Pays basque engagé pour le logement. Pour lequel ?

La CAPB a signé en juillet avec l’État une convention de financement « Pays basque engagé pour le logement ». Mais pour quels logements? Des efforts indispensables sont faits pour le logement social dans les 10 villes sous le seuil des 25 % demandés par la loi SRU. Mais ce n’est pas le cas pour la 11^e ville conventionnée, Bayonne, sous le (mauvais) prétexte qu’elle est déjà (légèrement) au dessus des 25 %. La ville refuse de prendre une part à la hauteur du nombre de demandeurs de logement, ciblant prioritairement les classes moyennes, voire aisées.

Promenade en tableaux dans les fiches d’opérations.

Territoires engagés pour le logement

L’appel à intérêt de l’État, intitulé « Territoires engagés pour le logement », a été lancé fin 2023. Il s’agissait de donner un coup de pouce financier pour la construction de logements dans les zones « tendues » éligibles à la loi SRU, d’accélérer des opérations sur les rails. Les conditions étaient de comporter 25 % au moins de logements sociaux (location et accession) et 1500 logements, en plus de « l’excellence environnementale ». Les conventions de financement sont pour une durée de 4 ans.

La CAPB a présenté un projet « Pays basque engagé pour le logement. Elle a négocié 24 opérations, dont 22 ont été retenues en respectant l’intégralité territoriale, pour 11 communes, avec 3 415 logements selon la délibération (3369 selon la convention financière). Le conseil permanent de la CAPB a adopté cette convention le 2 juillet 2024.

Le texte de la délibération, celui de la convention, et toutes les fiches des opérations, sont accessibles sur le site de la CAPB, délibération n°34 avec annexes https://www.communaute-paysbasque.fr/deliberations-du-conseil-1/deliberation?tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Bnews%5D=64639&cHash=15512af87d16eded9cba3a46a0a8ce82

Sans surprise, la CAPB s’est auto-félicitée d’avoir un projet exemplaire de mixité sociale, avec 61 % de logements sociaux, bien au-delà des 25 % demandés par l’État. Avec aussi des logements étudiants, une résidence pour seniors, de l’hébergement, une maîtrise des prix de sortie en BRS. La qualité urbaine et environnementale est aussi exemplaire, cela va sans dire. Autre point exemplaire, selon la CAPB, le fait d’avoir localisé un grand nombre de logements au plus près des emplois, réduisant ainsi les besoins en déplacement, avec comme effet pervers (non relevé par la CAPB) une concentration accrue des logements sur Bayonne même.

Ces opérations sont portées par 5 maîtres d’oeuvre : HSA (12), Office 64 (8), COL (2), Domofrance (1) et la ville de Biarritz (1). Sur Bayonne, elles sont au nombre de 6, toutes portées par HSA : Lana Chala, Citadelle, Prissé, Sequé IV, Darrigrand et Sequé III.

Les données dans les 6 fiches d’opération

Les fiches d’opérations sont annexées à la convention de financement signée par la CAPB, les 5 « maîtres d’oeuvre » et l’État. Ce sont des demandes de soutien par l’État, et les fiches sont présentées de manière à remplir le cahier de charges demandé par l’État. Les opérations sont donc décrites avec ce biais. Ces fiches n’ont pas été remplies de la même manière par tous les opérateurs. Elles représentent aussi l’état d’un projet à l’instant « T » et sont susceptibles d’être ajustées avant la réalisation effective,

Sous ces limites, voici 3 tableaux qui permettent de visualiser les 6 opérations bayonnaises.

La programmation de logements

opération	Total logts	Dont sociaux (LS)	dont PLAI	dont PLUS	dont PLS	dont BRS	Locatifs intermé-diaires	Libres
Chala Lana	335	150	33	47	20	50		185
Citadelle	575	391	86	102	133	70		184
Prissé	350	158	21	49		88	24	168
Sequé IV	269	121	26	40	15	40		148
darigrand	107	107	16		71	20
Sequé III	190	86	17	26	15	28		104
Totaux
Bayonne % dans LS % dans lgts	1826	1013 55 %	199 20 % 11 %	264 26 % 14 %	254 25 % 13 %	296 29 % 16 %	24 2 %	789 43 %
Ecarts
CAPB % dans LS % dans lgts	3369	2091 62 %	442 21 % 13 %	641 31 % 19 %	314 15 % 9 %	694 33 % 21 %	46	1232 37 %
CAPB sans Bayonne % dans LS % dans lgts	1543	1078 70 %	243 23 % 16 %	377 35 % 24 %	60 6 % 4 %	398 37 % 26 %	22	443 29 %
	logts	LS	PLAI	PLUS	PLS	BRS	LI	Libres

Bayonne versus CAPB

Bayonne représente 54 % des logements programmés pour la CAPB, mais 62 % des logements libres. Bayonne se distingue par sa voracité en logements. Un effet aspirateur de Bayonne, justifié par la proximité entre l’emploi et le logement. Et, une proportion de logement social moindre que dans les autres opérations.

Si le taux moyen de logements sociaux pour la CAPB est de 62 %, il est de 55 % à Bayonne contre 70 % sur le reste de la CAPB. Pour les logements libres, il est de 43 % à Bayonne, contre 32 % sur le reste de la CAPB

Si le fort taux de logements sociaux (70 % hors Bayonne) s’impose pour combler les carences de ces villes, rien n’impose à Bayonne d’auto-limiter son effort. Les 55 % de LS prévus compensent leur quasi absence dans le « diffus », où le « libre » règne, pour mainenir les 25 % sur la ville.

Bayonne se distingue par son inclinaison vers les classes moyennes aisées (l’accession libre), y compris avec du « locatif intermédiaire » dans l’opération Prissé, mais qui reste minoritaire (24). Il faut noter que le développement des logements « locatifs intermédiaires » (LI) est un projet fortement porté par l’État, que le maire de Bayonne partage. Certains responsables macronistes voulaient même les inclure comme logements sociaux au titre de la loi SRU.

24 LI apparaissent donc à Bayonne. Mais également aussi dans l’opération Sémart de l’Office 64 à Boucau, où 22 LI figurent à côté de 40 BRS et 20 locatifs sociaux : une opération très classes moyennes aisées. Le prix de sortie d’un logement LI est estimé à 4 500 euros/m², un chiffre non fourni à Bayonne.

La « charte de mixité sociale »

Adoptée par le conseil municipal du 5 avril 2023, elle n’a pas de valeur contractuelle ou réglementaire, faut-il le rappeler. Elle est un engagement moral entre les bailleurs, les promoteurs, et la ville. Pour des opérations de plus de 50 logements, telles que celles figurant dans ces fiches, elle prévoit 30 % de locatif social, 15 % de BRS, et donc 55 % de libre, dont (engagement des promoteurs) 95 % de résidences principales et de 15 à 20 % d’accession à « prix maîtrisés ». Cet engagement des promoteurs vient sans doute en contrepartie d’une « modération » du prix de vente des charges foncières. L’évaluation des cessions foncières ne se retrouve pas dans les fiches.

