Alday-immobilier, un requin qui prend le melon

En août, Alday s’est payé une avalanche de publicités dans Sud Ouest pour ses opérations immobilières, juste après s’être vu attribué le marché d’Aguilera par la ville de Biarritz dans une décision très controversée. Alday est bien connu depuis longtemps au Pays basque comme l’exemple d’un requin de l’immobilier. A-t-il « chopé le melon » ? S’agit-il de surfer sur le « prestige » de l’avoir emporté pour relancer une commercialisation difficile de ses nombreuses opérations ? Comme à Bayonne il y a quelques années, aujourd’hui, c’est main basse sur Anglet.

Alday

Il y a quelques années Robert Alday était répertorié comme la 3e fortune d’Aquitaine, selon le club des millionnaires, et à la tête de 63 entreprises

Alday-immobilier se cache derrières des filiales : ProAldim, Héritage, ou des SCCV pour le Prissé. Mais, sur son site, Alday affiche bien ces opérations sous son nom.

L’offre commerciale s’est même étendue à l’accession sociale, les fameux BRS, où le foncier reste public et est dissocié du bâti. Les futurs propriétaires signent leur bail avec un office foncier public, HSA pour une opération plus ancienne à Saint-Jean de Luz, ou l’Office 64 pour l’opération Cap A Vita en cours à Anglet. Il faut dire que le maire d’Anglet, Claude Olive, est président de l’Office 64.

L’offre s’étend aussi à des bureau, comme à Bayonne.. Alday bénéficie aussi d’une vitrine prestigieuse dans ses opérations : la reconstruction de la maison diocésaine, qui fait d’ailleurs partie d’un deal plus large : voir le projet Darrigrand.

Des opérations bénéficient aussi du soutien de l’Aviron Bayonnais, partenaire revendiqué. Comme en témoigne cette commercialisation anticipée pour VIP le 30.9.22 au stade Dauger pour Xoko Ferdea. Avec 30 000 euros de réduction offerte. 3 ans après, la commercialisation ne semble pas achevée.

Coupure d’écran de la page facebook de l’AB le 29.9.22

Alday s’appuie sur la « charte de mixité sociale », adoptée par Bayonne, puis étendue cette année à l’ensemble de la CAPB. La soit disant mixité de cette charte vise à contenir la proportion de logements sociaux dans les grosses opérations immobilières. Il faudrait plutôt parler de pacte avec les promoteurs pour faciliter les logements « libres » (moyennant une faible contrainte antispéculative). Le Prissé est la vitrine de ce pacte.

Etchegaray met la CAPB au service des promoteurs

Prissé

Par exemple, la dernière pub, le samedi 23 août concerne le « domaine du Prissé » avec la mention « livraison immédiate ». La commercialisation de ce « domaine » n’est donc pas bouclée, plus de 2 ans après son lancement.

Parler de « domaine du Prissé » dans les publicités a tout de la communication mensongère, d’autant plus qu’il est ajouté que cela se trouve au sein d’un espace boisé classé (ou parfois, plus modestement, en lisière). Il est composé de trois bâtiments, « autour d’une place centrale » : 62 logements pour Maïtia. 48 pour Elaia (à prix « maîtrisé », 3900 euros le m2), 82 pour Enea (prix maîtrisé idem). De quoi faire rêver selon plusieurs pubs d’Alday (en mars et juin 2023 par exemple). La commercialisation avait été lancée bâtiment par bâtiment selon les publicités, ou globale dernièrement. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2025.

Dans les pubs, il est aussi gommé que ce « domaine » se trouve dans un ensemble de 350 logements, HSA ayant le reste. Une opération globale plus que dense, mais le « rêve » présente un autre monde. En juin 2024, Alday fait sa pub sur le démarrage des travaux.

le chantier du Prissé, côté Alday, en août 2024

Il faut chercher un communiqué de presse (plus discret qu’une pub dans Sud Ouest) pour qu’Alday fasse connaître la globalité du projet, dans la ligne des informations municipales et autres articles de presse. Les 350 logements se répartissent ainsi : pour HSA, 70 LLS, 88 BRS, 24 LLI ; pour Alday, 44 prix « maîtrisé » (390 000 euros/m2), 124 prix « capé » (450 000 euros).

Dans ce communiqué du 19 novembre 2024, Alday met en avant ses relations harmonieuses avec Etchegaray et HSA pour ce « projet phare ». Et exemplaire du pacte entre la ville et les promoteurs, à répliquer autant que possible selon ses propagandistes

Bayonne : Le quartier du Prissé, une ambition pour l’avenir

Bayonne

Sous les règnes de Grenet II et d’Etchegaray, on retrouve Alday en permanence. Dans de très vieilles opérations, comme la relocalisation des cliniques : Saint Etienne (381) et Lafargue ; pour le Carré Saint Esprit.

Plus récemment, il y a eu plusieurs immeubles autour de Belharra.

Et, il y a deux ans, les allées Paulmy.

Sur le site d’Alday, on trouve aussi : Haritzaga, chemin de la Marouette. 4 immeubles de bureaux et commerces. Livraison 3e trimestre 2026 ; la Villa des Arènes avec 13 logements ; et Xoco Ferdea, avec 17 logements, qui avait fait l’objet de la vente VIP à l’Aviron Bayonnais.

55 rue Moynac, entre le stade de l’AB et l’hôpital, à proximité du passage du T2

Les Allées Marines, Xoco Ferdea et la Villa des Arènes font partie des haltes prévues, lors du BAB Luxe Tour antispéculatif (voir lien plus bas). Du 15 juillet 2023. Le nombre de logements programmés de ces opérations permet de rester en dessous du seuil où les logements sociaux deviennent obligatoires selon le PLU en vigueur.

On peut ajouter un PC refusé, refus qui fait l’objet d’un recours du promoteur, en attente de décision du Tribunal Administratif : 22 avenue Diesse, pour 9 logements.

Darrigrand

Mais, après le Prissé, la plus grosse opération engagée par Alday est l’ancienne maison diocésaine, au 10 avenue Darrigrand. Toujours en partenariat avec HSA, mais inversé par rapport au Prisé : c’est Alday qui pilote l’opération, et qui vend (en VEFA sans doute) une partie des bâtiments à HSA. Un premier PC avait été refusé à Alday, qui prévoyait du logement « libre » et des bureaux.S’en est suivi des négociations tri-partites, municipalité, Evêché, Alday : les bureaux ont été remplacés par du logement social, et Alday a été chargé de construire la nouvelle Maison diocésaine.

Sur le site de l’ancienne Maison diocésaine, un foncier valorisé par l’Evêché… Quand l’Eglise spécule.

Dans le nouveau PC, accordé en juin 2024, que j’ai pu consulter, Alday construit 10 immeubles, dont 3 seront vendus à HSA. Il y a 124 logements pour Alday. Pour HSA, il y a une résidence étudiante de 71 PLS, un immeuble avec 19 BRS et le troisième avec 16 PLAI. La résidence étudiante rentre dans le décompte des logements sociaux, ce qui permet à Alday de respecter le pacte dit de « mixité sociale avec seulement 14 locations sociales sur 230 logements. C’est la mixité sociale à la sauce Etchegaray !

Le projet Darrigrand est encore en attente de commercialisation, et n’apparaît pas sur le site d’Alday.

Biarritz

Sur Biarritz, avec Beau Rivage, 4 appartements « de prestige » avaient été livrés en juin 2023.

Mais le projet phare d’Alday pour toute la CAPB, c’est évidemment Aguilera. Dans des conditions plus que contreversées (notamment l’intervention d’Alday lors du conseil municipal), la ville de Biarritz lui a attribué le marché du projet Aguilera. Sur son site, Alday annonce106 LLS (location sociale), 47 BRS (accession sociale), 97 libres (accession), dont au moins 40 pour la location à l’année.

Aguilera était le point de départ du Bab Luxe Tour d’Ostia le 15 juillet 2023

BAB luxe tour

Lysiann Brao, élue écolo à Biarritz, avait rappelé pourquoi ce foncier était un bien public, un commun, et devait le rester. La totalité des logements devrait être du social (location et accession) et échapper ainsi au marché.

Main basse sur Anglet

Sur Anglet, Alday fait feu de tout bois. Il est partout, du luxe aux BRS. Une grande partie des pubs parues ces dernières semaines dans Sud Ouest concerne Anglet, en particulier Cap A Vita. Plusieurs opérations ontfait l’objet d’une page commune de pub le 16 août. Plus précisément :

Cap A Vita. 82 logements, livraison 4e trimestre 2027. 5 bâtiments, « cadre de vie idyllique ».

Amatiga, 96 meublés pour seniors
Clos des Cinq Cantons : 29 appartements en 2 bâtiments, livraison mai 2024. « Une pépite confortable »
Domaine des Cinq Cantons. 88 logements. Livraison 2e trimestre 2025. « Un programme neuf haut de gamme ». Livraison immédiate indiquée dans la pub du 16 août
Ecrin du Moura, 7 appartements et 2 villas « quintessence du vivre bien » « sérénité résidentielle ». Travaux imminents le 16 août
Les Portes d’Aguilera. 41 logements dont 12 sociaux (sous-traités à l’Office 64). Livrés à l’automne 2022
Villa Maharin, 14 maisons, Villa Baribelli rebaptisée dans la pub du 16 août

Alday-immobilier, c’était une série estivale de Sud Ouest. Qui est malheureusement interminable.

Patrick Petitjean, 25 août 2025

Sources : le site Alday-immobilier, le journal Sud Ouest et des promenades photographiques dans Bayonne

La 2563e lettre d’info(x) de la ville de Bayonne

Les Spiritains viennent de trouver dans leur boîte aux lettres le n°2563 de « l’Echo de la Cité », la lettre de désinformation de la mairie de Bayonne. En date du 8 août, ce numéro concerne un projet tombé dans l’oubli depuis un an : le futur quartier sur la Rive Droite de l’Adour (RDA). Son contenu est très creux, mais sa publication était urgente : le 1er septembre, la lettre serait entrée dans les comptes de campagne pour les élections municipales, Un tel chiffre, 2563, nous renseigne aussi sur la communication d’Etchegaray.

La seule annonce nouvelle dans la lettre pour les habitants est la future occupation temporaire de 3 bâtiments du quai de Lesseps avant les prochaines municipales. Peut-être la lettre est-elle le début de la mise en œuvre des marchés publics pour la propagande (communication) sur ce projet RDA, dont j’avais fait état dans un billet il y a deux mois : https://lepimentbayonnais.fr/2025/06/28/960-000-euros-pour-la-communication-rda-et-encan/

L’information municipale bayonnaise comme production d’ignorance et d’opacité

Il y a peu, le 3 février 2025, la lettre n°2445 était glissée dans toutes les boîtes concernant la brigade de nuit de la police municipale. Le 20 février, le n°2455, destiné aux riverains de l’avenue Alsace Lorraine, annonçait des travaux de nuit. Le 3 juin, le n°2532 annonçait aux Spiritains une réunion publique dans le quartier.

