L’artificialisation, une addiction bayonnaise

L’enquête publique pour la poursuite de l’urbanisation du Sequé s’est achevée le 12 décembre sans le moindre débat organisé sur place. C’est la 4^e vague d’artificialisation dans cet ancien secteur agricole, décrété urbanisable dans le PLU de 2007. A chaque fois, promesse est faite d’en faire un véritable quartier. Il n’en résulte qu’une cité dortoir, périphérique et mal reliée aux autres quartiers.

Artificialisation

L’enquête « Sequé IV » est symptomatique d’une fuite en avant dans l’artificialisation. D’autres enquêtes ou concertations préalables, récentes, en cours ou prochaines, manifestent la volonté municipale de poursuivre sans frémir cette politique issue de l’ancien temps, inscrite dans des documents d’urbanisme (PADD, PLU) adoptés en 2007, et donc conçus bien avant. Ils doivent être revus en 2024-25. L’artificialisation s’accélère, avant que la CAPB ne soit contrainte d’y mettre un frein.

En 2021, cela a concerné le transfert du centre d’Oncologie du centre ville vers l’avenue du 14 avril 1804, avec un agrandissement dès l’année suivante pour faire un « pôle d’oncologie » pour lequel l’enquête publique vient aussi de se terminer cet automne.

En 2022, ce fut la création d’une « aire de grand passage » près de l’autoroute à Bayonne Nord (sans doute la seule artificialisation vraiment justifiée par l’intérêt général).

En 2023, en septembre-octobre, ce fut la concertation préalable (enquête publique à venir) pour la création d’un Institut du sport et du vieillissement (à côté de la clinique Belharra) ; et celle pour l’extension de la clinique Amade près de la Citadelle dans le quartier Laharie, qui vient de s’achever (voit le billet précédent sur ce blog). Le 8 janvier, à l’initiative de l’armée, va s’ouvrir une concertation préalable pour le déboisement de 2 ha dans la citadelle Vauban.

PLU et urbanisation future

La ville de Bayonne a constitué de longue date des réserves foncières. C’est le cas du Sequé notamment. Pour se préserver de la spéculation. Pour anticiper d’éventuelles constructions à une époque où on n’avait pas conscience des effets catastrophiques de l’artificialisation. Sauf que, souvent, tout en gardant une maîtrise publique de l’aménagement global d’un secteur, une partie du foncier est revendu à des promoteurs privés pour « équilibrer financièrement » l’opération d’aménagement, disent-ils. Ce fut le cas pour la ZAC du Sequé, voir les déclarations de Jean Grenet en 2011 ci-après. C’est le cas pour l’opération « Prissé » en cours, au profit d’Alday. Les logements sociaux (locatifs et en accession) voient leur part réduite.

De la politique sous la technique

Ce front d’urbanisation se déploie en général sur des zones identifiées comme 1AU ou 2AU dans le règlement du PLU, à urbaniser mais pas encore constructibles. 1AU : à urbaniser à court terme, après viabilisation des terrains. 2AU : à urbaniser à plus long terme, si besoin après défrichage. Mais les élus considèrent souvent le « à urbaniser » comme étant déjà irréversiblement une urbanisation , au contraire des zones définies comme N (naturelles) ou A (agricoles).

Comme l’avait déjà affirmé Etchegaray dans Sud Ouest (06/03/2020), à l’occasion de la requalification de Sequé III au PLU « Ces surfaces sont déjà constructibles ». Et bien non, ce ne sont que des catégories administratives du PLU, sur le papier, et que cela ne dit rien sur la nature des sols. Administrativement constructible ou urbanisable n’est en rien contradictoire avec artificialisation des sols.

Les 3,4 ha du Sequé III étaient en zone 2AU, et les 5,5 ha de Sequé IV en zone 1AU avant les enquêtes publiques.

Sequé I, II, III, IV, … Pinède ?