Les chiffres de la charte sont respectés dans les fiches, Darrigrand étant à part (les logements libres sont externalisés, voir ci-après). Pour Citadelle, si l’on met de côté la restitution des 241 locations sociales démolies, on est bien dans le 45 % de social et 55 % de libre.

Au fil des 6 opérations. Remarques supplémentaires

Chala Lana

Entrée du domaine Lana au 7 chemin de Chala

La mairie a peu communiqué encore sur cette opération, qui paraît même avoir un très long chemin pour débuter, bien au-delà des calendriers indiqués dans les fiches. Elle apparaît de manière très générale dans l’ancien PLU sous forme de projet d’aménagement d’ensemble. Elle figure aussi dans une délibération du conseil municipal du 22.7.22, pour justifier la taille de la future école du Prissé en tant que zone 2AU (urbanisation future) au PLU, avec un « potentiel d’urbanisation non négligeable pour l’avenir du quartier ». Le chiffre de 335 logements est indiqué dans la fiche, s’ajoutant aux 350 de l’autre côté de l’avenue..

Le chemin de Chala se situe entre l’avenue Duvergier de Hauranne et les bords de la Nive, en face de l’opération Prissé en cours. Le domaine de Lana a encore sa plaque au 7 du chemin de Chala, et s’étend jusqu’au chemin privé du 88 de l’avenue Duvergier. Il est fortement boisé, et inconstructible en tant que zone 2AU

Citadelle

L’opération comporte la démolition du parc actuel de logements locatifs, soit 241 logements. La démolition, et le désamiantage a commencé depuis près de deux ans. Son montant ne figure pas dans la fiche dans le coût du projet.

Selon les informations de HSA début 2024, 500 logements dont 2/3 de logements sociaux sont prévus dans le nouveau quartier. Reconstituer les 241 logements locatifs détruits est d’ailleurs une obligation dans le cadre de l’ANRU (quartier politique de la ville). Les logements supplémentaires sont donc principalement de l’accession à la propriété, sous forme de BRS ou d’accession libre.

Selon HSA, il devrait y avoir du logement étudiant et une résidence seniors, mais cela ne figure pas explicitement dans la fiche (au contraire des fiches pour d’autres villes).

Une enquête publique a été prescrite le 13 juin 2024 par le président de la CAPB pour modifier (la n°18) le PLU pour cette opération et quelques autres points. Le dossier est en attente de passer devant le conseil communautaire.

Prissé

La construction a commencé depuis plus d’un an. Elle avait fait l’objet d’une enquête publique pour la modification 14 du PLU en 2019. Elle se situe au nord de l’avenue Duvergier de Hauranne, notamment sur l’emprise d’anciens terrains de football (relocalisés). Les PC ont été accordés en janvier 2023 pour HSA, et les travaux ont commencé. Pour les logements libres, les droits fonciers ont été cédés à Alday, qui a aussi commencé la construction.

L’opération se veut le modèle pour la charte de mixité sociale (voir ci-après). Depuis, selon la convention qui vient d’être signée avec l’État,24 logements en « locatif intermédiaire » ont été inclus, décomptés du contingent « libre ».

Sequé IV

On peut comparer les chiffres des logements indiqués dans la convention avec l’Etat avec ceux fournis lors du conseil communautaire fin mai 2024 lors de l’adoption de la révision du PLU La délibération répartissait les logements sociaux en 15 % de PLAI, 30 % de PLUS, et 55 % de PLS/BRS. Les nouveaux chiffres de la convention diffèrent un peu quant à l’effort sur le locatif social avec davantage de PLAI (21%) et de PLUS (33%), et moins de PLS/BRS.

Darrigrand

Sur le site de la maison diocésaine, Alday a déjà son PC. Celui de HSA est à venir

L’opération concerne la Maison diocésaine, 10 avenue Darrigrand, face à la Cité des Arts. Il y a eu un accord tripartite, Ville, Alday, Evêché. Le terrain actuel est vendu pour partie à HSA, et pour partie à Alday, ce qui explique qu’il n’y a pas de logements libres dans la partie HSA. Ils sont externalisés. Si l’opération ne comporte que des logements sociaux, elle fait la part belle aux PLS/BRS (94 sur 107), aux couches moyennes donc.

En complément de cet accord, la Maison diocésaine est reconstruite par Alday sur un terrain paroissial au Marracq (une partie de l’ancien château) entre les rues Jaques Loeb et Vital Biraben (conseil municipal de mars 2024), dont une partie a été rétrocédée à la ville pour y conserver un espace vert public.

Sequé III

C’est le dégel de cette opération, dont les travaux sont annoncés dès fin 2024, même si une enquête publique doit encore avoir lieu (en même temps que celle pour la Citadelle) pour rectifier une incohérence entre l’orientation d’aménagement et la règle des hauteurs figurant au PLU.

Autres informations et tableaux

Aides supplémentaires de l’État au titre « territoires engagés pour le logement »

Les fiches par opération, donnent d’autres précisions, en plus de la programmation urbaine qui figure dans le tableau ci-dessus, avec les limites indiquées au début de ce billet. Cela concerne les coûts, les recettes,le calendrier, le coût de sortie pour les BRS, les « ambitions environnementales », notamment. Les tableaux suivants en reproduisent certaines.

Budget des opérations (extraits)

	Chala Lana	Citadelle	Prissé	Sequé IV	Darrigrand	Séqué III
Ligne sollicitée pour l’Etat	Foncier	Bâtiments neufs	Bâtiments neufs	Foncier	Foncier	Bâtiments neufs
Somme éligible	2,2 millions d’euros	2,2	11,35	1,66	1,14	1,05
Somme accordée	0,5	1,8	0,44	0,49	0,42	0,36
Coût total opération	31,5	62,3	41,57	23,92	11,96	18, 39
Déficit affiché	8,1	14,4	11,36	5,38	1,4	4,52

Au total, la ville de Bayonne a récupéré 4 millions d’euros pour les 6 opérations de HSA, soit la moitié de la somme accordée à la CAPB

La ligne « revente des charges foncières », qui figure dans le formulaire administratif, n’est pas remplie. L’aménageur est un opérateur public, ce qui permet une maîtrise globale sur l’opération, mais une partie des droits fonciers est revendue à des opérateurs privés : voir HSA à Alday au Prissé.

La ligne « commerces et services » n’est pas remplie dans les fiches de HSA, elle l’est parfois ailleurs.

Echéances des opérations, consommation des espaces naturels, agricoles, forestiers (NAF)

	Chala Lana	Citadelle	Prissé	Sequé IV	Darrigrand	Sequé III
Etudes	2024-25	2024-25-26 (3 phases)	2023	2024-25	4^e trim 2025	2024
Travaux	4^e trim 25	2025 (ph1)	1^er trim 2024 à 4e trim 26	4^e trim 2025	1^er trim 2026	4^e trim 2024 à 4^e trim 26
Livraison	4^e trim 27	2027 (ph1)	4^e trim 26	4^e trim 2027	4^e trim 2027	4^e trim 26
Conso de NAF	5,4 ha	5 ha	2,7	4,27 délib 4,54	< 1 ha	2,84
Densité de logements / ha NAF	62/ha	115/ha	130/ha	63/ha	159/ha	45/ha
Prix de sortie BRS	2 749 HT E/m² de SDP	2 706	2 581	2 842	2 896	2 850

Seule l’opération Prissé a déjà les PC. Pour les autres, la fin des études pré-opérationnelles est prévue au mieux fin 2024, sinon fin 2025, voire 2026 pour une partie de Citadelle. La livraison, c’est encore plus lointain. Et donc susceptible de beaucoup de variations.