Du 3 février au 8 août, soit 6 mois, si la numérotation est fiable, il y a eu 118 lettres de désinfo distribuées à différentes échelles, d’une rue à la ville entière. Soit, en moyenne, plus de 4 lettres par semaine dans un quelconque coin de la ville. Une débauche de papier, de travail des employés municipaux et d’euros.

La multiplication de telles lettres – en majorité ponctuelles – en direction des habitants relève d’une stratégie de communication assumée : une fragmentation totale de l’info municipale concrète, pour empêcher le « faire ville » comme Thatcher déniait le « faire société » à son époque. Ce n’est pas le magazine bimensuel, avec son enjolivement des actions municipales, qui peut former des citoyen-nes informé-es à même de prendre part aux débats municipaux.

Cette fragmentation fait disparaître le « en-commun », le « collectif » et, au final, produit de l’ignorance sur les politiques suivies par Etchegaray. Elle rend la ville opaque.

Par ailleurs, la loi rend obligatoire l’expression des groupes d’opposition dans la communication publique d’une municipalité. Cela se fait dans le magazine municipal, même de manière restreinte. Je n’ai pas remarqué les pages réservées aux oppositions sur le site internet de la ville, ce qui est sans doute illégal. De même, certains des 2563 numéros de l’Echo de la Cité sont certainement susceptibles de relever d’une obligation au pluralisme.

Cette fragmentation est aussi une manière de countourner l’obligation légale du puralisme politique,

Le grand projet RDA

La lettre insiste fortement sur le temps long nécessaire à un projet de cette envergure. L’ambition demande du temps, « patience et méthode ». Mais cela peine à justifier l’arrêt total du projet depuis plus d’un an. 2 ou 3 réunions publiques, des séances avec des écoles, entre le printemps 2023 et juin 2024, des centaines de posts sur un facebook dédié. Puis, plus rien. Aucun post depuis plus d’an an.

Güllet et Güller devaient rendre leur rapport (un plan-guide) il y a un an (et c’était déjà décalé) : mais silence, comblé par un hommage à ces spécialistes de « l’aménagement en bord de fleuve ».

La patience et le temps long ne viendraient-ils pas plutôt du retard pris dans les négotiations foncières avec l’Etat et la SNCF ? La CAPB ne sait toujours pas de quel foncier elle disposera réellement pour son projet.

La lettre vante un projet d’envergure en « liaison étroite avec les habitants », et dit vouloir « faire émerger collectivement un projet exemplaire enraciné dans les traditions de Saint Esprit ». « De nombreuses réunion (sic pour la faute d’orthographe) ont eu lieu »… Des phrases creuses, de la brosse à reluire pour les habitants et une inflation mensongère du nombre de réunions.

A vrai dire, sans que cela ne transparaisse publiquement, avec une lenteur dictée par les incertitudes, la CAPB avait lancé des études pour un urbanisme transitoire depuis plusieurs années, avec Plateau Urbain, auxquelles il a été difficile d’avoir accès. Ce sont ces études qui ont conduit au projet d’occupation temporaire des 3 immeubles du quai de Lesseps. Voir mon billet, où se trouve une présentation des études de Plateau Urbain. https://lepimentbayonnais.fr/2025/04/20/bayonne-quai-de-lesseps-vers-la-re-ouverture-frileuse-de-3-immeubles-debut-2026/

Trois marchés de maîtrise d’oeuvre avaient été conclus avec Soliha, le 25.10.24, un pour chacun des bâtiments (le 11b et le 14 quai de Lesseps, le 9b/16 quai de Lesseps / rue Sainte Ursule), pour un total de 85 639 euros TTC. Le 4e bâtiment proposé pour une occupation temporaire par Plateau Urbain, la biscuiterie au 17 quai de Lesseps, n’avait pas été retenu. La lettre précise que les appels d’offres pour les marchés de travaux vont être passés à l’automne, et que tout sera livré au printemps 2026 (avant les élections ?).

Pour présenter cette occupation temporaire, la lettre nous raconte une belle histoire, mais mensongère : Pour que « l’attente ne soit pas synonyme d’inertie », la ville et la CAPB ont souhaité faire « une occupation transitoire dans 4 immeubles nouvellement acquis ». Le hic, c’est que ces immeubles ont été acquis voici près de 15 ans par l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local) pour le compte de la Ville ou de la CAPB. Comme la CAPB n’en faisait rien, l’EPFL a obligé la CAPB à les racheter il y a un an… récemment donc (!).

La lettre précise que « cette démarche préfigure les dynamiques futures du quartier – notamment dans les domaines du logement étudiant, de la culture, des solidarités – tout en assurant la vitalité du secteur et une prévention active contre le vandalisme et les dégradations ». On est dans la mauvaise foi la plus complète.

Cela fait plus de 10 ans que la Ville laisse les immeubles se dégrader, et n’a pas empêché que les locaux mis à la disposition du « Point d’accueil jour » deviennent insalubres. En guise de prévention du vandalisme » sans doute, la Ville a fait expulser l’association Maurizia qui avait mis en œuvre une occupation temporaire, analogue à ce qui est proposé aujourd’hui.

La lettre présente pour ces 3 bâtiments (dont un double immeuble) les 36 chambres d’étudiants, la ressourcerie, les bureaux administratifs qui étaient déjà dans les marchés de Soliha (voir le billet cité plus haut). Un flou subsistait sur la destination d’un local : la lettre précise qu’il s’agira d’« un atelier d’artistes dédié aux arts visuels ».

Le tout s’accompagne d’un baratin dithyrambique sur le succès de l’Atalante, les entrées record du Didam et les animations du Gaztetxe « qui nous incitent à développer un projet ambitieux pour cette rive ».

Cerise sur le gateau, la lettre promet, pour la suite, à moyen terme, des locaux pour l’association Etorkinekin et des espaces de danse partagés (dans la biscuiterie ?). Gageons que cela se retrouvera dans le programme municipal d’Etchegaray en mars 2026.

Patrick Petitjean, 15 août 2025

960 000 euros pour la com’ de la CAPB sur les secteurs RD Adour (Bayonne) et Encan (Ciboure)

Depuis un an, on ne parlait plus du grand projet « Rive Droite de l’Adour », sur les 17ha qui vont quai de Lesseps du Didam au pont Grenet. Mais si le plan-guide est resté secret, l’argent de la communication pour ce projet est déjà sur la table. La CAPB a signé, début 2025, un ensemble de marchés d’un montant total de 960 000 euros, pour « concertation et communications pour les opérations d’aménagements de la CAPB ». Deux projets seulement sont identifiés et font l’objet de « fiches projet » : la Rive Droite de l’Adour (RDA) à Bayonne, et l’Encan à Ciboure.

Le conseil communautaire est informé à chaque séance de la liste des marchés passés. Ce sont des documents administratifs communicables, j’en ai demandé et obtenu copie.

Plus précisément, il s’agit de marchés « à bon de commande », conclus pour 4 ans. Un « Accord cadre » précise l’objet des marchés et le montant total prévu pour chaque lot. Mais un avenant ultérieur peut toujours en relever les montants. Les délais d’exécution sont définis dans les bons de commandes.

Il y a 3 lots, chacun divisé en 2 marchés, pour le cas où le titulaire du 1er marché ne soit pas à même de répondre à la demande de prestation, qui passerait alors à celui classé second.

Les trois lots portent sur :

conseil et mise en œuvre de la communication d’un projet d’aménagement.
conseil et mise en œuvre de dispositifs de participation citoyenne.
réalisation de vidéos.

Les 4 premiers lots sont de 200 000 euros, et les deux pour les vidéos de 80 000 euros chacun.

Il est explicitement écrit dans le chapitre sur le développement durable de l’accord cadre : « il n’est prévu aucune obligation environnementale dans lee cadre de l’accord-cadre ». Des obligations sociales éventuelles ne sont même pas mentionnées.

Un « Cahier des Clauses Administratives Particulières » fixe les conditions d’exécution des prestations. Trois « Cahiers des Clauses Techniques Particulières » détaillent l’objet de chacun des trois lots.

A travers le CCTP sur la participation citoyenne.

Plusieurs formats de « participation citoyenne » sont évoqués : réunion publique, ateliers, enquête, forum du projet, visite de site, rédaction d’un vademecum. Du très classique.

Les deux premiers donnent bien la philosophie de cette « participation » : une bonne appropriation, l’acceptabilité, la notoriété. En 4 vient quand même l’expression des attentes. Plus loin, le renforcement du sentiment d’appartenance. Mais où donc est la participation ?

Rien sur la prise en compte de la parole es habitants, ce n’est pas ce qui importe

La ligne générale ne se cache pas : informer, valoriser et faciliter l’adhésion au projet. Comme souvent, la participation n’est qu’un prête nom. Les agences de conseil en ce domaine mélange abondamment communication et participation, peu ont une véritable expertise séparée en participation. c’est le cas de l’agence retenue, en première ligne, Neorama.

Néorama, justement, qui était déjà en charge de la « concertation » sur le PLUi de l’ACBA, qui a été présentée comme exemplaire par le maire-président lors des débats au conseil municipal et au conseil communautaire.

Qu’en a-t-il été réellement ? Une première réunion au siège de la CAPB, j’y étais, avec 5 ou 6 panneaux thématiques, sur lesquels les présents devaient mettre des post-its avec des remarques. 20 à 30 personnes, pas plus, qui ont ensuite entendu une présentation d’Etchegaray dans le hall d’entrée (du moins pour le petit nombre qui était resté). On peut supposer un centaine de pos-its. Ensuite, il y a eu des stands d’infos dans une dizaine de lieux. Puis une séance finanle au siège de la CAPB, où a été présenté le diaporama auquel les élu.es ont eu droit par la suite. Cela s’appelerait « concertation réussie »…

Donc, on aura affaire de nouveau à Neorama. Loin donc d’une co-construction, ou simplement d’un débat public sérieusement organisé.Mais, est-ce une ouverture, Néorama affiche, pour ce marché, un partenariat avec une autre agence, Deux Degrés, qui, d’après son site, à des références plus pointues en matière de participation. A suivre donc même donc.

Il reste que, et Peio Etcheleku (PNB) l’avait fait remarquer lors du conseil communautaire où ces marchés sont sortis de l’ombre, est-il vraiment indispensable, en particulier pour ce prix, d’avoir recours à des agences conseils, plutôt que de faire monter en compétence les services de la CAPB sur ce créneau ?

Patrick Petitjean, 28 juin 2025

L’extension de Belharra : touchée, mais pas coulée

Le commissaire enquêteur a rendu un « avis favorable sous réserve » lors de l’enquête publique qui s’était déroulée en avril dernier concernant une extension de la clinique Belharra dans le secteur du Prissé à Bayonne. Il a accepté que la CAPB ne suive pas l’appel du Préfet à la sobriété foncière. Mais l’extension cachait un hôtel touristique, et c’est ce point qui a provoqué la réserve du commissaire. Une réserve a un caractère obligatoire pour le porteur de projet.

