Premiers pas du projet « Rive droite de l’Adour », à Bayonne

(la salle de concertation)

Enquête, réunion publique, et ensuite ?

Annoncé lors d’une conférence presse le 25 avril dernier par Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB, le grand projet « Rive Droite de l’Adour » (RDA) semble à la peine, du moins dans sa partie publique. Les annonces (« un vaste processus de démocratie participative », « plusieurs ateliers participatifs d’ici l’été ») sont restées au stade de la communication.

En premier lieu, on a eu droit à une enquête pleine de couacs sur les « attentes » des habitants ; puis une réunion publique, à vocation confuse le 25 mai. Sans oublier, en simultané, l’occupation du 16 rue Saint Ursule (un immeuble vide situé au coeur du périmètre du projet) par le groupe Maurizia qui a mis le président-maire devant ses contradictions (il voulait de l’urbanisme transitoire, en voilà). Dur…

(périmètre du projet RDA)

Le projet RDA était né il y a 15 ans pour aménager le quartier en vue de la future gare TGV, puis mis en sommeil (faute de perspectives pour la LGV), avec toutefois la poursuite des acquisitions foncières par l’EPFL. Mais il n’a pas été abandonné. Son retour public le 25 avril a été précédé par la passation de marchés, notamment avec une agence d’urbanisme, Güller & Güller, il y a plus d’un an. Les 4 groupes, bénéficiaires des marchés, ont commencé à travailler il y a plus de 6 mois. Mais « la page est blanche » a fanfaronné le président-maire le 25 avril.

L’enquête « attentes » initiale

Elle a été victime, au démarrage, de nombreux couacs ou bugs, c’est selon : annoncée pour 2 jours, les 26 et 27 avril, sur le site, elle a été étendue jusqu’au 11 mai, a inclus la possibilité d’une réponse papier, et a fait l’objet d’une communication par affichette dans le quartier Saint-Esprit les derniers jours.

Plus bizarre : dans la version initiale, elle portait sur les usages du lieu, sa fréquentation (combien de fois, quels jours, avec qui, pour quoi faire, etc) et sur la perception du site (quels aspects sont appréciés). Avec, à la fin, une seule question ouverte « quels éléments aimeriez-vous qu’ils soient mis en valeur dans le projet ? » Quelques jours plus tard, deux nouvelles questions ouvertes ont été ajoutées : « Que souhaiteriez vous voir évoluer sur le site dans les prochaines années ? et « Qu’est-ce que ce quartier pourrait apporter de plus à l’Agglomération ? ». Mais ce n’était qu’un sondage sous prétention à une certaine rigueur scientifique.

Il y aurait eu 700 réponses, rapidement présentées oralement le 25 mai. Un livret les a réparties sur différents thème et est depuis peu disponible sur le site de la CAPB

(vue générale avec élu-e-s et président-maire)

Le premier « atelier participatif » du 25 mai.

Cet atelier est une sorte d’objet peu identifié. Sur le site de la CAPB, son objet et la liste de ses intervenants, ont ainsi fluctué. Il a été annoncé un rendu du sondage (fait), la présentation du projet par Güller (pas vraiment convaincant), avec aussi la participation de Plateau urbain (qui n’a pas été présenté ni n’est intervenu).

Plus d’une centaine de personnes était présente. Au final, la première partie de l’atelier a été informationnelle, avec quelques questions, rien de participatif. La seconde a été la reproduction sur place du sondage, les participants étaient répartis par table de 8, et invités à formuler leurs attentes sur des fiches autour de 6 thèmes (totalement cadré donc), puis les mettre sur les murs de la salle. Une simple technique pour faciliter la prise de parole, très répandue depuis quelques années, mais la participation citoyenne ne saurait s’y réduire. On attend le retour de cette séance, même sir les « attentes » recueillies ne semblent pas très différentes de celles du sondage antérieur.

(participants à table)

Reste une question importante : quel était le statut de cette réunion ? Dans le cadre d’un projet d’aménagement, une « concertation » répond à des contraintes réglementaires précises, même sans doute dès le stade de la « pré-programmation » qui est officiellement la phase actuelle. L’atelier du 25 ne semble pas rentrer dans un tel cadre. On comprend alors ce que le maire de Bayonne a voulu dire lors du Conseil municipal du 5 juin, en qualifiant cette réunion « d’avant-concertation ». Ni concertation, ni participation ce sera pour plus tard, du moins il faut l’espérer.

Lors de cette réunion, il a quand même été révélé que Güller travaillait depuis 6 mois, et avait fait un diagnostic du site. Le rendu n’a pas été très concluant, presque tout avait été dit il y a 15 ans déjà : la piétonisation du quai de Lesseps et le report de la circulation vers la voie ferrée, la nécessité de conserver les perspectives entre la citadelle militaire et la rive gauche de l’Adour, la végétalisation, etc. Il a aussi été réaffirmé les invariants du projet : logement (mais lesquels), campus universitaire (en repli d’Arkinova refusé à Anglet?), activités, espaces verts, etc.

Autant les « contenus » potentiels pourront être choisis par les opérateurs selon leurs désirs parmi les attentes exprimées à la réunion, autant les « contenants » eux-mêmes ne sont pas (encore?) soumis à discussion.

jeudi 25 mai 2023 Rencontre entre élus et riverain pour le projet rive droite de Bayonne, à la bourse du travail de Bayonne

(Président-maire – photo Sud Ouest, Nicolas Mollo)

Perplexité

On ne comprend toujours pas ce re-démarrage sur les chapeaux de roue. Quelle est l’urgence ? Les questions foncières ne semblent pas résolues, et même au point mort depuis que le sujet « Lesseps » avait été abordé lors du projet de quartier Saint Esprit il y a 5 ou 6 ans. A 3 reprises, depuis le 25 avril, le président-maire a annoncé un RV avec la SNCF dans les jours qui suivent : 3 ha à récupérer si SNCF veut, mais il est envisagé de faire sans. Quand à Pausa (l’armée), Duprat (en partie à l’État) et à la Pièce noyée (Port de Bayonne ?), ce n’est pas clair.