L’État poussant à la densification pour réduire l’artificialisation, la fiche administrative comporte une ligne sur la consommation de NAF, et sur la densité prévue des logements dans ces zones. Selon les opérations, elle varie du simple au triple. Mais on peut être interrogatif sur ce que recouvre en réalité ces lignes.

En plus des NAF, d’autres items veulent valoriser «l’ambition environnementale » des opérations, tel que demandé par l’Etat : l’utilisation de matériaux biosourcés, l’anticipation des normes énergétiques, l’existence de services de base, la cyclabilité et les possibilités de mobilités alternatives.

Selon les déclarations d’HSA dans les fiches, elles presque toutes au top (plus mitigé pour les normes énergétiques), dans toutes les opérations. Pour qui a suivi les débats en conseil municipal sur le Sequé IV, cela surprend un peu. Mais c’est ce que l’État voulait entendre, et qui vérifiera ?

Un coup de pouce

On peut prendre acte de cette aide supplémentaire apportée par l’État pour la construction de logements au Pays basque. Les choix bayonnais sont en phase avec les préconisations de Macron. Ce n’est pas nouveau. Comme rappelé dans un des premiers billets de ce blog, le conseil municipal de Bayonne avait réduit, fin 2020, les ambitions du PLH concernant le logement social, particulièrement les locations. La priorité était déjà l’accession sociale et l’accession libre maîtrisée. Voir https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/24/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-1/

Dans ce cadre, le coup de pouce aidera peut-être à tenir les objectifs globaux du PLH en matière de construction neuve. Mais il ne contribuera en rien à réduire le déséquilibre en défaveur du logement locatif social à Bayonne, au contraire.

Patrick Petitjean, 20 août 2024

RDA à Bayonne (3) : la CAPB imagine des variantes

Dans le 2^e billet sur le plan guide pour l’aménagement de la rive droite de l’Adour, ont été reproduites les cartes formant le socle commun des différentes hypothèses de localisation des composantes du projet. Dans ce 3^e billet, il y a les schémas des deux variantes proposées pour la mise en oeuvre du socle commun, où les différences concernent surtout l’université et les marges du futur quartier.

Les cartes et schémas sont très explicites, et les commentaires déjà faits dans le 2^e billet peuvent s’appliquer aussi sur les variantes. En même temps, on ne voit pas toujours le rapport avec de belles formulations du socle commun (les pétales, le quai festif…) et les concrétisations plus terre à terre.

Variante n°1

La localisation de l’université dans cette variante est pour le moins surprenante : elle est rejetée sur la Pièce noyée, sur pilotis, à la marge du futur quartier, en entrée de ville, à proximité d’un éventuel grand équipement culturel. Rappelons que par convention avec la Région lors de l’achat de ce foncier, la CAPB s’est engagée à ne construire aucun logement à cet endroit : mais l’université n’est pas concernée. Elle semble de plus conçue comme un « campus » dans une sorte de parc (la Pièce noyée élargie).

C’est une conception très années 1970 et 1980, assez paresseuse. Cela fait longtemps qu’on est revenu à des universités plus intégrées dans le tissu urbain, même dense. C’est le cas (jusqu’à présent) pour l’UPPA à Bayonne et Anglet. De plus, les logements étudiants sont renvoyés à l’autre extrémité, quai de Lesseps, avec le « pôle social ».

Variante n°2

L’université est localisée quai de Lesseps, entre la Manutention et le Didam, sur la profondeur. Le « Pôle social » et les logements étudiants sont davantage intégrés au coeur du quartier. Les bâtiments monteraient jusqu’à R+5.

Le statut de la Pièce noyée reste flou (« un parc urbain inondable pouvant accueillir différents usages »), tout en accueillant le grand équipement culturel. Autre différence, le boulevard Grenet est rehaussé (sur digue) pour accueillir davantage d’activités… et de hauteurs de bâtiments.

Tout cela va bien sûr être remanié, discuté chez les professionnels et les politiques. Une version remaniée sera présentée à l’automne aux quelques habitants qui viennent aux ateliers. L’étape cruciale sera le vote au Conseil de la CAPB d’ici la fin de l’année (en principe).

Patrick Petitjean, 3 juin 2024

Marienia : en défense des terres agricoles

Samedi 25 mai à Cambo, un rassemblement pour la défense des terres agricoles a été organisé pour réaffirmer un engagement : s’opposer au projet Mairie/Bouygues d’artificialisation du plateau de Marienia. La journée a débuté par des ateliers le matin et en début d’après-midi, s’est poursuivie par une déambulation de 300 personnes jusqu’au site, et s’est achevée par un concert.

Ces « 10h » étaient organisées par le CADE, ELB, Lurzaindia, Nahi Dugun Herria, ELB Gazte et le collectif Ostia.

L’atelier du matin

L’atelier du matin, consacré à l’état de la lutte, est revenu sur le début de l’histoire : le déclassement de ces terres agricoles par Vincent Bru, alors maire de Cambo, en 2009, aujourd’hui député Modem. Le PLU en vigueur a été adopté en 2019. Au regard des nouvelles législations (la loi climat, le Zéro artificialisation net), ce PLU ne passerait plus. Un nouveau PLU (intercommunal cette fois) est d’ailleurs en cours d’élaboration, mais cela prendra quelques années.

La mairie de Cambo pour le PC et la CAPB (Etchegaray) pour le PLU argumentent sur l’urgence du logement, et sur le caractère non agricole de Marienia. Cambo est en situation de « carence » quand au respect de la loi SRU, avec 8 % de logements sociaux seulement et est soumise à une amende par l’État. A cela, l’opposition municipale et les associations répondent en énonçant les sites négligés par la ville, certains vides depuis longtemps et qui pourraient accueillir des logements sociaux en nombre. C’est un choix politique spéculatif de s’obstiner sur l’artificialisation de Marienia, pour des logements dans un écrin naturel avec vue sur la montagne.

Leur 2^e argument est que Marienia ne serait plus une terre agricole, alors que le déclassement est purement administratif, de papier, et ne correspond pas à la réalité du terrain. Loin d’être une friche, il est exploité, en affermage, par un agriculteur qui y fait du fourrage et paître son troupeau.

Le plateau de Marienia, samedi 25 mai 2024

L’atelier a aussi permis de faire le point sur les procédures en cours, contre le PLU de Cambo, et contre le PC déjà déposé par Bouygues. Les deux en sont au stade de l’appel devant la cour administrative de Bordeaux. Contre le PLU, il y a eu échec devant le TA de Pau : la vocation agricole de Mariena étant remis en cause, au prétexte que ces terres seraient incapables d’accueillir du piment ou de la cerise, sachant que Cambo fait partie des zones du piment d’Espelette et de la cerise d’Ixassou. Il fallait oser l’affirmer. Il y a bon espoir pour le recours. Contre le PC, Bouygues a modifié son PC et a fait appel de son rejet par le TA. Si le PC est validé, il devient applicable, même si le PLU est annulé.