Sous le nom « Institut du sport et du vieillissement et hébergements liés », le projet se situe à proximité immédiate de la clinique Belharra (Ramsay), de l’autre côté de l’avenue du Prissé. Plus précisément, en limite de Saint-Pierre d’Irube, à l’angle du chemin de Juppiter et de la rue de Hiriarte. L’emplacement choisi fait 1 ha, une partie en terrain remanié et l’autre en espaces végétalisés. Le projet comporte 3 bâtiments : l’institut proprement dit, un parking en silo et un hôtel, dont la vocation touristique était cachée dans le dossier initial d’enquête : il était simplement présenté comme un « hébergement hospitalier », avec une centaine de chambres, 1 restaurant de 100 couverts, 2 salles de réunion de 100 places.

Le préfet avait relevé cette cachotterie lors de la consultation préalable à l’enquête publique. J’avais fait état des controverses soulevées par ce projet dans un billet de blog :

Camouflage dans l’extension de la clinique Belharra

L’avis final (en entier) du commissaire enquêteur

Le commissaire enquêteur émet

un avis favorable sous réserve :

d’une part, que le nombre de chambres de l’hôtel hospitalier non médicalisé soit réduit de vingt cinq (25) afin d’être ramené à soixante neuf (69) et d’autre part, que le nombre d’emplacements du parking silo soit diminué de vingt cinq places (25) afin d’être fixé à cent trente cinq (135) et par voie de conséquence, de modifier l’orientation d’aménagement et de programmation ainsi que le règlement d’urbanisme de la zone 1AUg pour les conformer aux nouvelles limites quantitatives mentionnées ci-avant.

En outre, le commissaire enquêteur recommande :

qu’à l’occasion de l’installation d’une clôture par le propriétaire de la parcelle jouxtant le terrain supportant le projet, le dispositif technique adopté ne fasse pas obstacle au déplacement de la faune à l’égard de laquelle la couverture boisée de feuillus propre au talweg lui sert d’habitat ;

que le texte modifiant l’exposé des motifs du rapport de présentation du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne, soit remanié pour y introduire davantage de clarté sur la portée de la mise en compatibilité du document d’urbanisme rendue nécessaire par le projet de création de l’institut du sport et du vieillissement et hébergements liés.

Un avis plus nuancé qu’il n’y paraît sur le fond du dossier

Il faut d’abord noter une très faible participation du public à l’enquête, même si, comme d’habitude, le commissaire enquêteur (CE) note plusieurs dizaines de visites sur le site où figurait le dossier. Il y a eu 6 avis succincts pour soutenir le projet, dont celui du directeur de la clinique Belharra. J’avais de mon côté déposé un avis défavorable reprenant les éléments de mon billet de blog.

Les « nuances » du CE, au-delà de l’« avis favorable sous réserve » ressortent dans les questions qu’il pose à la CAPB, à partir de différentes remarques faites par les parties prenantes publiques, remarques que j’avais aussi reprises.

Malgré ces questionnements, et avant de les regarder plus en détail, les conclusions du CE vont dans le sens de la CAPB. Il valide l’intérêt général du projet, dont l’absence de conséquences sur l’environnement.

Il commence par écarter, sans en discuter, les critiques qui relevaient la convergence d’intérêts économiques entre Ramsay, propriétaire de Belharra, et Aedifim, le promoteur immobilier porteur du projet : elles sont sans objet concernant l’intérêt général.

Il passe aussi très rapidement sur les problèmes de circulation dans le quartier Belharra, déjà très congestionné, alors que de nouvelles constructions sont déjà en cours.

Le CE reprend à son compte l’orientation de la CAPB, à savoir développer la centralité de Bayonne en matière de santé. Malgré le caractère ancien (qu’il reconnaît) du modèle de développement. Dans une réponse aux remarques faites lors de l’enquête publique, la CAPB avait une fois de plus lourdement insisté sur la polarité bayonnaise, lui attribuant même un rôle déterminant dans l’installation de maisons médicales, encore avec Aedifim, dans l’intérieur du Pays basque.

Le CE défend la « constitution de pôles de santé comme vecteur de renforcement de sa centralité au sein du territoire de la Côte basque apparaît cohérente avec, d’une part, les objectifs de l’actuel projet d’aménagement et de développement durable (…). Les éléments d’information produits dans le dossier démontrent a contrario que le futur institut apportera sa « nouvelle pierre » à la construction d’un parcours de santé coordonné et pluridisciplinaire au bénéfice des populations concernées dans le contexte de croissance démographique constaté sur le territoire et des besoins émergents liés au vieillissement concomitant de la population« .

Les 5 questionnements du commissaire enquêteur

Le positionnement de l’hôtel

Le CE fait remarquer que l’hôtel, situé à l’angle Juppiter / Hirirate sera « la figure totémique » de l’Institut », le bâtiment médical étant dans une partie plus discrète. L’important semble être d’attirer les clients. Au point que, note le CE, « une telle organisation spatiale pourrait desservir les arguments avancés dans le dossier en faveur de l’intérête général du projet, cet intérêt général se déportant sur l’équipement touristique ». Et paf !

La réponse de la CAPB : la localisation choisie, au sud de la parcelle, permet une ambiance plus végétale et plus apaisée pour les patients. Mais les deux positionnements ont des avantages et des inconvénients. Il n’y a pas de raisons techniques particulières conte l’un ou l’autre scénario, chacun est envisageable.

Une ouverture de façade ?

Le modèle économique de l’hôtel.

La CAPB entend solliciter un classement *** pour l’hôtel. Le CE compare le prix moyen d’une nuitée en *** à Bayonne (81 euros) au prix conventionné de l’hébergement temporaire contractualisé avec l’ARS, soit 80 euros. Le CE s’inquiète de la « moindre performance économique due à un taux de fréquentation moyen »

La réponse de la CAPB : le prix de référence est en réalité de 115 euros pour une offre hotelière liée à des établissements de santé, selon la plate-forme spécialisée My Hospitel. Les chambres seront utilisées en priorité par la clinique, l’institut, les EPHAD voisins, et seulement en complément par une clientèle loisirs / affaires.

Donc, pas de souci ?

Le montage médical et financier

Le CE s’inquiète du flou persistant y compris sur la relation avec Ramsay. D’après le dossier, l’Institut répond à « une demande de praticiens spécialistes (…) réunis au sein d’une copropriété dont les lots seront acquis par les médecins intervenant dans l’Institut ». « Le CE souhaiterait que lui soit précisées quelles seront les spécialités médicales ayant vocation à acquérir les lots de l’Institut, et s’il est prévu, en outre, une dévolution de lot(s) à la clinique Belharra ? ».

La réponse de la CAPB : elle donne une liste des futurs acquéreurs des cellules médicales de l’institut. 60% d’entre eux ne travaillent pas en lien avec Belharra. La clinique n’est pas partie prenante en tant que telle. C’est une structure inter-établissements.

La proximité géographique avec Belharra serait presque un hasard ?

De quoi l’Institut est-il le nom ?

Le CE relève que dans les différents documents du dossier, l’Institut apparaît avec des noms variables. Et il interroge : « Malgré le fait que les champs sémantiques de ces appellations sont similaires, leurs variétés autoriseraient à penser que le concept du projet médical ne serait pas parvenu à sa pleine maturité. Qu’en est-il précisément ? »

Qu’en termes galants ces choses là sont dites…

La réponse de la CAPB : Le nom a été fluctuant, mais le concept médical, lui, est totalement défini. Le nom officiel (mais provisoire) est celui qui figure dans le titre de l’enquête publique, le nom officiel définitif reste à définir.

Tout est donc pour le mieux.

La localisation du projet : pourquoi pas sur l’actuel parking en surface de Belharra ?

Le CE se réfère à l’avis du préfet qui « relève que le seul critère retenu, à savoir l’absence de facteur favorable à la mutation de l’emprise actuelle de la clinique Belharra quant aux financements ou à sa stratégie interne, ne peut être opérant au regard de la politique publique de sobriété foncière. Le préfet estime que la densification du site devrait rester l’option préférentielle pour son développement ».

La CAPB avait répondu au préfet, avant même l’enquête publique, que le projet d’Institut était « indépendant » de la clinique Belharra. Mais cela n’a pas convaincu, loin de là, le CE qui détaille tous les liens qui apparaissent dans le dossier : « tous ces éléments rendent compte d’une interdépendance entre le futur institut et la clinique, et de la reconnaissance d’un intérêt réciproque ». Et de conclure que remplacer le parking en surface de la clinique par un parking en silo permettrait de dégarer de l’espace pour un nouveau bâtiment médical. Ce que le préfet proposait.

La réponse de la CAPB : elle fait semblait de croire que la question du parking est essentielle, il n’y a rien sur la sobriété foncière. Ainsi, elle nie que le silo contenu dans le projet puisse répondre à une demande de parking supplémentaire de Belharra. Le silo à voitures est la bonne solution pour économiser l’espace (mais qui le nie?) dans ce projet. Sinon, la CAPB se contente de répéter que la solution du préfet est impossible parce que « foncier privé appartenant à la clinique, manque de financements et stratégie interne à la clinique » et que, de toute façon « le projet d’institut est bien indépendant de la clinique Belharra depuis sa genèse, tout en se réalisant en lien et en complémentarité avec la stratégie de déploiement de l’offre de santé sur le grand pôle de santé organisé autour de Belharra ».

Bref, indépendant, mais pas trop, de Belharra.et on ne voit pas en quoi cela empêche la sobriété foncière. Et puisque Ramsay ne veut pas densifier sur son parking de surface, la CAPB lui dit amen.

Les chambres touristiques ne passent pas

Dans ses conclusions finales, le CE n’insiste pas sur la localisation proposée par le préfet, il n’est pas satisfait des réponses de la CAPB. Tout en réaffirmant que le projet d’institut « est sans incidence négative sur l’environnement », il inclut une recommandation (voir au début) sur les facilités à conserver pour la circulation de la faune.

Sans en faire une recommandation, il maintient fermement sa demande de permutation des emplacements du bâtiment médical et de l’hôtel : « le positionnement ‘totémique’ de l’hôtel hospitalier non médicalisé et la dissimulation derrière le rideau végétal de l’institut ne sont pas menacés par la solution inverse donnerait à l’institut une visibilité signalant efficacement la vocation médicale du lieu ».

