Vous avez aimé le Guillaume Kasbarian ? Vous dégusterez du Vincent Jeanbrun, le nouveau ministre. Il est partisan d’une remise en cause radicale du modèle français de logement social. Il surfe sur l’accentuation de la crise du logement pour tenterde faire accepter la remise en cause du modèle HLM. Il s’appuie sur la politique européenne en la matière, et sur des tendances répandues chez beaucoup d’élus : vive le logement abordable, priorité aux classes moyennes sur les classes populaires.
Ce billet fait suite à celui du 21 octobre sur les propositions d’Herrian Bizi
La crise du logement concerne la plupart des pays européens, ce qui a conduit la Commission Européenne à s’emparer du sujet. Elle prépare un rapport sur le « logement abordable ». Ce n’est pas une compétence directe de la CE, et les traditions politiques en matière de logement diffèrent très fortement d’un pays à l’autre. Les rapports de force politiques sont très en faveur de la droite au niveau européen. Pour elle, il s’agit de simplifier les dispositifs pour augmenter l’offre : pas d’encadrement ni de plafonnement des loyers, moins de logements publics. C’est un choix en faveur des marchés, qui s’adresse aux revenus intermédiaires. Les élu.es des Verts européens et de « The Left » se mobilisent contre les orientations proposées.
Les premières discussions pour ce rapport sont inquiétantes, même si la volonté d’agir est plutôt positive, selon la Fondation pour le logement (FPL). Il s’agirait de créer une nouvelle catégorie, présentée comme sociale, le logement abordable, intermédiaire entre le social public et le privé. Ce serait très régressif par rapport au logement social à la française, comme par rapport aux coopératives en Suisse ou en Autriche.
Selon le rapport de la FPL sur le mal-logement en Europe, les besoins en logement se concentrent sur les bas loyers. « Il ne s’agit pas en soi de critiquer le soutien aux classes moyennes, mais de souligner que cette réorientation s’opère au détriment des ménages à faibles revenus et des publics vulnérables, pourtant les plus exposés aux situations d’exclusion du logement », précise le rapport.
Cela fait bien longtemps que la municipalité bayonnaise a introduit les mots « logement abordable » dans sa politique du logement, de manière vague au début. Il est omniprésent dans les discussions sur le PLH en 2020, lorsque la ville de Bayonne réussit à faire revoir à la baisse les objectifs fixés à l’origine par ce PLH pour ce qui la concerne. Voir ce billet :
La problématique du logement abordable est à la base des chartes de « mixité sociale ».
Elle est aussi à l’oeuvre dans l’introduction des LLI (logement locatif intermédiaire) dans le programme des bailleurs sociaux. Les LLI ne sont accessibles qu’aux classes moyennes supérieures et aux plus aisées. Voir :
Le 5 avril 2023, Etchegaray faisait voter par le conseil municipal une dite « charte de mixité sociale » entre la ville, les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux, fixant la proportion des divers types de logements dans les grosses opérations immobilières. Voir toujours le billet : https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/28/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-3/
Ce pacte fixait à 45% au moins (dont 30% locatifs et 15% BRS) le pourcentage de logements sociaux, et donc 55% de libres, dont au moins 15% de prix maîtrisés, pour les grands projets.
Pour les opérations plus petites, c’est différencié selon les secteurs.
Ces chiffres avaient vocation à se retrouver dans le futur PLUi, mais ont pu évoluer depuis deux ans. Le PLU en vigeur est encore plus souple. Le projet de nouveau PLUi (en attente d’enquête publique) reprend les chiffres de la charte.
Le conseil communautaire du 23 mars 2024 a adopté une « charte partenariale public/privé en faveur du développement du logement social et de l’accession libre abordable », Le glissement vers le terme « abordable » est lourd de sens. J’ai publié un 2e billet sur le pacte communautaire :
Ce pacte communautaire prévoit que dans les opérations qui ont moins de 60% de logements sociaux, les logements libres devront être, pour moitié des « logements abordables ». Les échelles de prix sont précisées, et, surtout la « cible » sociale est les ménages qui sont au niveau du plafond LLI (Logement Locatif Intermédiaire) plus 30% : autant dire les classes moyennes aisées, pas les plus proches des classes populaires. Avec, comme toujours une clause antispéculative limitée à 10 ans, et donc un obstacle très temporaire à la spéculation.
Ces pactes « gravent dans le marbre » la priorité politique pour le logement des classes moyennes. Etchegaray met l’accent sur les contraintes qu’ils feraient peser sur les promoteurs. Les bailleurs sociaux ayant pris le compétence « aménagement », ils peuvent jouer le rôle de maître d’ouvrage, et donc avoir la main par rapport aux promoteurs quand à la conception de l’opération, au-delà des typologies de logements.
Malgré ces contraintes, c’est bien d’une aide au secteur privé dont il s’agit, comme le souligne un article du journal Sud Ouest le 16 octobre avec son titre : « les bailleurs sociaux à la rescousse du privé ». Selon le journal, jusqu’à récemment, ce sont les opérateurs privés qui construisaient, et revendaient en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) des appartements aux bailleurs sociaux pour en faire des HLM. Et même, ces appartements étaient vendus « à un prix inférieur au coût de production » et « le manque à gagner était répercuté sur le prix des logements libres » : les promoteurs comme bienfaiteurs des HLM, il faut oser.
Mais maintenant, comme le fait remarquer Lausséni Sangaré, directeur de HSA, les promoteurs ont besoin, vis-à-vis des banques, de justifier de la commercialisation potentielle des appartements construits. Et la garantie d’achats par les bailleurs sociaux de 55% d’entre eux (le pacte) est plus que bienvenue.
Même s’il faut pour cela que le promoteur laisse la maîtrise d’ouvrage au bailleur, et se contente de droits à construire ou de VEFA. On est d’ailleurs en droit d’espérer davantage de transparence financière sur les transactions immobilières entre promoteurs et bailleurs, au moins autant que pour celles qui existent (en principe) au niveau d’une ville.
page du supplément immobilier de Sud Ouest le 16 octobre
Le nouveau ministre
Vincent Jeanbrun, membre exclu de LR, est porteur d’idées radicales pour le logement et la politique de la ville.Il avait présenté en juin un rapport « Réparer les quartiers. Rétablir la République », où il affirmait :« Il est urgent et nécessaire de protéger les honnêtes gens qui n’aspirent qu’à vivre en paix et en sécurité contre toute la violence qu’ils subissent au quotidien ». Il y propose la fin du logement social à vie au profit d’un bail à durée déterminée.
Il propose en outre de permettre « aux bailleurs sociaux d’expulser les locataires qui causent des troubles à l’ordre public dans l’ensemble du quartier sans avoir à saisir la justice ».
Et de suggérer, parmi les conditions pour bénéficier d’un logement social et s’y maintenir, un casier judiciaire exempt de condamnation pendant dix ans pour des faits de violences et de trafic de drogue.
Il enfourche le combat de l’extrême-droite contre « l’assistanat » en proposant de donner la priorité à ceux qui sont en situation de travail dans l’attribution d’un logement social. Il plaide pour inverser la loi SRU en limitant à 30% le nombre de logements sociaux dans chaque commune. Il encourage la vente massive des HLM à leurs locataires. Tous propriétaires, c’est la France rêvée de Jeanbrun. Comme des promoteurs.
Ventes de HLM au Pays basque
Ce n’est pas la première fois qu’un ministre pousse à la vente de HLM. Les bailleurs étaient plus que réticents au début : l’Etat baisse ses concours financiers sous prétexte que ces ventes abondent leurs fonds propres. Avec ou sans états d’âme, ils sont contraints d’appliquer la politique gouvernementale.
Ils se sont donc mis à ces ventes, mais « avec modération ». On voit régulièrement des annonces dans la presse « HLM à vendre ». Dans le supplément immobilier de Sud Ouest du 16 octobre, le bailleur Office 64 indique qu’il vend entre 5 et 10 HLM chaque année, vente réservée à ses locataires qui ont au moins 2 ans d’ancienneté. La vente se fait en BRS « pour que le bien reste dans le contingent des quotas SRU de logements sociaux ». Dont acte : il s’agit d’un transfert d’un logement locatif public à un logement semi-privé, sans d’ailleurs que l’argument de la sauvegarde du foncier public ne soit évoqué,pour le justifier. Cela diminue le parc locatif : on peut se demander si ces ventes sont toujours compensées par un nombre équivalent de constructions supplémentaires.
De son côté « pour soutenir ses fonds propres », HSA se fixe l’objectif de 20 ventes par an, en BRS, mais sans les réserver à ses locataires.
Les engagements demandés par Herrian Bizi en vue des élections municipalesde 2026 demandent donc une réorientation très importante de la politique municipale du logement à Bayonne. En particulier le 1er engagement « investir plus de moyens financiers que le mandat précédent ». Même si l’écart n’a jamais été aussi grand entre les besoins d’un côté, l’état des finances locales, le désengagement de l’Etat et le coût de la construction de l’autre. Quel.le.s candidat.es sauront répondre positivement à cet appel ?
Le succès des journées Auzolan le 11 octobre, et en particulier de la table ronde sur le logement social, reflète l’ampleur prise par la crise du logement dans les préoccupations de la population. Elles placent le droit au logement au cœur des enjeux des prochaines élections municipales. La plate forme Herrian Bizi a présenté aux futur.es candidat.es 17 engagements à prendre, en toute priorité, pour le logement social. Quelques jours plus tard, en nommant Vincent Jeanbrun comme ministre du logement, Lecornu déclarait la guerre au logement social.
photo Alda
Exemplaire ?
En avant-propos, il faut pointer du doigt ce qui restera comme l’exemple le plus dévastateur de la politique du logement à Bayonne depuis 2020, la fin de la cité populaire de la Citadelle. Mais la communication d’Etchegaray sur le logement est particulièrement efficace, et fait apparaître son action comme exemplaire.
Au point par exemple que la représentante du DAL lors d’Auzolan (1ère table ronde de l’après-midi) a affirmé que la démolition de logements sociaux dans le cadre de la rénovation urbaine, cela ne se faisait pas à Bayonne, contrairement à bon nombre d’autres villes. Et bien, c’est raté. A la Citadelle, il y a destruction totale des 242 logements locatifs, et tous ne sont pas reconstruits. Voir mon billet : https://lepimentbayonnais.fr/2025/02/28/bayonne-citadelle-la-mort-dune-cite-populaire/
La Citadelle : et l’humain ?
Le projet Citadelle est venu en débat lors du Conseil municipal ce 16 octobre au sujet de la vente par la ville du terrain de l’école primaire à HSA, cette école ayant vocation à être regroupée, dans le cadre de cette opération immobilière, avec l’école maternelle, à l’endroit actuel de cette dernière. Les oppositions ont critiqué le prix de vente élevé, accusant la ville de rançonner HSA pour améliorer ses finances. C’est sans doute vrai. Mais c’est le petit bout de la lorgnette, sans distanciation d’avec le discours officiel sur l’exemplarité et la pertinence de cette opération de rénovation-reconstruction
Mettre en avant le mauvais état des logements, pour justifier leur démolition, comme le fait Etchegaray, est le discours standard dans toutes les opérations de ce genre. Il n’y a eu aucune justification de l’impossibilité de la rénovation, ni étude publique des coûts comparés entre rénovation et démolition / reconstruction ; aucune explication de la différence de traitement entre les immeubles semblables du Polo et de la Citadelle ; aucune explication de pourquoi, dans le 1er projet, la moitié des immeubles de la Citadelle était rénovée, et seule une moitié détruite, ce qui est peu cohérent avec le discours sur l’impérieuse nécessité de tout démolir lors du 2e projet.. Il reste maintenant 211 logements locatifs familiaux (au lieu de 241 dans l’ancienne cité). Ajouter des logements étudiants et des BRS permet de dépasser les 2/3 de logements dits sociaux. Le reste (184) sont des logements privés : loger les classes moyennes et supérieures à proximité du Trambus 2, transport rapide, cela limiterait leur usage de la voiture. C’est l’écologie d’Etchegaray.
Les grosses opérations de démolition / reconstruction de tours et de barres HLM ont fini par être abandonnées par l’ANRU, à de rares exceptions. Elles faisaient l’objet de beaucoup de luttes des habitant.es pour s’y opposer. Démolir des logements, ce n’est pas seulement détruire du bâti, c’est détruire ce qui fait l’histoire d’une vie, c’est mépriser les classes populaires, c’est faire primer l’immobilier sur l’humain.
Et tous les efforts d’HSA pour reloger, dans de bonnes conditions d’écoute, les locataires n’effacent pas qu’il s’agit de relogement forcé.
Se méfier du vocabulaire utilisé
Parler de « logement social » n’a pas le même sens dans toutes les bouches. Dans la loi SRU à l’origine, il s’agissait presque exclusivement des HLM. Vinrent Sarkozy puis Macron. Et dans la loi, l’accession sociale à la propriété, PSLA puis BRS, est devenue aussi du logement social. Les élusont suivi, les bailleurs aussi. Les associations ont du suivre, même si elles différencient le locatif. La distinction entre la location et l’accession aurait gagner à être plus explicite d’ailleurs dans les propositions d’Herrian Bizi
Quand on parle de demandeurs de logement social, de files d’attente, c’est seulement du locatif dont il s’agit. Pas de BRS.
Lors d’Auzolan, les intervenant.es du premier débat de l’après-midi ont à peine évoqué les BRS, leurs interventions concernaient clairement le locatif.
Il paraît que parler de « HLM » serait dévalorisant. Parlons donc de logement public pour distinguer le locatif de l’accession sociale (semi-publique) et du logement abordable (privé).
Un autre mythe est celui du caractère exemplaire de la ville de Bayonne, la seule au Pays basque à respecter le quota de 25% de logement social figurant dans la loi SRU. La construction des cités HLM date des années 1960-1990. Après, la proportion de HLM a régulièrement décru. Lors de la promulgation de la loi SRU en 2000, Bayonne était largement au-dessus des quotas. Ensuite, ce fut le service minimum en HLM pour se maintenir à 25%. Une légère remontée a pu être observée sous Etchegaray par l’inclusion de l’accession sociale : une politique en faveur des classes moyennes, pas des classes populaires.
Dans le billet ci-après, je donne quelques éléments historiques sur le développement des cités populaires à Bayonne.