En ce qui concerne la situation juridique du foncier, la promesse de vente a été signée il y a longtemps, mais les clauses suspensives font que Bouygues n’en a pas encore la propriété entière.

Dans les débats, il a été mis l’accent sur la responsabilité centrale de la CAPB, et de son président Jean-René Etchegaray. La CAPB défend le PLU de Cambo et ses avocats font leur l’argumentation sur le caractère non-agricole de Marienia. Elle pourrait enclencher une modification partielle du PLU de Cambo pour remettre Marienia en zone agricole. Mais non.

Toutes les demandes de médiation faites auprès d’Etchegaray, rencontré officiellement à plusieurs reprises, sont restées sans suite. Au contraire, il a viré de ses responsabilités de référent du pôle territorial Errobi Peio Etxeleku, conseiller municipal à Cambo, sous prétexte d’une solidarité insuffisante avec le maire de Cambo dans l’affaire de la bousculade lors d’un conseil municipal.

3 autres ateliers ont eu lieu l’après-midi : l’agriculture paysanne, que faire en cas de répression, et préparations d’action en cas de survenue de bulldozers.

La déambulation

En fin d’après-midi, s’est déroulée une déambulation vers le plateau de Marienia. Le parcours a été ponctué de plusieurs haltes à la hauteur de fonciers utilisables pour la construction de logements. Notamment le centre Argia, fermé depuis 10ans, inscrit au PLU comme hôtel de luxe, mais qui fait aujourd’hui seulement l’objet d’une révision partielle du PLU de Cambo pour y construire des logements à l’année, dont 60 % de sociaux.. Et aussi la clinique Beaulieu, fermée depuis 2013, visible plus loin sur une autre colline : avec un vaste terrain, elle vient d’être rachetée en 2021 par l’EPFL. Pour quel projet ? Mystère.

Un arrêt a aussi été fait devant l’ancien hôtel d’Angleterre, au centre ville, qui vient dêtre acheté par des Camboars pour y faire – logements sociaux.

Le cortège a débouché à côté du plateau où ont été réinstallés de grands panneaux (l’installation faite il y a 18 mois avait été détruite par des partisans de Bouygues il y a peu) affichant l’opposition au projet d’artificialisation.

Ensemble jusqu’à l’arrêt du projet d’artificialisation

Lors du rassemblement, une déclaration solennelle a été lue par les organisateurs :

« Constatant que l’artificialisation des sols

– accélère la crise climatique et la chute de la biodiversité par la perte irremplaçable de la couverture végétale et d’espaces naturels,

– diminue le nombre de terres arables, par la disparition continuelle de surfaces agricoles,

– enrichit un système économique bénéficiant aux grandes entreprises extractivistes et du BTP

– facilite la spéculation foncière au détriment de paysan-nes ouvrant pour le développement de la souveraineté alimentaire,

– favorise la spéculation immobilière, à l’encontre d’une politique du logement basée sur la justice sociale et le respect de l’environnement.

Considérant que le projet de construction de résidences sur le plateau de Marienia à Cambo-les-Bains

– fait fi de tous les dérèglements et dangers cités ci-dessus,

– ne prend pas en compte l’avis des syndicats agricoles, des groupes d’opposition d’élus de la commune, des associations en faveur de l’environnement et du droit au logement,

– incite à la coopération entre une multinationale et quelques élu-es et notables,

– contribue à la marchandisation de notre territoire et accentue les tensions,

– défigure le paysage.

Nous nous engageons à nous mobiliser jusqu’à l’arrêt complet de ce projet d’artificialisation en combinant différentes tactiques, y compris sur le terrain

A cet effet, les initiatives seront prises de manière concertée, dans le respect des sensibilités de chaque organisation signataire de cette déclaration. Nous invitons d’ores et déjà les citoyen-nes, les associations et élu-es à se joindre à nos côtés, pour veiller en permanence à ce que le plateau de Mariena ne soit pas dénaturé.

Le présent et l’avenir de la question foncière dépendent aussi de notre implication à toutes eet tous. Ne laissons pas une minorité décider d’une orientation au profit d’intérêts particuliers. La Terre est un bien commun, protégeons-la à Marienia comme ailleurs.

A Cambo-les Bains, le 25 mai 2025

CADE, ELB Gazte, ELB, Lurzaindia, Nahi Dugon Herria, réseau Ostia »

Patrick Petitjean 26 mai 2024

L’artificialisation, une addiction bayonnaise

L’enquête publique pour la poursuite de l’urbanisation du Sequé s’est achevée le 12 décembre sans le moindre débat organisé sur place. C’est la 4^e vague d’artificialisation dans cet ancien secteur agricole, décrété urbanisable dans le PLU de 2007. A chaque fois, promesse est faite d’en faire un véritable quartier. Il n’en résulte qu’une cité dortoir, périphérique et mal reliée aux autres quartiers.

Artificialisation

L’enquête « Sequé IV » est symptomatique d’une fuite en avant dans l’artificialisation. D’autres enquêtes ou concertations préalables, récentes, en cours ou prochaines, manifestent la volonté municipale de poursuivre sans frémir cette politique issue de l’ancien temps, inscrite dans des documents d’urbanisme (PADD, PLU) adoptés en 2007, et donc conçus bien avant. Ils doivent être revus en 2024-25. L’artificialisation s’accélère, avant que la CAPB ne soit contrainte d’y mettre un frein.

En 2021, cela a concerné le transfert du centre d’Oncologie du centre ville vers l’avenue du 14 avril 1804, avec un agrandissement dès l’année suivante pour faire un « pôle d’oncologie » pour lequel l’enquête publique vient aussi de se terminer cet automne.

En 2022, ce fut la création d’une « aire de grand passage » près de l’autoroute à Bayonne Nord (sans doute la seule artificialisation vraiment justifiée par l’intérêt général).

En 2023, en septembre-octobre, ce fut la concertation préalable (enquête publique à venir) pour la création d’un Institut du sport et du vieillissement (à côté de la clinique Belharra) ; et celle pour l’extension de la clinique Amade près de la Citadelle dans le quartier Laharie, qui vient de s’achever (voit le billet précédent sur ce blog). Le 8 janvier, à l’initiative de l’armée, va s’ouvrir une concertation préalable pour le déboisement de 2 ha dans la citadelle Vauban.

PLU et urbanisation future

La ville de Bayonne a constitué de longue date des réserves foncières. C’est le cas du Sequé notamment. Pour se préserver de la spéculation. Pour anticiper d’éventuelles constructions à une époque où on n’avait pas conscience des effets catastrophiques de l’artificialisation. Sauf que, souvent, tout en gardant une maîtrise publique de l’aménagement global d’un secteur, une partie du foncier est revendu à des promoteurs privés pour « équilibrer financièrement » l’opération d’aménagement, disent-ils. Ce fut le cas pour la ZAC du Sequé, voir les déclarations de Jean Grenet en 2011 ci-après. C’est le cas pour l’opération « Prissé » en cours, au profit d’Alday. Les logements sociaux (locatifs et en accession) voient leur part réduite.

