La ferme Olha occupée à Senpere depuis le mardi 27 juin
La ferme comporte une maison et 50 ha, partie en prairie et partie boisée, avec 6 ha de terres agricoles. La vente se fait au prix de 1,3 millions d’euros. La SAFER a proposé une préemption partielle pour 220 000 euros de la partie agricole. Vendeur et acheteur sont près à l’accepter, à condition que le prix soit maintenu pour la seule maison et les terrains non-agricoles. Condition qui, selon la SAFER contribuerait à la hausse exponentielle des terres agricoles au Pays basque
(photo Ostia)
L’occupation est soutenu par le collectif Lurzaindia et le syndicat paysan ELB (relai de la Confédération paysanne).
Le collectif Ostia, à l’origine de l’occupation, s’est constitué lors de l’occupation d’une ferme à Arbonne, chemin de Berrueta, l’été 2021, qui avait abouti à ce que la vente spéculative soit cassée, au bout de près de 3 mois d’occupation. Lurzaindia et ELB en étaient acteurs aussi.
En octobre 2022, 800 personnes et 600 tracteurs avaient manifesté contre un projet immobilier de Bouygues sur des terres agricoles.
Ostia est aussi présent en zone urbaine : occupation pendant une semaine d’une villa construite par le promoteur Alday à Anglet en juillet 2022. Il avait apporté récemment son soutien à l’occupation d’un immeuble vide rue Sainte Ursule à Bayonne par les jeunes de Mauritzia
De fait, il est le correspondant local des Soulèvements de la Terre. Il est à l’origine de toutes les rassemblements de solidarité devant la sous-préfecture de Bayonne, avant et après la dissolution.
(photo Patxi Beltzaiz)
Le rassemblement du 28 juin, initialement prévu devant la sous-préfecture, comme les 150 autres mobilisations de ce jour dans l’hexagone, avait été déplacé sur le lieu de l’occupation.
(photo Ostia)
Le 29, un rassemblement a eu lieu à Donibarne, devant la Maison Adam (célèbre pour ses macarons), qui avait baissé le rideau dès 18h pour ne pas voir les manifestants. Les propriétaires en sont la famille Teilleria, acheteur dans cette opération. Des notables basques pris la main dans la spéculation. Ostia appelle au boycott de la Maison Adam.
(photo rassemblement Donibarne)
L’occupation continue, notre soutien est indispensable. La ferme est près du lac de Saint Pée sur Nivelle (Senpere), 1420 chemin Zukaizti.
Le Tram-bus, support d’une politique de peuplement
Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.
Mais, comme on le voit en Région parisienne avec les métros du Grand Paris, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire », les couches moyennes affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour le Grand Paris… et Bayonne.
On attend au contraire qu’une politique publique, de gauche et écolo, combine le droit au logement pour tous et la transition écologique. Inversement, on ne peut être surpris qu’une politique libérale, comme celle conduite par la municipalité bayonnaise débouche sur des changements de population le long de ces infrastructures de transport, en toute conscience.
A Bayonne il y a deux lignes de « bus à haut niveau de service », appelés tram-bus » pour les besoins de communication. Dans leur partie Nord, le T1 et le T2 desservent des centres commerciaux et des cités HLM anciennes (années 60 et 70), ce dont on ne peut que se réjouir Mais les nouvelles opérations immobilières qui accompagnent depuis quelques années la mise en service de ces lignes visent d’autres populations, avec des revenus plus conséquents, y compris résidences secondaires ou logements à vocation Rbnb : comme disent les publicités des promoteurs, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare.
Le T2, qui va de Marracq à Tarnos est un facteur important de spéculation depuis quelques années, surtout pour sa branche Nord, entre la gare et Tarnos, le long de la rue Maubec et de l’avenue Louis de Foix en passant par le carrefour Matras. La branche Sud est en cours d’ahèvement au-delà de Marracq.
La communauté d’agglo a défini, fin 2020, deux « périmètres de réflexion » de plusieurs hectares chacun, le long du T2, pour permettre l’intervention de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, en charge du portage foncier à la place des communes ou de l’agglo). L’un, Montalibet, concerne la branche Sud, entre le stade Dauger et l’hôpital ; l’autre vers le Nord, Matras, se situe en face du cimetière israélite, sur le côté Ouest de l’Avenue Louis de Foix.
Dans les deux cas, il s’agit officiellement de rénovation urbaine pour une meilleure qualité d’insertion du T2, avec logements et activités, mixité sociale, etc. Tous les bons mots figurent dans les délibérations de l’agglo pour justifier préemptions, démolitions, constructions, etc.