Aider les plus modestes plutôt que les classes moyennes
Auzolan
photo Mediabask
La table ronde la plus intéressante fut celle en début d’après-lidi. On y refusa du monde. Elle était présidée par Jean Luc Berho, président de Soliha et fondateur des entretiens d’Inxauseta. Sont intervenu.es : Emma Cosse, présidente de l’USH, Union sociale pour l’Habitat ; Gaëlle Vincens, plate-forme Herrian Bizi ; Marie Huiban, du DAL Paris ; Christophe Robert, de la Fondation pour le Logement des défavorisés (FPL) ; Peio Dufau, EH Bai, député.
Le point fort fut la présentation des 17 mesures sur lesquelles il est demandé aux futur.es candidat.es aux élections municipales de s’engager. Il a été aussi beaucoup discuté de l’encadrement des loyers, dont la phase expérimentale se termine bientôt, et pour lequel une nouvelle loi est nécessaire.
Christophe Robert a particulièrement insisté sur la nécessité à assurer une continuité en matière de logement entre les services à apporter aux personnes en grandes difficultés (à travers les CCAS notamment : accueil de jour, bagagerie, adresses, etc.), l’hébergement (de la compétence de l’Etat, mais une ville peut s’en emparer, quitte à demander un remboursement à l’Etat, comme le CAPB le fait pour Pausa), le recours à l’intermédiation d’association, comme sas avant les PLAI, etc. Le 13e engagement proposé par Herrian Bizi (voir ci-dessous) porte en partie sur ce sujet.
On pourrait y ajouter de l’habitat pour voyageurs, des HLM avec possibilité d’installer une caravane à l’année (une alternative partielle aux aires de grand passage). Egalement les Tiny Houses, l’habitat léger, etc.
Les villes font souvent une sorte de service minimum en matière de logement social. La FPL demande une autre logique que le simple respect de la loi SRU et du quota officiel de PLAI.
Photo Alda
Christophe Robert a enfin rappelé l’importance de l’accès aux droits en matière de logement et la nécessité de faire appliquer la loi qui réserve 25% des attributions aux ménages les plus modestes.
Les HLM au Pays basque
Dans un entretien le 16 octobre avec Sud Ouest, la présidente de l’Union Sociale de l’Habitat pour la Nouvelle Aquitaine avance le chiffre de 90% des candidats pour un HLM ayant un revenu inférieur au revenu médian de la région. C’est un effet du ciseau entre le renchérissement du logement d’un côté et la précarisation de l’emploi, la cherté de la vie, etc.
Selon l’enquête de l’USH, la moitié des demandeurs sont des personnes seules, retraité.es, étudiant.es, adultes sans enfants. Un quart sont des familles monoparentales. Pour combien de ces demandeurs les BRS constitueraient une option possible ou souhaitée ?
Au Pays basque, le délai pour obtenir un HLM est de 25 mois, davantage qu’à Bordeaux (19 mois), et que la moyenne régionale (15 mois). Il y a eu 15 384 demandes d’attribution et 3 636 demandes de mutation, avec en face 1 182 attributions seulement.
La situation de la CAPB est donc catastrophique pour les HLM, conséquence des priorités de ses responsables politiques, Etchegaray en tête.
L’appel que lance la présidente de l’USH régionale est le même que celui lancé le 11 octobre par les participant.es à la table ronde d’Auzolan : l’impérieuse nécessité d’une mobilisation collective et durable pour le logement HLM.
Alors que le logement est une préoccupation majeure pour les habitant·es du territoire, la plateforme unitaire « Se loger au Pays – Herrian Bizi » propose en amont des élections municipales et communautaires du printemps 2026 une série d’engagements ambitieux et courageux, nécessaires à mettre en oeuvre pour enrayer la crise du logement. Les réponses des listes candidates seront rendues publiques afin de permettre au public d’évaluer leur niveau d’engagement.
Les 17 mesures sont répartis en 6 blocs, qui chacun concerne Bayonne à des degrés différents.
Photo Alda
1- Développer le logement social
1-1 « Investir plus de moyens financiers dans le logement social ». Les « revenus modestes » sont explicitement désignés pour en bénéficier, catégorie qui ne trouve pas de logement locatif accessible dans le privé. Investir davantage de moyens financiers que le mandat précédent. Un vrai défi compte tenu des finances locales, Bayonne compris
1-2 « Mettre du foncier gratuit à disposition des bailleurs sociaux » : il s’agirait de faire l’inverse de ce que fait la municipalité actuelle, à savoir taxer un maximum HSA comme dans l’opération Citadelle.
1-3 « Créer dans les PLUi des secteurs de mixité sociale » avec des règles plus contraignantes pour favoriser la construction de logements sociaux, sur des secteurs plus vastes. Les chiffres proposés sont de 70% de logements sociaux, dont 45% de locatifs, et ce dès le seuil de 3 ou 4 logements.
La « charte de mixité sociale, en vigueur à Bayonne en est très loin (voir la partie « charte » dans le 2e article à suivre). Cet objectif de 70% est parfois jugé peu crédible par des acteurs de la construction, compte tenu des modèles économiques actuels du secteur. La discussion promet d’être chaude pour ces municipales.
2- Réguler les résidences secondaires
2- 4 Introduire dans les PLUi des zones interdisant les résidences secondaires selon la loi Echaniz. Le pourcentage de résidences secondaires pour appliquer cette disposition de la loi n’est officiellement pas atteint à Bayonne.
2-5 Majorer la TH à 60% sur les résidences secondaires : déjà fait à Bayonne.
2-6 Lutter contre les fausses déclarations de résidence principale. C’est un problème récurrent dans tout le Pays basque. Mais cela reste compliqué (croisement de données de plusieurs sources) et demande des moyens financiers, du personnel municipal et de la volonté politique.
3- Enrayer la transformation des logements en meublés permanents
3-7 Abaisser à 90 jours par le nombre maximal de jours autorisés pour la location touristique, au lieu de 120 actuellement. C’est déjà fait à Bayonne.
3-8 Informer les habitants sur les restrictions réglementaires pour les locations touristiques dans les copropriétés. Au-delà, le transformation de logements loués vides, avec un bail de 3 ans, en logements meublés avec des baux moins protecteur (et encadrés) de 1 an est un phénomène dangereux qui se développe.Et qui encourage les faux baux « mobilité » (9 mois maxi, réservés à des catégories précises) pour permettre la location touristique pendant l’été. Alda a très bien décrit le phénomène. Le problème est le même que pour les fausses résidences principales pour lutter contre ce phénomène.
3-9 Etendre les règles de compensation à d’autres communes. Elles existent déjà à Bayonne
4- Protéger le foncier agricole
4-10 Protéger les terres agricoles pour accroitre l’autonomie alimentaire du territoire. Ce paragraphe comporte aussi l’engagemnt à respecter les objectifs du SCoT concernant le ZAN (Zéro Artificialisation Net).
Cela concerne doublement Bayonne : il y a encore des terres agricoles, et Etchegaray souhaite en artificialiser certaines dans le projet de PLUi. Il y a aussi des zones naturelles ou forestières où existent des projets d’urbanisation. Dans le PADD (qui comporte les orientations du PLUi), les 5 communes de l’agglomération bayonnaise ne souhaitent pas respecter la réduction différenciée (c’est-à-dire réduction plus forte sur la côte basque, plus faible à l’intérieur du Pays basque) de l’artificialisation préconisée par le SCoT pour rééquilibrer le développement.
4-11 et 4-12 Bayonne n’est pas concerné
5- Utiliser les logements vacants
5-13 Recenser les logements privés vacants, pour les rénover et les remettre en location à l’année, en privilégiant une offre sociale, via les bailleurs sociaux et l’intermédiation locative. A Bayonne, ville centre, donc plus riche et plus attractive pour les personnes en grandes difficultés, c’est une forme de logement essentielle à développer avant l’entrée en location sociale classique.
Mais avant l’intermédiation, il y a la question de l’hébergement, qui manque dans les engagements. La réquisition de logements vacants en ce sens pourrait aider : ce point a été soulevé dans les débats à Auzolan.
5-14 Lancer systématiquement des procédures pour récupérer les biens sans maître
5-15 Exonérer pendant 5 ans de taxe foncière les propriétaires qui rénovent leur logement et le mettent en location conventionnée.
6- Pour le droit de vivre et se loger au Pays
6-16 Mise en place d’un observatoire du foncier
6-17 Mise en place d’un permis de louer avec autorisation préalable. L’objectif est de lutter contre les logements insalubres et les passoires thermiques, mais le moyen ne fait pas l’unanimité parmi les acteurs du droit au logement. Il y a la crainte que cela serve à certains élus pour écarter un certain type de population. Sa faisabilité juridique semble aussi incertaine.
Il y a des villes, comme Paris et Lyon où existent des « polices de l’habitat » qui agissent dans plusieurs domaines : insalubrité, plafonnement, compensation, fausses résidences principales, etc).
Une autre alternative serait de créer une sorte de « carte grise » pour tous les logements, comprenant des informations de base, et permettant le suivi de la fonction du logement (principal ou non, meublé ou vide, etc).
A suivre :Droit au logement à Bayonne (2) : L’abordable à l’abordage du logement public
En août, Alday s’est payé une avalanche de publicités dans Sud Ouest pour ses opérations immobilières, juste après s’être vu attribué le marché d’Aguilera par la ville de Biarritz dans une décision très controversée. Alday est bien connu depuis longtemps au Pays basque comme l’exemple d’un requin de l’immobilier. A-t-il « chopé le melon » ? S’agit-il de surfer sur le « prestige » de l’avoir emporté pour relancer une commercialisation difficile de ses nombreuses opérations ? Comme à Bayonne il y a quelques années, aujourd’hui, c’est main basse sur Anglet.
Alday
Il y a quelques années Robert Alday était répertorié comme la 3e fortune d’Aquitaine, selon le club des millionnaires, et à la tête de 63 entreprises
Panneau avenue Louis de Foix
Alday-immobilier se cache derrières des filiales : ProAldim, Héritage, ou des SCCV pour le Prissé. Mais, sur son site, Alday affiche bien ces opérations sous son nom.
L’offre commerciale s’est même étendue à l’accession sociale, les fameux BRS, où le foncier reste public et est dissocié du bâti. Les futurs propriétaires signent leur bail avec un office foncier public, HSA pour une opération plus ancienne à Saint-Jean de Luz, ou l’Office 64 pour l’opération Cap A Vita en cours à Anglet. Il faut dire que le maire d’Anglet, Claude Olive, est président de l’Office 64.
Pub en bas de la 1ère page de Sud Ouest
L’offre s’étend aussi à des bureau, comme à Bayonne.. Alday bénéficie aussi d’une vitrine prestigieuse dans ses opérations : la reconstruction de la maison diocésaine, qui fait d’ailleurs partie d’un deal plus large : voir le projet Darrigrand.
Des opérations bénéficient aussi du soutien de l’Aviron Bayonnais, partenaire revendiqué. Comme en témoigne cette commercialisation anticipée pour VIP le 30.9.22 au stade Dauger pour Xoko Ferdea. Avec 30 000 euros de réduction offerte. 3 ans après, la commercialisation ne semble pas achevée.
Coupure d’écran de la page facebook de l’AB le 29.9.22
Alday s’appuie sur la « charte de mixité sociale », adoptée par Bayonne, puis étendue cette année à l’ensemble de la CAPB. La soit disant mixité de cette charte vise à contenir la proportion de logements sociaux dans les grosses opérations immobilières. Il faudrait plutôt parler de pacte avec les promoteurs pour faciliter les logements « libres » (moyennant une faible contrainte antispéculative). Le Prissé est la vitrine de ce pacte.
Par exemple, la dernière pub, le samedi 23 août concerne le « domaine du Prissé » avec la mention « livraison immédiate ». La commercialisation de ce « domaine » n’est donc pas bouclée, plus de 2 ans après son lancement.
Parler de « domaine du Prissé » dans les publicités a tout de la communication mensongère, d’autant plus qu’il est ajouté que cela se trouve au sein d’un espace boisé classé (ou parfois, plus modestement, en lisière). Il est composé de trois bâtiments, « autour d’une place centrale » : 62 logements pour Maïtia. 48 pour Elaia (à prix « maîtrisé », 3900 euros le m2), 82 pour Enea (prix maîtrisé idem). De quoi faire rêver selon plusieurs pubs d’Alday (en mars et juin 2023 par exemple). La commercialisation avait été lancée bâtiment par bâtiment selon les publicités, ou globale dernièrement. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2025.
Le Prissé vu depuis Alday : un rêve
Dans les pubs, il est aussi gommé que ce « domaine » se trouve dans un ensemble de 350 logements, HSA ayant le reste. Une opération globale plus que dense, mais le « rêve » présente un autre monde. En juin 2024, Alday fait sa pub sur le démarrage des travaux.
le chantier du Prissé, côté Alday, en août 2024
Il faut chercher un communiqué de presse (plus discret qu’une pub dans Sud Ouest) pour qu’Alday fasse connaître la globalité du projet, dans la ligne des informations municipales et autres articles de presse. Les 350 logements se répartissent ainsi : pour HSA, 70 LLS, 88 BRS, 24 LLI ; pour Alday, 44 prix « maîtrisé » (390 000 euros/m2), 124 prix « capé » (450 000 euros).
Dans ce communiqué du 19 novembre 2024, Alday met en avant ses relations harmonieuses avec Etchegaray et HSA pour ce « projet phare ». Et exemplaire du pacte entre la ville et les promoteurs, à répliquer autant que possible selon ses propagandistes
Sous les règnes de Grenet II et d’Etchegaray, on retrouve Alday en permanence. Dans de très vieilles opérations, comme la relocalisation des cliniques : Saint Etienne (381) et Lafargue ; pour le Carré Saint Esprit.
Plus récemment, il y a eu plusieurs immeubles autour de Belharra.
Alday a colonisé le quartier Belharra
Et, il y a deux ans, les allées Paulmy.
Sur le site d’Alday, on trouve aussi : Haritzaga, chemin de la Marouette. 4 immeubles de bureaux et commerces. Livraison 3e trimestre 2026 ; la Villa des Arènes avec 13 logements ; et Xoco Ferdea, avec 17 logements, qui avait fait l’objet de la vente VIP à l’Aviron Bayonnais.
55 rue Moynac, entre le stade de l’AB et l’hôpital, à proximité du passage du T2
Les Allées Marines, Xoco Ferdea et la Villa des Arènes font partie des haltes prévues, lors du BAB Luxe Tour antispéculatif (voir lien plus bas). Du 15 juillet 2023. Le nombre de logements programmés de ces opérations permet de rester en dessous du seuil où les logements sociaux deviennent obligatoires selon le PLU en vigueur.