De la politique sous la technique

Ce front d’urbanisation se déploie en général sur des zones identifiées comme 1AU ou 2AU dans le règlement du PLU, à urbaniser mais pas encore constructibles. 1AU : à urbaniser à court terme, après viabilisation des terrains. 2AU : à urbaniser à plus long terme, si besoin après défrichage. Mais les élus considèrent souvent le « à urbaniser » comme étant déjà irréversiblement une urbanisation , au contraire des zones définies comme N (naturelles) ou A (agricoles).

Comme l’avait déjà affirmé Etchegaray dans Sud Ouest (06/03/2020), à l’occasion de la requalification de Sequé III au PLU « Ces surfaces sont déjà constructibles ». Et bien non, ce ne sont que des catégories administratives du PLU, sur le papier, et que cela ne dit rien sur la nature des sols. Administrativement constructible ou urbanisable n’est en rien contradictoire avec artificialisation des sols.

Les 3,4 ha du Sequé III étaient en zone 2AU, et les 5,5 ha de Sequé IV en zone 1AU avant les enquêtes publiques.

Sequé I, II, III, IV, … Pinède ?

Le quartier du Sequé, ce sont essentiellement des bois et trois anciennes fermes maraîchères, dont l’une (Loustaouanou) était encore en activité en 2007. Sur les parcelles des autres fermes, Vignolle et La Humère, ont existé notamment un camping chemin de Cazenave (Airotel La Chêneraie) et un motocross. Le mini-lac artificiel, un temps voisin du camping, est resté et est devenu un lieu de promenade apprécié.

Sequé I et II – La ZAC dite écoquartier

Une ZAC a été créée dès 2006, les plans d’aménagement (dossier de réalisation) adoptés en 2009 et le début des constructions dans la foulée. Autour de 600 logements étaient prévus, dont un EHPAD. Les premières constructions étaient sur le secteur Sequé I. Les premiers logements ont été livrés en 2011, l’EHPAD (98 lits) en 2013, les 62 locatifs sociaux de HSA fin 2014. A noter que, selon certains articles de presse, il n’y avait que 20 % de logements locatifs sociaux.

La maison de quartier (dans un ancien bâtiment de ferme réaménagé) a été livrée en février 2020 seulement.

Des jardins familiaux ont été installés derrière la maison de quartier, en limite du futur Sequé III.

Le secteur Sequé II a pris la suite, avec un habitat participatif de 46 logements, en accession à la propriété (en PSLA, les BRS n’existant pas encore), piloté par le COL en 2016 ; et 174 logements de Bouygues dont la livraison s’est achevée seulement en 2021.

Ces deux secteurs sont censés être un écoquartier, argument de vente plus que réalité tangible. La labellisation officielle, obtenue en 2009, a été perdue en 2019.

Sequé III et IV – Des activités économiques vers le logement

Les deux autres secteurs étaient classés « à urbaniser », pour des activités économiques.

Une enquête publique a fait passer Sequé III principalement en habitat (190 logements) en 2017. Mais à ce jour, les constructions n’ont pas commencé. L’enquête publique qui vient de s’achever a aussi pour objectif « réglementaire » de faire évoluer la classification de Sequé IV d’« activités » vers « habitat » (360 logements selon le maire dans Mediabask le 22 décembre).

Le besoin de logements à Bayonne est de plus en plus criant. Mais la question d’articuler habitat et activités économiques (incluant commerces et services) reste entière, et n’est pas sérieusement traitée dans les évolutions de Sequé III et IV. L’ensemble des 4 secteurs du Sequé fait 22,5 ha, avec plus de 1200 logements. Et ressemble davantage à une cité dortoir qu’à un morceau de ville ou un village.

Pinède, dans la continuité du Sequé

On pouvait lire dans Sud Ouest du 12.9.11 un reportage sur les premières livraisons dans la ZAC du Sequé, dont une partie était titrée « Pinède après le Sequé ». Le chemin de Pinède relie le Sequé au quartier Arrousets vers le sud. C’est un secteur en grande partie boisé, avec quelques zones « à urbaniser » au PLU. L’implantation d’une école commune, à mi-chemin des deux quartiers revient encore régulièrement sur la table.

L’article de Sud Ouest expose les projets de création d’un quartier Pinède, mais aussi explicite l’acquisition publique du foncier, pour le revendre ensuite à des prix d’amis au secteur privé. Cela date de Jean Grenet, prédécesseur de Jean-René Etchegaray (qui en était alors adjoint à l’urbanisme), mais c’est toujours la politique en cours avec la charte de mixité sociale de Bayonne.

« La main du public permet ces prix compétitifs pour la région. La Ville de Bayonne a acheté le foncier à des prix inférieurs à ceux du marché et les revend aux privés sans réaliser de plus value, sous conditions. Dont le plafonnement des prix de vente. « C’est le principe de la ZAC publique », appuie Jean Grenet, le premier magistrat.

Le même montage guidera un futur projet sur la rive droite de Bayonne : celui du quartier Pinède. À la différence du Sequé, c’est l’Agglomération Côte basque Adour qui achètera les terrains. Le futur quartier Pinède, lui aussi soucieux des normes environnementales, sera notamment équipé d’une crèche halte-garderie. « Un emplacement est déjà bloqué sur ce principe. Les acquisitions vont commencer ». Il n’y a pour l’instant pas de suite visible. C’est un projet « dormant ».

L’enquête publique pour Sequé III et les mobilisations de 2019-2020

La décision de modifier le PLU pour ouvrir le Sequé III à l’urbanisation est prise dès 2017, l’enquête publique se déroule en juillet 2019, après une phase de concertation. Il est annoncé 190 logements, plus des services, des commerces, des espaces publics, des jardins partagés… On ne peut encore préjuger des réalisations effectives, puisque les constructions n’ont pas commencé. Mais ce qui a été réalisé pour les secteurs I et II n’est pas à la hauteur des annonces qui l’avaient précédé.

Un collectif d’habitants, Stop béton, se forme en 2019 au moment de l’enquête publique, alors que des défrichements sont en cours et que s’engage le chantier des 174 logements de Bouygues, pour s’opposer à l’urbanisation massive.

L’opération de Bouygues a d’autant plus choqué qu’elle se présentait comme écologiquement exemplaire (avec notamment des bâtiments à énergie positive, des matériaux biosourcés). Le collectif dénonçait un greenwashing caractérisé, dans un quartier qui venait de perdre son label d’écoquartier. Le collectif dénonçait le surnombre de parkings dans le projet Bouygues, au regard des normes supposées d’un écoquartier.

Sequé II : Bouygues avec Hébrard, architecte favori de la municipalité et influent

Les deux premières tranches avaient donné naissance à une cité dortoir classique, avec services et commerces à la traîne, et une maison de quartier pas encore construite. Un quartier basé sur la voiture, où les déplacements en bus ou vélo ne sont pas très praticables.