Les promoteurs n’avaient pas attendu les décisions de l’agglo pour lancer des projets immobiliers. Ainsi, dans le secteur Montalibet, on rencontre déjà Alday, avec 17 logements rue Léon Moynac, et Zokato (avec Hébrard comme architecte) avec 14 logements rue Raymond de Martres. Une dizaine d’autres parcelles sont déjà dans le portefeuille de l’EPFL
Dans le secteur Matras, il y a eu trois parcelles achetées par l’EPFL, mais encore aucun permis de construire n’est encore déposé. C’est avant et après ce secteur que les opérations immobilières se multiplient.
Un travail de repérage (effectué en novembre dernier) des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2, comme dans le haut de la rue Maubec ou chemin de Hargous (une rue parallèle à Léon de Foix) a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombre 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.
Il faut peut-être y ajouter une résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés ». Peut être, car affiché cet automne, le PC semble avoir été annulé en janvier.
Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent, comme hier à Saint Etienne et Belharra : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim (voir photos de villas à démolirpour l’Hargousier de l’AEDIFIM et pour Ahoya de Bouygues)
Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.
Pour les prix, le Carré Haizean (16 logements au 44 chemin de Hargous) affiche une moyenne de 5 000 euros le m². Ailleurs, c’est rarement au-dessous de 4 000 euros le m².
Pour toutes ces opérations c’est le libre marché immobilier, le laisser faire, encouragé par un plan local d’urbanisme encore permissif, tant par le seuil élevé où se déclenche l’obligation de mixité sociale, que par l’assimilation de l’accession « aidée » ou « maîtrisée » à de l’accession sociale, sans que cela soit conforme à la loi SRU.
On peut donc parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2.
On peut d’autant plus parler de nouveau peuplement, que des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.
Et surtout la Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Elle comporte tous les ingrédients des grosses opérations de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville. Sur 241 logements, la démolition de 153 d’entre eux vient de commencer (photo des blocs vidés, murés et en désamiantage). Leur reconstruction est à venir. 88 vont être rénovés. Et pour la mixité sociale, 79 appartements supplémentaires vont être construits, en accession sociale, ciblant les classes moyennes.
De la mixité sociale dans les cités ? Sans doute. Mais aussi en mettant des HLM dans les nouvelles constructions le long du T2. Et encore mieux, avec des HLM au centre ville et à Paulmy. L’enjeu principal pour le logement à Bayonne, c’est le locatif public, les HLM.
A suivre : un 5ème et dernier volet sur les choix de développement à moyen terme.
Patrick Petitjean, le 31 mars 2023, révisé le 28 mai
Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.
Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.
Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.
Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …
L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.
LE PARC HLM A BAYONNE
Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.
La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).
Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.
Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.
Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.
UNE SEGREGATION SOCIALE
Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.
La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.
Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.
Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.
ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE
Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.
Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.
On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.
Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction
Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)
Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.
CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020
Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.
Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.
Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.
Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.
Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.
Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».
Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.
CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »
Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :
1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)
2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.
3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.
LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE
*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.
J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».
C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…
In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville
Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.
*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.
Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.
AUSSI DANS LA CHARTE
Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».
Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…
Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?
Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.
Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.
Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai
Glossaire
AS : Accession Sociale
BRS : Bail Réel Solidaire
CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque
COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)
Les difficultés nationales n’expliquent pas tout. Les bailleurs et les élus ont de nombreux moyens d’action.
Pourtant, on a pu voir un titre choc dans Sud-Ouest le 8 février : « les bailleurs sociaux contraints de construire moins » en faisant le compte rendu de la cérémonie de voeux de l’Office 64 (bailleur départemental) : les effets de l’inflation des coûts des matériaux de construction et de l’augmentation des prix du foncier s’ajoutent aux conséquences de la politique gouvernementale compensation de la suppression des APL et augmentation du taux du livret A) pour obliger les bailleurs sociaux à consacrer des fonds propres trop considérables s’ils voulaient maintenir le niveau de construction, et aux collectivités locales d’augmenter leurs subventions.
S’exprimant en tant que président de l’Office 64, Claude Olive, maire d’Anglet, annonçait une diminution de 400 en 2022 à 250 en 2023 de la livraison de logements sociaux, d’où le titre de l’article sans doute..