Sur la question de l’hôtel et des multiples fonctions qu’il serait susceptible de remplir, le CE revient sur les arguments de la CAPB dans une longue analyse (plusieurs pages et tableaux) de la situation hôtelière à Bayonne, des fréquentations des cliniques et EHPAD voisins, de la durée des séjours hospitaliers, etc. Selon la CAPB, cela nécessiterait 30 chambres pour Belharra, 25 pour l’institut, et 25 pour le tourisme, soit un total de 80, ou encore 94 chambres avec un taux d’occupation évalué à 85%. Selon le CE « la prise en compte de l’économie touristique à travers la problématique de l’offre hôtelière bayonnaise traduit une approche plutôt basée sur une opinion générale, que les faits observés, quant au taux d’occupation hôtelière de Bayonne, ne corroborent pas, ce qui rend inopportun au regard de cette enquête la prise en compte d’un besoin de 25 chambres d’hôtel au titre du tourisme ».

Pour résumer : « Le programme immobilier est surdimensionné, car il prend en compte des besoins subsidiaires non directement liés au projet d’offre de soins orthopédiques et gériatriques ». D’où la réserve : réduire de 25 chambres la capacité de l’hôtel, pour s’en tenir à l’hébergement directement lié au projet médical.

La suite s’écrira prochainement au conseil de la CAPB : Etchegaray fera-t-il appliquer la réserve, ou passer outre, comme il l’avait fait après l’avis négatif de la CE concernant l’urbanisation du Sequé 4 ?

Patrick Petitjean, 18 juin 2025

Le serment des makila

Plusieurs centaines de personnes se sont rassemblées aujourd’hui 17 mai 2025, à Cambo, sur le site de Marienia, pour affrimer leur volonté indéfectible de préserver ces terres agricoles et empêcher leur urbanisation. Elles ont prêté le « serment des makila » en plantant des bâtons, en référence à ce qui s’était fait au Larzac en 1972 et à Notre-Dame des Landes en 2018. Un serment de revenir sir Bouygues veut engager des travaux. Puis elles ont planté des pommes de terre, piments doux et courges pour concrétiser le maintien du caractère agricole du site.

Deux cortèges, partant de la mairie de Cambo et de celle d’Itxassou ont convergé vers le site.

Voici quelques photos du cortège de Cambo.

Sur le site, les associations organisatrices (Lurzaindia, ELB, Ostia, Cade, etc.) ont procédé à la lecture du serment des makila.

Intervention d’Ostia sur la convergence des luttes

Les géants, gardiens des terres agricoles et de la montagne basque

Puis, les bâtons ont été brandis et installés le long de la bordure du champ

Avant une séquence musicale, différentes plantations ont rappelé la vocation nourricière de ces terres.

16 ans déjà

Le conflit date de 2 009, quand le maire de Cambo a voulu rendre constructibles ces terres agricoles.

3 billets ont déjà été consacrés à Marienia sur ce blog. On peut les retouver sur le site du blog.

Le 7.11.23, sur les interpellations dans l’affaire des maquettes de Bouygues.

Le 25.5.24, sur une manifestation avec tracteurs de défense des terres agricoles à Cambo.

Ces deux billets rappellent les éléments du projet

Le 9.2.25, avant le proès (reporté) sur la bousculade

La répression

Des procédures sont en cours pour faire annuler la modification du PLU de Cambo qui avait ouvert ces terres agricoles à l’urbanisation, et pour faire annuler le permis de construire déposé par Bouygues en conséquence.Elles sont en cour administrative d’appel (le PC) ou en cour de cassation (le PLU). A noter que la CAPB apporte dans ces procédures son soutien à la mairie de Cambo et à Bouygues.

Suite aux manifestations, deux procès sont menés contre des militant.e.s. L’un à la suite d’une bousculade lors d’un conseil municipal, et l’autre pour avoir déversé de la terre sur une maquette du projet de Bouygues.

Pour la bousculade, initialement prévu le 11/2/25, le procès des 3 incullpé.e.s a été renvoyé au 9 septembre.

Pour la maquette, le jugement en appel vient d’être rendu : les 4 militant-e-s ont été condamnés à verser 8 742 euros à Bouygues (davantage qu’en première instance, mais Bouygues réclamait 40 000 euros) et 2 000 euros de frais de justice.

Procédures judiciaires, procès, menaces des bulldozers, l’actualité va rester chaude à Marienia ces prochains mois.

Patrick Petitjean, 17 mai 2025

La ZFE, c’est non

Le 1er juin, des restrictions de circulation vont être mises en place sur la bande littorale basque, suite à l’instauration d’uns Zone à Faibles Emissions (ZFE) par la CAPB. L’objectif affiché est de diminuer la pollution atmosphérique générée par la circulation automobile. Son efficacité est controversée. Mais son injustice sociale reconnue. Ses supposées vertus « écologiques » sont plus que largement effacées par le rejet de l’écologie qu’elle provoque. Pour des écologistes, c’est donc non.

Ces ZFE viennent d’une politique commune des différents états européens. Un double effet bénéfique est escompté, pour les habitants avec une meilleure qualité de l’air, et pour le climat avec une incitation à l’électrification du parc automobile. Il en existe déjà dans plusieurs agglomérations en France, ainsi que chez nos voisins basques du sud.

Une concertation publique – obligatoire – avait eu lieu à l’automne dernier. La plupart des avis avaient été négatifs, que ce soit lors de réunions d’informations ou sur le registre dématérialisé. J’en avais rendu compte dans un premier billet, qui concluait sur la nécessité d’un moratoire : https://lepimentbayonnais.fr/2024/12/01/bayonne-pour-un-moratoire-sur-la-zfe/

Le bilan de la concertation et la décision effective de la créer sont venus à l’ordre du jour du conseil communautaire du 15 février. La décision a été prise de reculer la mise en œuvre de la ZFE du 1er avril au 1er juin, une concession a-t-il été dit. Sa durée sera de 5 ans.

De belles envolées ont été entendues, souvent hypocrites, où, parfois, le discours pro-voitures se cachait mal derrière une dénonciation de l’injustice sociale. Mais, globalement, les critiques ont été les mêmes que celles recueillies lors de la consultation. La ZFE est passée de justesse : 96 votes favorables, 47 opposés avec 64 abstentions. Les différentes appartenances politiques se sont éclatées lors des votes.

Philippe Aramendy, maire EH Bai d’Urrugne : très critique, mais vote pour

La discussion se trouve sur la chaîne youtube de la CAPB. Il dure une heure, entre la 46′ et 1h53′ :

Un nouveau conseil communautaire est à venir le 29 mars pour définir les modalités spécifiques de la ZFE dans la CAPB : aides financières pour l’achat d’un véhicule, exemptions possibles, aide « personnalisée » pour en bénéficier…

C’est quoi la ZFE

En fonction de leur ancienneté et du carburant utilisé, les véhicules se voient attribuer une vignette nommée Crit’Air, avec un numéro de 1 à 5, du moins au plus polluant. Certaines agglos excluent dès le n°4 voire 3.

L’interdiction de circulation dans notre ZEF touchera les véhicules Crit’Air 5 et non classés. Elle s’étend sur pas moins de 11 communes littorales : Tarnos, Boucau, Bayonne, Biarritz , Anglet, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Urrugne, Hendaye.

Premier bug, relevé par tout le monde : l’exclusion de l’autoroute A63 de la ZFE, ce qui favorise le transit de 12 000 camions en moyenne par jour. Il paraît que c’est l’Etat qui le veut.

Quels objectifs anti pollution ?

Les ZFE visent à améliorer la qualité de l’air en réduisant les émissions de microparticules et des oxydes d’azote (NOX) afin de préserver la santé des habitants. Pour ce faire, elles interdisent la circulation des véhicules jugés les plus polluants.

Deuxième bug : Ces critères sont peu efficaces pour diminuer les émissions de particules car ils ne prennent pas en compte le poids du véhicule, les particules dues au frôtement des pneus.

Troisième bug : Les mêmes polluants atmosphériques, mais provenant d’autres sources locales, ne sont pas pris en compte : l’aéroport de Biarritz, le Port de Bayonne (avec ses accès en trains au diesel),… De plus les émissions C02 ne sont pas prises en compte comme pollution atmosphérique !

Quels véhicules sont concernés, et combien sont-ils ?

Cette mesure touche officiellement 13 234 véhicules recensés sur le territoire de l’Agglomération Pays basque, soit 5 % du parc automobile global. Pour les 2/3, ce sont des voitures, le reste étant constitué de véhicules utilitaires légers et de camions, des 2 roues motorisés. 5 505 véhicules seulement se trouvent sur le périmètre de la ZFE (Tarnos inclus donc).

Cela concerne les voitures et camionnettes essences immatriculées avant le 1er janvier 1997, les voitures et véhicules utilitaires diesel immatriculés avant le 1er janvier 2001, les poids lourds immatriculés avant le 1er octobre 2006 et les deux roues motorisés immatriculés avant le 1er juin 2000. Le nombre de véhicules concernés semble faible, ce qui est utilisé par la CAPB pour « vendre » sa ZFE.

L’arrêté voté par le conseil communautaire pour mettre en place la ZFE comporte de nombreuses exemptions. Il rappelle les exemptions obligatoires nationales et les complète pour tenir compte des spécificités locales.

Nationalement, cela concerne les véhicules « régaliens » (armée, police, etc.), les véhicules de secours, et, sous certaines conditions, les personnes en situation de handicap ou les transports en commun.

Comme pour toutes les ZFE, la CAPB était autorisée à permettre des exceptions supplémentaires, pour l’adapter localement.

Exemptions locales

La ZFE est supposée ne pas dresser d’obstacles à certaines activités économiques, et de facilité l’accès au travail. Une des avancées les plus significatives depuis la consultation est d’avoir limiter la plage horaire des interdictions entre 6h et 20h, et non pas 24h sur 24h. Et cela favorise aussi les sorties en soirée…De même, les véhicules et engins agricoles sont exemptés.

Mais la liste locale concerne aussi notamment les services d’aide à domicile ou d’accompagnement aux personnes handicapées, les commerçants non sédentaires, les livreurs de denrées périssables, etc. La liste complète est publiée sur le site de la CAPB.

Ensuite, a été introduite la notion de « petits rouleurs », effectuant moins de 8 000 km par an. Comme demandé lors de la consultation, ils et elles seront exempté.es. Par contre, la demande d’exemption les week-ends n’a pas été retenue.

Enfin, un pass ZFE de 24h, pouvant être délivré jusqu’à 24 jours dans l’année a été instauré, la concertation ayant permis d’allonger un peu le nombre de jours.

Une injustice sociale reconnue, mais une mobilisation en demi-teinte

En 2019, au niveau de l’hexagone, 38% des ménages les plus pauvres avaient un véhicule classé Crit’Air 4 ou 5, contre 10% des ménages les plus riches.

Dans la CAPB, ce sont des milliers de travailleurs qui effectuent la navette entre la côte et les communes du Pays Basque périurbain et rural ou des Landes pour se rendre sur leur lieu de travail. Pour la grande majorité des habitants, prendre la voiture est une nécessité. En l’absence d’alternative adaptée par les transports collectifs, la voiture représente bien souvent le dernier moyen pour se rendre au travail et accéder à des services essentiels.