On peut ajouter un PC refusé, refus qui fait l’objet d’un recours du promoteur, en attente de décision du Tribunal Administratif : 22 avenue Diesse, pour 9 logements.
Darrigrand
Mais, après le Prissé, la plus grosse opération engagée par Alday est l’ancienne maison diocésaine, au 10 avenue Darrigrand. Toujours en partenariat avec HSA, mais inversé par rapport au Prisé : c’est Alday qui pilote l’opération, et qui vend (en VEFA sans doute) une partie des bâtiments à HSA. Un premier PC avait été refusé à Alday, qui prévoyait du logement « libre » et des bureaux.S’en est suivi des négociations tri-partites, municipalité, Evêché, Alday : les bureaux ont été remplacés par du logement social, et Alday a été chargé de construire la nouvelle Maison diocésaine.
Sur le site de l’ancienne Maison diocésaine, un foncier valorisé par l’Evêché… Quand l’Eglise spécule.
Dans le nouveau PC, accordé en juin 2024, que j’ai pu consulter, Alday construit 10 immeubles, dont 3 seront vendus à HSA. Il y a 124 logements pour Alday. Pour HSA, il y a une résidence étudiante de 71 PLS, un immeuble avec 19 BRS et le troisième avec 16 PLAI. La résidence étudiante rentre dans le décompte des logements sociaux, ce qui permet à Alday de respecter le pacte dit de « mixité sociale avec seulement 14 locations sociales sur 230 logements. C’est la mixité sociale à la sauce Etchegaray !
Le projet Darrigrand est encore en attente de commercialisation, et n’apparaît pas sur le site d’Alday.
Biarritz
Sur Biarritz, avec Beau Rivage, 4 appartements « de prestige » avaient été livrés en juin 2023.
Mais le projet phare d’Alday pour toute la CAPB, c’est évidemment Aguilera. Dans des conditions plus que contreversées (notamment l’intervention d’Alday lors du conseil municipal), la ville de Biarritz lui a attribué le marché du projet Aguilera. Sur son site, Alday annonce106 LLS (location sociale), 47 BRS (accession sociale), 97 libres (accession), dont au moins 40 pour la location à l’année.
Aguilera était le point de départ du Bab Luxe Tour d’Ostia le 15 juillet 2023
Lysiann Brao, élue écolo à Biarritz, avait rappelé pourquoi ce foncier était un bien public, un commun, et devait le rester. La totalité des logements devrait être du social (location et accession) et échapper ainsi au marché.
Main basse sur Anglet
Sur Anglet, Alday fait feu de tout bois. Il est partout, du luxe aux BRS. Une grande partie des pubs parues ces dernières semaines dans Sud Ouest concerne Anglet, en particulier Cap A Vita. Plusieurs opérations ontfait l’objet d’une page commune de pub le 16 août. Plus précisément :
Cap A Vita. 82 logements, livraison 4e trimestre 2027. 5 bâtiments, « cadre de vie idyllique ».
Amatiga, 96 meublés pour seniors
Clos des Cinq Cantons : 29 appartements en 2 bâtiments, livraison mai 2024. « Une pépite confortable »
Domaine des Cinq Cantons. 88 logements. Livraison 2e trimestre 2025. « Un programme neuf haut de gamme ». Livraison immédiate indiquée dans la pub du 16 août
Ecrin du Moura, 7 appartements et 2 villas « quintessence du vivre bien » « sérénité résidentielle ». Travaux imminents le 16 août
Les Portes d’Aguilera. 41 logements dont 12 sociaux (sous-traités à l’Office 64). Livrés à l’automne 2022
Villa Maharin, 14 maisons, Villa Baribelli rebaptisée dans la pub du 16 août
Alday-immobilier, c’était une série estivale de Sud Ouest. Qui est malheureusement interminable.
Patrick Petitjean, 25 août 2025
Sources : le site Alday-immobilier, le journal Sud Ouest et des promenades photographiques dans Bayonne
Les Spiritains viennent de trouver dans leur boîte aux lettres le n°2563 de « l’Echo de la Cité », la lettre de désinformation de la mairie de Bayonne. En date du 8 août, ce numéro concerne un projet tombé dans l’oubli depuis un an : le futur quartier sur la Rive Droite de l’Adour (RDA). Son contenu est très creux, mais sa publication était urgente : le 1er septembre, la lettre serait entrée dans les comptes de campagne pour les élections municipales, Un tel chiffre, 2563, nous renseigne aussi sur la communication d’Etchegaray.
La seule annonce nouvelle dans la lettre pour les habitants est la future occupation temporaire de 3 bâtiments du quai de Lesseps avant les prochaines municipales. Peut-être la lettre est-elle le début de la mise en œuvre des marchés publics pour la propagande (communication) sur ce projet RDA, dont j’avais fait état dans un billet il y a deux mois : https://lepimentbayonnais.fr/2025/06/28/960-000-euros-pour-la-communication-rda-et-encan/
L’information municipale bayonnaise comme production d’ignorance et d’opacité
Il y a peu, le 3 février 2025, la lettre n°2445 était glissée dans toutes les boîtes concernant la brigade de nuit de la police municipale. Le 20 février, le n°2455, destiné aux riverains de l’avenue Alsace Lorraine, annonçait des travaux de nuit. Le 3 juin, le n°2532 annonçait aux Spiritains une réunion publique dans le quartier.
Du 3 février au 8 août, soit 6 mois, si la numérotation est fiable, il y a eu 118 lettres de désinfo distribuées à différentes échelles, d’une rue à la ville entière. Soit, en moyenne, plus de 4 lettres par semaine dans un quelconque coin de la ville. Une débauche de papier, de travail des employés municipaux et d’euros.
La multiplication de telles lettres – en majorité ponctuelles – en direction des habitants relève d’une stratégie de communication assumée : une fragmentation totale de l’info municipale concrète, pour empêcher le « faire ville » comme Thatcher déniait le « faire société » à son époque. Ce n’est pas le magazine bimensuel, avec son enjolivement des actions municipales, qui peut former des citoyen-nes informé-es à même de prendre part aux débats municipaux.
Cette fragmentation fait disparaître le « en-commun », le « collectif » et, au final, produit de l’ignorance sur les politiques suivies par Etchegaray. Elle rend la ville opaque.
Par ailleurs, la loi rend obligatoire l’expression des groupes d’opposition dans la communication publique d’une municipalité. Cela se fait dans le magazine municipal, même de manière restreinte. Je n’ai pas remarqué les pages réservées aux oppositions sur le site internet de la ville, ce qui est sans doute illégal. De même, certains des 2563 numéros de l’Echo de la Cité sont certainement susceptibles de relever d’une obligation au pluralisme.
Cette fragmentation est aussi une manière de countourner l’obligation légale du puralisme politique,
Le grand projet RDA
La lettre insiste fortement sur le temps long nécessaire à un projet de cette envergure. L’ambition demande du temps, « patience et méthode ». Mais cela peine à justifier l’arrêt total du projet depuis plus d’un an. 2 ou 3 réunions publiques, des séances avec des écoles, entre le printemps 2023 et juin 2024, des centaines de posts sur un facebook dédié. Puis, plus rien. Aucun post depuis plus d’an an.
Güllet et Güller devaient rendre leur rapport (un plan-guide) il y a un an (et c’était déjà décalé) : mais silence, comblé par un hommage à ces spécialistes de « l’aménagement en bord de fleuve ».
La patience et le temps long ne viendraient-ils pas plutôt du retard pris dans les négotiations foncières avec l’Etat et la SNCF ? La CAPB ne sait toujours pas de quel foncier elle disposera réellement pour son projet.
La lettre vante un projet d’envergure en « liaison étroite avec les habitants », et dit vouloir « faire émerger collectivement un projet exemplaire enraciné dans les traditions de Saint Esprit ». « De nombreuses réunion (sic pour la faute d’orthographe) ont eu lieu »… Des phrases creuses, de la brosse à reluire pour les habitants et une inflation mensongère du nombre de réunions.
A vrai dire, sans que cela ne transparaisse publiquement, avec une lenteur dictée par les incertitudes, la CAPB avait lancé des études pour un urbanisme transitoire depuis plusieurs années, avec Plateau Urbain, auxquelles il a été difficile d’avoir accès. Ce sont ces études qui ont conduit au projet d’occupation temporaire des 3 immeubles du quai de Lesseps. Voir mon billet, où se trouve une présentation des études de Plateau Urbain. https://lepimentbayonnais.fr/2025/04/20/bayonne-quai-de-lesseps-vers-la-re-ouverture-frileuse-de-3-immeubles-debut-2026/
Trois marchés de maîtrise d’oeuvre avaient été conclus avec Soliha, le 25.10.24, un pour chacun des bâtiments (le 11b et le 14 quai de Lesseps, le 9b/16 quai de Lesseps / rue Sainte Ursule), pour un total de 85 639 euros TTC. Le 4e bâtiment proposé pour une occupation temporaire par Plateau Urbain, la biscuiterie au 17 quai de Lesseps, n’avait pas été retenu. La lettre précise que les appels d’offres pour les marchés de travaux vont être passés à l’automne, et que tout sera livré au printemps 2026 (avant les élections ?).
Pour présenter cette occupation temporaire, la lettre nous raconte une belle histoire, mais mensongère : Pour que « l’attente ne soit pas synonyme d’inertie », la ville et la CAPB ont souhaité faire « une occupation transitoire dans 4 immeubles nouvellement acquis ». Le hic, c’est que ces immeubles ont été acquis voici près de 15 ans par l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local) pour le compte de la Ville ou de la CAPB. Comme la CAPB n’en faisait rien, l’EPFL a obligé la CAPB à les racheter il y a un an… récemment donc (!).
La lettre précise que « cette démarche préfigure les dynamiques futures du quartier – notamment dans les domaines du logement étudiant, de la culture, des solidarités – tout en assurant la vitalité du secteur et une prévention active contre le vandalisme et les dégradations ». On est dans la mauvaise foi la plus complète.
Cela fait plus de 10 ans que la Ville laisse les immeubles se dégrader, et n’a pas empêché que les locaux mis à la disposition du « Point d’accueil jour » deviennent insalubres. En guise de prévention du vandalisme » sans doute, la Ville a fait expulser l’association Maurizia qui avait mis en œuvre une occupation temporaire, analogue à ce qui est proposé aujourd’hui.
La lettre présente pour ces 3 bâtiments (dont un double immeuble) les 36 chambres d’étudiants, la ressourcerie, les bureaux administratifs qui étaient déjà dans les marchés de Soliha (voir le billet cité plus haut). Un flou subsistait sur la destination d’un local : la lettre précise qu’il s’agira d’« un atelier d’artistes dédié aux arts visuels ».
Le tout s’accompagne d’un baratin dithyrambique sur le succès de l’Atalante, les entrées record du Didam et les animations du Gaztetxe « qui nous incitent à développer un projet ambitieux pour cette rive ».
Cerise sur le gateau, la lettre promet, pour la suite, à moyen terme, des locaux pour l’association Etorkinekin et des espaces de danse partagés (dans la biscuiterie ?). Gageons que cela se retrouvera dans le programme municipal d’Etchegaray en mars 2026.
Bayonne n’est pas avare en envolées lyriques « nous sommes la seule ville basque à respecter la loi SRU ». Mais cela cache de moins en moins les priorités réelles pour les classes moyennes, au détriment du logement social locatif familial. Le bailleur social de la CAPB, HSA, se lance dans un nouveau (à Bayonne) « produit » : le logement locatif intermédiaire (LLI), à destination des classes moyennes aisées. Au regard de cette volonté de gentrification, le respect de la loi SRU apparaît comme un rideau de fumée.
Note : le dessin en Une, comme celui d’une barre d’immeubles plus loin dans le billet, sont repris d’un entretien avec Jean-Baptiste Eyraud, fondateur et toujours animateur du DAL, paru dans le journal Le Chiffon.
Il y avait peu de traces de l’existence des LLI dans les opérations immobilières de HSA à Bayonne. Mais des décisions récentes, le 17 juillet, du président de la CAPB, sont venues attirer l’attention : il s’agit d’accorder des garanties d’emprunt à HSA pour deux opérations immobilières, l’acquisition en VEFA de 16 LLI dans l’opération Zura (quartier Arrousets) et de 10 LLI dans l’opération Akoya, rue Maubec (photo ci-après, prise en décembre 2024).
Les LLI chez HSA
Dans les deux cas, Bouygues est le promoteur qui vend ses appartements en VEFA. Une aide à la commercialisation ? Pour Zura, 31 chemin du Trouillet, le PC prévoyait 18 appartements et 5 maisons ; 16 logements reviendront à HSA avec le statut LLI. Pour Akoya, 121 rue Maubec , 42 appartements sont programmés, livrables fin 2025, dont tous ne sont pas encore vendus. HSA en achètera 10 pour faire des LLI. Encore une fois, merci qui ?
Les premiers LLI étaient apparus à Bayonne dans le cadre d’une modification du programme de l’opération Prissé. Les 24 LLI actuellement présents dans le programme d’HSA n’existaient pas à l’origine. Ce programme comportait 70 logement familiaux, 88 BRS et 192 logements revendus à Alday, dont 53 étaient à prix « maîtrisés » (commercialisés par Alday avec le slogan « vous ne rêvez pas », vous pouvez devenir propriétaire avec un prix écrasé). Les 24 LLI ont été pris sur le contingent d’Alday., ce qui a réduit à 44 son nombre de « maîtrisés ».
En plus des trois opérations déjà mentionnées, on en trouve une 4e : Zelena, 3 chemin d’Hargous (à côté de la MVC Saint Etienne). Selon le PC, le promoteur est AFC promotion, avec 3 maisons et 7 appartements. Son site confirme que l’ensemble, 10 LLI, est vendu en bloc à HSA. Merci HSA.
Enfin, dans son rapport d’activités pour 2024, HSA indique, sans plus de détail, que des LLI seront aussi programmés dans l’opération Citadelle.
Le dispositif national des LLI
Les LLI existaient depuis 2014, mais semblent n’avoir été que peu utilisés, sauf à Paris. Les gouvernements de 2024 ont relancé ce dispositif, et veulent en faire une pièce maîtresse pour loger les classes moyennes (y compris) aisées face à la crise du logement. Certains ministres ont même plaidé pour inclure les LLI au titre du logement social pris en compte dans la loi SRU. Pour l’instant, ce n’est pas le cas, mais vigilance…
Ce dispositif comporte plusieurs avantages fiscaux, notamment quand les LLI sont dans des « quartiers politique de la ville », ce qui est le cas d’Akoya rue Maubec.