Le quartier du Sequé, ce sont essentiellement des bois et trois anciennes fermes maraîchères, dont l’une (Loustaouanou) était encore en activité en 2007. Sur les parcelles des autres fermes, Vignolle et La Humère, ont existé notamment un camping chemin de Cazenave (Airotel La Chêneraie) et un motocross. Le mini-lac artificiel, un temps voisin du camping, est resté et est devenu un lieu de promenade apprécié.

Sequé I et II – La ZAC dite écoquartier

Une ZAC a été créée dès 2006, les plans d’aménagement (dossier de réalisation) adoptés en 2009 et le début des constructions dans la foulée. Autour de 600 logements étaient prévus, dont un EHPAD. Les premières constructions étaient sur le secteur Sequé I. Les premiers logements ont été livrés en 2011, l’EHPAD (98 lits) en 2013, les 62 locatifs sociaux de HSA fin 2014. A noter que, selon certains articles de presse, il n’y avait que 20 % de logements locatifs sociaux.

La maison de quartier (dans un ancien bâtiment de ferme réaménagé) a été livrée en février 2020 seulement.

Des jardins familiaux ont été installés derrière la maison de quartier, en limite du futur Sequé III.

Le secteur Sequé II a pris la suite, avec un habitat participatif de 46 logements, en accession à la propriété (en PSLA, les BRS n’existant pas encore), piloté par le COL en 2016 ; et 174 logements de Bouygues dont la livraison s’est achevée seulement en 2021.

Ces deux secteurs sont censés être un écoquartier, argument de vente plus que réalité tangible. La labellisation officielle, obtenue en 2009, a été perdue en 2019.

Sequé III et IV – Des activités économiques vers le logement

Les deux autres secteurs étaient classés « à urbaniser », pour des activités économiques.

Une enquête publique a fait passer Sequé III principalement en habitat (190 logements) en 2017. Mais à ce jour, les constructions n’ont pas commencé. L’enquête publique qui vient de s’achever a aussi pour objectif « réglementaire » de faire évoluer la classification de Sequé IV d’« activités » vers « habitat » (360 logements selon le maire dans Mediabask le 22 décembre).

Le besoin de logements à Bayonne est de plus en plus criant. Mais la question d’articuler habitat et activités économiques (incluant commerces et services) reste entière, et n’est pas sérieusement traitée dans les évolutions de Sequé III et IV. L’ensemble des 4 secteurs du Sequé fait 22,5 ha, avec plus de 1200 logements. Et ressemble davantage à une cité dortoir qu’à un morceau de ville ou un village.

Pinède, dans la continuité du Sequé

On pouvait lire dans Sud Ouest du 12.9.11 un reportage sur les premières livraisons dans la ZAC du Sequé, dont une partie était titrée « Pinède après le Sequé ». Le chemin de Pinède relie le Sequé au quartier Arrousets vers le sud. C’est un secteur en grande partie boisé, avec quelques zones « à urbaniser » au PLU. L’implantation d’une école commune, à mi-chemin des deux quartiers revient encore régulièrement sur la table.

L’article de Sud Ouest expose les projets de création d’un quartier Pinède, mais aussi explicite l’acquisition publique du foncier, pour le revendre ensuite à des prix d’amis au secteur privé. Cela date de Jean Grenet, prédécesseur de Jean-René Etchegaray (qui en était alors adjoint à l’urbanisme), mais c’est toujours la politique en cours avec la charte de mixité sociale de Bayonne.

« La main du public permet ces prix compétitifs pour la région. La Ville de Bayonne a acheté le foncier à des prix inférieurs à ceux du marché et les revend aux privés sans réaliser de plus value, sous conditions. Dont le plafonnement des prix de vente. « C’est le principe de la ZAC publique », appuie Jean Grenet, le premier magistrat.