Si le rejet des ZFE semble important dans plusieurs agglos, la mobilisation semble rester modeste au Pays basque. Lors de la concertation préalable, on avait surtout remarqué le lobby des collectionneurs de voitures (dont une partie relève des « non classés ».

Lors du conseil communautaire du 15 février, deux ou trois dizaines de manifestants sont venus interpeller les élu.es, en majorité des « motards en colère », dont on connaît la détestation d’être assimilés aux voitures pour les contrôles.

Enfin une pétition a été lancée par la France insoumise pour dire non à la Zone de Forte Exclusion. Elle avait recueilli 407 signatures le 21 février, au bout de 6 semaines. On peut toujours la signer ici : https://www.change.org/p/non-%C3%A0-la-zone-%C3%A0-forte-exclusion-dans-la-communaut%C3%A9-pays-basque-1d789d14-0cec-4e75-a9c6-fbfdff7aef73

Il faut signaler aussi des (tout) petits rassemblement hebdomadaires devant la mairie de Bayonne le samedi.

Les aides financières

Au niveau national, il s’agit de doper le marché de la voiture électrique, avec des aides à l’achat : une prime à la conversion, une surprime pour les habitants dans une ZFE, un bonus écologique, une aide à l’installation de bornes électriques de recharge, et une possibilité de prêt à taux zéron dans les ZFE. Et ce, même si le bilan écologique des véhicules électriques est plus que discutable. Quelques mauvaises langues, un peu complotistes, disent que les ZFE sont faites pour les constructeurs de voitures électriques, pas pour des questions de santé publique.

Ces aides sont cumulables avec celles que la CAPB a décidé d’ajouter au niveau local, sans doute pour tenir compte de l’injustice sociale. Elles seront précisées, ainsi que leurs modalités d’attribution, lors du prochain conseil communautaire le 29 mars.

Cette aide concernera les ménages aux revenus les plus modestes (il y aura des conditions de revenu) et les plus petites entreprises. Elle sera conditionnée à la vente ou à la mise au rebut (au contraire des aides nationales qui ne concernent que l’achat) d’un véhicule concerné par les restrictions de circulation sur la ZFE.

Pour les particuliers, l’aide de la CAPB portera sur l’acquisition ou le rétrofit (on garde la carcasse de la voiture et on remplace le moteur « old style » par un moteur électrique) d’une voiture, d’un utilitaire ou d’un deux-roues motorisé, Crit’Air 0, 1, 2 ou 3, neuf ou d’occasion (pas uniquement électrique). L’acquisition d’un vélo à assistance électrique ouvre aussi le droit à une aide spécifique.

Il y aura aussi des conditions de résidence, et une seule aide possible par foyer fiscal.

Martine Bisauta lors du Conseil du 15 février

Martine Bisauta, Vice-Présidente en charge de la transition écologiques à la CAPB, s’y était engagée lors de la concertation : il y aura bien un accompagnement personnalisé pour toutes les demandes d’aide, les exemptions, le pass, et, plus largement pour des conseils au changement de modes de déplacement pour les automobilistes soumis aux restructions, avec un entretien « mobilité » en présentiel. La participation à un tel entretien conditionnerait d’ailleurs l’octroi des aides.

Les transports collectifs comme alternative aux voitures les plus polluantes.

C’est le refrain martelé par la CAPB depuis la concertation. Chaque fois qu’un habitant concerné par les restrictions expliquait ses difficultés, il lui était opposé l’amélioration du service de TxikTxak à venir et advenue en janvier. Les pistes cyclables et le vélo électrique sont également appelés à la rescousse. Même si des efforts de rattrapage ont été fait, la CAPB est encore très à la traîne pour les transports collectifs, les T1 et T2 étant très utiles, mais servant beaucoup des vitrines.

Les solutions alternatives sont aujourd’hui insuffisamment développées pour assurer les déplacements du quotidien. Le multimodal reste difficile, peu commode. Les temps de trajets parfois rédhibitoires. De ce point de vue, la conception élargie à la mobilité de l’entretien mis en place par la CAPB sera utile.

Tout cela pour ça ?

Le dossier ZFE est sans conteste un dossier délicat pour des écologistes. Peut-on s’opposer à un mesure de diminution, même minime de la pollution, dont les effets sur la santé de chacun sont connus ? Comment s’y opposer sans conforter les populistes et les inconditionnels de la voiture ?

Mixel Esteban, conseiller EELV, lors de la séance du 15 février. A voté pour

La CAPB a fait des efforts pour des compensations sociales, on ne peut le nier. Compenser, c’est bien, mais les milieux populaires restent les principales cibles d’une ZFE dans le monde réel, pas dans celui de l’administration. Un gros SUV électrique pollue-t-il vraiment moins qu’une voiture à essence, âgée de plus de 20 ans, qui a passé tous ses contrôles techniques ?

Mais pourquoi s’obstiner à la mettre en place et se plier aux injonctions de l’Etat ? Une ville comme Montpellier a repoussé sine die sa ZFE.

Cette ZFE est non seulement injuste, elle est aussi absurde, pour toutes les sources de pollution, automobile ou autre, qui ne sont pas prises en compte. Elle l’est encore par le fait d’édicter des règles, et de multiplier les cas d’exemptions qui les contredisent.

Avec un paradoxe final : avec toutes ces exemptions, qui doivent faciliter l’acceptabilité de la ZFE, quel sera l’effet résiduel en matière de réduction de la pollution atmosphérique, et l’effet sur la santé ? Déjà que les niveaux de pollution avaient tendance à baisser spontanément, même si (en sens contraire), l’OMS va demander des normes plus contraignantes. Tout cela pour ça ?

Sans doute, les aides sociales et la multiplication des exemptions ont pu contribuer à limiter les mobilisations locales. Mais cette ZFE ne se justifie pas, même si la CAPB la fait de manière douce.

Patrick Petitjean, 23 mars 2025

Bayonne, quai de Lesseps : rendez-nous Maurizia

En mai 2023, un groupe de jeunes avait occupé un immeuble vide au 16 rue Saint Ursule. C’était le projet Maurizia : des logements, une salle pour des activités solidaires et culturelles. Prétextant des questions de sécurité, la CAPB l’avait expulsé après quelques semaines. Aujourdhui, la CAPB procède à des études pour des projets d’urbanisme transitoire dans 5 des immeubles de ce bout de quai, dont celui qui avait été occupé. L’action de Maurizia est ainsi légitimée a posteriori

J’avais publié à l’époque un biller pour présenter et soutenir le projet Maurizia :

Soutenir le projet Maurizia

L’immeuble squatté était double, entre le quai de Lesseps et la rue Sainte Ursule, et correspond à deux des adresses sous étude, le 16 rue Sainte Ursule et le 9b quai de Lesseps.

entrée du 16 rue Sainte Ursule au moment du squat

Le 9h quai de Lesseps lors de l’évacuation du squat

Depuis deux ans, la CAPB conduit diverses études pour aménager le secteur de la rive droite de l’Adour, entre le pont Saint Esprit et le pont rouge, entre le Didam et la pièce noyée. Ce nouveau quartier ne devrait sortir de terre que dans un délai de 10 à 15 ans, au mieux.

Les différents immeubles existants – entre le Didam et le centre Pausa – avaient été progressivement achetés depuis plus de 10 ans par l’Etablissement Public Foncier Local pour le compte de la CAPB. Depuis, ils étaient, pour la plupart inoccupés, hébergeant cependant des activités sociales pour des périodes plus ou moins longues. Aujourd’hui on y trouve le Gaztetxe (maison autonome de jeunes), le Point Accueil jour et la Table du Soir.

Des éléments d’un « plan guide » pour le projet d’aménagement avaient été soumis à concertation au printemps dernier, et l’équipe de concepteurs aurait du présenter son projet à cette rentrée, avant validation par le conseil de la CAPB. Ce plan guide avait même été annoncé au départ pour la fin 2023. Les retards s’accumulent, mais rien ne presse, vus les délais prévus.

Une occupation provisoire des bâtiments dont l’état semblait correct était régulièrement évoquée, demandée même par des habitants. Le projet Maurizia était dans cet esprit.

Des études avaient été demandées par la CAPB à une association spécialiste de l’urbanisme transitoire, Plateau Urbain. Deux marchés avaient été conclus en 2023, l’un après l’autre, mais aucun résultat n’avait été rendu public. Etait-ce seulement un contre-feu communicationnel, ou verra-t-on resurgir Plateau Urbain sur les 5 immeubles identifiés par la CAPB et objet de cette nouvelle étude.

Le cahier des charges (CCTP) qui a servi pour le marché, présente ainsi la commande de la CAPB :

« Dans l’attente et afin d’annoncer la transformation du secteur et apporter de nouveaux services aux Bayonnais, la CAPB souhait rouvrir certains bâtiments du quai de Lesseps pour y accueillir des occupants, de manière provisoire, le temps de la mise en oeuvre du projet.

Afin d’étudier les conditions de faisabilités de ces occupations provisoires, la CAPB doit faire établir les plans d’intérieurs des 5 bâtiments d’ores et déjà identifiés pour ce projet ».

La CAPB reconnaît par ailleurs qu’elle ne dispose pas de croquis des intérieurs des n°9b et n°16 (Sainte Ursule), au contraire des 3 autres : c’est justement l’immeuble double qui avait été squatté, et qu’elle a fait évacué pour insécurité…

En dehors de ce double bâtiment, figurent dans la liste :

L’immeuble de la Manutention, au n°17, à côté de Pausa, dont la conservation et le transformation en tiers-lieu figurait dans l’ébauche de plan guide

Un immeuble officiellement au n°14 (cahier des charges, mais photo google), mais c’est le n°11 qui qui peut s’y lire en réalité

L’immeuble du n°10b, auquel les habitants du quartier attribue un style hollandais, alors que la plaque qui y est apposée raconte une autre histoire : ancien hôtel des douanes sous le second empire, il est de style Napoléon III. Lors des considérations, les habitants ne comprenaient pas que la CAPB veuillent le détruire

l’ancien hôtel des douanes au 10b quai de Lesseps

Ces bâtiments souvent vides vont-ils retrouver finalement un peu de vie ?

Patrick Petitjean, 3 novembre 2024

Pays basque engagé pour le logement. Pour lequel ?

La CAPB a signé en juillet avec l’État une convention de financement « Pays basque engagé pour le logement ». Mais pour quels logements? Des efforts indispensables sont faits pour le logement social dans les 10 villes sous le seuil des 25 % demandés par la loi SRU. Mais ce n’est pas le cas pour la 11^e ville conventionnée, Bayonne, sous le (mauvais) prétexte qu’elle est déjà (légèrement) au dessus des 25 %. La ville refuse de prendre une part à la hauteur du nombre de demandeurs de logement, ciblant prioritairement les classes moyennes, voire aisées.

Promenade en tableaux dans les fiches d’opérations.