Le dispositif est accessible à toute « personne morale » depuis la loi de finances 2024, en plus des « institutionnels ». Par exemple une SCI (2 personnes) est éligible. Ce dispositif est conseillé pour investir après la fin du « Pinel ».
Faire accéder à la propriété.
Les LLI sont un dispositif de plus qui cible les classes moyennes. Bien sûr, la crise de l’immobilier les touche aussi, et il est souhaitable que les politiques publiques du logement s’y attachent, à Bayonne comme ailleurs. Mais ce qui pose de plus en plus problème, c’est le déséquilibre qui s’accroit entre la place occupée par ce segment de la population et celle réservée aux milieux populaires.
La ville de Bayonne avait déjà, lors de la discussion du dernier PLH en 2019/2020 mis l’accent sur les logements « abordables » ou « à prix maîtrisé », amendant le projet de PLU pour faire diminuer la proportion de logements locatifs sociaux prévue sur la ville.
Les BRS
C’est un dispositif où le bâti et le foncier sont dissociés. Un futur propriétaire achète seulement le bâti, à un prix qui est de – 30% à – 40% au regard du marché libre. Mais il signe un Bail Réel Solidaire (BRS) avec un Office Foncier Solidaire (OFS), propriétaire du foncier, avec une redevance mensuelle en fonction du nombre de m2.
Le dispositif est récent et reste très controversé, même si l’unanimité existe pour louer son aspect anti-spéculatif.
Il y a des problèmes plus techniques, qui commencent à apparaître : reventes, successions,…
Il y a la question de la maîtrise du coût réel, au delà du prix d’achat : le montant de la redevance foncière et de sa durée (quand l’OFS est rentré dans ses frais).
Il y a la question de l’opacité de la sélection des candidats à l’achat, une fois constaté qu’ils sont éligibles (sous le plafond de ressources). L’attribution des logements locatifs se fait selon des critères très précis. Mais pour les BRS, c’est du commerce, donc à la discrétion des vendeurs.
Enfin, qui réellement bénéficie du dispositif ? Vu son caractère récent, on ne possède pas encore d’étude d’ampleur sur le niveau de ressources des heureux bénéficiaires, s’ils étaient locataires dans le parc public ou dans le parc privé, s’ils étaient primo-accédants ou avaient un appartement à vendre (au prix du marché actuel…).
Sont-ils vraiment accessibles aux ménages à bas revenu, et ceux-ci les utilisent-ils effectivement ? Les discours officiels l’affirment haut et fort. Mais, en même temps, le gouvernement a fortement relevé les plafonds, pour les rendre, inversement, accessibles à des revenus plus élevés.
Foncier Solidaire France, qui regroupe la plupart des OFS à l’échelon national, a constitué il y a moins de deux ans un observatoire national qui recueille les données sur les BRS, quelques dizaines il y a 2 ans et quelques milliers aujourd’hui. On en saura plus dans les prochains mois. Lors de leurs journées nationales 2025 ce mois-ci à Strasbourg, il a été confirmé qu’il y avait une grande dispersion des ressources des bénéficiaires, avec une médiane « moyenne ».
De son côté, Alda, dans l’édito de son dernier journal, affirme que les mécanismes innovants anti-spéculatifs, BRS et SCIAPP, « permettent aux ménages très modestes d’accéder à la propriété ». Espérons que ce n’est pas seulement un acte de foi dans ce dispositif.
La politique de peuplement à Bayonne
L’exemple de la rue Maubec
En parcourant le haut de la rue Maubec et les alentours du carrefour Matras pour y relever les PC affichés il y a près de trois ans, il sautait aux yeux que le logement social était quasi-absent. Tout était en accession libre, rarement avec la possibilité de PTZ. On pouvait dire cependant que deux cités populaires, Bédat et Citadelle, étaient à proximité. Pour Citadelle, c’est d’ailleurs fini, voir plus loin dans ce billet.
L’écologie est le prétexte avancé pour construire à proximité des transports « structurants ». C’est indéniable. Mais c’est une écologie pour qui ? On le voit dans la plupart des villes : la spéculation immobilière fait rage aux environs de ces lignes. Bayonne n’y échappe pas, et on ne peut pas dire que la ville cherche à contrôler le phénomène, hormi la limitation des résidences secondaires (pendant 15 ans), au contraire : sa politique de peuplement vise à attirer les classes moyennes. Voir, par exemple, ce billet antérieur :
Lors du dernier conseil municipal le 17 juillet, le maire a vanté la forte proportion de logements sociaux dans le nouveau quartier citadelle à construire. Même chose pour HSA dans son rapport d’activité, qui n’hésite pas à mentionner les PLI parmi les futurs logements sociaux. En plus des logements étudiants, saisonniers, EHPAD et autres spécifiques.
Dans un précédent billet (la mort d’une cité populaire), j’avais pointé les mensonges concernant la démolition des 241 logements familiaux de cette cité, une démolition totale comme n’en fait plus l’ANRU (pourtant créée pour cela). La nouvelle citadelle est de la spéculation immobilière à l’état brut.
Les chiffres de ce billet étaient ceux donnés lors d’une réunion publique en décembre 2024. De nouveaux chiffres, plus précis, sont avancés pour la programmation de logements, toujours susceptibles d’être révisés quand les PC seront déposés : 81 PLAI (locatifs très sociaux), 107 PLUS (locatifs standards), 23 PLS familiaux (locatifs de qualité supérieure), soit un total de 211 logements locatifs familiaux; 110 PLS étudiants ; 70 BRS (accession sociale) ; 184 en accession libre. Soit un total de 575 logements, dont 68% de sociaux « officiels », toutes catégories confondues. Pour les familles par contre, la réalité est toute autre : entre l’ancienne et la nouvelle cité, on passe de 241 à 211 logements. En baisse donc : c’est bien un choix de peuplement.
27% de logements sociaux à Bayonne : un récit mystificateur et méprisant.
Il n’est pas un débat sur le logement et sur le PLUi où le maire et son adjoint ne mettent en avant les 27% de logements sociaux sur la ville, au contraire des autres villes qui ne respectent pas, et de loin, les 25% de la loi SRU. Ce récit est méprisant et doublement mystificateur.
Méprisant, car il pointe négativement le logement social comme une charge à partager avec les villes voisines, et non comme une réponse positive aux besoins sociaux. A elles de prendre leur part dans le logement des « cas sociaux »…
Mystificateur, car les logements sociaux ont été construits en grand nombre dans les années 1960 et 1970, et la municipalité actuelle vit de cette rente léguée par Grenet père. Sa politique vise à construire le minimum de logements sociaux qui permette de ne pas descendre en dessous de la barre des 25%. Selon les années, on oscille entre 26% et 28%. Et on y arrive… grâce aux BRS.
Mystificateur encore, car la définition de « logement social » a évolué au cours du temps. A l’origine, il s’agissait uniquement de logements locatifs, avec marginalement quelques PSLA. Mais, grâce à Macron en 2017, l’accession sociale de type BRS est prise en compte dans le contingent des 25% SRU. Et, dans beaucoup de villes, dont Bayonne, c’est l’explosion du nombre de BRS construits, avec la bonne conscience du « sociale » de l’accession sociale à la propriété.
Les 27% de Bayonne résultent de cette inclusion de l’accession sociale. Mais où en est le pourcentage des PLAI + PLUS et son évolution ????
Cette ruée vers les BRS se combine avec l’explosion aussi des logements sociaux spécifiques, dont l’utilité n’est pas contestable : résidences seniors et étudiantes. Cela a d’ores et déjà déséquilibré le bilan du PLH : les objectifs pour 2023 ont été remplis à 56 % pour les PLUI + PLUS, à 318 % pour les PLS (surtout des spécifiques) et 127 % pour les BRS.
Et ce, alors que les demandes de logements atteignent 14 499 au 31/12/23 sur toute la CAPB, en hausse, avec des attributions, en baisse qui représententt 12,6 % des demandes. Et ce sont des demandes de locations, et non d’accession à la propriété.
Le droit au logement, un enjeu déterminant pour les prochaines élections municipales
Le pouvoir macroniste a entrepris une politique systématique de destruction du logement locatif social et ne cherche pas à dissimuler ses choix en faveur des plus privilégiés. Cela met en difficultés des politiques publiques locales plus équilibrées en matière de logement, et encore plus les bailleurs sociaux. Il ne faudrait pas que les contraintes financières poussent les municipalités à se mettre dans le sillage des orientations nationales davantage que dans la réponse aux besoins réels des habitants.
Depuis un an, on ne parlait plus du grand projet « Rive Droite de l’Adour », sur les 17ha qui vont quai de Lesseps du Didam au pont Grenet. Mais si le plan-guide est resté secret, l’argent de la communication pour ce projet est déjà sur la table. La CAPB a signé, début 2025, un ensemble de marchés d’un montant total de 960 000 euros, pour « concertation et communications pour les opérations d’aménagements de la CAPB ». Deux projets seulement sont identifiés et font l’objet de « fiches projet » : la Rive Droite de l’Adour (RDA) à Bayonne, et l’Encan à Ciboure.
Le conseil communautaire est informé à chaque séance de la liste des marchés passés. Ce sont des documents administratifs communicables, j’en ai demandé et obtenu copie.
Plus précisément, il s’agit de marchés « à bon de commande », conclus pour 4 ans. Un « Accord cadre » précise l’objet des marchés et le montant total prévu pour chaque lot. Mais un avenant ultérieur peut toujours en relever les montants. Les délais d’exécution sont définis dans les bons de commandes.
Il y a 3 lots, chacun divisé en 2 marchés, pour le cas où le titulaire du 1er marché ne soit pas à même de répondre à la demande de prestation, qui passerait alors à celui classé second.
Les trois lots portent sur :
conseil et mise en œuvre de la communication d’un projet d’aménagement.
conseil et mise en œuvre de dispositifs de participation citoyenne.
réalisation de vidéos.
Les 4 premiers lots sont de 200 000 euros, et les deux pour les vidéos de 80 000 euros chacun.
Il est explicitement écrit dans le chapitre sur le développement durable de l’accord cadre : « il n’est prévu aucune obligation environnementale dans lee cadre de l’accord-cadre ». Des obligations sociales éventuelles ne sont même pas mentionnées.
Un « Cahier des Clauses Administratives Particulières » fixe les conditions d’exécution des prestations. Trois « Cahiers des Clauses Techniques Particulières » détaillent l’objet de chacun des trois lots.
Devant l’Atalante, 18 octobre 2023
A travers le CCTP sur la participation citoyenne.
Plusieurs formats de « participation citoyenne » sont évoqués : réunion publique, ateliers, enquête, forum du projet, visite de site, rédaction d’un vademecum. Du très classique.
CCTP p.4
Les deux premiers donnent bien la philosophie de cette « participation » : une bonne appropriation, l’acceptabilité, la notoriété. En 4 vient quand même l’expression des attentes. Plus loin, le renforcement du sentiment d’appartenance. Mais où donc est la participation ?
CCTP p.5CCTP p.6
Rien sur la prise en compte de la parole es habitants, ce n’est pas ce qui importe
La ligne générale ne se cache pas : informer, valoriser et faciliter l’adhésion au projet. Comme souvent, la participation n’est qu’un prête nom. Les agences de conseil en ce domaine mélange abondamment communication et participation, peu ont une véritable expertise séparée en participation. c’est le cas de l’agence retenue, en première ligne, Neorama.
Néorama, justement, qui était déjà en charge de la « concertation » sur le PLUi de l’ACBA, qui a été présentée comme exemplaire par le maire-président lors des débats au conseil municipal et au conseil communautaire.
Qu’en a-t-il été réellement ? Une première réunion au siège de la CAPB, j’y étais, avec 5 ou 6 panneaux thématiques, sur lesquels les présents devaient mettre des post-its avec des remarques. 20 à 30 personnes, pas plus, qui ont ensuite entendu une présentation d’Etchegaray dans le hall d’entrée (du moins pour le petit nombre qui était resté). On peut supposer un centaine de pos-its. Ensuite, il y a eu des stands d’infos dans une dizaine de lieux. Puis une séance finanle au siège de la CAPB, où a été présenté le diaporama auquel les élu.es ont eu droit par la suite. Cela s’appelerait « concertation réussie »…
Donc, on aura affaire de nouveau à Neorama. Loin donc d’une co-construction, ou simplement d’un débat public sérieusement organisé.Mais, est-ce une ouverture, Néorama affiche, pour ce marché, un partenariat avec une autre agence, Deux Degrés, qui, d’après son site, à des références plus pointues en matière de participation. A suivre donc même donc.
Il reste que, et Peio Etcheleku (PNB) l’avait fait remarquer lors du conseil communautaire où ces marchés sont sortis de l’ombre, est-il vraiment indispensable, en particulier pour ce prix, d’avoir recours à des agences conseils, plutôt que de faire monter en compétence les services de la CAPB sur ce créneau ?
Le projet « Rive Droite de l’Adour » est en cours de réactivation. L’agence Güller, avait présenté deux versions d’un « plan guide » à finaliser. Il aurait du être discuté au conseil communautaire l’automne dernier. Depuis, c’est le silence. Il n’y a pas urgence, c’est un projet de long terme, nous dit-on. Mais cela bouge du côté du quai de Lesseps. Des travaux ont été lancés dans 3 immeubles il y a quelques semaines. L’« urbanisme transitoire » montre enfin son nez à l’horizon 20226. Faisons le point, même si la mairie reste silencieuse à ce propos.
Qui possède encore le foncier dans le périmètre du grand projet Rive Droite de l’Adour
Tout d’abord, l’agglo reprend la main sur le quai de Lesseps, dont l’EPFL était propriétaire.
Son Conseil d’Administration, le 24.10.24, a décidé de la rétrocession à la CAPB de l’ensemble des immeubles du quai de Lesseps, acquis au fil des années, depuis 2009 pour le compte de Bayonne ou de l’agglo. Ce portage foncier était en principe limité à 15 ans. Cette rétrocession était nécessaire, le délai étant écoulé. Elle permet aussi à l’agglo de prendre complètement la main.
Les services des domaines ont évalué la valeur des immeubles. Compte tenu des frais de portage déjà payés, et de tout ce qui se rapporte à la gestion par l’EPFL, il restera 242 000 euros à rembourser par la CAPB. Dans cette opération, la CAPB prendra à sa charge les diagnostics techniques et les audits énergétiques.
