Si ce n’est pas fait, il demande l’arrêt des travaux.
La demande de dérogation.
Le promoteur fait la demande officielle de dérogation le 27 août 2020.
Il y précise que 400 m² d’aulnaies frênaies, avec 4 espèces protégées dont la Cistude d’Europe, sont détruites et 550 m² dégradés. Il propose la restauration de la surface dégradée, et, comme compensation, le transfert à la puissance publique, pour 1 euro symbolique, de parcelles pour leur valorisation environnementale. Il faut dire qu’une des parcelles dont il est propriétaire est en réalité un Espace Boisé Classé, inconstructible le long du ruisseau, et qu’il ne lui coûte rien de s’en débarrasser. Dans les achats fonciers de la ville ou de la CAPB depuis 2020, on n’en trouve pas trace. Et sans rire, il se propose de sensibiliser à l’environnement les futurs propriétaires. Il indique que depuis avril, un suivi mensuel est effectué par une entreprise spécialisée.
L’Espace Boisé Classé, inconstructible, en face d’Etche Beyris
Un avis du CSRPN sans pitié le 26 mars 2021
Le Conseil scientifique régional du patrimoine naturel (CSRPN) donne son avis sur cette demande le 13 avril 2021. Il constate l’insuffisance des études, l’absence d’intérêt public majeur et l’absence de recherche de solutions alternatives. Aucun évitement recherché. Pas de reprise des travaux avec la mise en oeuvre de mesures sérieuses de réduction. Pour la compensation, pas de définition de la plus value écologique de la restauration proposée
« Les prospections de terrains se sont limitées à une journée de terrain (le 13 juillet 2020). Le bilan des connaissances (majoritairement bibliographique) fait apparaître un manque d’inventaire sur les groupes taxonomiques autres que les amphibiens. Aucune méthode ou protocole n’est présenté. La description des habitats de la Cistude d’Europe est très succincte (sa zone de reproduction est cartographiée – sans aucune preuve de pontes – dans des habitats de zones résidentielles adjacentes qui paraissent correspondre à la lecture de Géoportail à des pelouses anthropisées. Dans le document, les espèces protégées traitées en dérogation sont donc réduites à la Cistude d’Europe, le Crapaud accoucheur, le Crapaud commun et le Triton palmé lorsqu’elles utilisent la zone du projet l’hiver. Au niveau des mammifères aquatiques, il eut été judicieux de vérifier la possible circulation de la Loutre ».
« L’opportunité du projet n’a pas été mise en balance avec la destruction d’habitat d’espèces animales protégées. Le dossier de dérogation présenté vise avant tout à répondre à l’arrêté portant mise en demeure en attente de régularisation administrative. La quasi-absence d’inventaires scientifiques ne permet pas une évaluation claire des impacts réels. L’absence d’une bonne connaissance de la situation biologique des espèces concernées ne permet pas véritablement d’évaluer le niveau des impacts sur la faune et la flore et des enjeux de conservation. Des inventaires complémentaires sur les zones adjacentes du projet sont nécessaires au niveau des espèces patrimoniales (Mammifères aquatiques (Musaraignes, Loutre), Chiroptères, Oiseaux (nicheurs et migrateurs), Invertébrés (Rhopalocères, Odonates entre autres). La séquence ERC (éviter, réduire compenser) est en partie escamotée et les modalités de suivis très succincts. Une réévaluation des mesures compensatoires devrait en découler. La sécurisation foncière pourra être apportée par une dotation foncière via une fondation. Un plan de gestion concernant la conservation de la Cistude d’Europe (notamment la sécurisation à long terme des sites de ponte par des aménagements appropriés) devra être mis en oeuvre ainsi qu’un plan d’élimination des espèces non indigènes. Une étude des connectivités (état de la trame verte et bleue) serait à approfondir pour réellement pouvoir évaluer les mesures compensatoires et de suivis indispensables à la pérennisation de ce site naturel conformément aux principes énumérés dans le SCoT. »
Pourtant, suite au rejet de cette demande de dérogation, les travaux ont continué sur Etche Beyris, tout en restant suspendus pour le 2e immeuble, Beyris Borda.
Le promoteur persiste
Le promoteur répond au CSRPN dès juin 2021. Il considère qu’il n’est question que d’une simple régularisation administrative d’un PC déjà accordé, qu’il est donc impossible de justifier d’un « intérêt public majeur ». De même, la recherche d’une solution alternative est impossible, un immeuble étant déjà construit. C’est trop tard. Le dossier de dérogation déposé fin août 2020 visait seulement à trouver des compensations adaptées aux impacts constatés sur les espèces atteintes. L’évitement est impossible pour les mêmes raisons. Les études complémentaires que va faire le promoteur visent à améliorer la connaissance du milieu. Et donc des compensations nécessaires.
Un nouveau dossier de dérogation est cependant en cours d’élaboration pour la seconde phase du projet (Projet Beyris Borda), suspendue et conditionnée par cette demande. il fait l’objet d’une étude 4 saisons depuis mars 2021 sur la Barthe d’Ilbarritz, Le promoteur se propose de transmettre ces éléments au CSRPN dans le cadre d’un 2e mémoire en réponse courant octobre 2021, en concomitance du dépôt du dossier de dérogation du projet Beyris Borda.