Territoires engagés pour le logement

L’appel à intérêt de l’État, intitulé « Territoires engagés pour le logement », a été lancé fin 2023. Il s’agissait de donner un coup de pouce financier pour la construction de logements dans les zones « tendues » éligibles à la loi SRU, d’accélérer des opérations sur les rails. Les conditions étaient de comporter 25 % au moins de logements sociaux (location et accession) et 1500 logements, en plus de « l’excellence environnementale ». Les conventions de financement sont pour une durée de 4 ans.

La CAPB a présenté un projet « Pays basque engagé pour le logement. Elle a négocié 24 opérations, dont 22 ont été retenues en respectant l’intégralité territoriale, pour 11 communes, avec 3 415 logements selon la délibération (3369 selon la convention financière). Le conseil permanent de la CAPB a adopté cette convention le 2 juillet 2024.

Le texte de la délibération, celui de la convention, et toutes les fiches des opérations, sont accessibles sur le site de la CAPB, délibération n°34 avec annexes https://www.communaute-paysbasque.fr/deliberations-du-conseil-1/deliberation?tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Bnews%5D=64639&cHash=15512af87d16eded9cba3a46a0a8ce82

Sans surprise, la CAPB s’est auto-félicitée d’avoir un projet exemplaire de mixité sociale, avec 61 % de logements sociaux, bien au-delà des 25 % demandés par l’État. Avec aussi des logements étudiants, une résidence pour seniors, de l’hébergement, une maîtrise des prix de sortie en BRS. La qualité urbaine et environnementale est aussi exemplaire, cela va sans dire. Autre point exemplaire, selon la CAPB, le fait d’avoir localisé un grand nombre de logements au plus près des emplois, réduisant ainsi les besoins en déplacement, avec comme effet pervers (non relevé par la CAPB) une concentration accrue des logements sur Bayonne même.

Ces opérations sont portées par 5 maîtres d’oeuvre : HSA (12), Office 64 (8), COL (2), Domofrance (1) et la ville de Biarritz (1). Sur Bayonne, elles sont au nombre de 6, toutes portées par HSA : Lana Chala, Citadelle, Prissé, Sequé IV, Darrigrand et Sequé III.

Les données dans les 6 fiches d’opération

Les fiches d’opérations sont annexées à la convention de financement signée par la CAPB, les 5 « maîtres d’oeuvre » et l’État. Ce sont des demandes de soutien par l’État, et les fiches sont présentées de manière à remplir le cahier de charges demandé par l’État. Les opérations sont donc décrites avec ce biais. Ces fiches n’ont pas été remplies de la même manière par tous les opérateurs. Elles représentent aussi l’état d’un projet à l’instant « T » et sont susceptibles d’être ajustées avant la réalisation effective,

Sous ces limites, voici 3 tableaux qui permettent de visualiser les 6 opérations bayonnaises.

La programmation de logements

opération	Total logts	Dont sociaux (LS)	dont PLAI	dont PLUS	dont PLS	dont BRS	Locatifs intermé-diaires	Libres
Chala Lana	335	150	33	47	20	50		185
Citadelle	575	391	86	102	133	70		184
Prissé	350	158	21	49		88	24	168
Sequé IV	269	121	26	40	15	40		148
darigrand	107	107	16		71	20
Sequé III	190	86	17	26	15	28		104
Totaux
Bayonne % dans LS % dans lgts	1826	1013 55 %	199 20 % 11 %	264 26 % 14 %	254 25 % 13 %	296 29 % 16 %	24 2 %	789 43 %
Ecarts
CAPB % dans LS % dans lgts	3369	2091 62 %	442 21 % 13 %	641 31 % 19 %	314 15 % 9 %	694 33 % 21 %	46	1232 37 %
CAPB sans Bayonne % dans LS % dans lgts	1543	1078 70 %	243 23 % 16 %	377 35 % 24 %	60 6 % 4 %	398 37 % 26 %	22	443 29 %
	logts	LS	PLAI	PLUS	PLS	BRS	LI	Libres

Bayonne versus CAPB

Bayonne représente 54 % des logements programmés pour la CAPB, mais 62 % des logements libres. Bayonne se distingue par sa voracité en logements. Un effet aspirateur de Bayonne, justifié par la proximité entre l’emploi et le logement. Et, une proportion de logement social moindre que dans les autres opérations.

Si le taux moyen de logements sociaux pour la CAPB est de 62 %, il est de 55 % à Bayonne contre 70 % sur le reste de la CAPB. Pour les logements libres, il est de 43 % à Bayonne, contre 32 % sur le reste de la CAPB

Si le fort taux de logements sociaux (70 % hors Bayonne) s’impose pour combler les carences de ces villes, rien n’impose à Bayonne d’auto-limiter son effort. Les 55 % de LS prévus compensent leur quasi absence dans le « diffus », où le « libre » règne, pour mainenir les 25 % sur la ville.

Bayonne se distingue par son inclinaison vers les classes moyennes aisées (l’accession libre), y compris avec du « locatif intermédiaire » dans l’opération Prissé, mais qui reste minoritaire (24). Il faut noter que le développement des logements « locatifs intermédiaires » (LI) est un projet fortement porté par l’État, que le maire de Bayonne partage. Certains responsables macronistes voulaient même les inclure comme logements sociaux au titre de la loi SRU.

24 LI apparaissent donc à Bayonne. Mais également aussi dans l’opération Sémart de l’Office 64 à Boucau, où 22 LI figurent à côté de 40 BRS et 20 locatifs sociaux : une opération très classes moyennes aisées. Le prix de sortie d’un logement LI est estimé à 4 500 euros/m², un chiffre non fourni à Bayonne.

La « charte de mixité sociale »

Adoptée par le conseil municipal du 5 avril 2023, elle n’a pas de valeur contractuelle ou réglementaire, faut-il le rappeler. Elle est un engagement moral entre les bailleurs, les promoteurs, et la ville. Pour des opérations de plus de 50 logements, telles que celles figurant dans ces fiches, elle prévoit 30 % de locatif social, 15 % de BRS, et donc 55 % de libre, dont (engagement des promoteurs) 95 % de résidences principales et de 15 à 20 % d’accession à « prix maîtrisés ». Cet engagement des promoteurs vient sans doute en contrepartie d’une « modération » du prix de vente des charges foncières. L’évaluation des cessions foncières ne se retrouve pas dans les fiches.

Les chiffres de la charte sont respectés dans les fiches, Darrigrand étant à part (les logements libres sont externalisés, voir ci-après). Pour Citadelle, si l’on met de côté la restitution des 241 locations sociales démolies, on est bien dans le 45 % de social et 55 % de libre.

Au fil des 6 opérations. Remarques supplémentaires

Chala Lana

Entrée du domaine Lana au 7 chemin de Chala

La mairie a peu communiqué encore sur cette opération, qui paraît même avoir un très long chemin pour débuter, bien au-delà des calendriers indiqués dans les fiches. Elle apparaît de manière très générale dans l’ancien PLU sous forme de projet d’aménagement d’ensemble. Elle figure aussi dans une délibération du conseil municipal du 22.7.22, pour justifier la taille de la future école du Prissé en tant que zone 2AU (urbanisation future) au PLU, avec un « potentiel d’urbanisation non négligeable pour l’avenir du quartier ». Le chiffre de 335 logements est indiqué dans la fiche, s’ajoutant aux 350 de l’autre côté de l’avenue..

Le chemin de Chala se situe entre l’avenue Duvergier de Hauranne et les bords de la Nive, en face de l’opération Prissé en cours. Le domaine de Lana a encore sa plaque au 7 du chemin de Chala, et s’étend jusqu’au chemin privé du 88 de l’avenue Duvergier. Il est fortement boisé, et inconstructible en tant que zone 2AU

Citadelle

L’opération comporte la démolition du parc actuel de logements locatifs, soit 241 logements. La démolition, et le désamiantage a commencé depuis près de deux ans. Son montant ne figure pas dans la fiche dans le coût du projet.

Selon les informations de HSA début 2024, 500 logements dont 2/3 de logements sociaux sont prévus dans le nouveau quartier. Reconstituer les 241 logements locatifs détruits est d’ailleurs une obligation dans le cadre de l’ANRU (quartier politique de la ville). Les logements supplémentaires sont donc principalement de l’accession à la propriété, sous forme de BRS ou d’accession libre.

Selon HSA, il devrait y avoir du logement étudiant et une résidence seniors, mais cela ne figure pas explicitement dans la fiche (au contraire des fiches pour d’autres villes).

Une enquête publique a été prescrite le 13 juin 2024 par le président de la CAPB pour modifier (la n°18) le PLU pour cette opération et quelques autres points. Le dossier est en attente de passer devant le conseil communautaire.

Prissé

La construction a commencé depuis plus d’un an. Elle avait fait l’objet d’une enquête publique pour la modification 14 du PLU en 2019. Elle se situe au nord de l’avenue Duvergier de Hauranne, notamment sur l’emprise d’anciens terrains de football (relocalisés). Les PC ont été accordés en janvier 2023 pour HSA, et les travaux ont commencé. Pour les logements libres, les droits fonciers ont été cédés à Alday, qui a aussi commencé la construction.

L’opération se veut le modèle pour la charte de mixité sociale (voir ci-après). Depuis, selon la convention qui vient d’être signée avec l’État,24 logements en « locatif intermédiaire » ont été inclus, décomptés du contingent « libre ».

Sequé IV

On peut comparer les chiffres des logements indiqués dans la convention avec l’Etat avec ceux fournis lors du conseil communautaire fin mai 2024 lors de l’adoption de la révision du PLU La délibération répartissait les logements sociaux en 15 % de PLAI, 30 % de PLUS, et 55 % de PLS/BRS. Les nouveaux chiffres de la convention diffèrent un peu quant à l’effort sur le locatif social avec davantage de PLAI (21%) et de PLUS (33%), et moins de PLS/BRS.

Darrigrand

Sur le site de la maison diocésaine, Alday a déjà son PC. Celui de HSA est à venir

L’opération concerne la Maison diocésaine, 10 avenue Darrigrand, face à la Cité des Arts. Il y a eu un accord tripartite, Ville, Alday, Evêché. Le terrain actuel est vendu pour partie à HSA, et pour partie à Alday, ce qui explique qu’il n’y a pas de logements libres dans la partie HSA. Ils sont externalisés. Si l’opération ne comporte que des logements sociaux, elle fait la part belle aux PLS/BRS (94 sur 107), aux couches moyennes donc.

En complément de cet accord, la Maison diocésaine est reconstruite par Alday sur un terrain paroissial au Marracq (une partie de l’ancien château) entre les rues Jaques Loeb et Vital Biraben (conseil municipal de mars 2024), dont une partie a été rétrocédée à la ville pour y conserver un espace vert public.

Sequé III

C’est le dégel de cette opération, dont les travaux sont annoncés dès fin 2024, même si une enquête publique doit encore avoir lieu (en même temps que celle pour la Citadelle) pour rectifier une incohérence entre l’orientation d’aménagement et la règle des hauteurs figurant au PLU.