Lors de l’enquête publique, le collectif a proposé que la réponse aux besoins criants de logements à Bayonne soit localisée prioritairement là où il y a déjà des services, sur les terrains déjà artificialisés et en densifiant certains secteurs. Donc, sans artificialisation supplémentaire.

La mobilisation du collectif s’est traduite sur le registre de l’enquête publique : il y a eu 152 avis, dont 116 défavorables. Des alternatives ont été proposées : faire du maraîchage bio pour nourrir le quartier ; ouvrir la possibilité de « tiny houses », une approche non artificialisante du logement, etc. Sans surprise, il n’a été tenu compte ni du caractère massif des avis défavorables, ni des propositions novatrices.

En réponse au collectif, le 30.9.2020, interrogé par Sud Ouest, il annonce : « Il n’y a pas de projet à ce jour sur ce terrain. Ni de 10, ni de 50 et encore moins de 190 logements ». Surfaces par ailleurs déjà constructibles insiste-t-il : « Nous faisons juste évoluer la nature de ce qu’on peut construire. On l’ouvre à du logement. Et on évite que le Sequé soit enserré par de l’activité économique ». Et il conclut : « Ces terrains appartiennent à la Ville de Bayonne, c’est elle qui décidera du projet qui s’y installera » ; Fin 2023, dans la liste des réalisations à venir pour la seconde partie de son mandat, le maire confirme bien entendu le chiffre de 190 logements pour Sequé III et en anticipe (avant le résultat de l’enquête publique) 360 pour Sequé IV. C’est la gouvernance du maire de Bayonne : mensonges et mépris des habitants.

Avec le Sequé IV, on va être dans le « bis repetita » : billet à suivre.

Patrick Petitjean, 6 janvier 2024

Foncier agricole, la spéculation en échec

Une nouvelle vente en « nue propriété » a eu lieu à Saint-Pée sur Nivelle il y a quelques jours, pour un terrain agricole de près de 4 ha et une maison à 50 000 euros. La nue propriété est une manière de priver la SAFER de son droit de préemption. L’annonce de deux rassemblements à Macaye et Bayonne a conduit l’acheteur à annuler la transaction.

La nue propriété interdit l’usufruit, et donc les activités agricoles, ce qui met la SAFER hors-jeu. Dès l’annonce de cette transaction, qui fait suite à plusieurs autres semblables, les organisations agricoles basques (ELB et Lurzaindia) et le collectif Ostia avaient appelé à se rassembler devant le domicile de l’acheteur à Macaye, et devant les bureaux du notaire à Bayonne, ce mercredi 18 octobre. Une quarantaine de personnes à Macaye (dont le aire) et une soixantaine à Bayonne ont participé à ces rassemblements.

Par crainte d’une occupation de son futur terrain, comme dans d’autres cas semblables, l’acheteur a préféré renoncer. Suite à la rencontre avec le notaire, il a été convenu d’organiser une rencontre entre les parties prenantes pour que ces terres gardent leur vocation agricole.

La réactivité des organisations agricoles, la mobilisation large d’habitants, sont indispensables pour bloquer cette spéculation sur les terres agricoles.

Patrick Petitjean, 18 octobre 2023

Fin de l’occupation de la ferme Olha

Les associations et collectifs (ELB, Ostia, Lurzaindia et habitants de Senpere) qui occupaient le domaine Olha à Saint-Pée ont d’un commun accord mis fin à cette action le 29 août. Le rapport de force n’était pas suffisant pour faire reculer vendeur et acheteur, qui avaient finalisé l’acte début août. Il faut dire que la famille Teillaria (l’acheteur) est propriétaire de la Maison Adam (« les macarons de la spéculation ») une institution luzienne puissamment soutenue.

Sur ce dossier, voir mes billets précédents des 29 juin et 14 août sur lepimentbayonnais.fr.

Pour finir l’action en beauté, 2 actions de blocage ont été organisées le matin du mardi 29 août à Bayonne (accès Nord) et Saint Jean de Luz (devant la gare). Une quarantaine de tracteurs et 200 personnes ont participé à ces actions.

L’occupation a certes échoué au regard de son objectif d’empêcher la vente, mais a a marqué une étape dans la prise de conscience de l’impact de la spéculation sur les terres agricoles et de la nécessité de préserver à tout prix la terre nourricière.

Lutte de classes en terre paysanne

Un peu comme post-scriptum à cette action, le journal Mediabask a publié un long entretien de William Roux avec la fille des anciens locataires sous le titre « La ferme Olha, une histoire, deux familles », où elle raconte l’expulsion du domicile que sa famille occupait depuis plus de 30 ans. Un récent éclairant sur les conflits de classe dans la campagne.

L’article entier est réservé aux abonnés de Mediabask. En voici des extraits.

« Le chant des oiseaux, le lac, la forêt touffue. Dans une impasse perdue de Saint-Pée, la ferme Olha était pour les époux Moleres et leur fille, leur “petit coin de paradis”. En 1989, lorsque un couple d’agriculteurs retraités prennent la direction de Biarritz, Mayi et Daniel Moleres emménagent dans la ferme Olha et ses 800 m² de jardin entourés de plus de 50 hectares boisés. L’endroit leur est familier. Mayi Moleres est née à Chuasti, la ferme voisine quelques mètres en contrebas.

“Chuasti était la ferme familiale. Mon oncle et ma tante, agriculteurs, ont exploité cette ferme à la suite de leurs parents. Mes aïeux métayers travaillaient déjà sur ces terres. La famille d’Elbée a acquis ce domaine au début des années 1960”, se souvient Maritxu Moleres, la fille unique des anciens locataires de la ferme Olha.

Entre les Moleres et les d’Elbée, les liens sont excellents durant plusieurs décennies. “Il y avait une relation de confiance et de services. Le Comte Elie d’Elbée avait du respect pour les agriculteurs et c’était un passionné d’ornithologie”. Si en 2015, Elisabeth D’Elbée, l’héritière de la ferme, émet l’idée de vendre son bien, ce n’est qu’en avril 2021, qu’elle prend sa décision. Lors d’une visite à ses locataires, elle annonce qu’une lettre de congé pour vente arrivera en juillet, soit six mois avant la fin du bail qui doit intervenir fin janvier 2022. Les époux Moleres ont alors 68 ans. Ils louent la ferme Olha pour 320 euros par mois depuis plus de 30 ans.