Et pourquoi maintenant ? Faire pression dans les négociations foncières pendantes ? Engager un dernier grand projet d’urbanisme dans l’optique des élections de 2026, le Prissé et le Séqué étant bien sur les rails ? Ou même imposer sa marque dans l’histoire avant (peut-être) de basculer de président-maire à sénateur en septembre prochain.

Et maintenant

Le calendrier de la suite de ce « vaste processus de démocratie participative » figurant sur le site de la CAPB oscille entre le vide et le flou : quelles étapes jusqu’au rendu de Güller au début 2024 ? A ce jour, 8 juin, rien.

On attend un vrai rendu écrit du diagnostic de Güller. Lors de la réunion du 25 mai, il a même été proposé de faire un diagnostic participatif, en marchant, partagé avec les habitants. On attend la réponse.

Il a aussi été proposé la création d’un comité de pilotage avec acteurs du quartier et habitants : on attend également la réponse.

Un mois après la demande, la CAPB a accepté de communiquer les cahiers des charges des 4 marchés signés pour le projet RDA (une telle communication est une obligation légale). On va pouvoir donc comprendre quelle est la commande politique à laquelle Güller et les autres sont censés répondre. Ce travail de décryptage fera l’objet d’un article dès que possible.

Sans attendre que le programme officiel se clarifie, pourquoi ne pas prendre au mot le président-maire : aider la CAPB à remplir la « page blanche » et à mettre en œuvre la « démocratie participative », pour « aider » les officiels.

Et constituer pour ce faire une « plateforme » citoyenne en s’inspirant de la démarche d’Herrian Bizi sur le logement ?

Patrick Petitjean, 8 juin 2023

Zubi Mayou veut la reprise du chantier Bergeret

(photo : fresque par des habitants sur les palissades du chantier)

Billet d’humeur

Zubi Mayou est le nom du projet d’habitat participatif qui devait prendre place sur l’îlot Bergeret. Il est porté par l’association Âge et partage 64. Le jour où le collectif Bergeret, formé par les riverains au lendemain de l’accident de grue qui avait coûté la vie à Mohamed Kichoui en mars 2022, devait rencontrer le maire de Bayonne pour discuter de l’avenir du chantier, le journal Sud Ouest publie un article sur Zubi Mayou où l’association annonce la reprise du chantier en septembre. Difficile d’y voir un hasard.

Ce que raconte l’association est totalement indécent.

Indécent, parce que l’association est restée silencieuse depuis l’accident et la mort du grutier. pour avoir disparu depuis l’accident et la mort du grutier. Elle n’a jamais manifesté de solidarité ou de compassion, elle était absente lors de l’hommage en mars dernier.

Indécent, pour être venue, au bout de 15 mois, se faire photographier (photo de Sud Ouest) devant la palissade de l’ex-chantier devenu une friche, comme pour prendre possession du lieu et pour dire « c’est à nous ». En plus, devant la fresque réalisée par des riverains pas très favorables à la reprise du chantier (celle de la photo de Une du billet). Une provocation ?

Indécent, et plus encore si c’est possible, pour se plaindre des maigres revenus des membres de l’association (à peine2000 euros par mois), en même qu’ils/elles avouent être tous/toutes propriétaires de leurs logements. Le niveau de retraite doit être évalué à leur absence de loyer à payer… Des propriétaires qui bénéficient d’un logement social. Le logement social contre le mal-logement de propriétaires ? On rêve.

Indécence du COL (pour la fixation du prix de vente) et de l’association (pour se plaindre de l’augmentation depuis 2 ans : 2600 euros le m², alors que le jour même, le prix moyen du neuf dans le quartier était évalué dans le journal autour de 4000 euros, certainement beaucoup plus pour des appartements sans vis-à-vis, avec vue sur l’Adour et la rive gauche, donnant sur le sud.

Et toujours cette question lancinante : alors que pour des projets de logement participatif social en BRS, comme celui d’HSA au Prissé ou du COL lui-même pour l’îlot « Vigilant » à Saint Esprit, font des appels publics à candidatures, réunissent les candidat.e.s, soupèsent leurs motivations et solidité, comment le choix des adhérent.e.s d’Age et partage 64 a-t-il été fait ? S’agit-il de relations amicales entre le COL la mairie de Bayonne et la présidente de l’association, ancienne présidente du COL et toujours présidente de l’association des coopérateurs COL ? L’opacité serait à lever

On nous dit aussi que c’est un beau projet social : un habitat participatif pour personnes âgées. C’est vrai, mais qui, pour des propriétaires, ne devrait pas ressortir pas du logement social et de financement public. Les aides pour l’accession sociale sont en principe dirigées vers les primo-accédants et non des déjà-propriétaires. Argumenter du besoin en logements sociaux à Bayonne pour justifier ce projet est honteux.

Patrick Petitjean, 6 juin 2023

Aupa Maurizia

photo : affichette « Bienvenue / Ongi Etori » à l’entrée du bâtiment

Le maire de Bayonne sur la défensive ?

La semaine qui se termine a vu les soutiens aux occupants du projet Maurizia s’étendre, jusqu’au sein du Conseil municipal (1^er juin). Une première rencontre le 31 mai a permis d’ouvrir un dialogue, une seconde est prévue la semaine qui vient, mais toujours sans interruption de la procédure d’expulsion. L’audience en appel (non suspensif) contre la décision d‘expulsion a été repoussée au 6 juillet.