Autres informations et tableaux

Aides supplémentaires de l’État au titre « territoires engagés pour le logement »

Les fiches par opération, donnent d’autres précisions, en plus de la programmation urbaine qui figure dans le tableau ci-dessus, avec les limites indiquées au début de ce billet. Cela concerne les coûts, les recettes,le calendrier, le coût de sortie pour les BRS, les « ambitions environnementales », notamment. Les tableaux suivants en reproduisent certaines.

Budget des opérations (extraits)

	Chala Lana	Citadelle	Prissé	Sequé IV	Darrigrand	Séqué III
Ligne sollicitée pour l’Etat	Foncier	Bâtiments neufs	Bâtiments neufs	Foncier	Foncier	Bâtiments neufs
Somme éligible	2,2 millions d’euros	2,2	11,35	1,66	1,14	1,05
Somme accordée	0,5	1,8	0,44	0,49	0,42	0,36
Coût total opération	31,5	62,3	41,57	23,92	11,96	18, 39
Déficit affiché	8,1	14,4	11,36	5,38	1,4	4,52

Au total, la ville de Bayonne a récupéré 4 millions d’euros pour les 6 opérations de HSA, soit la moitié de la somme accordée à la CAPB

La ligne « revente des charges foncières », qui figure dans le formulaire administratif, n’est pas remplie. L’aménageur est un opérateur public, ce qui permet une maîtrise globale sur l’opération, mais une partie des droits fonciers est revendue à des opérateurs privés : voir HSA à Alday au Prissé.

La ligne « commerces et services » n’est pas remplie dans les fiches de HSA, elle l’est parfois ailleurs.

Echéances des opérations, consommation des espaces naturels, agricoles, forestiers (NAF)

	Chala Lana	Citadelle	Prissé	Sequé IV	Darrigrand	Sequé III
Etudes	2024-25	2024-25-26 (3 phases)	2023	2024-25	4^e trim 2025	2024
Travaux	4^e trim 25	2025 (ph1)	1^er trim 2024 à 4e trim 26	4^e trim 2025	1^er trim 2026	4^e trim 2024 à 4^e trim 26
Livraison	4^e trim 27	2027 (ph1)	4^e trim 26	4^e trim 2027	4^e trim 2027	4^e trim 26
Conso de NAF	5,4 ha	5 ha	2,7	4,27 délib 4,54	< 1 ha	2,84
Densité de logements / ha NAF	62/ha	115/ha	130/ha	63/ha	159/ha	45/ha
Prix de sortie BRS	2 749 HT E/m² de SDP	2 706	2 581	2 842	2 896	2 850

Seule l’opération Prissé a déjà les PC. Pour les autres, la fin des études pré-opérationnelles est prévue au mieux fin 2024, sinon fin 2025, voire 2026 pour une partie de Citadelle. La livraison, c’est encore plus lointain. Et donc susceptible de beaucoup de variations.

L’État poussant à la densification pour réduire l’artificialisation, la fiche administrative comporte une ligne sur la consommation de NAF, et sur la densité prévue des logements dans ces zones. Selon les opérations, elle varie du simple au triple. Mais on peut être interrogatif sur ce que recouvre en réalité ces lignes.

En plus des NAF, d’autres items veulent valoriser «l’ambition environnementale » des opérations, tel que demandé par l’Etat : l’utilisation de matériaux biosourcés, l’anticipation des normes énergétiques, l’existence de services de base, la cyclabilité et les possibilités de mobilités alternatives.

Selon les déclarations d’HSA dans les fiches, elles presque toutes au top (plus mitigé pour les normes énergétiques), dans toutes les opérations. Pour qui a suivi les débats en conseil municipal sur le Sequé IV, cela surprend un peu. Mais c’est ce que l’État voulait entendre, et qui vérifiera ?

Un coup de pouce

On peut prendre acte de cette aide supplémentaire apportée par l’État pour la construction de logements au Pays basque. Les choix bayonnais sont en phase avec les préconisations de Macron. Ce n’est pas nouveau. Comme rappelé dans un des premiers billets de ce blog, le conseil municipal de Bayonne avait réduit, fin 2020, les ambitions du PLH concernant le logement social, particulièrement les locations. La priorité était déjà l’accession sociale et l’accession libre maîtrisée. Voir https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/24/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-1/

Dans ce cadre, le coup de pouce aidera peut-être à tenir les objectifs globaux du PLH en matière de construction neuve. Mais il ne contribuera en rien à réduire le déséquilibre en défaveur du logement locatif social à Bayonne, au contraire.

Patrick Petitjean, 20 août 2024

Le PLU en plein chaos à Bayonne

Et que cela nous encourage à voter pour le Nouveau Front Populaire, ici comme ailleurs …

Ce mois-ci, les concertations ont repris (mollement) sur le PLUi de l’ACBA. Le conseil communautaire a validé le 15 juin la déforestation patielle des 4,5 ha du Sequé 4. Et le Président de la CAPB a lancé une 18^e modification du PLU de Bayonne pour (entre autres) lever des incohérences dans le PLU concernant le Sequé 3, incohérences qui pourraient peut-être expliquer l’absence de démarrage du Sequé 3.

Il y a nombre de procédures en cours concernant le PLU à Bayonne. Leur emmêlement, l’accélération de certaines, ou inversement leur quasi-suspension, les échéances multiples, tout cela provoque une absence complète de lisibilité. Quelle est la politiques d’aménagement, ses objectifs, ses principes. Il est impossible pour les habitants, loin de ce maquis procédurier, d’y comprendre quelque chose. Pareil sans doute pour les élu.e.s. Le président de la CAPB et ses chefs de services y voient-ils plus clair, ou fonctionnent-ils au « fil de l’eau » ?

Cette absence complète de lisibilité a été un des arguments avancés par la commissaire enquêtrice pour justifier son avis négatif lors de l’enquête publique pour le Sequé 4. Elle rejoignait d’ailleurs l’avis de la Mission régionale de l’Autorité environnementale « Etant donné l’ancienneté du PLU en vigueur, la MRAe recommande de présenter un bilan du PLU depuis son approbation pour mettre en perspective cette opération dans la dynamique de croissance démographique et de production de logements ». Et le syndicat mixte du SCoT : « la succession de procédures d’évolution du document d’urbanisme approuvé en 2007 e permet pas aux élus du bureau syndical du SCoT de comprendre la stratégie globale de la commune ».

Dans un prochain billet sur le débat lors du conseil communautaire concernant le Sequé 4, je reviendrai sur les réponses de la CAPB et son argumentation pour défendre la construction de nouveaux logements à cet endroit.

Artificialisation, solution de facilité et politique obsolète.

Mais il est un point, qui n’avait même pas été évoqué lors du conseil municipal du 30 mai, qui a fait heureusement débat lors du conseil communautaire, celui de l’artificialisation des sols qui accompagne tous ces projets.

Les 4,5 ha du Sequé 4 seront partiellement construits, après les 3 ha du Sequé 3. Dans le projet militaire de la Citadelle, 2,6 ha seront déboisés, dont une véritable forêt urbaine. L’extension de la clinique Amade concerne 1,3 ha d’espaces boisés classés. Il y a souvent des tours de passe passe : on rebaptise « classés » sur le papier des espaces boisés existants déjà, comme compensation » des déboisements. Pour le Sequé 4, on classifie « espace naturel » sur le papier des bois le long du ruisseau des Anges, comme s’ils n’existaient pas déjà comme espace naturel sur le terrain réel.

Considérer les espaces naturels, agricoles ou forestiers comme des variables d’ajustement, secondaires au regard des besoins en foncier à urbaniser n’est évidemment pas propre à Bayonne.Ils sont menacés de toutes parts. Le président de la CAPB est confronté aux mêmes enjeux dans les Barthes de Mouguerre, la forêt de Juzan à Anglet, et les terres agricoles de Marienia à Cambo.

Les documents de planification (SCoT puis PLUi) doivent intégrer la prise en compte de l’artificialisation et imposer une nouvelle façon de penser et d’agir. La doctrine actuelle de la CAPB est obsolète. On a l’impression que les retards pris pour les nouveaux documents servent à la CAPB pour réaliser un maximum d’artificialisation avant qu’ils ne rendent impossibles les projets en cours.

Une stratégie dissoute ou cachée dans les modifications

Quelques rappels de sigles et de dates

PLUi : Plan Local de l’Urbanisme infracommunautaire (un morceau de la CAPB)

SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale (document d’aménagement et d’urbanisme au-dessus des PLUi, concernant le Pays basque t le Pays du Seignanx)

(A)CBA : (Agglomération) Côte Basque Adour (fusionnée dans la CAPB) : Bayonne, Boucau Biarritz, Bidart, Anglet

PADD : Projet d’Aménagement et de Développement Durable (fixe les orientations générales du PLU)

Labourg Ouest : Côte basque et proche rétro-littoral. La CAPB est divisée en 4 PLUi.

Des PLU et PLUi

La PLU de Bayonne date du 25 mai 2007, et a subi de nombreuses modifications depuis (voir plus loin). Mais son PADD est toujours convoqué pour justifier les modifications du PLU : « en conformité avec… ».

Le PLUi CBA a été lancé en 2015. Son PADD a été débattu en 2019. Son élaboration a été suspendue en externe, puis relancée cette année. Des concertations publiques ont été organisées dans les 5 villes de CBA enre le 5 et le 18 juin. 11 RV ont été fixés pour les 5 villes… dont 10 consistent en un stand en plein air pour rencontrer les habitants. Le premier, au siège de la CAPB, n’a intéressé qu’une petite dizaine d’habitants. Il consistait en des panneaux d’infos sur 2 thèmes : la participation se faisait par des commentaires sur post-it. On peut saluer l’abnégation des 4 maires et une adjointe, présents et discourant pour une poignée d’habitants.

L’objectif est le vote du PADD par la conseil communautaire cet automne, une enquête publique en 2025, et un vote final dans la foulée.

L’élaboration du PLUi « Labourg ouest » a été lancée en parallèle en décembre 2023. Il se substituera après 2025 au PLUi CBA. La concertation réglementaire est lancée.

https://www.communaute-paysbasque.fr/concertations-reglementaires-1/concertation/elaboration-du-plui-littoral-labourd-ouest

Procédures de transformations du PLU

Il y en a actuellement principalement 3

* Modification. La plus ancienne, la plus lourde (et donc longue) pour le nombre d’avis de personnes publiques à recueillir et d’études d’impact à mener. Elle s’impose quand des équilibres généraux du PLU sont à modifier. Elle peut concerner un projet, ou ramasser de multiples petites modification ?

* Déclaration de projet valant mise en compatibilité du PLU. Les études, notamment environnementales, sont limitées, ainsi que l’enquête publique. Mais la concertation préalable est maintenue

* Et, intermédiaires, les modifications simplifiées. Et même encore plus simplifiées que les déclarations de projet depuis une loi de mars 2023.