La CAPB récupère donc, entre autres, la pleine propriété des 9-10 quai de Lesseps (acquis en 2009), du 10 bis (acquis en 2010) et du 14 (acquis en 2011). Les opérations d’urbanisme transitoires vont se faire dans ces trois immeubles. S’ils sont identifiables avec les photos, leur numérotation administrative reste fluctuante. Le 14 est parfois indiqué comme le 11 bis. Le 10 bis est l’immeuble parfois appelé « flamand ». Le 9-10 est l’immeuble qui fut occupé par Maurizia, numéroté 9 bis, qui traverse jusqu’au 16 rue Sainte Ursule.
Le droit d’accès aux documents administratifs
Les marchés signés par le président de l’agglo font partie des documents communicables. A chaque conseil communautaire, il doit légalement communiquer la liste de ces marchés. Un travail de veille permet de repérer ceux qui concernent le projet « Rive Droite de l’Adour ». Les rapports produits sont aussi communicables s’ils ont donné lieu à des décisions.
Les services de l’agglo sont « nickel » pour appliquer la loi et communiquer les documents demandés, ce qui n’est pas, par ailleurs, le cas du service d’urbanisme de la ville de Bayonne (voir mon billet « petites cachotteries » du 28.1.25).
Les marchés pour ce projet concernent aussi l’urbanisme (agence Güller) ou différentes opérations de concertation / communication. Ce billet est basé sur les marchés sur l’urbanisme transitoire quai de Lesseps.
La CAPB a choisi l’agence Plateau urbain, spécialiste de l’urbanisme transitoire et connue pour l’opération « Grands Voisins » à Paris 14e, pour étudier la faisabilité d’une telle opération quai de Lesseps. J’avais publié un billet sur Plateau urbain le 25.6.23 ; on peut le retrouver sur le site du piment.fr
Le 1er marché, sur bon de commande, signé le 9.5.22 portait sur la « définition d’un projet d’occupation temporaire sur le site de Rive Droite de l’Adour », pour 26 580 euros TTC.
Le 2e marché, toujours sur bon de commande, signé le 16.5.23, s’intitulait « étude de faisabilité de l’occupation transitoire quai de Lesseps », pour 25 740 euros TTC. Il comportait deux volets : la faisabilité de 3 immeubles de logements et celle d’une occupation de l’ancienne biscuiterie, au 17 quai de Lesseps.
En même temps que le cahier des charges de ce 2e marché, j’avais demandé communication des résultats de la 1ère étude, achevée puisque la CAPB en commandait une 2e. Ce fut refusé, au prétexte que les décisions consécutives à ce premier travail n’étaient pas prises. Ce qui est effectivement un motif accepté par la CADA (commission nationale d’accès aux documents administratifs).
En octobre 2023, les choses se précisent. Une consultation est lancée sur l’état des lieux et les plans intérieurs pour 5 bâtiments : les 17, 14, 10b, 9b et 16 (Sainte Ursule) : « Afin d’amorcer la transformation du secteur et apporter de nouveaux services aux Bayonnais, la CAPB souhaite rouvrir certains bâtiments du quai de Lesseps pour y accueillir des occupants, de manière provisoire, le temps de la mise en oeuvre du projet. Afin d’étudier les conditions de faisabilités de ces occupations provisoires, la CAPB doit faire établir les plans d’intérieurs des 5 bâtimentsd’ores et déjà identifiés pour ce projet », pouvait-on y lire. L’entreprise ECR a été choisie après appel d’offres pour ce marché.
Cette consultation avait fait l’objet d’un billet de blog le 3.11.24 : « rendez-nous Maurizia ».
Enfin, trois marchés de maîtrise d’oeuvre sont conclus avec Soliha, le 25.10.24, un pour chacun des bâtiments (le 11b, le 14 et le 9b/16), pour un total de 85 639 euros TTC. Le 17, la biscuiterie, n’est pas retenue.
Arguant de ce nouveau marché, j’ai redemandé communication du 1er travail de Plateau urbain, puisque décision avait été prise : il m’a, cette fois, été communiqué. Le 2e rapport, dont Soliha est chargé de la mise en application, figure, en partie, dans le cahier des charges de ce marché. Manquent quelques pages de conclusion, et une éventuelle justification plus précise de la mise à l’écart de la biscuiterie.
Le premier rapport de Plateau urbain (29.11.22)
Il s’intitule « rapport d’interpellation stratégique », ce qui traduit bien son ambition. Il fait 104 pages. De fait, il embrasse plusieurs lieux qui seront inclus dans le futur aménagement : les bâtiments existants quai de Lesseps, les berges de l’Adour, la friche Duprat, la Pièce noyée. L’idée aussi d’un pôle culturel vers le pont Saint-Esprit.
Plateau urbain a travaillé pour un urbanisme transitoire à l’échelon d’un quartier de ville, même si, au final, on le verra, la ville a réduit cette ambition à peu de chose.
Plateau urbain présente ainsi sa démarche :
1. Des occupations/interventions de préfiguration et d’expérimentation
> S’éloigner de la logique “occuper pour occuper”
> Tester des programmes/projets/activités qui pourront nourrir le projet pérenne
> Préfigurer la vocation future du quartier et ses usages
2. Des occupations au service du projet pérenne
> Possibilité de penser des occupations/interventions qui n’ont pas vocation à tester une occupation pérenne mais qui servent directement le projet (type Maison du Projet)
Les proposisions sont présentées à partir de diagnostics d’acteurs, détaillés, avec une synthèse p.18. Plateau urbain dit avoir rencontré tous types d’acteurs, même si leurs noms ne sont pas donnés ; juste : comité de pilotage, occupants actuels, contributeurs et possibles futurs occupants, opérateurs, associations locales.
Plateau urbain rappelle les multiples raisons pour ce type d’urbanisme, et la nécessité d’avoir une stratégie transitoire.
4 axes sont proposés
Axe 1. Un quartier ouvert sur l’Adour par la reconquête de la rive Nord de l’Adour
Axe 2. Un quartier créatif impulsé par une centralité culturelle en tête du pont Saint-Esprit
Axe 3. Un quartier solidaire en élargissant le champs des actions proposées
Axe 4. Un centre ville élargi grâce à l’activation des lieux autour du Pont Grenet. une occupation temporaire de Duprat
L’axe 3 est un projet phare : amplifier la vocation solidaire du quartier en élargissant les publics cibles (étudiants, saisonniers, familles), avec comme exemple ce qui avait été fait aux Grands Voisins.
En conclusion du rapport, Plateau urbain présente un projet en 3 temps :
Ce 1er rapport débouchait donc sur un projet global, qui ne se limitait pas au quai de Lesseps, et se situait dans la perspective d’une transition longue, à la mesure des incertitudes persistantes sur le foncier et de son horizon à 15 ou 20 ans. Pour Plateau urbain, le provisoire et la transition sont deux perspectives distinctes, voire opposées. La ville ne semble pas saisir cette différence.
Autant dire que ce rapport n’avait pas de débouché opérationnel immédiat. Il a permis à la ville de faire ses choix, très restrictifs, et de commander, sur cette base, à Plateau urbain un 2e rapport, tourné vers l’opérationnel.
La commande faite à Soliha
Le 2e rapport de Plateau urbain a été remis le 20/12/23. Il comporte une première partie générale, commune aux 3 immeubles étudiés, puis une partie pour chacun d’entre eux.
La partie générale du 2e rapport de Plateau Urbain
17 quai Lesseps. La biscuiterie, dite aussi la Manutention, écartée d’une occupation provisoire
C’est dans cette partie, p.8, que l’on apprend que la biscuiterie (le 17) est écartée, s’agissant d’un « local non occupable dans la configuration actuelle », sans plus de raison.
On peut y lire aussi, sur cette même page (colonne de droite), une référence à Maurizia comme un potentiel gestionnaire d’un des trois espaces publics envisagés dans les espaces étudiés. Référence qui peut paraître surprenante, car il s’agit de l’association qui avait occupé durant quelques jours le bâtiment 9b/16, avant d’être expulsée par l’EPFL au nom de la ville. Cette occupation avait donné lieu à des billets sur ce blog le 30.5.23 et le 3.6.23.
Se référer à Maurizia est, de fait, cohérent avec l’esprit initial de Plateau urbain aux Grands voisins, et avec le projet de Maurizia pour une transition, mais n’a pas du être du goût de la ville.
occupation du 16 rue Sainte Ursule par le collectif Maurizia
5 ans maxi, après livraison début 2026
Pour les trois bâtiments, une même philosophie générale est affirmée dans les cahiers de charge pour Soliha :
« Dans le cas présent, on entend par « transitoire », l’occupation d’un espace vacant qui se fait, dans un temps limité, en amont de la mise en oeuvre d’un projet d’aménagement ou immobilier programmé, sans avoir d’impact durable sur le lieu et son nouvel usage.
Les travaux qui seront menés sont donc les travaux de réhabilitation minimaux permettant l’utilisation des locaux dans le respect des normes en vigueur et dans un niveau de confort minimum selon l’usage donné.
A l’échelle du projet, cette occupation transitoire est envisagée pour une durée de 5 ans environ ».
Puis, des études très techniques sur l’organisation interne pour chacun des bâtiments
Le 10 bis. proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 10 bisLa plaque du 10 bis
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un bâtiment situé au 10 bis, quai de Lesseps (aussi appelé « Briques et pierres ») à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ce bâtiment afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un lieu ouvert au public de 350 m2 environ (dont 250 m2 de cour) au rez-de-chaussée de ce bâtiment.
= des espaces de travail (individuels et collectifs) à destination de la Scène Nationale Sud-Aquitain dans les étages, pour une surface de plancher de 250 m2 environ ».
Le 14 (ou 11bis) proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 11 bis ou 14
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un bâtiment situé au 11 et 11 bis quai de Lesseps à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ce bâtiment afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un local destiné à l’accueil du public de 110 m2 de surface plancher environ se développant au rez-de-chaussée.
= 3 logements partagés à destination d’étudiants, comprenant pour chaque logement des chambres étudiantes privatives et des espaces communs (cuisine, WC et salle de bain) pour une surface de plancher de 281 m2 environ ».
Le 9b/16. proposition Plateau urbain et commande faite à Soliha
Le 9 bis
« Il s’agit d’un projet d’aménagement transitoire d’un lot de 2 bâtiments situés au 9 bis quai de Lesseps et 16 rue Sainte-Ursule à Bayonne (64).
Le but de cette opération est d’aménager le rez-de-chaussée et les étages de ces deux bâtiments afin de permettre l’accueil transitoire des entités suivantes :
= un local dédié à une activité de réemploi de matériaux ou d’équipements (en lien avec l’économie circulaire) de 420 m2 de surface plancher environ se développant au rez-de-chaussée des 2 bâtiments
= 6 logements partagés à destination d’étudiants, comprenant pour chaque logement des chambres étudiantes privatives et des espaces communs (cuisine, WC et salle de bain) pour une surface de plancher de 580 m2 environ ».
Au final, tout ça pour ça
L’utilisation des 3 bâtiments consistera donc principalement en des logements étudiants, en conformité avec une orientation générale du projet, mais avec confort minimum, donc vraiment dans le provisoire. On y trouvera aussi des locaux pour la Scène nationale du Sud Aquitain,. En rez-de-chaussée, il y aura un lieu pour une association de réemploi de matériaux (le genre de local promis à Patxa’Ma depuis longtemps), un grand espace ouvert au public et un local modeste destiné à l’accueil du public.
Faut-il espérer une bonne surprise dans l’animation de ce grand espace ? Avec un appel à projets ? Et pas seulement une attribution « de gré gré » comme trop souvent sur cette ville.
Ouvre l’ambition générale devenue très modeste, ce qui manque le plus dans ce projet d’occupation provisoire, c’est la vocation sociale, souvent revendquée par les habitants dans les ateliers de concertation, et proposée dans le rapport initial de Plateau urbain. La mixité des lieux, avec un accueil de publics spécifiques a disparu. Pas d’hébergements, sauf pour les étudiants. Cette mixité était pourtant portée fortement dans les Grands voisins, première réalisation de Plateau urbain.
Ici, la ville n’a pas suivi. Faute d’ambition, d’imagination, de créativité, ou de moyens financiers à y consacrer, elle a joué petit bras. Elle a choisi le provisoire plutôt que le transitoire.
Des bâtiments, restés vides depuis près de 15 ans en pleine crise du logement, vont enfin être occupés par des étudiants. Supr. Mais il n’y a pas de quoi se vanter.
Une enquête publique se déroule du 24 mars au 24 avril en vue de la création d’un « Institut du sport et du vieillissement et hébergements associés » à côté de la clinique Belharra. Trois bâtiments sont prévus dont une « résidence hôtelière ». Sa vocation touristique était soigneusement cachée. Au point que le Préfet a donné un avis négatif pour cet hôtel. Le dossier révèle d’autres aspects très problématiques de la politique municipale.
La photo de Une, représente le site choisi depuis la clinique Belharra. Extraite du dossier.
Ce billet est particulièrement long, mais le dossier en valait la peine. Il est divisé en 4 chapitres :
I- Volet légal et étapes du projet ; II- L’extension de Belharra et la longue histoire des cliniques bayonnaises ; III- La localisation du projet ; IV- L’hôtel bien cahé
Capture d’écran. Lettre du Préfet. Conclusion
Le dossier de l’enquête est accessible sur le site de la CAPB :
On y trouve les documents de base à télécharger, ainsi que l’accès au registre dématérialisé pour lire les contributions déjà faites, ou en mettre de nouvelles.
Le document administratif est le plus intéressant. Il comporte les remarques des « personnalités publiques associées » (PPA : SCoT, MRAe, ARS, Syndicat des mobilités), les réponses de la ville et le PV de leur réunion. Le Préfet est loin d’être le seul à avoir contesté plusieurs aspects du projet…
La déclaration de projet est le 2e dossier important. Il comporte l’argumentaire sur la localisation du projet, son « intérêt général » et les incidences environnementales.
Le projet a été engagé publiquement en juillet 2023, et a pris au moins 6 mois de retard en raison des désaccords avec des organismes d’Etat. Une réunion supplémentaire a été nécessiare en décembre 2024 pour rapprocher les points de vue.