Le soutien le plus important est arrivé le matin de la rencontre avec le maire. Il est apporté par la quasi-totalité des associations dans le champ de la solidarité à Bayonne sous le titre « manifeste pour un urbanisme transitoire au Pays Basque ». Ces 12 associations affirment leur intérêt pour la démarche innovante du collectif Maurizia qui « ouvre un modèle sérieux pour répondre à la crise aiguë du logement et de l’hébergement au Pays basque et promouvoir la dimension socioculturelle au Pays Basque ». Et de conclure que les outils existent pour que Maurizia rentre dans le cadre de l’utilisation temporaire de foncier disponible.

photos : Recto et verso de l’appel des associations

Au conseil municipal de Bayonne le 1er juin

Le 1^er juin, se tenait le conseil municipal de Bayonne. Vers la fin, était prévue une délibération pour renouveler la convention d’occupation temporaire de l’association Zizpa, qui gère le Gaztetxe, centre autogéré de jeunes. Il se situe sur le quai de Lesseps, à la hauteur du 13 rue Sainte Ursule à l’arrière. Donc à côté de l’immeuble occupé par Maurizia au 16 rue Sainte Ursule.

Il était impossible pour des élus solidaires de Maurizia de ne pas se saisir de l’opportunité de ce voisinage pour intervenir. Les interventions et la réponse du maire se trouvent sur la vidéo de ce conseil, entre 4h15 et 4h41.

https://www.bayonne.fr/ma-mairie/vie-municipale/conseils-municipaux/conseil-municipal-du-1er-juin-2023-31315

Photo : Salle du conseil (capture d’écran)

Jean-Marc Abadie (Bihar Baiona) a resitué le projet Maurizia dans la lutte contre les logements vacants, et a lu des passages de la déclaration des 12 associations. Puis, Mixel Esteban (EELV) a rappelé que, déjà, plusieurs occupations temporaires existaient dans cet ensemble de bâtiments (Gaztetxe, Pausa, Point Accueil Jour), et que les réserves foncières constituées quai de Lesseps par la ville pourraient être davantage utilisées, de manière temporaire aussi. Il a fait remarqué que le groupe était composé de jeunes qui avaient grandi à Bayonne, où leur famille habitait souvent encore, et que leur impossibilité de se loger était partagée par des dizaines et des dizaines d’autres du même âge.

Photo : Mixel Esteban (capture d’écran)

Dans sa réponse, le maire a confirmé avoir rencontré 3 porteurs du projet Maurizia, et compris qu’il combinait logement, culture et social. Avec un brin de paternalisme, il a trouvé ses interlocuteurs « bon enfant », sans violence verbale. Plus tard, il a fait état de sa compassion à leur égard. Il leur a reproché de « faire les choses à l’envers », en étant entrer sans autorisation dans l’immeuble, et a opposé leur attitude à celle de Zizpa, qui avant passé un accord avec la Ville pour avoir leur local.

Il a défendu l’état de droit – on en attendait pas moins d’un maire. Et réaffirmé que les règles étaient les règles.

Il avait été contacté par l’EPFL (propriétaire au nom de la CAPB), et n’est pas sans influence sur lui. Il va demander de ne pas envoyer pour l’instant la force publique, au moins jusqu’à la prochaine rencontre avec les occupants dans la semaine du 5 au 9 juin. Il a enfin reproché aux occupants d’organiser un concert le 2 juin, avec tous les risques de sécurité.

Mixel Esteban, a repris la parole pour rappeler que cette occupation ressemblait à celles qui avaient eu lieu au Pays Basque, de Bilbao à Bayonne, dans les années 1980 et que, déjà, à l’époque, on ne les écoutait pas assez. Certains des squatteurs de cette époque font partie aujourd’hui des animateurs des associations de solidarité à Bayonne, même conseillers municipaux…

Le soutien de Zizpa à Maurizia

La maire avait cherché à opposer l’attitude « responsable » de Zizpa à celle de Maurizia occupant un immeuble sans autorisation. Le lendemain du conseil, Zizpa publiait un texte de soutien à Maurizia, rappelant par là-même qu’ils avaient commencé par une occupation illégale, de l’ancien Palais de Justice.

Photo : communiqué de Zizpa

Le maire a-t-il les moyens de faire évacuer Maurizia ? Il en a certainement les moyens juridiques et policiers. Mais les moyens politiques ? Parmi les 12 associations, certaines sont très proches de lui. Aucune ne peut être qualifiée de radicale. Le soutien est aussi fort dans le quartier.

Surtout, cette occupation vient au moment où il relance le projet « Rive droite de l’Adour », en invoquant lui-même l’urbanisme transitoire. Quelque part Maurizia met en œuvre ce qu’il affiche vouloir faire, mais de manière plus jeune, plus sociale, moins contrôlée. Mais l’occupation bouscule le déroulement prévu de son projet et sa communication. S’il a de grandes capacités d’adaptation, on le voit mal se contenter de dire « OK, allez-y, vous aurez votre bail intercalaire ». On peut faire confiance à sa plasticité et à son imagination pour trouver un moyen de sortir de son impasse actuelle sans en appeler à la force publique.

A part cela, contrairement aux craintes du maire, la soirée du 2 juin s’est bien passée.

Photo : Aupa Maurizia (merci à Sophie B pour la photo de une et cette dernière)

Prochain RV : le 6 juin, après la manifestation syndicale contre la retraite à 64 ans. La maison des syndicats d’où partent les manifestations est justement au début de la rue Saint Ursule.

Toutes nouvelles sur leur page facebook :

https://www.facebook.com/profile.php?id=100092660680086

Patrick Petitjean 3 juin 2023

Soutenir le projet Maurizia

Photo de G. Fauveau, reprise de Mediabask du 17.5.23

Le squat rue Sainte Ursule à Bayonne a besoin d’un soutien urgent

Semaine décisive pour le projet Maurizia, 16 rue Saint Ursule à Bayonne, un immeuble vide « réquisitionné » par une dizaine de jeunes squatteurs, pour se loger et développer un projet social sur le quartier.