Le même montage guidera un futur projet sur la rive droite de Bayonne : celui du quartier Pinède. À la différence du Sequé, c’est l’Agglomération Côte basque Adour qui achètera les terrains. Le futur quartier Pinède, lui aussi soucieux des normes environnementales, sera notamment équipé d’une crèche halte-garderie. « Un emplacement est déjà bloqué sur ce principe. Les acquisitions vont commencer ». Il n’y a pour l’instant pas de suite visible. C’est un projet « dormant ».

L’enquête publique pour Sequé III et les mobilisations de 2019-2020

La décision de modifier le PLU pour ouvrir le Sequé III à l’urbanisation est prise dès 2017, l’enquête publique se déroule en juillet 2019, après une phase de concertation. Il est annoncé 190 logements, plus des services, des commerces, des espaces publics, des jardins partagés… On ne peut encore préjuger des réalisations effectives, puisque les constructions n’ont pas commencé. Mais ce qui a été réalisé pour les secteurs I et II n’est pas à la hauteur des annonces qui l’avaient précédé.

Un collectif d’habitants, Stop béton, se forme en 2019 au moment de l’enquête publique, alors que des défrichements sont en cours et que s’engage le chantier des 174 logements de Bouygues, pour s’opposer à l’urbanisation massive.

L’opération de Bouygues a d’autant plus choqué qu’elle se présentait comme écologiquement exemplaire (avec notamment des bâtiments à énergie positive, des matériaux biosourcés). Le collectif dénonçait un greenwashing caractérisé, dans un quartier qui venait de perdre son label d’écoquartier. Le collectif dénonçait le surnombre de parkings dans le projet Bouygues, au regard des normes supposées d’un écoquartier.

Sequé II : Bouygues avec Hébrard, architecte favori de la municipalité et influent

Les deux premières tranches avaient donné naissance à une cité dortoir classique, avec services et commerces à la traîne, et une maison de quartier pas encore construite. Un quartier basé sur la voiture, où les déplacements en bus ou vélo ne sont pas très praticables.

Lors de l’enquête publique, le collectif a proposé que la réponse aux besoins criants de logements à Bayonne soit localisée prioritairement là où il y a déjà des services, sur les terrains déjà artificialisés et en densifiant certains secteurs. Donc, sans artificialisation supplémentaire.

La mobilisation du collectif s’est traduite sur le registre de l’enquête publique : il y a eu 152 avis, dont 116 défavorables. Des alternatives ont été proposées : faire du maraîchage bio pour nourrir le quartier ; ouvrir la possibilité de « tiny houses », une approche non artificialisante du logement, etc. Sans surprise, il n’a été tenu compte ni du caractère massif des avis défavorables, ni des propositions novatrices.

En réponse au collectif, le 30.9.2020, interrogé par Sud Ouest, il annonce : « Il n’y a pas de projet à ce jour sur ce terrain. Ni de 10, ni de 50 et encore moins de 190 logements ». Surfaces par ailleurs déjà constructibles insiste-t-il : « Nous faisons juste évoluer la nature de ce qu’on peut construire. On l’ouvre à du logement. Et on évite que le Sequé soit enserré par de l’activité économique ». Et il conclut : « Ces terrains appartiennent à la Ville de Bayonne, c’est elle qui décidera du projet qui s’y installera » ; Fin 2023, dans la liste des réalisations à venir pour la seconde partie de son mandat, le maire confirme bien entendu le chiffre de 190 logements pour Sequé III et en anticipe (avant le résultat de l’enquête publique) 360 pour Sequé IV. C’est la gouvernance du maire de Bayonne : mensonges et mépris des habitants.

Avec le Sequé IV, on va être dans le « bis repetita » : billet à suivre.

Patrick Petitjean, 6 janvier 2024

Foncier agricole, la spéculation en échec

Une nouvelle vente en « nue propriété » a eu lieu à Saint-Pée sur Nivelle il y a quelques jours, pour un terrain agricole de près de 4 ha et une maison à 50 000 euros. La nue propriété est une manière de priver la SAFER de son droit de préemption. L’annonce de deux rassemblements à Macaye et Bayonne a conduit l’acheteur à annuler la transaction.