Déclarations de projet

Les dernières déclarations de projet finalisées et adoptées par le Conseil communautaire concernent le transfert du centre d’oncologie (2/10/21), la création d’un pôle d’oncologie (17/1/24) et l’urbanisation du Sequé 4 en logements (15/6/24)

Sont en cours :

* La déclaration de projet pour la création d’un Institut du sport et du vieillissement (près Belharra). Le lancement date du 1/7/23, la concertation préalable a eu lieu du 9/10 au 9/11/23. Le rapport de la concertation est attendu, puis le lancement de l’enquête publique

* L’extension de la clinique Amade (derrière la citadelle). Le lancement date du 30/9/23, la concertation préalable a eu lieu du 4/12/23 au 4/1/24. Elle a été validée le 17/2/24 par le conseil communautaire. L’enquête publique est à venir

* Travaux citadelle Général Georges-Bergé (la CAPB pilote le processus, qui sefait sous l’autorité du Préfet pour le compte du Ministère des armées). Le lancement s’est fait par arrêté préfectoral du 15/12/23. La concertation préalable a eu lieu du 8/1/24 au 8/2/24. Le rapport de la concertation, puis l’enquête publique, sont attendus.

Les modifications simplifiées

La dernière (n°9) a été adoptée le 18/12/21 par le Conseil communautaire avec un paquet de diverses mesures.

En cours, la n°10 a été engagée le 19/1/23 par le Président de la CAPB. Elle est supposée faciliter la construction de logements sociaux et adapter les critères à ceux définis dans la « charte de mixité sociale » adoptée par le Conseil municipal en mars 2023. Curieusement, ce lancement n’a pas eu de suite, alors que Etchegaray justifie les nouveau logements au Sequé 4 par l’impossibilité de construire ailleurs. En attendant, la charte repose plus que jamais sur le bon vouloir des promoteurs et non partiellement sur le PLU.

Les modifications ordinaires

La dernière (n°17) concerne la réalisation de la nouvelle école du Prissé. Elle a été votée le 24/9/22 par le Conseil communautaire

La n°18 est en cours. Elle avait été lancée le 14/9/23 pour permettre le projet de HSA à l’emplacement de l’ancienne cité « Citadelle) : démolition, reconstruction des logements locatifs sociaux, avec en plus des accessions à la propriété. C’était en attente. Le 13/6/24, le président de la CAPB a annulé son premier arrêté, et en a édicté un nouveau. La nouvelle modification n°18 concernera encore le projet Citadelle (amélioré avec plus de vert), mais aussi la facilitation de l’installation de panneaux photovoltaïques pour toute la ville, et, étrangement, la suppresion des incohérences pour le Sequé 3. L’arrêté ne donne pas de détails, il faudra attendre le dossier lui-même. Un jour ou l’autre…

Historique des diverses évolutions

Plan Local d’Urbanisme de la commune de Bayonne approuvé le 25 mai 2007, objet de :

* 3 révisions simplifiées sectorielles approuvées le 30 juin 2009,

* 4 mises en compatibilité approuvées le 13 août 2010, 18 décembre 2010, 23 septembre 2015, 2 octobre 2021 (n°4 ci-dessus),

* 17 modifications les 13 mai 2008, 13 février 2009, 18 décembre 2009, 23 juillet 2010, 25 février 2011, 22 juillet 2011, 30 mars 2012, 19 juillet 2013, 21 janvier 2014, 16 décembre 2015, 15 juin 2016, 10 mars 2018, 9 novembre 2019, 14 décembre 2019, 19 juin 2021, 24 septembre 2022 (n°17 ci-dessus)

* 9 modifications simplifiées adoptées les 27 juillet 2009, 23 avril 2010, 15 février 2013, 27 septembre 2013, 15 juin 2016, 21 décembre 2016, 17 juin 2017, 2 octobre 2021 et 18 décembre 2021 (n°9 ci-dessus)

Patrick Petitjean, 23 juin 2024

Marienia : en défense des terres agricoles

Samedi 25 mai à Cambo, un rassemblement pour la défense des terres agricoles a été organisé pour réaffirmer un engagement : s’opposer au projet Mairie/Bouygues d’artificialisation du plateau de Marienia. La journée a débuté par des ateliers le matin et en début d’après-midi, s’est poursuivie par une déambulation de 300 personnes jusqu’au site, et s’est achevée par un concert.

Ces « 10h » étaient organisées par le CADE, ELB, Lurzaindia, Nahi Dugun Herria, ELB Gazte et le collectif Ostia.

L’atelier du matin

L’atelier du matin, consacré à l’état de la lutte, est revenu sur le début de l’histoire : le déclassement de ces terres agricoles par Vincent Bru, alors maire de Cambo, en 2009, aujourd’hui député Modem. Le PLU en vigueur a été adopté en 2019. Au regard des nouvelles législations (la loi climat, le Zéro artificialisation net), ce PLU ne passerait plus. Un nouveau PLU (intercommunal cette fois) est d’ailleurs en cours d’élaboration, mais cela prendra quelques années.

La mairie de Cambo pour le PC et la CAPB (Etchegaray) pour le PLU argumentent sur l’urgence du logement, et sur le caractère non agricole de Marienia. Cambo est en situation de « carence » quand au respect de la loi SRU, avec 8 % de logements sociaux seulement et est soumise à une amende par l’État. A cela, l’opposition municipale et les associations répondent en énonçant les sites négligés par la ville, certains vides depuis longtemps et qui pourraient accueillir des logements sociaux en nombre. C’est un choix politique spéculatif de s’obstiner sur l’artificialisation de Marienia, pour des logements dans un écrin naturel avec vue sur la montagne.

Leur 2^e argument est que Marienia ne serait plus une terre agricole, alors que le déclassement est purement administratif, de papier, et ne correspond pas à la réalité du terrain. Loin d’être une friche, il est exploité, en affermage, par un agriculteur qui y fait du fourrage et paître son troupeau.

Le plateau de Marienia, samedi 25 mai 2024

L’atelier a aussi permis de faire le point sur les procédures en cours, contre le PLU de Cambo, et contre le PC déjà déposé par Bouygues. Les deux en sont au stade de l’appel devant la cour administrative de Bordeaux. Contre le PLU, il y a eu échec devant le TA de Pau : la vocation agricole de Mariena étant remis en cause, au prétexte que ces terres seraient incapables d’accueillir du piment ou de la cerise, sachant que Cambo fait partie des zones du piment d’Espelette et de la cerise d’Ixassou. Il fallait oser l’affirmer. Il y a bon espoir pour le recours. Contre le PC, Bouygues a modifié son PC et a fait appel de son rejet par le TA. Si le PC est validé, il devient applicable, même si le PLU est annulé.

En ce qui concerne la situation juridique du foncier, la promesse de vente a été signée il y a longtemps, mais les clauses suspensives font que Bouygues n’en a pas encore la propriété entière.

Dans les débats, il a été mis l’accent sur la responsabilité centrale de la CAPB, et de son président Jean-René Etchegaray. La CAPB défend le PLU de Cambo et ses avocats font leur l’argumentation sur le caractère non-agricole de Marienia. Elle pourrait enclencher une modification partielle du PLU de Cambo pour remettre Marienia en zone agricole. Mais non.

Toutes les demandes de médiation faites auprès d’Etchegaray, rencontré officiellement à plusieurs reprises, sont restées sans suite. Au contraire, il a viré de ses responsabilités de référent du pôle territorial Errobi Peio Etxeleku, conseiller municipal à Cambo, sous prétexte d’une solidarité insuffisante avec le maire de Cambo dans l’affaire de la bousculade lors d’un conseil municipal.

3 autres ateliers ont eu lieu l’après-midi : l’agriculture paysanne, que faire en cas de répression, et préparations d’action en cas de survenue de bulldozers.

La déambulation

En fin d’après-midi, s’est déroulée une déambulation vers le plateau de Marienia. Le parcours a été ponctué de plusieurs haltes à la hauteur de fonciers utilisables pour la construction de logements. Notamment le centre Argia, fermé depuis 10ans, inscrit au PLU comme hôtel de luxe, mais qui fait aujourd’hui seulement l’objet d’une révision partielle du PLU de Cambo pour y construire des logements à l’année, dont 60 % de sociaux.. Et aussi la clinique Beaulieu, fermée depuis 2013, visible plus loin sur une autre colline : avec un vaste terrain, elle vient d’être rachetée en 2021 par l’EPFL. Pour quel projet ? Mystère.

Un arrêt a aussi été fait devant l’ancien hôtel d’Angleterre, au centre ville, qui vient dêtre acheté par des Camboars pour y faire – logements sociaux.

Le cortège a débouché à côté du plateau où ont été réinstallés de grands panneaux (l’installation faite il y a 18 mois avait été détruite par des partisans de Bouygues il y a peu) affichant l’opposition au projet d’artificialisation.

Ensemble jusqu’à l’arrêt du projet d’artificialisation

Lors du rassemblement, une déclaration solennelle a été lue par les organisateurs :

« Constatant que l’artificialisation des sols

– accélère la crise climatique et la chute de la biodiversité par la perte irremplaçable de la couverture végétale et d’espaces naturels,

– diminue le nombre de terres arables, par la disparition continuelle de surfaces agricoles,

– enrichit un système économique bénéficiant aux grandes entreprises extractivistes et du BTP

– facilite la spéculation foncière au détriment de paysan-nes ouvrant pour le développement de la souveraineté alimentaire,

– favorise la spéculation immobilière, à l’encontre d’une politique du logement basée sur la justice sociale et le respect de l’environnement.

Considérant que le projet de construction de résidences sur le plateau de Marienia à Cambo-les-Bains

– fait fi de tous les dérèglements et dangers cités ci-dessus,

– ne prend pas en compte l’avis des syndicats agricoles, des groupes d’opposition d’élus de la commune, des associations en faveur de l’environnement et du droit au logement,

– incite à la coopération entre une multinationale et quelques élu-es et notables,

– contribue à la marchandisation de notre territoire et accentue les tensions,

– défigure le paysage.

Nous nous engageons à nous mobiliser jusqu’à l’arrêt complet de ce projet d’artificialisation en combinant différentes tactiques, y compris sur le terrain

A cet effet, les initiatives seront prises de manière concertée, dans le respect des sensibilités de chaque organisation signataire de cette déclaration. Nous invitons d’ores et déjà les citoyen-nes, les associations et élu-es à se joindre à nos côtés, pour veiller en permanence à ce que le plateau de Mariena ne soit pas dénaturé.

Le présent et l’avenir de la question foncière dépendent aussi de notre implication à toutes eet tous. Ne laissons pas une minorité décider d’une orientation au profit d’intérêts particuliers. La Terre est un bien commun, protégeons-la à Marienia comme ailleurs.

A Cambo-les Bains, le 25 mai 2025

CADE, ELB Gazte, ELB, Lurzaindia, Nahi Dugon Herria, réseau Ostia »

Patrick Petitjean 26 mai 2024