1er juillet 2023, engagement de la procédure par le conseil communautaire. Les objectifs officiels y sont indiqués, et ne varieront pas
9 octobre au 9 novembre 2023, concertation préalable. Il n’y a eu aucune contribution sur le registre dématérialisé. Un unique mail a été reçu (le lendemain de la clôture), soulevant ce qui était problématique : la localisation du site, l’alibi « santé » avancé systématiquement pour défricher. Mais comme il y avait eu 319 visites du site, le rapport a conclu à l’acceptabilité du projet : un « argument » utilisé dans toutes les enquêtes publiques
15 mai 2024, validation du bilan de la concertation par le conseil communautaire
Etape suivante : le dossier est soumis aux « PPA » pour avis. L’examen conjoint a lieu le 3 juillet 2024. Les critiques sont nombreuses (voir le document administratif), et j’y reviendrai. Au point qu’une réunion supplémentaire doit avoir lieu le 19 décembre 2024, entre la ville de Bayonne, les services de l’Etat et les porteurs du projet, qui ne sont pas une « personnalité publique » mais un promoteur foncier, Aedifim, accompagné de médecins de Belharra… Cette réunion donne lieu à une note complémentaire (validée par les participants) où la ville justifie le refus de localisation du projet sur le parking de Belharra et la « multifonction » de la résidence hôtelière, avec un hôtel de tourisme. Cette note est supposée lever les réserves et avis négatif.
Le 24 février 2025, le Président de la CAPB peut alors prendre un arrêté prescrivant l’enquête publique. Il y reprend tel que les objectifs de la première délibération (l’engagement de la procédure), toujours sans mention du tourisme.
II- L’Extension de Belharra dans la longue histoire des cliniques bayonnaises
L’enquête publique commence le 24 mars. Vu l’absence de contribution à la concertation préalable, je m’attendais à la routine de la plupart des enquêtes publiques très ponctuelles. Je n’ai pas été consulter le dossier d’enquête, et le registre dématérialisé, que le 8 avril. Et là, surprise complète. Il y avait déjà 6 avis, tous pour soutenir le projet. D’ont l’un pour qualifier le site retenu de « terrain vague », ce qu’il ne semblait pas être quand j’avais été y jeter un œil quelques jours avant.
Que des contributions favorables : du jamais vu dans ce genre d’enquête, où ce sont en général les opposants qui se manifestent. Bref, il y avait un « loup » : un hôtel que le titre officiel du projet ne laissait pas deviner. Et qui a provoqué la réaction négative du Préfet.
Dans le dossier d’enquête, le titre mentionne « … et hébergements liés. », ce qui un peu un écran pour l’hôtel de tourisme.
Les objectifs officiels
Ils sont décrits à l’identique dans les délibérations.
Le contexte est défini par un hommage à la clinique Belharra, par ailleurs propriété du groupe Ramsay :
« La commune de Bayonne compte plusieurs établissements de santé dont notamment la clinique Belharra, équipement structurant du territoire. Ouverte depuis août 2015, elle compte près de 250 lits ainsi qu’une équipe de plus de 450 salariés et de 150 praticiens libéraux. L’ensemble du site représente environ 30 000 m² et regroupe des salles de soins en consultation, hospitalisation complète ou ambulatoire, un service d’urgence, une unité de soins continus, une maternité, un centre d’imagerie médicale et un laboratoire d’analyse médicale. Développé avec une approche globale et humaine, son projet médical s’inscrit dans une mission de service public alliant excellence des soins et proximité. Cette activité située aux portes de Bayonne est croissante ces dernières années et nécessite un développement urgent de service ambulatoire pour absorber la demande.
Cependant, compte tenu des infrastructures limitées et de l’impossibilité de s’étendre sur le site actuel, la clinique n’est aujourd’hui pas en mesure de se développer et de répondre aux sollicitations de plus en plus nombreuses. A cela s’ajoute l’absence d’hébergement à proximité immédiate pouvant répondre aux besoins des patients que ce soit en pré hospitalisation mais également en post opératoire ».
Etendre la clinique Belaharra
La suite s’enchaîne logiquement :
« Dans un contexte de croissance démographique sur le territoire de la CAPB, mais aussi de vieillissement généralisé de la population, la demande de soins est en constante augmentation et l’offre doit pouvoir s’adapter.
Dans cette perspective, il est nécessaire de pouvoir étendre la clinique Belharra pour :
compléter l’offre de soins et doter l’établissement d’un institut du sport, de l’appareil
locomoteur et du vieillissement, en développant notamment un service de consultation et
traitement du patient atteint de pathologies orthopédiques, en pré et post hospitalisation.
Ceci permettrait par ailleurs de libérer une partie du soin orthopédique de la clinique afin d’y
développer la chirurgie ambulatoire ;
améliorer et déployer la prise en charge existante des patients atteints de pathologies
gériatriques ;
apporter une solution d’hébergement temporaire non médicalisé (pour les patients en attente
d’hospitalisation et/ou en sortie post-opératoire, pour les accompagnants et personnels de la
clinique) ; solution sollicitée par ailleurs par l’Agence Régionale de la Santé (ARS) Nouvelle-
Aquitaine ;
augmenter les capacités de stationnement de la clinique, trop souvent saturées ».
Le projet est donc bien celui d’une simple extension de la clinique existante, baptisée Institut, mais pas d’une activité médicale entièrement nouvelle. La dynamique, et le projet, sont strictement médicaux, aucune mention du tourisme. L’existence d’un « hébergement temporaire non médicalisé » apparaît comme une demande de l’ARS. On verra plus loin ce que dit l’ARS de cet alibi. Un bâtiment y est consacré. Augmenter les capacités de stationnement est un objectif clairement affiché, et un bâtiment lui sera aussi consacré. A ce stade, on ne peut que pointer la volonté de Ramsay d’externaliser sur un nouveau site ses problèmes, plutôt que de chercher à les résoudre sur place. Une fuite en avant dans l’artificialisation.
La sainte alliance des promoteurs immobiliers, des propriétaires de cliniques et des maires de Bayonne.
Les cliniques sont une histoire bayonnaise qui passe toujours mal. La construction de la clinique Belharra s’est accompagnée d’opérations immobilières lucratives au début des années 2010. Selon un article de Sud Ouest du 08/06/2013, publié à l’occasion de la première pierre de Belharra, ce sont pas moins de 4 cliniques qui vont y être transférées : Lafourcade, Saint-Etienne, Paulmy et Lafarque. Le foncier de Saint-Etienne et Lafargue est revenu à Alday, celui de Lafourcade à Vinci, et celui de Paulmy à Pichet. On se souvient aussi que le bon docteur Grenet, maire de Bayonne à l’époque exerçait comme chirurgien à la clinique Paulmy, dont le cardiologue Bernard Grenet était un des propriétaires.
Les déplacements de cliniques vers la périphérie sont une tradition bayonnaise. Cela libère du foncier au centre ville, comme pour 3 de ces cliniques, ou plus récemment comme celui du centre d’oncologie, transféré du 14 Allée Paulmy vers le nord de Bayonne, avenue du 14 avril 1814. deuxième bâtiment s’est installé il y a peu à côté, au prix d’une double artificialisation, faisant de l’ensemble un « pôle oncologique ». Un collectif avait demandé la construction de HLM au 14 allée Paulmy. Le devenir de ce foncier est inconnu.
Dans les extensions médicales consommant du foncier, il faut signaler aussi le feu vert récent pour celle de la clinique Amade. Dans un déplacement libérant du foncier, i y a eu aussi, près de Belharra, la clinique psychiatrique Cantegrit déplacée au Château Caradoc, ouvrant le domaine à une urbanisation massive.
Tiens, voilà encore Thibaud et l’Aedifim
Pour le projet actuel, selon les documents, l’initiative en reviendrait à « des chirurgiens orthopédiques exerçant au sein de la clinique Belharra, que la Communauté d’Agglomération Pays Basque et la commune de Bayonne ont décidé d’accompagner ».
Les porteurs du projet ayant été invités à la réunion des PPA de juillet 2024, le PV révèle leur identité : il y a bien 3 médecins de Belharra, mais il y a surtout le promoteur immobilier Aedifim, avec sa branche santé, et son président Pascal Thibaut.
Ce promoteur est sur le devant de la scène depuis quelques années à Bayonne. Invité régulier des débts immobiliers de Sud Ouest, il a été un des principaux promoteurs de la « charte de mixité sociale » si chère à notre maire.
Son principal projet en cours, L’Argousier, 54 chemin de Hargous, s’est coulé dans le mouvelle de cette charte, en transformant son projet inititial pour y inclure des BRS confiés à HSA. Aedifim a un 2e projet en construction dans le quartier Marracq.
En juin 2024, le conseil municipal a accordé à Aedifim les autorisations de construire un Pôle de santé place des Gascons.
Le dernier conseil municipal, le 3 avril, a validé une promesse de vente au profit de Aedifim d’un morceau du « centre pédopsychiatrique pour adolescents », rue de l’Abbé Edouard Cestac, géré par le Centre Hospitalier de la Côte basque.
Ce projet d’extension de Belharra est donc d’une parfaite continuité avec l’histoire des cliniques bayonnaises : relations « amicales » entre promoteurs immobiliers, propriétaires de cliniques et responsables politiques, au prix d’une bétonnisation sans limites.
Et l’on ressort le PADD de 2007 pour justifier la métropolisation
Dans le dossier comme dans l’argumentaire développé par Sylvie Durutty, le PADD de 2007 reste la référence obligée.
« Ce projet s’inscrit dans les orientations définies dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables du Plan Local d’Urbanisme de la commune de Bayonne qui précise que la commune souhaite « affirmer les fonctions de centralité de Bayonne à l’échelle du bassin de vie élargi qu’elle polarise », et notamment « affirmer une politique active en matière de grands équipements » dont ceux liés à la santé.
Bien évidemment, « ce projet soutiendra l’économie locale en créant de nombreux emplois et renforcera l’attractivité du territoire », une affirmation répétée pour tout projet d’urbanisation.
Lors de la réunion des PPA, la 1ère adjointe, confirme que « pour développer un territoire de santé, il est important de renforcer sa centralité. Par effet de rayonnement, la constitution de pôles de santé majeurs sur le centralité permet de servir indirectement le territoire du Sud des Landes et du Pays basque intérieur » (PV de la réunion des PPA p.3).
Ou encore
PV de la réunion des PPADiapo extraite de la présentation du projet aux PPA
Comme régulièrement relevé depuis quelques temps par des PPA lors de telles enquêtes publiques concernant une nouvelle urbanisation, la ville fonctionne sur des conceptions archaïques, datant de près de 20 ans, qu’elle en a conscience, et qu’elle devra y renoncer. En attendant le futur PLUi (2026 ou 2027), elle fait comme si rien n’avait changé, pour la centralité comme pour l’artificialisation.
Pour ce projet, tout en reconnaissant l’intérêt général, le bureau du SCoT demande un travail sur « la planification, la localisation et l’économie générale de nouveaux proejts publics et/ou privés » en matière de santé, pour ne pas les réaliser « au gré des opportunités, mais s’incrire dans une stratégie planifie et géographiquement justifiée au regard de la réalité des besoins du territoire ».
Pour la MRAe (Mission Régionale d’Autorité environnementale) « au vu des nombreuses modification apportées au PLU, il conviendrait de présenter un bilan de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers afin de s’assurer du respect de la trajectoire de réduction inscrite » dans la loi et les schémas régionaux.
Le Préfet est beaucoup plus critique dans sa lettre du 11 juillet 2024,, sur 3 points : l’attractivté, la localisation et l’hôtel. Je reviendrai sur les deux derniers. Sur le premier point, il met en doute l’opportunité du projet
Extrait lettre du Préfet
et la volonté de renforcer l’attractivité de Bayonne
Extrait lettre du Préfet
III-La localisation
Le site retenu se situe à côté du giratoire de Jupiter, rue de Hiriarte, en limite de Saint-Pierre d’Irube. Depuis la clinique Belharra, il suffit de traverser l’avenue du Prissé. Il est également bordé par le chemin de Jupiter. L’institut se composera de deux bâtiments, médical et hôtelier, et d’un parking en silo.
Le site choisi, photo de 2020, extraite d dossierPhoto avril 2025. Prise depuis le rond-point de Jupiter
Quelle est la nature de ce terrain de 1 ha, entre terrain vague et espace boisé ? Sur la photo de 2020, il apparaît essentiellement végétalisé, boisé même. Deux maisons s’y trouvaient, détruites il y a quelques années, des gravats subsistent. On peut difficilement qualifier tout le site d’espace végétal, mais encore moins de terrain vague. Les autres photos ont été prises début avril.
Photo avril 2025. Prise depuis la rue de HiriartePhoto avril 2025. Prise depuis la rue d’HiriartePhoto rue de Hiriarte, côté Saint Pierre d’Irube. Prise en avril 2025
Le commentaire du MRAe reflète le caractère composite du lieu. Son avis est favorable au projet, pour peu qu’il y ait une protection réglementaire du boisement situé au sud du site.
Capture d’écran. Commentaire du MRAeTableau comparatif des localisations « étudiées ». Capture d’écran
C’est évidemment la première des localisations qui a été choisie, compte tenu des critères retenus.
Il faut lire dans la colonne de droite du tableau la justification avancée « Site optimal et maîtrisé, aménageable à court terme, de moindre impact connu ». Site maîtrisé = foncier public ? Ou déjà acheté par les porteurs de projet ?
Le deuxième site étudié a été l’actuel parking de Belharra. Tous les critères sont au vert, sauf le foncier : « Foncier privé, manque de facteurs favorables (financement, stratégie interne à la clinique) ». Il a donc été écarté, puisque Belharra n’en voulait pas.
Le Préfet n’a pas manqué de le noter. Lors de la concertation préalable, l’idée d’implanter l’institut sur un site artificialisé avait été déjà avancée.
La critique de la localisation proposée faite par le Préfet est exemplaire : tout y est : une contre-proposition où la partie touristique de l’hôtel est abandonnée, la faiblesse de l’argumentaire de la ville, le risque d’extension, la prise en compte de la sobriété foncière
Extrait de la lettre du PréfetExtrait de la lettre du Préfet
Les réponses de la ville figurent dans la note de la réunion du 19 décembre 2024. Belharra ne veut pas construire sur son parking. La ville se satisfait de ce refus : on ne contrarie pas ses amis. Elle écarte brutalement la position du Préfet : « cette suggestion n’est pas réalisable, du fait de l’indépendance du projet vis-à-vis de la clinique (projet d’initiative et de portage privés) et de l’absence de projet de développement de la clinique sur on foncier ». On verra que la ville veut conserver à tout prix la partie touristique de l’hôtel. En ce qui concerne l’indépendance du projet, cela prête à rire, quand on lit les justifications du développement des activités de la clinique Belharra de l’autre côté de l’avenue du Prissé.