La nue propriété interdit l’usufruit, et donc les activités agricoles, ce qui met la SAFER hors-jeu. Dès l’annonce de cette transaction, qui fait suite à plusieurs autres semblables, les organisations agricoles basques (ELB et Lurzaindia) et le collectif Ostia avaient appelé à se rassembler devant le domicile de l’acheteur à Macaye, et devant les bureaux du notaire à Bayonne, ce mercredi 18 octobre. Une quarantaine de personnes à Macaye (dont le aire) et une soixantaine à Bayonne ont participé à ces rassemblements.

Par crainte d’une occupation de son futur terrain, comme dans d’autres cas semblables, l’acheteur a préféré renoncer. Suite à la rencontre avec le notaire, il a été convenu d’organiser une rencontre entre les parties prenantes pour que ces terres gardent leur vocation agricole.

La réactivité des organisations agricoles, la mobilisation large d’habitants, sont indispensables pour bloquer cette spéculation sur les terres agricoles.

Patrick Petitjean, 18 octobre 2023

Fin de l’occupation de la ferme Olha

Les associations et collectifs (ELB, Ostia, Lurzaindia et habitants de Senpere) qui occupaient le domaine Olha à Saint-Pée ont d’un commun accord mis fin à cette action le 29 août. Le rapport de force n’était pas suffisant pour faire reculer vendeur et acheteur, qui avaient finalisé l’acte début août. Il faut dire que la famille Teillaria (l’acheteur) est propriétaire de la Maison Adam (« les macarons de la spéculation ») une institution luzienne puissamment soutenue.

Sur ce dossier, voir mes billets précédents des 29 juin et 14 août sur lepimentbayonnais.fr.

Pour finir l’action en beauté, 2 actions de blocage ont été organisées le matin du mardi 29 août à Bayonne (accès Nord) et Saint Jean de Luz (devant la gare). Une quarantaine de tracteurs et 200 personnes ont participé à ces actions.

L’occupation a certes échoué au regard de son objectif d’empêcher la vente, mais a a marqué une étape dans la prise de conscience de l’impact de la spéculation sur les terres agricoles et de la nécessité de préserver à tout prix la terre nourricière.

Lutte de classes en terre paysanne

Un peu comme post-scriptum à cette action, le journal Mediabask a publié un long entretien de William Roux avec la fille des anciens locataires sous le titre « La ferme Olha, une histoire, deux familles », où elle raconte l’expulsion du domicile que sa famille occupait depuis plus de 30 ans. Un récent éclairant sur les conflits de classe dans la campagne.

L’article entier est réservé aux abonnés de Mediabask. En voici des extraits.

« Le chant des oiseaux, le lac, la forêt touffue. Dans une impasse perdue de Saint-Pée, la ferme Olha était pour les époux Moleres et leur fille, leur “petit coin de paradis”. En 1989, lorsque un couple d’agriculteurs retraités prennent la direction de Biarritz, Mayi et Daniel Moleres emménagent dans la ferme Olha et ses 800 m² de jardin entourés de plus de 50 hectares boisés. L’endroit leur est familier. Mayi Moleres est née à Chuasti, la ferme voisine quelques mètres en contrebas.

“Chuasti était la ferme familiale. Mon oncle et ma tante, agriculteurs, ont exploité cette ferme à la suite de leurs parents. Mes aïeux métayers travaillaient déjà sur ces terres. La famille d’Elbée a acquis ce domaine au début des années 1960”, se souvient Maritxu Moleres, la fille unique des anciens locataires de la ferme Olha.

Entre les Moleres et les d’Elbée, les liens sont excellents durant plusieurs décennies. “Il y avait une relation de confiance et de services. Le Comte Elie d’Elbée avait du respect pour les agriculteurs et c’était un passionné d’ornithologie”. Si en 2015, Elisabeth D’Elbée, l’héritière de la ferme, émet l’idée de vendre son bien, ce n’est qu’en avril 2021, qu’elle prend sa décision. Lors d’une visite à ses locataires, elle annonce qu’une lettre de congé pour vente arrivera en juillet, soit six mois avant la fin du bail qui doit intervenir fin janvier 2022. Les époux Moleres ont alors 68 ans. Ils louent la ferme Olha pour 320 euros par mois depuis plus de 30 ans.