S’il y a du vrai dans cette argumentation, il faut regarder de plus près avant de parler de « contrainte » nouvelle. Les logements livrés en 2023 ont été engagés depuis plusieurs années (notamment pour l’achat du foncier). Et la baisse de construction des logements sociaux au Pays basque a commencé dès 2016, où le nombre de logements locatifs agréés avait atteint 1096 : voir le billet n°3 précédent.
Lors de cette cérémonie, Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB n’a pas craint d’affirmer, selon le journaliste, que 1200 logements sociaux avaient été construits en 2022 au Pays basque, 800 en locatif et 400 en accession sociale. Ce ne sont que les objectifs affichés du PLH pour l’agglo, mais la réalité est tout autre, avec seulement 571 logements en locatif, contre 740 en accession. Moins de locatif, et beaucoup plus d’accession. Et pourtant, 11 000 demandes de locations sociales sont en attente au Pays basque
C’est là une question très politique, et très locale, qui concerne autant les collectivités que les bailleurs : on construit quoi, et pour qui ? Le déséquilibre apparu en 2022, où l’accession remplace la location, n’est pas une fatalité, mais un choix : loger en priorité les couches moyennes, ce qui, dans le contexte décrit plus haut, revient à « déshabiller Pierre pour habiller Paul ». Un tel choix est hautement revendiqué par plusieurs maires de la Côte basque, proposant même d’augmenter le plafond de ressources pour l’accession sociale, pour permettre à des couches « moyennes supérieures » d’en bénéficier.
Et si l’argument du « c’est la faute à la politique nationale » ne suffisait pas, les mêmes maires avancent une autre cause : les riverains multiplieraient les recours contre les projets avec logements sociaux… Les recours contre de nouvelles constructions sont effectivement fréquents. Mais contre quoi ? Contre la densification ? Contre une densification mal faite ? Pas certain que l’égoïsme social, évidemment aussi présent, surtout dans des ville « riches », soit la cause principale de ce refus.
Une telle argumentation contribue à légitimer une sorte de « NIMBY » social, en stigmatisant le logement public, à l’image de la citation de Jean Grenet pour Bayonne que j’avais rapporté dans le billet précédent « il n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». Du NIMBY et du mépris social à l’échelon d’une commune.
Pour contrer l’effondrement du nombre de logements locatifs sociaux, le collectif Herrian Bizi avance dans sa plate forme pour la manifestation du 1er avril, des propositions « offensives », passant par une mise à niveau des PLU (Plan Local d’Urbanisme), en portant à 70 % le pourcentage de logements sociaux obligatoires dans toute opération immobilière, à partir de 3 ou 4 logements pour limiter les effets de seuil. Et dans ces 70 %, au moins 45 % de locatif, et au plus 25 % d’accession. Et parmi les locatifs, au moins 30 % de « très sociaux » (PLAI).
C’est en même temps accélérer le rattrapage du quota SRU (25 % de logements sociaux sur une ville) et ne pas le considérer comme un maximum.
En réponse à une question qui lui a été posée sur les BRS lors d’un meeting d’Alda cet automne, Jean-Baptiste Eyraud, dit Babar et grand chef fondateur du DAL a répondu « le BRS, c’est quoi ? ». Pour un mouvement, le DAL, qui s’occupe historiquement, et toujours prioritairement des mal-logés. L’accession à la propriété des classes moyennes n’est pas vraiment dans le périmètre du DAL national… dont Alda se veut le représentant local.
Le BRS a été conçu comme un moyen de lutte contre la spéculation foncière par la loi ALUR (Duflot, 2014). Il sépare le foncier, qui reste propriété publique, du bâti, qui est vendu à un futur propriétaire, avec obligation de servir de résidence principale. C’est un logement semi-public. Le prix de vente est donc largement inférieur aux prix du marché, ce qui range ces logements dans de l’accession sociale, et leur permet de figurer dans le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU (voir mon 2e billet sur la question)
Pour le foncier, un propriétaire verse une redevance mensuelle à un OFS (Office Foncier Solidaire). Le BRS plafonne l’augmentation du prix de revente au seul indice de référence des loyers (IRL). C’est donc un moyen « robuste » de lutte anti-spéculatif.
Mais ce n’est pas un instrument pour loger les classes populaires, les jeunes, les précaires, les décohabitants, les familles monoparentales, ceux et celles qui bougent ou qui n’ont accès ni à l’emprunt pour acheter ou à la location dans le privé… pour lesquels la location publique (logements de type PLAI et PLUS) est indispensable.