Réponse de la ville sur la localisation
Là réside un autre danger : le développement « impétueux » de la demande de santé, la croissance continue de Belharra, vont nécessiter de nouvelles emprises. Le sujet est abordé plus ou moins ouvertement à différentes endroits du dossier. Dans un premier temps, il est seulement envisagé de rajouter des étages dans le silo à voitures à construire. Mais il est aussi indiqué que nous sommes dans une zone à urbanisation future. Parmi les localisations envisagées, certaines sont dans ce cas, dont à proximité directe, le site chemin de Chouhour.
Les autres localisations « étudiées » figurant dans le tableau des comparaisons. Capture d’écranLes zones à urbaniser à proximité du site choisi
Que de réserves foncières selon les cartes fournies dans le dossier ! L’acculturation des élus, des services ou du bureau d’études reste totalement à faire : quand on cherche des rSéserves foncières, ils se tournent en priorité vers des zones végétalisées. Mais des zones artificialisées, friches ou parkings de surface, sont aussi des réserves foncières.
IV- Un hôtel très particulier
Les « hébergements associés » du titre du projet cachait donc un loup que la réaction du préfet, via la DDTM (direction départementale du territoire et de la mer, urbanisme et riques) a permis de révéler. Il s’agissait d’un projet multiple, avec entre 80 et 94 chambres selon les chiffres officiels. La ville s’est mise sous le couvert d’une demande de l’ARS. Interrogée, celle-ci a confirmé sa demande de 3 (c’est 3, si j’ai bien lu p.60 du 1er document) chambres médicalisées, mais a soutenu l’existence d’une trentaine de chambres conventionnées, directement liées à l’activité médicale. Rien ne justifiait donc l’hôtel proposé.
Le préfet n’a pas été convaincu par le projet touristique, et a fait une contre-proposition, limitant l’hôtel au volet médical and la perspective de l’ARS :
Extrait de la lettre du Préfet concernant le projet de résidence hôtelière
En réponse, la ville a présenté sa politique de tourisme hôtelier : trop d’hôtels entrée de gamme, assez d’hôtels de luxe, mais manque d’hôtels 3 étoiles, pouvant répondre à la baisse de l’offre de meublés touristiques en raison de l’obligation de compensation. Il faut oser cet argument.
La réponse de la ville concernant l’activité touristique
D’où une proposition de répartition des chambres, plutôt compliquée, selon laquelle il ne resterait que 25 chambres sur 80 dédiées au tourisme.
La répartition des fonctions hôtelières selon la ville
Derrière ces calculs alambiqués, il y a une vérité économique énoncée par Thibaud (Aedifim) lors de la rencontre du 18 décembre 2024 (p.3) : « une mixité d’hébergement hôtelier classique et santé participe à l’équilibre économique du projet ». Avec cet aveu, tout est dit sur la recherche de rentabilité du projet et les cadeaux faits aux médecins de Belharra et au promoteur immobilier. La ville refuse de renoncer au site choisi pour l’intérêt d’Aedifim et de Ramsay (multinationale propriétaire de Belharra)
Ce projet donne toutes les raisons de s’y opposer, en ce qu’il traduit toutes les errances et les mauvais choix de la municipalité bayonnaise : la sainte alliance des élus avec les cliniques et les promoteurs, la métropolisation en s’appuyant sur un PADD archaïque, le prétexte de la santé pour artificialiser les espaces verts.
N’hésitez pas à contribuer.jusqu’au 25 avril à 17h
Le Conseil municipal du 23 janvier a validé – sans aucun débat – la 18e modification du PLU de Bayonne. Le conseil communautaire a fait de même le 15 février. La M18 est consacrée pour l’essentiel au projet d’une démolition – reconstruction – extension d’une des plus anciennes cités populaires (inaugurée en 1960) de la ville. La substitution d’une cité populaire par un quartier tourné vers les classes moyennes nécessitait mieux que cette validation à la sauvette, sans débat public préalable.
L’opération se fait sous l’égide de HSA, bailleur social de la CAPB. La cité comportait 241 logements, tous locatifs, une douzaine de barres en R+4, 17 entrées au total, dont un serpentin avec les entrées 9 à 16.
Le serpentin : conservé en 2019 mais démoli quand même en 2023
Le projet Citadelle présenté en 2019
Des premières informations sur cette opération immobilière sont publiées fin 2019 dans la presse. La restructuration de la cité aurait été lancée dès 2015. Sur les 241 appartements locatifs existants, 153 devraient être reconstruits, et 88 rénovés (le serpentin).
Fresque au début du serpentin
Elle devait être financée (de l’ordre de 30% à 40%.) dans le cadre du contrat de ville par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), qui pilote usuellement ce genre d’opération : démolition, reconstruction, rénovation, chaque volet étant dans des proportions diverses. Avec deux caractéristiques : la restitution sur place des logements locatifs démolis, et des constructions supplémentaires pour une plus grande « mixité sociale ».
Le projet 2019 répondait globalement à ces critères, puisque le même nombre de logements locatifs était maintenu, et que s’y ajoutaient 79 autres en accession sociale. Le regroupement des écoles maternelle et élémentaire en un seul bloc scolaire libérait de la place pour les nouveaux logements.
Cependant, un critère de l’ANRU était absent : la consultationdes habitants sur l’opportunité de la démolition, y compris par un vote. Dans de nombreuses villes, les démolitions ont été contestées.
De même, l’ampleur de ce projet, et sa place dans la politique du logement, auraient mérité un débat au conseil municipal. Il n’a pas eu lieu.
La présence d’amiante et de plomb était avancée pour justifier les démolitions, le fait aussi que les appartements n’étaient plus aux normes : mais alors pourquoi seulement les 2/3 des bâtiments démolis et non la totalité ?
premières démolitions
Les premières démolitions ont lieu dès 2023, pour 5 barres. HSA organise depuis des « cafés rencontre» sur l’évolution du chantier et pour présenter l’opération aux locataires, notamment ceux devant être relogés (89) dans l’immédiat. Cette première phase de relogement débute en 2021, avec un suivi social des locataires.
(inter) En 2023, le projet change de nature
Cette fois-ci on démolit tout, et on double le nombre de logements. Enfin, non : il n’y a plus de « démolitions », mais des « déconstructions », communication oblige. On est écolo, on recycle.
La cité populaire, c’est fini. Place à un quartier qui fait entrer la citadelle dans « une nouvelle ère» (Lausséni Sangaré, directeur général de HSA dans Sud Ouest du 16.1.24). Ce nouveau « projet hors norme » a-t-il fait l’objet d’une présentation publique par la ville et d’un débat au conseil municipal ? Toujours pas.
Le financement ANRU a disparu : l’opération ne rentre plus dans ce cadre. Il n’y a plus de rénovation.
C’est à travers une page de publicité de HSA dans le journal Sud-Ouest le 7.12.23 que la nouvelle dimension de cette opération est annoncée : le nombre de logements monte à « environ » 500, dont des logements seniors et étudiants. Avec 2/3 de logements sociaux (accession sociale comprise). Si HSA affirme qu’à peu près 300 logements seront rendus en locatif, rien n’est dit sur la répartition entre locatifs familiaux et locatifs spécifiques (étudiant et seniors).
L’entretien de Lausséni Sangaré dans Sud Ouest met en avant la nécessité de repenser globalement le quartier et affirme emphatiquement tout le bien qu’il faut en attendre en ce qui concerne la qualité de vie. Le regroupement des écoles est confirmé. La densification aussi, avec des immeubles en R+5.
La cité, avant démolition
L’article oppose l’état présent, catastrophique, du quartier et l’avenir radieux dessiné par le projet.
Qui veut noyer son chien l’accuse d’avoir la rage
Les justifications pour la démolition n’ont pas varié au long des évolutions du projet : amiante, plomb, manque de confort, absence d’ascenseur.
Comme le dit Lausséni Sangaré dans Sud Ouest du 16.1.24 : « Les 241 logements que compte « La Citadelle » ne répondent plus aux attentes d’accessibilité et de confort de vie dans notre parc de logements ». Il pointe le manque d’isolation phonique des appartements, un agencement « à l’ancienne » avec des couloirs desservant des pièces de petite taille, ainsi qu’un autre défaut majeur : l’accessibilité aux étages. « Il était impossible d’apporter une réponse à tout cela dans le cadre d’une réhabilitation classique ».
De plus, des fragilités structurelles auraient été descellées sur les bâtiments, particulièrement dégradés, en butte à des risques d’infiltrations.
A priori, comment ne pas être convaincu. Mais…
Pendant longtemps il a été question de ne pas démolir le serpentin. Quelle différence avec les autres bâtiments ?
Comment expliquer le cas de la cité du Polo-Beyris va être rénovée par HSA dans deux ou trois ans. Cette cité, inaugurée deux ans après la Citadelle, comporte aussi 241 logements, en R+4, sans ascenseur. 2 ans d’écart seulement entre les deux cités, cela laisse supposer les mêmes matériaux (avec plomb, amiante) et des conforts voisins.
Une expertise a certainement été conduite pour faire ce diagnostic : la Citadelle est impossible rénover. Elle n’a pas été rendue publique, et ne figure pas au dossier d’enquête.
L’avenir radieux de la Citadelle
Le projet est qualifié d’ambitieux et de vertueux pour l’environnement et les habitants. Au fil du dossier de l’enquête publique et de la communication d’HSA, on relève :
= densification de façon mesurée et qualitative,
= nouveau front urbain au niveau du carrefour entre l’avenue Grenet et de la rue Maubec, accroche architecturale et paysagère,
= diversité des publics par la mixité sociale (60% de logements sociaux minimum),
= qualité de vie dans les logements (bioclimatiques),
= préservation des arbres sains, replantations,
= libres circulations piétonnes dans les parcs autour des bâtiments
= percées visuelles entre les constructions,
= mise en valeur des lisières boisées de grande qualité,
= services et commerces de proximité,
= espaces publics apaisés et végétalisés.
On peut cependant remarquer aussi que le « vert » viendra principalement des espaces boisés de la citadelle militaire voisine… qui vont eux-mêmes subir un déboisement conséquent.
Décembre 2024, des chiffres enfin précis lors d’une réunion publique
Lors de l’enquête publique, en octobre 2024, j’avais demandé qu’une réunion publique soit organisée par la CAPB (en responsabilité du projet) pour une présentation à tous les habitants, au-delà des locataires de HSA. S’étant tourné vers HSA, le commissaire enquêteur en reçut un document ancien, supposé avoir été distribué aux locataires en 2022 : avec donc un projet qui avait été depuis complètement chamboulé. Bonjour le respect d’une enquête publique…
La tenue d’une réunion publique au cours de l’enquête fut donc refusée, au motif que HSA avait déjà fait toutes les communications nécessaires, notamment avec déjà 4 cafés « rencontre » entre septembre 2023 et septembre 2024.
Refusée, elle fut néanmoins organisée le 4 décembre 2024, après la fin de l’enquête, dans une salle de la MVC Saint-Etienne. L’annonce de cette réunion fit l’objet d’une publicité dans Sud Ouest et sur le site de la CAPB, une différence d’avec les annonces précédentes limitées aux locataires. Elle est présentée comme le 5e café rencontre. Etchegaray et Hirigoyen (président de HSA) y participent. La première partie est une présentation globale du projet, et une deuxième consacrée aux relogements.
De nouveaux chiffres, plus précis sont avancés pour la programmation : 81 PLAI (locatifs très sociaux), 107 PLUS (locatifs standards), 23 PLS familiaux (locatifs de qualité supérieure), soit un total de 211 logements locatifs sociaux ; 110 PLS étudiants ; 70 BRS (accession sociale) ; 184 en accession libre. Soit un total de 575 logements, dont 68% de sociaux, toutes catégories confondues. Pour les familles, entre l’ancienne et la nouvelle cité, on passe de 241 à 211 logements.
Les premières reconstructions auront lieu entre 2025 et 2028, mais le permis de construire n’a pas encore été déposé.
Le bilan social des premiers relogements a été présenté : peu d’anciens locataires reviendront. Il est reconnu que le niveau de loyer des futurs logements va fortement augmenter, leur interdisant d’y accéder. Un certain nombre a du émigrer vers le sud des Landes. Le meilleur accompagnement social ne peut effacer le traumatisme d’un déménagement forcé, pafois après des dizaines d’années dans un logement. Ces démolitions provoquent des ruptures de lien social.
Enquête publique et politique de peuplement
Certaines enquêtes publiques permettent de discuter du contenu d’un projet. Ce fut le cas de l’ouverture à l’urbanisation du Sequé 4, avec un avis négatif pour l’ouverture à l’urbanisation, injustement justifiée. Avis négatif sur lequel Etchegaray est passé outre.
Dans le cas de l’enquête publique en cause pour la Citadelle (la modification 18 du PLU), c’était d’emblée plus administratif : corriger le règlement du PLU (les hauteurs et les orientations d’aménagement notamment) sans nouvelle urbanisation. L’enquête publique ne portait donc pas sur un projet urbain, le remplacement d’une cité populaire par un ensemble immobilier majoritairement pour classes moyennes et supérieures. Le sujet « politique » aurait pu quand même être mis en débat lors de l’enquête. Mais le choix a été fait de se limiter à l’administratif.
Difficile alors d’être surpris de l’indifférence du public lors de l’enquête, ni de celle des conseillers municipaux ou communautaires lors du passsage en séance.
Derrière la communication officielle, la nouvelle Citadelle est une banale opération immobilière « à la Etchegaray » : un ensemble de logements où la prétendue mixité sociale est à sens unique, au profit des classes moyennes et supérieures. Où les services et commerces, l’existence d’une centralité, tout ce qui crée du lien social, est marginalisé, en dehors (pas toujours hélas) des écoles.
Cette banalisation se fait dans le cadre de la dite « charte de mixité sociale », un deal (engagement moral sans valeur juridique) conclu il y a deux ans entre Etchegaray et les promoteurs. Contre un accès facilité à du foncier public, les,promoteurs peuvent développer l’accès libre à la propriété sur (environ) 40% des logements, sous réserve qu’une petite partie soit « abordable » et de l’engagement des acheteurs d’en faire leur logement principal pendant 10 ans.