Des discussions sont programmées avec le maire et des élus, alors même que la procédure d’expulsion reste en cours, selon la volonté du maire-président.

Il est donc très important et urgent de signer la pétition de soutien, le nombre de signataires pèsera dans ces discussions : https://chng.it/9BS2rcRQsY

En même temps, le squat s’installe dans la durée, avec un programme copieux. Le lieu avait été investi le 4 mai, puis rendu public le 16 mai. L’EPFL, propriétaire au nom de l’Agglo, avait immédiatement engagé la procédure d’expulsion.

Photo : le programme de la semaine

Le contexte de cette occupation est pour le moins original. Tout le secteur est l’objet d’un grand projet d’aménagement, annoncé fin avril lors d’une conférence de presse de Jean-René Etchegaray, Maire de Bayonne et Président de l’Agglo. Avant de présenter le projet Maurizia, il faut faire un retour sur ce contexte.

Dans sa présentation du projet « Rive droite de l’Adour », le maire-président avait laissé officiellement ouverte la possibilité de ne pas détruire l’ensemble des bâtiments (une bonne dizaine) actuels situés entre le quai de Lesseps et la rue Sainte-Ursule.

En dehors des bâtiments militaires où est installé le centre Pausa pour l’accueil des personnes migrantes, les autres ont été achetés entre 2010 et 2014 par l’EPFL (établissement public foncier local) pour le compte de l’Agglo. Ils ont été progressivement vidés de leurs habitants et activités, à l’exception de salles encore utilisées par une association pour du yoga et de la gymnastique.

Quelques rares occupations transitoires, avec des baux précaires ont été consenties par la Ville : un Gaztetxe (maison autogérée par des jeunes) et un « point d’accueil jour » pour les sans-abris (avec Atherbea). Deux types d’activités que le maire-président dit vouloir pérenniser dans le futur projet, sans dire comment ni à quel endroit à ce stade.

Les projets du maire précédent, Grenet, il y a une vingtaine d’années, prévoyait de tout raser. Ce n’est, officiellement, plus la perspective actuelle. De toute façon, il y a au moins deux bâtiments patrimoniaux dont la destruction serait difficile à justifier, dont l’un date du 18^e siècle (le dernier vestige des entrepôts du Port de Bayonne de cette époque) et un immeuble de type hollandais.

Plusieurs bâtiments semblent en bon état, dont celui occupé. Que de tels immeubles restent vides alors que que la crise du logement redouble à Bayonne comme ailleurs, est un scandale récurrent.

Photo de l’immeuble occupé, façade côté quai de Lesseps

Dans sa conférence de presse, le maire-président avait avancé l’idée d’un « urbanisme transitoire » pour les bâtiment existants, et signé un marché public avec une agence « Plateau urbain » pour le conseiller en ce sens.

On peut dire que le groupe de squatteurs l’a pris au mot, ou même l’a devancé, sans qu’il y ait besoin de faire appel à une agence spécialisée. Le Projet Maurizia coche toutes les cases de ce que dit vouloir faire le maire-président.

Leur projet est présenté dans une vidéo : https://www.youtube.com/watch?v=QhGq-puh13s

Ils et elles le résume en 5 points :

– loger l’ensemble des participants au Projet Maurizia ;

– mettre à disposition des services de la vie commune ;

– développer l’aspect social et solidaire ainsi que le vivre ensemble ;

– promouvoir la culture au coeur du développement urbain et mettre à disposition des espaces et ressources autour de cette volonté ;

– proposer des espaces pour se réunir, s’organiser pour les associations bayonnaises.

La remise en état de l’immeuble va déjà bon train. Un premier repas populaire a été organisé la semaine dernière

photo : le repas, dans le hall côté Sainte Ursule.

Pourtant, l’occupation est en danger.

L’EPFL, établissement public qui porte le foncier local au nom des mairies et de l’Agglo, est propriétaire, mais sans autonomie réelle vis-à-vis du maire-président. Il a envoyé les huissiers à plusieurs reprises. Aucune effraction n’a été constatée. En l’absence des squatteurs (ni avertis ni conviés à l’audience), le tribunal de Bayonne a ordonné leur expulsion le 23 mai. Le 25, un huissier est venu faire une première tentative d’expulsion, à l’amiable, sans succès.

Les squatteurs ont toujours affiché leur volonté de conclure avec la Ville un « bail intercalaire » pour permettre à l’expérimentation de se déployer sur au moins 6 mois. Après avoir fait la sourde oreille pendant plusieurs jours, le maire-président a du accepter la présence des squatteurs lors d’une réunion publique (mais sur inscription seulement) de présentation officielle du projet d’aménagement, puis de les rencontrer cette semaine. A suivre donc…

Dee nouvelles sur leur page facebook :

https://www.facebook.com/profile.php?id=100092660680086

En attendant, la solidarité s’organise dans le quartier Saint-Esprit, et elle promet d’être forte, compte tenu des traditions militantes, mais aussi de ce que cette occupation dessine en creux de perspectives alternatives pour l’aménagement « Rive Droite de l’Adour ».

Patrick Petitjean, 30 mai 2023

photo sur la dalle du 1er étage entre les deux parties du bâtiment

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (4)

Le Tram-bus, support d’une politique de peuplement

Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.

Mais, comme on le voit en Région parisienne avec les métros du Grand Paris, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire », les couches moyennes affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour le Grand Paris… et Bayonne.

On attend au contraire qu’une politique publique, de gauche et écolo, combine le droit au logement pour tous et la transition écologique. Inversement, on ne peut être surpris qu’une politique libérale, comme celle conduite par la municipalité bayonnaise débouche sur des changements de population le long de ces infrastructures de transport, en toute conscience.