“Cette annonce fait l’effet d’une douche froide car ma mère est affaiblie par le traitement de son cancer du poumon, elle est alitée”, confie l’œil humide Maritxu Moleres. C’est dans ce contexte a débuté la valse des visites avec une agence immobilière de luxe : Côte Ouest immobilier Christie’s. “Je ne voulais pas exposer ma mère aux visites par pudeur ou par dignité. Mon père continuait à travailler comme jardinier, cela engendrait des contraintes d’organisation peu compatibles avec le fonctionnement d’une agence aux clients exigeants”. Une dizaine d’années auparavant, la ferme Chuasti avait été vendue par Elisabeth d’Elbée pour près d’un million d’euros. Olha, ses 330 m² habitables, ses cinq chambres et ses 28 hectares, est d’abord mise en vente pour la somme astronomique de 2,45 millions d’euros.«

Mais les conditions légales du « congé pour vente » ne sont pas remplies, et les propriétaires sont dans l’obligation de reloger les locataires à l’identique. “Sauf que l’identique n’existe pas dans le secteur à cause de la tension du marché de l’immobilier. Même une maison de 90 m² avec un garage et un jardinet dans un rayon de cinq kilomètres entre Ahetze, Saint-Jean-de-Luz et Guéthary, reste introuvable”, constate celle qui voulait que ses parents restent près de l’endroit où ils ont passé leur vie. Sa mère meurt en juin 2021, ce qui n’empêche agence et notaire de poursuivre les procédures de mise en vente et de négociation de compensations pour un départ de la ferme. La première mise à prix pour la vente de la ferme avait été de 2,45 millions d’euros. Mai vendre un logement occupé fait diminuer la valeur spéculative d’un bien… et la procédure de vente est à l’arrêt.

C’est seulement un an plus tard que le notaire prend en main la négociation pour un départ indemnisé de la ferme, qui se termine à l’automne 2022. « Début 2023, Daniel Moleres rend les clés. Il est hébergé provisoirement sur Ahetze dans sa famille ». Et la vente se conclut finalement au printemps pour 1,3 millions d’euros

Patrick Petitjean, 10 septembre 2023

Olha : l’occupation se poursuit

Engagée le 27 juin, l’occupation du domaine Olha, à Saint-Pée-sur-Nivelle se poursuit. Il s’agit de refuser une vente spéculative à des non-agriculteurs. L’occupation est à l’initiative d’un collectif d’habitants de Saint-Pée et d’Ostia avec le soutien du syndicat paysan ELB et de Lurzaindia, auxquels la FDSEA vient de se joindre. Voir le premier article publié le 29 juin sur ce blog pour le début de l’occupation.

Pays basque : non à la spéculation sur les terres agricoles

Pour mémoire, il s’agit d’un domaine d’une cinquantaine d’hectares, principalement boisée, avec 6 ha de prairie, exploités par un agriculteur voisin, 2 ha d’un étang, et une ancienne ferme inhabitée. Le domaine est classé en zone naturelle au PLU de Saint-Pée, et n’est plus considéré comme une exploitation agricole, ce qui facilite sa vente. La LPO y a géré une réserve ornithologique.

La vente se fait au prix de 1,3 millions d’euros. La SAFER a estimé la partie agricole à 220 000 euros. Elle a proposé de préempter cette partie seulement, mais la vendeuse (basque) a refusé, de même que de baisser son prix de vente. La SAFER était légalement fondée à intervenir, s’agissant d’un prix spéculatif et d’une vente à des non-agriculteurs : la famille Teillaria, propriétaire de la Maison Adam, célèbre pour ses macarons.

Plusieurs manifestations ont eu lieu devant la Maison Adam à Saint-Jean-de-Luz ou devant l’office notarial chargé de la vente. L’acheteur se défend en faisant état d’un projet « agricole » : culture de noisetiers, figuiers et cerisiers, ruches : produits nécessaires à leur entreprise de « gastronomie basque ». Il s’affiche aussi écolo (permaculture et rotation des cultures) et social (des potagers pour les employés de l’entreprise). Sans rire.

Cette belle déclaration d’intention n’a évidemment convaincu personne, vu les éléments du domaine et sa proximité avec Saint-Jean-de-Luz. Ce qui n’a pas empêché la vente d’être officiellement actée le 2 août. Ostia appelle au boycott de cet acteur de la gastronomie basque.

Depuis, la mobilisation continue pour préserver la totalité du domaine, ses terres agricoles et sa biodiversité. Un pique nique et un concert ont eu lieu le samedi 12 août sur le site.

Surtout, 70 maires ont rendu public leur refus de cette vente, leur volonté de préserver cette terre agricole. Parmi eux, les maires de Saint-Pée et Ahetze, villes les plus proches, mais pas Saint-Jean-de-Luz. Sur le littoral, seules Hendaye, Urrugne et Ciboure ont signé. Faut-il s’en étonner ? https://www.mediabask.eus/fr/info_mbsk/20230811/saint-pee-l-occupation-de-la-ferme-olha-continue

L’occupation continue, d’autres actions sont programmées. Notre soutien est indispensable. Le domaine est situé au nord-ouest de Saint-Pée-sur-Nivelle (Senpere), 1420 chemin Zukaizti, non loin d’Ahetze et de Saint-Jean-de-Luz

Patrick Petitjean, 14 août 2023

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (4)

Le Tram-bus, support d’une politique de peuplement

Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.

Mais, comme on le voit en Région parisienne avec les métros du Grand Paris, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire », les couches moyennes affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour le Grand Paris… et Bayonne.

On attend au contraire qu’une politique publique, de gauche et écolo, combine le droit au logement pour tous et la transition écologique. Inversement, on ne peut être surpris qu’une politique libérale, comme celle conduite par la municipalité bayonnaise débouche sur des changements de population le long de ces infrastructures de transport, en toute conscience.

A Bayonne il y a deux lignes de « bus à haut niveau de service », appelés tram-bus » pour les besoins de communication. Dans leur partie Nord, le T1 et le T2 desservent des centres commerciaux et des cités HLM anciennes (années 60 et 70), ce dont on ne peut que se réjouir Mais les nouvelles opérations immobilières qui accompagnent depuis quelques années la mise en service de ces lignes visent d’autres populations, avec des revenus plus conséquents, y compris résidences secondaires ou logements à vocation Rbnb : comme disent les publicités des promoteurs, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare.

Le T2, qui va de Marracq à Tarnos est un facteur important de spéculation depuis quelques années, surtout pour sa branche Nord, entre la gare et Tarnos, le long de la rue Maubec et de l’avenue Louis de Foix en passant par le carrefour Matras. La branche Sud est en cours d’ahèvement au-delà de Marracq.

La communauté d’agglo a défini, fin 2020, deux « périmètres de réflexion » de plusieurs hectares chacun, le long du T2, pour permettre l’intervention de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, en charge du portage foncier à la place des communes ou de l’agglo). L’un, Montalibet, concerne la branche Sud, entre le stade Dauger et l’hôpital ; l’autre vers le Nord, Matras, se situe en face du cimetière israélite, sur le côté Ouest de l’Avenue Louis de Foix.

Dans les deux cas, il s’agit officiellement de rénovation urbaine pour une meilleure qualité d’insertion du T2, avec logements et activités, mixité sociale, etc. Tous les bons mots figurent dans les délibérations de l’agglo pour justifier préemptions, démolitions, constructions, etc.

Les promoteurs n’avaient pas attendu les décisions de l’agglo pour lancer des projets immobiliers. Ainsi, dans le secteur Montalibet, on rencontre déjà Alday, avec 17 logements rue Léon Moynac, et Zokato (avec Hébrard comme architecte) avec 14 logements rue Raymond de Martres. Une dizaine d’autres parcelles sont déjà dans le portefeuille de l’EPFL

Dans le secteur Matras, il y a eu trois parcelles achetées par l’EPFL, mais encore aucun permis de construire n’est encore déposé. C’est avant et après ce secteur que les opérations immobilières se multiplient.