C’est à quoi le maire de Bayonne, Jean-René Etchegaray, sous doute énervé par l’intervention de l’élu écolo, s’est laissé aller lors du conseil municipal de décembre 2022 : « Il convient de déterminer pour qui s’adressent les logements sociaux, tous n’étant pas similaires. Ainsi, le BRS s’adresse à la classe moyenne voire supérieure. Or la commune a besoin de PLAI et de PLUS pour répondre aux attentes de la population des quartiers ». Et encore « Veut-on permettre à nos enfants et nos petits-enfants nés ici et ayant grandi ici de rester ici ? »
En terme de politiques publiques, les BRS ont de nombreux avantages :
– antispéculation (pas de plus-value à la revente) et pas d’évaporation vers un meublé de tourisme.
– pérennité des réserves foncières publiques facilitant les prêts pour de nouvelles constructions
– logement des classes moyennes, ce qui est une difficulté réelle, au vu de l’explosion des prix. Les BRS sont accessibles sous le même plafond de ressources que les PLS ou PSLA
On comprend aussi l’intérêt des bailleurs : se décharger de la gestion vers des copropriétés en s’appuyant sur l’aspiration à devenir propriétaire. Les éventuelles copropriétés dégradées, dans quelques années, ne seront pas leur affaire.
L’intérêt des maires est double : remplir plus facilement les objectifs de la loi SRU, sans construire autant qu’exigé des locatifs sociaux. Et, pour les plus réacs d’entre eux, avoir une politique de peuplement limitant le poids des classes populaires dans leur ville. Comme le disait Jean Grenet (dont Etchegaray était l’adjoint à l’urbanisme) voici plus de 10 ans alors qu’il était maire de Bayonne en soulignant la part de logement social à Bayonne (environ 26 %), pour s’en féliciter, mais aussi pour se tourner vers « les autres ». À savoir les voisins de la Côte basque. « Je me tourne vers eux et je dis »à vous ! ».» Le maire bayonnais estime qu’il « n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». (Sud Ouest 10/02/2012)
L’intérêt des propriétaires est d’acheter en dessous des prix du marché. Mais il y a un piège : la redevance : quel montant, et pour combien de temps. Les bailleurs répartissent le coût de construction entre le montant de la redevance et le prix en m² du bâti. On a vu des redevances de plusieurs euros par mois par m², ce qui permet des prix de sortie attractif pour les acheteurs. Pourtant, si l’on calcul le montant total versé en redevance sur la durée typique d’un emprunt (30 ans), cela peut doubler le prix réel d’achat…
Pour cela, Herrian Bizi propose de mieux réguler les redevances, en les limitant à 1 ou 1,5 euros mensuel par m², et de passer à une redevance minime, symbolique, quand l’OFS a fini de rembourser les emprunts pour l’acquisition de son foncier, cette redevance résiduelle permettant de dégager des fonds propres pour l’OFS.
Intérêt, pour les politiques publiques, intérêt pour les bailleurs, élus, futurs propriétaires : en peu d’années, il y a eu explosion des OFS et des BRS. En 5 ans, des dizaines d’OFS ont été créés. Au Pays basque, il y en a 4, tous les bailleurs (COL, HSA, Office 64 ont le leur ainsi que l’EPFL). Aujourd’hui, quelle ville n’a pas ses projets de BRS ? On n’est pas loin du tout BRS.
Les effets pervers ont été immédiats.
Le PLH (programme Local de l’Habitat) adopté n 2021 par la CAPB préconisait la production de 1200 logements sociaux par an, dont les 2/3 de locatifs et le 1/3 en accession.
En 2021, sur la CAPB, 491 locatifs sociaux ont été agréés, contre 32 en locatif intermédiaire (PLS) et 180 en accession (dont 163 BRS).
En 2022, ce sont 571 locatifs sociaux, contre 69 en locatif intermédiaire et 671 en accession (tous BRS).
On est donc très loin des objectifs du PLH en matière de locatifs sociaux (800, déjà jugés insuffisants par les associations concernées, très loin dela moyenne entre 2011 et 2018, proche de 900, même s’il s’agit d’une reprise en regard de 2019 et 2020.
Surtout, en voit que les BRS « mangent » la part des locations sociales : en 2022, on est au-dessus des 1200 logements sociaux préconisés par le PLH, mais près de 60 % sont des BRS au lieu du 1/3 préconisé.
Il y a certes de fortes contraintes nationales, politiques et économiques qui pèsent sur la construction de logements sociaux, mais pour cette explosion des BRS et cette insuffisance des locations sociales, c’est une question de choix politiques au niveau de la CAPB et des maires. S’ils en ont la volonté politique, d’autres choix sont possibles. A suivre dans le 4e billet.