A Bayonne il y a deux lignes de « bus à haut niveau de service », appelés tram-bus » pour les besoins de communication. Dans leur partie Nord, le T1 et le T2 desservent des centres commerciaux et des cités HLM anciennes (années 60 et 70), ce dont on ne peut que se réjouir Mais les nouvelles opérations immobilières qui accompagnent depuis quelques années la mise en service de ces lignes visent d’autres populations, avec des revenus plus conséquents, y compris résidences secondaires ou logements à vocation Rbnb : comme disent les publicités des promoteurs, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare.

Le T2, qui va de Marracq à Tarnos est un facteur important de spéculation depuis quelques années, surtout pour sa branche Nord, entre la gare et Tarnos, le long de la rue Maubec et de l’avenue Louis de Foix en passant par le carrefour Matras. La branche Sud est en cours d’ahèvement au-delà de Marracq.

La communauté d’agglo a défini, fin 2020, deux « périmètres de réflexion » de plusieurs hectares chacun, le long du T2, pour permettre l’intervention de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, en charge du portage foncier à la place des communes ou de l’agglo). L’un, Montalibet, concerne la branche Sud, entre le stade Dauger et l’hôpital ; l’autre vers le Nord, Matras, se situe en face du cimetière israélite, sur le côté Ouest de l’Avenue Louis de Foix.

Dans les deux cas, il s’agit officiellement de rénovation urbaine pour une meilleure qualité d’insertion du T2, avec logements et activités, mixité sociale, etc. Tous les bons mots figurent dans les délibérations de l’agglo pour justifier préemptions, démolitions, constructions, etc.

Les promoteurs n’avaient pas attendu les décisions de l’agglo pour lancer des projets immobiliers. Ainsi, dans le secteur Montalibet, on rencontre déjà Alday, avec 17 logements rue Léon Moynac, et Zokato (avec Hébrard comme architecte) avec 14 logements rue Raymond de Martres. Une dizaine d’autres parcelles sont déjà dans le portefeuille de l’EPFL

Dans le secteur Matras, il y a eu trois parcelles achetées par l’EPFL, mais encore aucun permis de construire n’est encore déposé. C’est avant et après ce secteur que les opérations immobilières se multiplient.

Un travail de repérage (effectué en novembre dernier) des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2, comme dans le haut de la rue Maubec ou chemin de Hargous (une rue parallèle à Léon de Foix) a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombre 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.

Il faut peut-être y ajouter une résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés ». Peut être, car affiché cet automne, le PC semble avoir été annulé en janvier.

Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent, comme hier à Saint Etienne et Belharra : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim (voir photos de villas à démolir pour l’Hargousier de l’AEDIFIM et pour Ahoya de Bouygues)

Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.

Pour les prix, le Carré Haizean (16 logements au 44 chemin de Hargous) affiche une moyenne de 5 000 euros le m². Ailleurs, c’est rarement au-dessous de 4 000 euros le m².

Pour toutes ces opérations c’est le libre marché immobilier, le laisser faire, encouragé par un plan local d’urbanisme encore permissif, tant par le seuil élevé où se déclenche l’obligation de mixité sociale, que par l’assimilation de l’accession « aidée » ou « maîtrisée » à de l’accession sociale, sans que cela soit conforme à la loi SRU.

On peut donc parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2.

On peut d’autant plus parler de nouveau peuplement, que des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.

Et surtout la Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Elle comporte tous les ingrédients des grosses opérations de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville. Sur 241 logements, la démolition de 153 d’entre eux vient de commencer (photo des blocs vidés, murés et en désamiantage). Leur reconstruction est à venir. 88 vont être rénovés. Et pour la mixité sociale, 79 appartements supplémentaires vont être construits, en accession sociale, ciblant les classes moyennes.

De la mixité sociale dans les cités ? Sans doute. Mais aussi en mettant des HLM dans les nouvelles constructions le long du T2. Et encore mieux, avec des HLM au centre ville et à Paulmy. L’enjeu principal pour le logement à Bayonne, c’est le locatif public, les HLM.

A suivre : un 5ème et dernier volet sur les choix de développement à moyen terme.

Patrick Petitjean, le 31 mars 2023, révisé le 28 mai

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (3)

La ligne bleue du quota des 25% SRU à Bayonne

Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.

Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.

Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.

Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …

L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.

LE PARC HLM A BAYONNE

Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.

La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).

Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.

Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.

Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.

UNE SEGREGATION SOCIALE

Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.

La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.

Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.

Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.

ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE

Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.

Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.

On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.

Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction

Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)

Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.

CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020

Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.

Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.

Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.

Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.

Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.

Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».

Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.

CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »

Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :

1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)

2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.

3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.

LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE

*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.

J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».

C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…

In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville

Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.

*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.

Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.

AUSSI DANS LA CHARTE

Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».

Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…

Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?

Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.

Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.

Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai

Glossaire

AS : Accession Sociale

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)

HSA : Habitat Sud Atlantique

LLS : Logement Locatif Social

LS : Logement Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Plan Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PSLA : Prêt Social Location Accession

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité

Baionan bizi – Se loger à Bayonne (2)

Le Prissé, un projet exemplaire ?

Voir les sigles en fin d’article

Le projet Prissé a été présenté à la presse fin janvier par le bailleur social HSA associé au promoteur Alday (Sud Ouest 25.1.23). Avec 350 logements, c’est le point le plus chaud des grosses opérations immobilières à Bayonne. La ville le tient pour exemplaire et a calibré la charte « mixité sociale » sur ce projet.

Un rappel de géographie est utile.