Le maire met en avant que la cohérence d’un tel ensemble immobilier vient du fait que le bailleur social, ici HSA, en est l’aménageur, et peut donc dicter ses conditions aux promoteurs. C’est aussi une source d’opacité : la vente des droits fonciers d’un bailleur vers un promoteur ne passe pas devant le conseil municipal, et n’est pas soumis aux mêmes règles que la cession du foncier de la ville vers un bailleur.
Cette photo (googlemap) date sans doute de plus de 10 ans. Les immeubles spéculatifs n’ont pas encore remplacés les maisons de la rue Maubec
Le fait de se tourner vers les classes moyennes et supérieures est une constante de la politique municipale depuis plusieurs années. C’est une politique de peuplement déjà à l’oeuvre dans le haut de la rue Maubec, à côté de la Citadelle, où sévissent Bouygues, Nexity, Fichet et Cogedim notamment. Comme pour la nouvelle Citadelle, un alibi écologique est avancé : ce sont des opérations le long d’une ligne structurante de transports, le T2. Dans ces opérations, le logement social n’existe pas. Le prix des terrains, donc des logements, est fortement en hausse, grâce au T2. La spéculation immobilière bat son plein. Alors, le logement social…
Pour la nouvelle Citadelle, les logements sociaux locatifs familiaux ont été en grande partie sauvegardés, mais la densification se fait au bénéfice exclusif de l’accession à la propriété. On reste dans une logique spéculative, même pour financer une reconstruction publique. Et on fait disparaître une cité populaire.
Entre la Citadelle et la rue Maubes Bouygues a remplacé 4 maisons. Immeuble achevé.A l’angle Maubec / Grenet, ce chalet sera démoli pour la nouvelle Citadelle
L’ancienne ferme d’Urtasun, dans le quartier du Polo à Bayonne, est au centre d’une bande de terre arborée, un îlot de fraîcheur où la température est parfois plusieurs degrés au dessous de celle de la cité voisine. Mais c’est aussi une dent creuse, entre deux barres d’immeuble de 4 étages ou plus. La municipalité vient de décider d’en urbaniser une partie. En même temps le maire fait son retour lors d’une réunion publique dans un quartier où les habitants se sentent délaissés depuis la fermeture de la Maison de la Vie Citoyenne il y a plus d’un an.
La parcelle de la ferme Urtasun, dans le quartier du Polo, est une bande de terre, assez longue, qui part de l’avenue de l’Ursuya, avec une allée encadrée de platanes. La ferme est au bout de cette allée, à côté du château d’eau. Le chemin arboré se poursuit jusqu’à l’allée d’Ahusqui, en longeant l’arrière de l’Ikastola Hiriondoko (dont l’entrée donne sur l’avenue du Polo). Là se trouvent de grands arbres.
L’arrière de la ferme
La parcelle a été divisée en deux parties, l’une, de l’avenue de l’Ursaya jusqu’au bâtiment de la ferme, avec l’allée des platanes, destinée à HSA ; et l’autre, avec la ferme, la suite du chemin, et la partie boisée, au futur encore indéterminé.
Le Conseil municipal du 12 décembre 2024
Le Conseil a successivement voté le déclassement du domaine public communal de la partie sans la ferme, de manière à pouvoir ensuite la vendre à HSA. Le projet est de construire 19 logements en accession sociale (BRS) et une microcrèche (en basque), dans un bâtiment de 2 ou 3 étages.
L’adjoint en charge du dossier a assuré d’emblée que les arbres seraient conservés (y compris les platanes), que la ferme le serait aussi (mais pas ses dépendances), qu’elle serait rénovée.
L’entrée de l’allée des platanes depuis l’avenue de l’Ursuya
Trois points principaux ont été soulevés dans les débats. Sophie Herrera-Landa (Demain Bayonne) s’est interrogée sur l’opportunité du projet : cette parcelle aurait pu être conservée comme un îlot de fraîcheur, avec ses arbres remarquables, dont manque le quartier ; elle aurait pu être aménagée comme un lieu de promenade pour les riverains souvent âgés, de la cité voisine ; la ferme aurait pu être rénovée dans le cadre d’un projet d’ensemble, dont manque le Polo.
Elle a aussi, avec Mixel Esteban (EELV), soulevé la question du manque de concertation, alors qu’un groupe qu’un groupe d’habitants réfléchit depuis des mois à la (re) constitution d’une maison de quartier : nouvelles constructions et utilisation de la ferme rénovée rentrent dans son périmètre de réflexion. Enfin, Juliette Brocard (BVO) s’est inquiétée de voir la ville vendre beaucoup de foncier à HSA, qui devient une sorte de banquier pour fournir de ressources financières à la ville, et qui risque d’être ainsi déstabilisé.
Dans leurs réponses, le maire et son adjoint ont invoqué le futur PLUi qui garantira des îlots et une trame de fraîcheur (une réponse fréquente sur ce sujet, avec des promesses pour le futur, mais pas de réponse précise sur ces parcelles). Ils ont justifié le choix de faire de l’accession plutôt que de la location (que le maire juge déjà très présente dans le quartier) par le besoin de loger les classes intermédiaires (là encore un refrain connu sur les ménages trop riches pour accéder à la location sociale, mais pas assez pour l’accession libre). Construire, c’est apporter de la densité dans un quartier où elle n’existerait pas (bizarre : la cité HLM est proche, et la parcelle destinée à accueillir le nouveau bâtiment est encadrée par deux immeubles en R+4 ou plus). Enfin, HSA n’a pas de problème financier.
Mais le maire confirmera, lors de la réunion publique du 18 décembre, que l’argent de la vente à HSA servira à rénover la ferme, une rénovation pour laquelle 300 000 euros étaient déjà inscrits au budget primitif en 2022, sans concrétisation.
La réunion publique du 18 décembre
Une petite centaine de personnes était présente pour le retour du maire en réunion publique dans le quartier. Etrangement, il était à la tribune avec Lausséni Sangaré, directeur de HSA, et deux responsables des services techniques, mais sans autres élu.e.s. Il y a pourtant deux élus pour ce quartier, Loïc Corrégé et François Pauly.
Le maire a rapidement évoqué les problèmes latents du quartier (fermeture de la MVC, place « inhospitalière », commerces, absence de distributeur de billets, agence postale municipale,..) et présenté les « évolutions » à venir : recherche d’une formule pour refaire une MVC en partant des besoins du quartier, transfert de la gestion de la crèche Pirouette (30 places) de la CAF vers la ville, ouverture pour l’été 2025 d’un accueil loisirs pour enfant à l’école Jean Moulin, le projet HSA avenue de l’Ursuya, la réhabilitation à venir des 240 appartements de la cité Polo (inaugurée en juin 1962), la rénovation de la ferme Urtasun…
HSA, Ursuya et la cité
Pour le projet HSA avenue de l’Ursuya, c’est moins la construction des 19 logements elle-même qui a posé question aux habitants, que les conditions d’accès à l’immeuble et le maintien de l’allée de platanes.
L’avenue du Polo et l’avenue l’Ursaya servent ainsi d’évitement pour les voitures qui trouvent la RD810 trop embouteillée. D’où des problèmes de sécurité devant l’Ikastola et de la sortie du futur parking de l’immeuble. Lassané Sangaré a voulu assurer tout le monde en disant que, même si le projet n’était pas finalisé, l’accès se ferait le long du château d’eau et de la ferme par l’avenue du Polo, ce qui permettrait aussi de repositionner l’entrée de l’Ikastola à l’arrière.
Le château d’eau à l’arrière de la ferme
Pour l’allée des platanes, il a promis que l’allée resterait libre d’accès, sans barrière, pour rejoindre la ferme. Et bien sûr, sans touche aux platanes. Au vu de la configuration du lieu, on ne peut éviter un certain scepticisme : comment placer le ou les immeubles ? Il faut attendre le projet final.
Egalement, l’utilité d’une microcrèche de 12 places, non loin de la crèche Pirouette, a été soulevée. Elle a été justifiée à la fois par son caractère immersif en basque, en complément de l’Ikastola, et par un besoin général sur la ville, en retard pour l’accueil de la petite enfance. Enfin, il justifie que ce soit uniquement de l’accession sociale, et pas de la location, par le fait que les BRS n’existaient pas encore dans le quartier.
Pour la rénovation de la cité du Polo, Laussané Sangaré a annoncé qu’elle se ferait à partir de 2027, coûterait 18 millions d’euros, après la rénovation de la cité Cam de Prats qui commence en 2025. Mais dès janvier prochain, un questionnaire sera distribué à tous les habitants pour connaître leurs besoins et leurs demandes. C’est à partir des résultats que le programme de rénovation sera élaboré. La mise sur pied d’un comité de concertation n’a pas été évoquée, bien qu’il s’agisse maintenant d’une obligation légale. HSA semble encore fonctionner de manière « descendante », et privilégier des rapports individuels avec les locataires, plutôt que collectivement.
Dans la discussion, il a été suggéré que, comme HSA l’a fait lors de la rénovation de la cité « Les Murailles », une surélévation permette de créer une petite quantité de nouveaux logements, et qu’ainsi on puisse éviter de sacrifier l’espace de fraîcheur de la ferme. Un exemple du fait que les habitants ne se laissent pas enfermer dans une opposition factice (mais mise en avant par les élus) entre logements et espaces verts.
Mais où est passé le conseil du quartier (CdQ) ?
Si les élus du quartier étaient absents de la tribune, une autre absence était remarquable : aucune mention du conseil de quartier. Le Polo dépend du CdQ « à l’ouest de la Nive », qui en discute régulièrement. Il est vrai que si les conseils de quartiers sont une fierté « participative » du maire, ils ont du mal à être autre chose qu’un prolongement de l’administration, inconnus des habitants.
Le conseil (2021-2023) avait tenté de mettre en place un groupe de travail pour la réhabilitation de la ferme Urtasun, mais sans succès. Lors de sa réunion du 22 septembre 2022, une personne a également signalé que d’autres personnes, extérieures à la MVC et au CdQ, réfléchissaient aussi à la rénovation de la ferme, en lien avec la relance d’une maison de quartier. Ce qui n’avait pas plu à Joseba Errumendeguy (conseiller en charge des CdQ), répondant que ces personnes n’avaient aucun mandat en ce sens, et qu’un appel à concertation serait lancé. Mais de quoi se mêlent donc les habitants sans autrisation de la mairie ?
Le conseil (2023-2026) était revenu sur la parcelle de la ferme Urtasun lors de sa séance du 18 janvier 2024, et en a souligné le potentiel, en tant qu’espace ombragé de promenade. L’idée a été avancée d’y mettre des jardins potagers pour les habitants du quartier. Quant à la ferme elle-même, elle serait un ancien lieu associatif, et il a été suggéré qu’elle retrouve cette fonction après rénovation, avec un café associatif et un salle à disposition des habitants du quartier pour y organiser des évènements (anniversaires, mariages, etc).
Le sujet n’apparaît plus dans les comptes rendus des séances suivantes (dernier compte endu pour la séance de mai). Il faut noter aussi que le projet de construction d’HSA avenue de l’Ursaya n’a pas été présenté au CdQ.
Boisement en fond de parcelle Urtasun
Vers une renaissance d’une maison de la vie citoyenne (MVC) ?
La MVC était en crise depuis de nombreux mois, et sa vie était devenue un peu cahotique à la suite de conflits internes ou avec des associations, conduisant à sa fermeture après décision des financeurs (la CAF, la ville et le conseil départemental) de couper les vivres. L’association gérante a été officielllement dissoute en août 2023, après 60 ans d’existence. A part permettre l’utilisation des locaux par des associations avec des conventions particulières, la municipalité n’a pas voulu faire poursuivre un projet collectif, même de manière réduite et provisoire. Il y a donc un grand vide pour l’éducation populaire.
Le projet social et culturel de la MVC reposait en particulier sur des « portraits de quartier », élaborés apr les habitants en 2017, et bien oubliés aujourd’hui par la municipalité actuelle. Comme remarqué lors de la séance du CdQ, un groupe d’habitants, se situant dans la même dynamique, avait constitué un groupe de réflexion pour travailler à un nouveau projet de maison de quartier associative. Ce groupe s’est appuyé sur le « comité pour la défense des droits de l’homme au Pays basque » (CDDHPB), une structure constituée en 1984, dont le siège était justement à la MVC, et à laquelle participent plusieurs habitants du quartier.
Ce groupe a fait connaître sa démarche lors de la réunion publique du 18 décembre, annonçant qu’il se constituerait en association le 18 janvier, avec la perspective de cafés associatifs. La réaction du maire fut un peu méprisante : il explique que le futur centre social doit concerner tous les habitants, et pas seulement les « militants ».
Un administrateur du CDDHPB intervient pour récuser le qualificatif de « militant » attribué par le maire au comité. Il indique le maire avait été informé de l’initiative dès mars 2024. La démarche ne s’adresse qu’aux habitants du Polo. Il y a une soixantaine de participants. Le projet est de faire des cafés participatifs pour recueillir les besoins des habitants. Le comité passera le relai à l’association qui va se constituer le 18 janvier.
A cela, la municipalité expose sa propre démarche, par l’intermédiaire d’une responsable des services techniques. Un diaporama présente la procédure choisie pour ré-écrire un projet de centre social : un comité de coordination avec les futurs financeurs ; un « collectif de réflexion » avec habitants, associations, institutions, pour identifier les besoins et les enjeux majeurs ; une démarche « diagnostic » au Polo, qui sera aussi conduite sur les autres MVC existant sur la ville. Il y aura des ateliers thématiques. On intégrera tous les projets en cours. Le « collectif de réflexion » regroupera 30 à 40 personnes, et il y aura un appel à volontaires début janvier et des permanences. Tout cela avec le « consultant » annoncé par le maire dans son propos liminaire.
De quoi se mêlent les habitants ? Sans surprise, le maire ne comprend pas les démarches d’habitants, leur utilité et leur nécessité pour la vie démocratique d’une ville. Brusquement, pour court-circuiter l’émergence d’un projet habitant pour une maison de quartier, on précipite le lancement d’un projet institutionnel « descendant », fortement cadré et contrôlé, Rien n’avait bougé depuis de nombreux mois, et tout s’accélère : dès janvier…
Ce qui s’est passé au Polo, est malheureusement exemplaire d’une ville « étouffe-citoyen-ne » : avec la séquence qui va du conseil municipal à la réunion publique, les annonces de multiples concertations, autour de projets (les logements HSA, la ferme Urtasun) dont on ne sait à quel stade ils en sont, Et surtout comment ils se situent dans une « vue d’ensemble » du quartier.
Le Piment bayonnais 