“Cette annonce fait l’effet d’une douche froide car ma mère est affaiblie par le traitement de son cancer du poumon, elle est alitée”, confie l’œil humide Maritxu Moleres. C’est dans ce contexte a débuté la valse des visites avec une agence immobilière de luxe : Côte Ouest immobilier Christie’s. “Je ne voulais pas exposer ma mère aux visites par pudeur ou par dignité. Mon père continuait à travailler comme jardinier, cela engendrait des contraintes d’organisation peu compatibles avec le fonctionnement d’une agence aux clients exigeants”. Une dizaine d’années auparavant, la ferme Chuasti avait été vendue par Elisabeth d’Elbée pour près d’un million d’euros. Olha, ses 330 m² habitables, ses cinq chambres et ses 28 hectares, est d’abord mise en vente pour la somme astronomique de 2,45 millions d’euros.«

Mais les conditions légales du « congé pour vente » ne sont pas remplies, et les propriétaires sont dans l’obligation de reloger les locataires à l’identique. “Sauf que l’identique n’existe pas dans le secteur à cause de la tension du marché de l’immobilier. Même une maison de 90 m² avec un garage et un jardinet dans un rayon de cinq kilomètres entre Ahetze, Saint-Jean-de-Luz et Guéthary, reste introuvable”, constate celle qui voulait que ses parents restent près de l’endroit où ils ont passé leur vie. Sa mère meurt en juin 2021, ce qui n’empêche agence et notaire de poursuivre les procédures de mise en vente et de négociation de compensations pour un départ de la ferme. La première mise à prix pour la vente de la ferme avait été de 2,45 millions d’euros. Mai vendre un logement occupé fait diminuer la valeur spéculative d’un bien… et la procédure de vente est à l’arrêt.

C’est seulement un an plus tard que le notaire prend en main la négociation pour un départ indemnisé de la ferme, qui se termine à l’automne 2022. « Début 2023, Daniel Moleres rend les clés. Il est hébergé provisoirement sur Ahetze dans sa famille ». Et la vente se conclut finalement au printemps pour 1,3 millions d’euros

Patrick Petitjean, 10 septembre 2023

Olha : l’occupation se poursuit

Engagée le 27 juin, l’occupation du domaine Olha, à Saint-Pée-sur-Nivelle se poursuit. Il s’agit de refuser une vente spéculative à des non-agriculteurs. L’occupation est à l’initiative d’un collectif d’habitants de Saint-Pée et d’Ostia avec le soutien du syndicat paysan ELB et de Lurzaindia, auxquels la FDSEA vient de se joindre. Voir le premier article publié le 29 juin sur ce blog pour le début de l’occupation.

Pays basque : non à la spéculation sur les terres agricoles

Pour mémoire, il s’agit d’un domaine d’une cinquantaine d’hectares, principalement boisée, avec 6 ha de prairie, exploités par un agriculteur voisin, 2 ha d’un étang, et une ancienne ferme inhabitée. Le domaine est classé en zone naturelle au PLU de Saint-Pée, et n’est plus considéré comme une exploitation agricole, ce qui facilite sa vente. La LPO y a géré une réserve ornithologique.

La vente se fait au prix de 1,3 millions d’euros. La SAFER a estimé la partie agricole à 220 000 euros. Elle a proposé de préempter cette partie seulement, mais la vendeuse (basque) a refusé, de même que de baisser son prix de vente. La SAFER était légalement fondée à intervenir, s’agissant d’un prix spéculatif et d’une vente à des non-agriculteurs : la famille Teillaria, propriétaire de la Maison Adam, célèbre pour ses macarons.