Ce quartier se situe entre l’Adour et la ville de Saint-Pierre d’Irube, au sud de Bayonne. Il est traversé par l’avenue Duvergier de Hauranne, qui part du fort de Mousserolles dans le Petit Bayonne, monte sur un plateau et passe successivement à côté d’un château d’eau (un point culminant de la ville), le long d’un hôpital psy et d’un ESAT, puis de la cité HLM Cam de Prats (de taille moyenne, assez ancienne) ; on longe deux anciens terrains de foot, en cours d’urbanisation/artificialisation avec les parcelles voisines : HSA y installe le nouveau quartier et 12 lots pour des maisons individuelles.

L’avenue se termine au rond point Jupiter. Là, on peut obliquer vers l’Est, vers le quartier autour de la clinique Belharra, on peut continuer tout droit et descendre vers la zone commerciale d’Ikea, ou obliquer vers Ouest pour entrer dans Saint-Pierre d’Irube.

Du côté Est de l’avenue, entre le lotissement et Jupiter, il y a un secteur très en pente vers l’Adour, donc peu construit (des pavillons) et qui reste très boisé. L’école du Prissé se situe de ce côté de l’avenue et va être reconstruite.

Le quartier Belharra

Il faut s’arrêter un moment sur le quartier Belharra, où la clinique principale qui porte ce nom a été inaugurée il y a une petite dizaine d’années. Elle regroupe trois anciennes cliniques du centre de Bayonne ou proche de Saint Esprit (clinique Saint Etienne), laissant du foncier pour de fructueuses opérations immobilières. Autour de la clinique, se sont installés différents centres médicaux et surtout 600 logements : 350 pour Kaufmann-Broad et Alday, 250 pour Sobrim et Pichet. Ces promoteurs privés affichaient 30 % de « logements sociaux » (source : Sud Ouest du 12 juin 2013), probablement de l’accession « maîtrisée » hors quota SRU.

Toute une zone boisée a été défrichée pour ce quartier, dont la construction a accompagné celle du centre commercial Ametzondo (Ikéa, Carrefour, etc). La destruction se poursuit d’ailleurs avec la construction en cours par Sobrim de l’« Orée de la Source », 84 logements (conçus par Hébrard, un architecte multiprésent dans les opérations immobilières à Bayonne) qui finissent de dévaster le parc boisé de Cantegrit, lieu traditionnel de promenade. Pas vraiment du social.

L’article cité de Sud Ouest pointait le fait que la ville disposait encore d’importantes « réserves foncières » à proximité : avec le nouveau quartier du Prissé, on y est. A noter que ce projet en attire déjà d’autres : Pichet vient d’annoncer dans une pub de Sud Ouest le lancement d’une opération dans ce secteur, appelée « Bel Horizon ».

Le nouveau Prissé

350 logements sont annoncés pour ce nouveau quartier, construit sur plus de 4 ha, actuellement non urbanisés pour la plus grande partie. L’artificialisation des sols va bon train.

Selon le projet, 45 % des logements seront en « logement social », soit 158, tous sortis de la spéculation. C’est au-delà donc du quota SRU (25%), mais c’est le minimum pour compenser l’absence de logements sociaux ailleurs, dans le diffus et le centre ville. Parmi eux, 70 seront en « locatif » et 88 en « accession sociale » (BRS). Il faut rappeler que le PLH pour Bayonne prévoit annuellement 111 LLS et 74 BRS pendant 5 ans (voir billet précédent). Bien sûr, il faut moyenner sur la durée du PLH, et tenir compte de ce qui se fait dans les autres quartiers. Mais le moins que l’on puisse dire est que ce projet va accentuer le déséquilibre en défaveur des LLS.

Le projet comporte de nouvelles rues internes au quartier, et s’accompagne d’une piste cyclable vers le centre de Bayonne et d’une nouvelle école non loin du nouveau quartier.

Il y aura 6 blocs d’immeubles. 3 sous la responsabilité de HSA, respectivement de 90, 38 et 30 logements. Pour l’immeuble de 30 logements, ce sera de l’habitat participatif en BRS : un groupe d’habitants « candidats » a été constitué à l’automne dernier et a tenu plusieurs réunions.

Les 3 autres blocs, soit 192 appartements, vont être confiés à … Alday, promoteur et spéculateur immobilier phare de Bayonne. Selon Sud Ouest, une partie, 53, seront à prix « maîtrisés » (4 000 euros le m², pas donné quand même) ; les futurs acheteurs, à ce titre, s’engagent à faire de leur appartement leur résidence principale, et à ne pas le revendre avant 10 ans. Pour les autres, 139 logements, ce sera 4 500 euros le m². A ces prix, s’ajoutent les garages.

A plusieurs reprises ce mois-ci, Alday s’est offert de pleines pages de pub avec les slogans « vous ne rêvez pas » et « la propriété pour tous », ce dernier faisant écho au thème de la manifestation Herrian Bizi du 1^er avril « un logement pour tous ». Le cynisme d’Alday est sans limite.

Mixité sociale factice

Ce projet est, en grande part, une préfiguration de la future charte « mixité sociale »dont les grandes lignes ont été dévoilées ce matin (30 mars) dans Sud Ouest avant le vote du conseil municipal du 5 avril. Elle résulterait de la coopération entre les élus, les bailleurs et les promoteurs. Mais on peut aussi la lire comme la Ville venant au secours des promoteurs à un moment où le marché de l’immobilier va mal.

Le maire insiste aussi sur la maîtrise foncière publique, via HSA, de l’opération. Mais alors pourquoi en sous-traiter une grande partie à Alday. Exemplaire vous avez dit !

Pour HSA, la contrainte dans le PLH de deux LLS pour un BRS n’est pas respectée. HSA faitde la pub pour vendre ses BRS au Prissé, à l’identique des opérateurs privés. Pour les futurs propriétaires « maîtrisés », il y a l’interdiction de revente avant 10 ans (ce n’est pas très long pour le marché immobilier) et un plafond de ressources (celui du PLS +11%).