Depuis 3 ans, silence, en dehors du procès. La 1ère demande de dérogation avait été rejetée. Elle ressemblait à une demande de dérogation à la dérogation. Celle pour Beyris Borda n’est pas arrivée jusqu’au dossier du PC à la mairie.
Entre-temps, la Sepanso avait formalisé une plainte le 10 février 2021, reprenant les constations de la DREAL. Les différentes réponses du promoteur n’ont pas pesé lourd devant le tribunal.
Le maire
Le rapport du CSRPN se terminait par une sorte d’invitation au promoteur de se défausser sur la ville : « Ce dossier de régularisation est conforme à l’arrêté de mise en demeure néanmoins, considérant le contexte rappelé ci-avant, il ne peut en aucun cas répondre aux attentes d’un véritable dossier de dérogation (inventaires avant travaux, justification du projet, séquençage ERC,…) qui aurait du faire l’objet d’une pièce annexe au permis de construire ». Ce qu’il n’a pas manqué de faire au procès, mais n’a pas évité la condamnation du promoteur.
Mais le maire avait pris les devants pour le 2e immeuble, dont le PC était en cours d’instruction au moment du contrôle de l’OFB-64 en mars 2020. En réponse à sa demande, la DREAL avait fait remarquer en avril que les deux immeubles avaient des impacts cumulés, et devaient faire l’objet de demandes de dérogation, avec toutes les études du milieu qui allaient avec. Les mesures d’évitement et de réduction de l’impact devaient être privilégiées sur les compensations éventuelles, qui étaient seules proposées par le promoteur pour Etche Beyris.
Le 2e Permis de Construire
Terrain à l’arrière d’Etche Beyris, où devrait se situer Beyris Borda, le 2e immeuble
Le 2e PC (Beyris Borda) a été accordé en août 2020. Le projet comporte 20 logements (aucun social) et la rénovation d’une bergerie. Le terrain se situe à l’arrière du 1er immeuble, en contrebas de l’église Saint Amand et du lycée Villa Pia. La bergerie est en surplomb de l’immeuble, au bout d’une impasse descendant du carrefour Soult / Vidal.
Le diagnostic écologique de mai 2020, fait à la demande du promoteur, avait mis en lumière l’existence d’un ruisseau qui traverse le terrain et rejoint celui d’Aritxague. Le terrain présente un risque élevé d’inondation. Pour traverser le ruisseau, et permettre aux voitures entrant par le 6 Koenig (partagée entre les deux immeubles), un petit pont est prévu au PC.
Beyris Borda au milieu de l’aire de reproduction de la Cistude
Mais surtout, cette étude avait mis en évidence que Beyris Borda devait être construit en plein milieu de l’habitat de la Cistude, et qu’il fallait une vraie demande de dérogation pour le détruire. La mairie a donc inclus l’obtention de cette dérogation comme condition suspensive.
Aujourd’hui, on en et là, ou presque. Les travaux du 2e immeuble n’ont pas commencé. Au bout de 3 ans sans travaux, en principe, le PC devient caduque. Mais… le promoteur a fait une demande de modification du PC, au prétexte d’un changement de typologie des appartements. Modification que la mairie a accordée le 18 avril 2023. Prolongeant le délai de validité du PC ?
L’environnement, variable d’ajustement des projets immobiliers
La condamnation des promoteurs restera symbolique : réparer les dégâts est impossible, même si, hypothèse farfelue, Etxe Beyris devait être détruit. Quant au 2e immeuble, il ne pourrait se faire que dans une logique de compensations éventuelles. Vu la localisation de l’air de repos des Cistudes, iln’y a ni évitement, ni réduction possible. Si le promoteur parvenait à finaliser une véritable demande de dérogation (ce qui est douteux), si l’autorité administrative s’accommodait cette fois d’une demande squelettique, quelle serait l’attitude de la ville ?
Dans l’affaire de la Barthe d’Ilbarritz, dont il ne reste pourtant pas grand-chose, le promoteur a traité l’enjeu environnemental avec cynisme, et la ville a largement toléré dans un premier temps.
Dans ses propres projets immobiliers, comme au Sequé ou pour le pôle d’oncologie, ou avec l’appui apporté à d’autres projets (extension de la clinique Amade, Citadelle Bergé), la ville privilégie le béton et l’artificialisation sur l’environnement, et n’est jamais sur l’« évitement ». Un peu de « réduction » (Sequé 4), beaucoup de « compensations », souvent illusoires.
Heureusement, demain, « on rase gratis » : c’est promis, le PLUi en cours d’élaboration sera cette fois respectueux de la nature et de l’environnement.
Comme d’autres espaces naturels à Bayonne, la Barthe d’Ilbarritz fait, pour ce qui en reste, partie du patrimoine de la ville, un patrimoine oublié et rarement mis en valeur. En ces journées du patrimoine, il est bon de rappeler que la nature en fait partie au même titre que les vieilles pierres.
Le Piment bayonnais 