Plusieurs manifestations ont eu lieu devant la Maison Adam à Saint-Jean-de-Luz ou devant l’office notarial chargé de la vente. L’acheteur se défend en faisant état d’un projet « agricole » : culture de noisetiers, figuiers et cerisiers, ruches : produits nécessaires à leur entreprise de « gastronomie basque ». Il s’affiche aussi écolo (permaculture et rotation des cultures) et social (des potagers pour les employés de l’entreprise). Sans rire.

Cette belle déclaration d’intention n’a évidemment convaincu personne, vu les éléments du domaine et sa proximité avec Saint-Jean-de-Luz. Ce qui n’a pas empêché la vente d’être officiellement actée le 2 août. Ostia appelle au boycott de cet acteur de la gastronomie basque.

Depuis, la mobilisation continue pour préserver la totalité du domaine, ses terres agricoles et sa biodiversité. Un pique nique et un concert ont eu lieu le samedi 12 août sur le site.

Surtout, 70 maires ont rendu public leur refus de cette vente, leur volonté de préserver cette terre agricole. Parmi eux, les maires de Saint-Pée et Ahetze, villes les plus proches, mais pas Saint-Jean-de-Luz. Sur le littoral, seules Hendaye, Urrugne et Ciboure ont signé. Faut-il s’en étonner ? https://www.mediabask.eus/fr/info_mbsk/20230811/saint-pee-l-occupation-de-la-ferme-olha-continue

L’occupation continue, d’autres actions sont programmées. Notre soutien est indispensable. Le domaine est situé au nord-ouest de Saint-Pée-sur-Nivelle (Senpere), 1420 chemin Zukaizti, non loin d’Ahetze et de Saint-Jean-de-Luz

Patrick Petitjean, 14 août 2023

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (4)

Le Tram-bus, support d’une politique de peuplement

Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.

Mais, comme on le voit en Région parisienne avec les métros du Grand Paris, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire », les couches moyennes affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour le Grand Paris… et Bayonne.

On attend au contraire qu’une politique publique, de gauche et écolo, combine le droit au logement pour tous et la transition écologique. Inversement, on ne peut être surpris qu’une politique libérale, comme celle conduite par la municipalité bayonnaise débouche sur des changements de population le long de ces infrastructures de transport, en toute conscience.

A Bayonne il y a deux lignes de « bus à haut niveau de service », appelés tram-bus » pour les besoins de communication. Dans leur partie Nord, le T1 et le T2 desservent des centres commerciaux et des cités HLM anciennes (années 60 et 70), ce dont on ne peut que se réjouir Mais les nouvelles opérations immobilières qui accompagnent depuis quelques années la mise en service de ces lignes visent d’autres populations, avec des revenus plus conséquents, y compris résidences secondaires ou logements à vocation Rbnb : comme disent les publicités des promoteurs, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare.

Le T2, qui va de Marracq à Tarnos est un facteur important de spéculation depuis quelques années, surtout pour sa branche Nord, entre la gare et Tarnos, le long de la rue Maubec et de l’avenue Louis de Foix en passant par le carrefour Matras. La branche Sud est en cours d’ahèvement au-delà de Marracq.

La communauté d’agglo a défini, fin 2020, deux « périmètres de réflexion » de plusieurs hectares chacun, le long du T2, pour permettre l’intervention de l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, en charge du portage foncier à la place des communes ou de l’agglo). L’un, Montalibet, concerne la branche Sud, entre le stade Dauger et l’hôpital ; l’autre vers le Nord, Matras, se situe en face du cimetière israélite, sur le côté Ouest de l’Avenue Louis de Foix.

Dans les deux cas, il s’agit officiellement de rénovation urbaine pour une meilleure qualité d’insertion du T2, avec logements et activités, mixité sociale, etc. Tous les bons mots figurent dans les délibérations de l’agglo pour justifier préemptions, démolitions, constructions, etc.