Au final, 70 LLS sur 350 logements, cela fait 20 % du quartier pour toutes celles et ceux qui ne peuvent ou ne veulent devenir propriétaires : familles monoparentales, précaires, décohabitants, ceux qui bougent de villes, ceux qui n’ont pas accès à l’emprunt, personnes isolées, familles à faible revenu incompatible avec les loyers dans le privé, etc. Les cas de figures sont nombreux de celles et ceux dont le droit au logement passe par les locations publiques,cela nourrit les files d’attente pour des HLM. L’imaginaire « devenir propriétaire » de la qusi totalité des élus est incompatible avec leur droit au logement, mais il l’est avec les intérêts des promoteurs.

Patrick Petitjean, 30 mars 2023, révisé le 28 mai

HSA : Habitat Sud Atlantique (bailleur social de l’agglo)

LLS : Logement Locatif Social

PLS : Prêt Locatif Social (HLM de catégorie supérieure, pour couches moyennes)

BRS : Bail Réel Solidaire (accession aidée)

SRU : loi Solidarité et Renouvellement Urbain

PLH : Programme Local de l’Habitat

Bergeret à Saint Esprit (4)

Quel avenir pour l’îlot Bergeret ?

Ce printemps, canards et poissons rouges colonisent la mare

Pour les riverains, c’est l’humain d’abord. Et de ce point de vue, l’absence de représentants de la municipalité lors de l’hommage du 9 mars est scandaleuse. Mohamed Kichouhi était un habitant de la ville, et on pouvait s’attendre à un minimum de compassion du maire. Quel soutien la mairie compte-t-elle apporter à sa famille ?

La demande générale, c’est l’installation d’un jardin mémoriel sur le site. Une demande déjà formulée par le « collectif 22 Bergeret » lors d’une réunion publique en janvier, où le maire était présent. Impossible avait-il dit.

Revoir une grue sur les lieux de l’accident serait vécu comme une provocation. Parler, comme le font le COL et le maire, de reprendre les mêmes travaux dès ce printemps, en considérant l’accident comme une simple parenthèse, c’est non seulement un manque de sensibilité, mais de l’aveuglement quand à l’absence des conditions requises : l’enquête judiciaire (en cours) sur l’accident, l’expertise sur l’état du « Carré Saint-Esprit » sur lequel est tombée la grue, les indemnisations éventuelles.

Et surtout la question des analyses de sols géohydrauliques préalables au chantier (si elles ont existé) et reprises ce mois-ci : il serait inacceptable qu’elles ne soient pas présentées et discutées publiquement.

maquette de l’immeuble Zubi Mayou du COL qui aurait du être construit quai Bergeret

Garder le même projet n’est pas acceptable, d’autant plus que l’arrêt du chantier rebat les cartes. Les conceptions d’urbanisme en œuvre dans ce projet sont celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), adopté en 2007. Elles sont archaïques. Elles voulaient faire des continuités des façades et des hauteurs sur le boulevard Alsace Lorraine et le quai Bergeret. Ce PLU est caduque, mais le nouveau PLUi est à l’arrêt depuis 2016, semble-t-il en raison de la difficulté à y intégrer les obligations de la loi sur le « Zéro Artificialisation Net » (ZAN).

Le projet COL / Domofrance est un avatar tardif du vieux PLU. Il n’est plus adapté aux conditions actuelles : accentuation de la crise climatique et donc accélération nécessaire de la transition écologique. La canicule est aussi passé par là. La municipalité se devrait en mettre en pratique son affichage pour la transition. Elle a publié l’été dernier un « guide des bonnes pratiques » en matière d’îlots et de couloirs de fraîcheur : la bétonisation du quartier Saint-Esprit est typique des mauvaises pratiques à abandonner. Et la végétalisation sur dalle et sur terrasse prévue à Bergeret, c’est différent du végétal en pleine terre.

Coup de chance ? En l’absence de travaux pendant un an sur un chantier, il pourrait y péremption du Permis de Construire. C’est le cas pour l’îlot Bergeret. Il y a un enjeu d’interprétation : le délai d’un an s’applique-t-il pendant la durée du PC ; ou à la fin seulement ? Domofrance et le COL doivent demander la prolongation du PC, ce que le maire peut refuser. Il y a l’opportunité d’élaborer avec les habitants un autre aménagement de l’îlot qui, au-delà de l’aspect mémoriel, permette au quartier de mieux respirer, notamment en cassant le mur de béton (photo) que constitue le côté sud du boulevard Alsace-Lorraine. Qui traduise aussi la place de l’eau à côté de l’Adour. Les canards ne s’y sont pas trompés, qui se sont appropriés la mare qui occupe le trou Bergeret (voir photo) et ont fait leur le « ZAN »….

Vous avez dit logement social ?

Le principal argument avancé pour refuser la remise en cause du projet COL + Domofrance est le besoin de logements sociaux. De tels logements sont plus que nécessaires, c’est un argument massue.

Mais il y a social et social, et, à Saint Esprit comme ailleurs à Bayonne, les choix de la municipalité ne vont pas dans le sens du droit au logement. Le « locatif social » (LLS) est à la traîne : c’est ce « social »qui permet de loger les personnes avec des revenus moyens ou faibles, les jeunes, les précaires, sans compter celles et ceux qui ne voient pas dans le « « devenir propriétaire » le sens de leur vie. Dans ce qui est reconnu aussi comme logement social, il y a aussi l’accession sociale (AS) à la propriété depuis Sarkozy. Et maintenant, le « Bail Réel Solidaire » (BRS), très prisé par le COL, et que le maire de Bayonne qualifiait en décembre dernier de logement pour les classes moyennes, voire supérieures. Mais des constructions de LLS, à Saint Esprit, il n’y en a pas. Et de cet autre « social », les BRS, il n’y a que les opérations « Bergeret » et « Vigilant »

On trouve au contraire, dans un rayon de 100m autour de l’îlot Bergeret, une bonne demi-douzaine de constructions achevées depuis moins d’un an (photo) ou encore sous forme de friche (photo). Au total, près d’une cinquantaine de logements « libres » à prix de marché.