Depuis 2000 (Jospin), la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) impose, selon certains critères, à des villes d’avoir un minimum de 25 % de logements sociaux, sous peine de sanctions financières, de se doter d’un programme triennal de rattrapage. Les retardataires risquent une mise sous tutelle par l’État de leur politique de logement.
Mais la loi SRU 2023 n’est plus celle de 2000. Au fil des alternances politiques, elle a bougé dans un sens plus social,ou inversement. Si la droite n’a pas réussi à la supprimer, elle en a changé la nature.
Cette loi date du Gouvernement Jospin : elle est publiée le 30/12/2000 . Elle instaure l’obligation de 20 % de logements sociaux, locatifs à l’époque. Elle ne concerne que des communes d’une certaine taille, dans des zones dites « tendues » du point de vue des logements. Elle prévoit différentes formes de sanctions pour les communes en dessous du seuil, et dont les efforts de rattrapage seraient lents ou insuffisants.
Elle concerne principalement la location sociale. A côté, existait déjà depuis 1984 un dispositif dit PSLA (Prêt Social Location Accession), qui permet à un locataire d’acheter son appartement, sous certaines conditions, après quelques années à un prix résiduel. Parmi les conditions, un minimum antispéculatif, le remboursement du différentiel de TVA à l’achat si la revente intervient 10 ans après l’achat. Mais les PSLA ne rentrent pas en compte dans les quota SRU.
Les efforts des élus de droite (nationaux ou locaux) pour revenir sur cette loi ont été immédiats. Sous Sarkozy, c’est la loi Boutin, promulguée en 2009 qui élargit les délais de rattrapage, mais surtout ouvre le droit de compter parmi les logements sociaux l’accession sociale (les PSLA) en plus du locatif. C’est l’époque du mythe du « devenez propriétaire de votre maison avec 15 euros par jour ». On parle d’« accession populaire » au-delà même de l’accession sociale.
Cette accession sociale restait très minoritaire par rapport aux locations traditionnelles. Un PSLA reste comptabilisé comme logement social 5 ans après l’achat. Mais les effets dévastateurs d’une telle inclusion se font sentir à plein aujourd’hui.
Sous Hollande, la loi ALUR, due à Cécile Duflot et promulguée en janvier 2013, relève le seuil de 20 % à 25 % pour l’obligation de construction de logements sociaux, entre autres améliorations. Cette loi comporte une nouveauté essentielle pour faire face à la spéculation foncière : la possibilité de dissocier la propriété du foncier de celle des murs du logement. Le foncier reste propriété publique à travers un « office foncier solidaire » (OFS), avec lequel le propriétaire des murs conclut un « Bail Réel Solidaire » (BRS) donnant lieu à une redevance mensuelle. J’y reviendrai dans le billet suivant consacré à la folie BRS.
Tout change avec Macron et la loi ELAN du 23/11/18 qui inclut les BRS dans l’accession sociale prise en compte dans le seuil de 25 % de logements sociaux. Les OFS / BRS ne sont plus seulement un outil « robuste » contre la spéculation ils deviennent en quelques années un moyen de loger prioritairement les classes moyennes : elles aussi victimes de l’envolée des prix, elles ont du mal à se loger dans le « libre » (location ou achat), sans avoir accès au locatif public. Les PSLA (moins « robustes » contre la spéculation) et plus contraignants, ont quasiment disparus au profit des BRS.
Autre scandale : le pourcentage de logements sociaux dans la loi SRU est calculé sur le nombre de résidences principales, sans prendre en compte les résidences secondaires. Aucune réforme depuis 2000 n’a remis en cause ce mode de calcul. Dans les zones touristiques, le pourcentage des résidences secondaires voisines parfois les 50 %. Cela donne donc en réalité une vision très faussée de la réalité du logement social au regard de l’ensemble des logements.
Si ce pourcentage était calculé sur le nombre total de logements, résidences secondaires incluses, le déficit en logements sociaux serait encore plus catastrophique dans des villes comme Biarritz. A Bayonne, où le taux officiel a toujours varié autour de 26-27 %, il descendrait seulement à 24 %, compte tenu d’un taux de résidences secondaires au-dessous de 5 %.
Autant dire que l’inclusion des résidences secondaires (et des logements vacants), qui nécessite une modification législative, est reprise par les associations de la plate forme Herrian Bizi et relayée par Inaki Echaniz, le député PS-NUPES de la 64-04, comme certains parlementaires de droite (pas tous).