Les promoteurs n’avaient pas attendu les décisions de l’agglo pour lancer des projets immobiliers. Ainsi, dans le secteur Montalibet, on rencontre déjà Alday, avec 17 logements rue Léon Moynac, et Zokato (avec Hébrard comme architecte) avec 14 logements rue Raymond de Martres. Une dizaine d’autres parcelles sont déjà dans le portefeuille de l’EPFL

Dans le secteur Matras, il y a eu trois parcelles achetées par l’EPFL, mais encore aucun permis de construire n’est encore déposé. C’est avant et après ce secteur que les opérations immobilières se multiplient.

Un travail de repérage (effectué en novembre dernier) des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2, comme dans le haut de la rue Maubec ou chemin de Hargous (une rue parallèle à Léon de Foix) a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombre 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.

Il faut peut-être y ajouter une résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés ». Peut être, car affiché cet automne, le PC semble avoir été annulé en janvier.

Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent, comme hier à Saint Etienne et Belharra : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim (voir photos de villas à démolir pour l’Hargousier de l’AEDIFIM et pour Ahoya de Bouygues)

Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.

Pour les prix, le Carré Haizean (16 logements au 44 chemin de Hargous) affiche une moyenne de 5 000 euros le m². Ailleurs, c’est rarement au-dessous de 4 000 euros le m².

Pour toutes ces opérations c’est le libre marché immobilier, le laisser faire, encouragé par un plan local d’urbanisme encore permissif, tant par le seuil élevé où se déclenche l’obligation de mixité sociale, que par l’assimilation de l’accession « aidée » ou « maîtrisée » à de l’accession sociale, sans que cela soit conforme à la loi SRU.

On peut donc parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2.

On peut d’autant plus parler de nouveau peuplement, que des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.

Et surtout la Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Elle comporte tous les ingrédients des grosses opérations de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville. Sur 241 logements, la démolition de 153 d’entre eux vient de commencer (photo des blocs vidés, murés et en désamiantage). Leur reconstruction est à venir. 88 vont être rénovés. Et pour la mixité sociale, 79 appartements supplémentaires vont être construits, en accession sociale, ciblant les classes moyennes.

De la mixité sociale dans les cités ? Sans doute. Mais aussi en mettant des HLM dans les nouvelles constructions le long du T2. Et encore mieux, avec des HLM au centre ville et à Paulmy. L’enjeu principal pour le logement à Bayonne, c’est le locatif public, les HLM.

A suivre : un 5ème et dernier volet sur les choix de développement à moyen terme.

Patrick Petitjean, le 31 mars 2023, révisé le 28 mai

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (3)

La ligne bleue du quota des 25% SRU à Bayonne

Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.

Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.

Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.

Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …

L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.

LE PARC HLM A BAYONNE

Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.

La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).

Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.

Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.

Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.

UNE SEGREGATION SOCIALE

Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.

La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.

Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.

Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.

ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE

Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.

Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.

On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.

Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction

Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)

Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.

CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020

Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.

Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.

Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.

Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.

Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.

Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».

Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.

CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »

Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :

1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)

2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.

3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.

LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE

*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.

J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».

C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…

In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville

Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.

*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.

Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.

AUSSI DANS LA CHARTE

Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».

Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…

Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?

Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.

Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.

Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai

Glossaire

AS : Accession Sociale

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)

HSA : Habitat Sud Atlantique

LLS : Logement Locatif Social

LS : Logement Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Plan Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PSLA : Prêt Social Location Accession

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité

Herrian Bizi – Se loger au pays (4)

Le PLH de la CAPB

PLH : Plan Local pour l’Habitat

CAPB : Communauté d’Agglomération du PaysBasque

Les difficultés nationales n’expliquent pas tout. Les bailleurs et les élus ont de nombreux moyens d’action.