Un travail de repérage (effectué en novembre dernier) des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2, comme dans le haut de la rue Maubec ou chemin de Hargous (une rue parallèle à Léon de Foix) a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombre 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.

Il faut peut-être y ajouter une résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés ». Peut être, car affiché cet automne, le PC semble avoir été annulé en janvier.

Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent, comme hier à Saint Etienne et Belharra : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim (voir photos de villas à démolir pour l’Hargousier de l’AEDIFIM et pour Ahoya de Bouygues)

Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.

Pour les prix, le Carré Haizean (16 logements au 44 chemin de Hargous) affiche une moyenne de 5 000 euros le m². Ailleurs, c’est rarement au-dessous de 4 000 euros le m².

Pour toutes ces opérations c’est le libre marché immobilier, le laisser faire, encouragé par un plan local d’urbanisme encore permissif, tant par le seuil élevé où se déclenche l’obligation de mixité sociale, que par l’assimilation de l’accession « aidée » ou « maîtrisée » à de l’accession sociale, sans que cela soit conforme à la loi SRU.

On peut donc parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2.

On peut d’autant plus parler de nouveau peuplement, que des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.

Et surtout la Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Elle comporte tous les ingrédients des grosses opérations de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville. Sur 241 logements, la démolition de 153 d’entre eux vient de commencer (photo des blocs vidés, murés et en désamiantage). Leur reconstruction est à venir. 88 vont être rénovés. Et pour la mixité sociale, 79 appartements supplémentaires vont être construits, en accession sociale, ciblant les classes moyennes.

De la mixité sociale dans les cités ? Sans doute. Mais aussi en mettant des HLM dans les nouvelles constructions le long du T2. Et encore mieux, avec des HLM au centre ville et à Paulmy. L’enjeu principal pour le logement à Bayonne, c’est le locatif public, les HLM.

A suivre : un 5ème et dernier volet sur les choix de développement à moyen terme.

Patrick Petitjean, le 31 mars 2023, révisé le 28 mai

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (3)

La ligne bleue du quota des 25% SRU à Bayonne

Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.

Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.

Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.

Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …

L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.

LE PARC HLM A BAYONNE

Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.

La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).

Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.

Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.

Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.

UNE SEGREGATION SOCIALE

Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.

La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.

Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.

Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.

ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE

Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.

Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.

On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.

Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction

Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)

Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.

CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020

Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.

Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.

Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.

Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.

Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.

Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».

Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.

CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »

Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :

1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)

2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.

3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.

LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE

*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.

J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».

C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…

In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville

Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.

*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.

Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.

AUSSI DANS LA CHARTE

Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».

Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…

Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?

Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.

Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.

Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai

Glossaire

AS : Accession Sociale

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)

HSA : Habitat Sud Atlantique

LLS : Logement Locatif Social

LS : Logement Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Plan Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PSLA : Prêt Social Location Accession

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité

Herrian Bizi – Se loger au pays (4)

Le PLH de la CAPB

PLH : Plan Local pour l’Habitat

CAPB : Communauté d’Agglomération du PaysBasque

Les difficultés nationales n’expliquent pas tout. Les bailleurs et les élus ont de nombreux moyens d’action.

Pourtant, on a pu voir un titre choc dans Sud-Ouest le 8 février : « les bailleurs sociaux contraints de construire moins » en faisant le compte rendu de la cérémonie de voeux de l’Office 64 (bailleur départemental) : les effets de l’inflation des coûts des matériaux de construction et de l’augmentation des prix du foncier s’ajoutent aux conséquences de la politique gouvernementale compensation de la suppression des APL et augmentation du taux du livret A) pour obliger les bailleurs sociaux à consacrer des fonds propres trop considérables s’ils voulaient maintenir le niveau de construction, et aux collectivités locales d’augmenter leurs subventions.

S’exprimant en tant que président de l’Office 64, Claude Olive, maire d’Anglet, annonçait une diminution de 400 en 2022 à 250 en 2023 de la livraison de logements sociaux, d’où le titre de l’article sans doute..

S’il y a du vrai dans cette argumentation, il faut regarder de plus près avant de parler de « contrainte » nouvelle. Les logements livrés en 2023 ont été engagés depuis plusieurs années (notamment pour l’achat du foncier). Et la baisse de construction des logements sociaux au Pays basque a commencé dès 2016, où le nombre de logements locatifs agréés avait atteint 1096 : voir le billet n°3 précédent.

Lors de cette cérémonie, Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB n’a pas craint d’affirmer, selon le journaliste, que 1200 logements sociaux avaient été construits en 2022 au Pays basque, 800 en locatif et 400 en accession sociale. Ce ne sont que les objectifs affichés du PLH pour l’agglo, mais la réalité est tout autre, avec seulement 571 logements en locatif, contre 740 en accession. Moins de locatif, et beaucoup plus d’accession. Et pourtant, 11 000 demandes de locations sociales sont en attente au Pays basque

C’est là une question très politique, et très locale, qui concerne autant les collectivités que les bailleurs : on construit quoi, et pour qui ? Le déséquilibre apparu en 2022, où l’accession remplace la location, n’est pas une fatalité, mais un choix : loger en priorité les couches moyennes, ce qui, dans le contexte décrit plus haut, revient à « déshabiller Pierre pour habiller Paul ». Un tel choix est hautement revendiqué par plusieurs maires de la Côte basque, proposant même d’augmenter le plafond de ressources pour l’accession sociale, pour permettre à des couches « moyennes supérieures » d’en bénéficier.

Et si l’argument du « c’est la faute à la politique nationale » ne suffisait pas, les mêmes maires avancent une autre cause : les riverains multiplieraient les recours contre les projets avec logements sociaux… Les recours contre de nouvelles constructions sont effectivement fréquents. Mais contre quoi ? Contre la densification ? Contre une densification mal faite ? Pas certain que l’égoïsme social, évidemment aussi présent, surtout dans des ville « riches », soit la cause principale de ce refus.

Une telle argumentation contribue à légitimer une sorte de « NIMBY » social, en stigmatisant le logement public, à l’image de la citation de Jean Grenet pour Bayonne que j’avais rapporté dans le billet précédent « il n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». Du NIMBY et du mépris social à l’échelon d’une commune.

Pour contrer l’effondrement du nombre de logements locatifs sociaux, le collectif Herrian Bizi avance dans sa plate forme pour la manifestation du 1^er avril, des propositions « offensives », passant par une mise à niveau des PLU (Plan Local d’Urbanisme), en portant à 70 % le pourcentage de logements sociaux obligatoires dans toute opération immobilière, à partir de 3 ou 4 logements pour limiter les effets de seuil. Et dans ces 70 %, au moins 45 % de locatif, et au plus 25 % d’accession. Et parmi les locatifs, au moins 30 % de « très sociaux » (PLAI).

C’est en même temps accélérer le rattrapage du quota SRU (25 % de logements sociaux sur une ville) et ne pas le considérer comme un maximum.

En savoir plus : http://www.herrianbizi.com/doc/logementsocial.pdf

Patrick Petitjean, 26 mars 2023