16 communes du Pays basque sont assujetties à la loi SRU. Une seule, Bayonne (26%, et cela remonte à 30 ou 40 ans, j’y reviendrai dans un autre billet) est dans les clous. Les plus éloignées sont Hasparren (7%), Saint Pée sur Nivelle (8%), Cambo et Mouguerre (9%). Si l’on prend en compte les résidences secondaires, Biarrtiz, Cambo, Ciboure et Hasparren sont à 6 %, Saint-Pée sur Nivelle à 7 %, Ascain à 8 %, Urrugne et Mouguerre à 9 %.
Au final, aujourd’hui, plus personne ne remet en cause l’accession comme composante du logement social dans la loi SRU à côté du locatif. Dans les documents sur le logement, on distingue deux blocs : le « social social », à savoir la location standard (dite PLUS) et la location très aidée (dite PLAI), et le « social intermédiaire »avec les BRS, les PSLA, le locatif intermédiaire (dit PLS et PLI). Ce dernier bloc garde son caractère social d’un plafond de ressources (le même pour toute les catégories) pour y accéder.
Le 1er avril est une journée européenne de manifestations pour le droit au logement. Au Pays basque, la mobilisation est prise en charge par la plate forme « Herrian Bizi – Se loger au Pays », avec pour objectif de faire mieux que la manifestation « logement » de novembre 2021 qui avait réuni 1200 personnes.
Pour accompagner cette mobilisation et débattre, voici le premier d’une série de billets sur la problématique du logement à Bayonne, après un détour indispensable par un cadrage plus général – et à l’échelon de la Communauté d’Agglomération du Pays basque (CAPB).
Depuis 18 mois, la situation du logement s’est aggravée à Bayonne, au Pays basque et dans beaucoup d’endroits. Le droit au logement est de plus en plus inaccessible, particulièrement pour les milieux modestes ou précaires, en attente d’un logement social à louer. Le droit au logement n’est pas le même, selon le point d’où on le considère : selon celles et ceux en attente d’une location sociale, ou selon les maires de droite (Olive à Anglet, Arosteguy à Biarritz, Alzuri à Bidart) et Renaissance (Etchegaray à Bayonne), plus sensibles au droit au logement des classes moyennes et supérieures que des classes populaires. Le droit au logement n’est pas quelque chose de consensuel…
Une régulation des locations touristiques est mise en œuvre depuis le 1er mars. C’est une première avancée. Un encadrement des loyers a été demandé à l’État, et est à l’étude, avec une décision dans quelques mois. La limitation des résidences secondaires n’est pas encore à l’ordre du jour.
Mais cette régulation est bien tardive, des milliers de locations à l’année se sont déjà transformées en locations saisonnières depuis 2 ou 3 ans, et le « toujours plus » touristique n’est pas remis en cause. Il est reconnu que la fiscalité nationale favorise les locations de courte durée au détriment des locations avec les baux 3/6/9. La fiscalité locale n’est pas dépourvue de moyens pour peser davantage sur les résidences secondaires. Mais le choix de l’attractivité touristique pèse davantage en sens contraire.
Les politiques locales s’exercent dans le cadre très contraint des politiques nationales, et s’y opposent le plus souvent. En plus des contraintes financières grandissantes dictées par l’État, un nouveau phénomène vient compliquer la situation locale : autrefois marginale, l’accession sociale à la propriété occupe une place de plus en plus importante, au détriment des logements locatifs sociaux traditionnels.
Les collectivités locales font de gros efforts financiers pour aider les bailleurs à construire des logements sociaux locatifs… sans pouvoir enrayer le recul de tels logements face aux dites « accessions sociales » à la propriété. Entre « location sociale » et « accession sociale », le déséquilibre est flagrant pour 2022, à Bayonne comme pour la CAPB. Le logement social, c’est de plus en plus l’accession et de moins en moins la location. Au point qu’une prise de conscience semble se faire jour sur ce déséquilibre, au moins en paroles.
Peut-on imaginer que le « devenir propriétaire » reste l’horizon obligatoire du parcours résidentiel obligé depuis Chirac ? Surtout pour les générations précaires, les personnes isolées, les milieux modestes etc. C’est leur droit au logement qui est en cause.
Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?
La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.
L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.
Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…
Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.
Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.
Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.
Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.
Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…
Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.
Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain
Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).
Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?
Dans le 4e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.
Le Piment bayonnais 