Si l’on remonte la rue Maubec, sur 500m depuis la gare, c’est encore plus catastrophique, les opérations immobilières en cours, avec plusieurs dizaines de logements, ne proposent que du « libre » : le passage du tram-bus dans cette rue met les appartements à quelques minutes du centre ville, et est un puissant vecteur de spéculation immobilière.

Une exception : à mi-chemin de cette rue, il y a la cité HLM « La Citadelle » : le bailleur HSA y gère 241 LLS. Il va en démolir 89 (voir photo), en reconstruire 89, et va ajouter 79 logements en accession sociale, au nom de la mixité sociale. De quoi faire de beaux projets participatifs en BRS.

Vous avez dit un beau projet ?

Zubi Mayou est le nom du projet que le COL veut construire quai Bergeret. Il est celui d’une association créée en août 2017, « âge et partage 64 ». Il coche toutes les cases d’un « beau projet », pour sa dimension sociale et citoyenne : habitat participatif pour personnes âgées ; bâtiment a été conçu par les futurs propriétaires ; prix au m² réduit par rapport au marché grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti que permet le BRS renforçant l’aspect social de l’accession. Beau projet aussi avec un cadre privilégié sur les bords de l’Adour, avec une vue dégagée vers le fleuve et la rive gauche au sud. Ceci dit, Zubi Mayou resterait un beau projet avec une autre localisation à Bayonne (par exemple à La Citadelle, pas plus éloigné du centre ville) voir même à Anglet.

L’immeuble projeté (voir photo) figure depuis longtemps sur le site national de l’habitat participatif : https://www.basededonnees-habitatparticipatif-oasis.fr/?BiziMayou#menu1

Pour ce projet, on se réfère souvent à l’exemple de la maison des Babayagas à Montreuil, qui a vu le jour il y a une dizaine d’années, quand Dominique Voynet était maire. C’est aussi une résidence pour personnes âgées. Mais à mon souvenir, il s’agit de locatif et non d’accession sociale, concernant donc un public avec des revenus modestes.

Zubi Mayou se rapproche plutôt d’un autre projet, à Bègles, Boboyka-la Castagne : un groupe d’amis qui veulent vieillir ensemble, avec des valeurs de partage, d’écologie, de solidarité, d’autogestion. Mais la structure retenue n’est pas de l’accession individuelle à la propriété avec un BRS, c’est une accession collective à travers une coopérative d’habitants. BRS comme coopérative d’habitants viennent de la loi ALUR (Duflot, 2013) et également anti-spéculation. La mise en œuvre du projet de Bègles s’est avérée beaucoup plus longue et compliquée que Zubi Mayou : recherche d’un terrain, financement, emprunts… Semble-t-il, l’instruction du PC est encore en cours, plus de 10 ans après la naissance du projet. Voir le site de l’association et celui de l’habitat participatif.

Coopérative BBYK

https://www.basededonnees-habitatparticipatif-oasis.fr/?BoboyakA

L’îlot Bergeret mérite un beau projet. Zubi Mayou en était un, et peut être relocalisé. Une parcelle non construite pour faire respirer le quartier, un espace vert mémoriel, une mare aux canards : les idées ne manqueront pas pour un autre beau projet.

Patrick Petitjean, 15 mars 2023

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1^er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4^e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023

Bergeret à Saint Esprit (2)

Hommage à Mohamed Kichoui le 9 mars 2023

Un an après, sur les lieux de l’accident

Entre 100 et 120 personnes ont participé ce midi (9 mars 2023) à Bayonne Saint-Esprit à un hommage à Mohamed Kichouhi, grutier décédé il y a juste un an dans l’effondrement d’une grue.

Le rassemblement était organisé à l’endroit même de l’accident, par le collectif de riverains et les syndicats CGT-Construction, LAB, Solidaires et FSU. La famille et les proches de Mohamed étaient présents.

Après la pose d’une plaque, le dépôt d’une gerbe par les organisateurs, et aussi de fleurs par des participants, une chaîne humaine s’est mise en place le long de ce qui fut la position de la grue par terre, à travers le boulevard.

Les syndicats comme le collectif sont intervenus en français et en basque pour rendre hommage à Mohammed et dénoncer les accidents du travail, notamment sur les chantiers de construction

Dans son intervention, le collectif a rappelé le refus de voir le chantier redémarrer et sa demande d’un espace vert mémoriel à cet endroit. La mairie était absente.

Extraits de l’intervention du collectif de riverains :

« Il y a un an, Mohamed Kichouhi a perdu la vie dans cet accident, laissant sa compagne enceinte d’une petite fille qui ne connaitra jamais son père et un orphelin de douze ans.

Profondément attristés et marqués par cette tragédie, nous exprimons notre solidarité et notre sympathie à sa compagne, ses enfants, sa famille, ses amis et ses collègues. (…)

Au-delà de ce drame, la résidence Carré St Esprit a été durement touchée, un appartement a notamment été détruit, dont les habitants n’ont toujours pas réintégré leur logement et ne le pourront sans doute pas de sitôt. La résidence elle-même n’est toujours pas réparée non plus.

Pour nous, riverains, il serait inadmissible que le chantier reprenne, avant que la résidence ne soit remise en état et que nous soyons pleinement rassurés quant aux conditions de cet éventuel redémarrage des travaux sur le site.
(…) Nous serions favorables à la création d’un espace vert mémoriel dans ce lieu en hommage à Mohamed Kichouhi »

Patrick Petitjean, 9 mars 2023