Pourtant, on a pu voir un titre choc dans Sud-Ouest le 8 février : « les bailleurs sociaux contraints de construire moins » en faisant le compte rendu de la cérémonie de voeux de l’Office 64 (bailleur départemental) : les effets de l’inflation des coûts des matériaux de construction et de l’augmentation des prix du foncier s’ajoutent aux conséquences de la politique gouvernementale compensation de la suppression des APL et augmentation du taux du livret A) pour obliger les bailleurs sociaux à consacrer des fonds propres trop considérables s’ils voulaient maintenir le niveau de construction, et aux collectivités locales d’augmenter leurs subventions.

S’exprimant en tant que président de l’Office 64, Claude Olive, maire d’Anglet, annonçait une diminution de 400 en 2022 à 250 en 2023 de la livraison de logements sociaux, d’où le titre de l’article sans doute..

S’il y a du vrai dans cette argumentation, il faut regarder de plus près avant de parler de « contrainte » nouvelle. Les logements livrés en 2023 ont été engagés depuis plusieurs années (notamment pour l’achat du foncier). Et la baisse de construction des logements sociaux au Pays basque a commencé dès 2016, où le nombre de logements locatifs agréés avait atteint 1096 : voir le billet n°3 précédent.

Lors de cette cérémonie, Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB n’a pas craint d’affirmer, selon le journaliste, que 1200 logements sociaux avaient été construits en 2022 au Pays basque, 800 en locatif et 400 en accession sociale. Ce ne sont que les objectifs affichés du PLH pour l’agglo, mais la réalité est tout autre, avec seulement 571 logements en locatif, contre 740 en accession. Moins de locatif, et beaucoup plus d’accession. Et pourtant, 11 000 demandes de locations sociales sont en attente au Pays basque

C’est là une question très politique, et très locale, qui concerne autant les collectivités que les bailleurs : on construit quoi, et pour qui ? Le déséquilibre apparu en 2022, où l’accession remplace la location, n’est pas une fatalité, mais un choix : loger en priorité les couches moyennes, ce qui, dans le contexte décrit plus haut, revient à « déshabiller Pierre pour habiller Paul ». Un tel choix est hautement revendiqué par plusieurs maires de la Côte basque, proposant même d’augmenter le plafond de ressources pour l’accession sociale, pour permettre à des couches « moyennes supérieures » d’en bénéficier.

Et si l’argument du « c’est la faute à la politique nationale » ne suffisait pas, les mêmes maires avancent une autre cause : les riverains multiplieraient les recours contre les projets avec logements sociaux… Les recours contre de nouvelles constructions sont effectivement fréquents. Mais contre quoi ? Contre la densification ? Contre une densification mal faite ? Pas certain que l’égoïsme social, évidemment aussi présent, surtout dans des ville « riches », soit la cause principale de ce refus.

Une telle argumentation contribue à légitimer une sorte de « NIMBY » social, en stigmatisant le logement public, à l’image de la citation de Jean Grenet pour Bayonne que j’avais rapporté dans le billet précédent « il n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». Du NIMBY et du mépris social à l’échelon d’une commune.

Pour contrer l’effondrement du nombre de logements locatifs sociaux, le collectif Herrian Bizi avance dans sa plate forme pour la manifestation du 1^er avril, des propositions « offensives », passant par une mise à niveau des PLU (Plan Local d’Urbanisme), en portant à 70 % le pourcentage de logements sociaux obligatoires dans toute opération immobilière, à partir de 3 ou 4 logements pour limiter les effets de seuil. Et dans ces 70 %, au moins 45 % de locatif, et au plus 25 % d’accession. Et parmi les locatifs, au moins 30 % de « très sociaux » (PLAI).

C’est en même temps accélérer le rattrapage du quota SRU (25 % de logements sociaux sur une ville) et ne pas le considérer comme un maximum.

En savoir plus : http://www.herrianbizi.com/doc/logementsocial.pdf

Patrick Petitjean, 26 mars 2023

Herrian Bizi – Se loger au pays(1)

Droit au Logement

Le 1^er avril est une journée européenne de manifestations pour le droit au logement. Au Pays basque, la mobilisation est prise en charge par la plate forme « Herrian Bizi – Se loger au Pays », avec pour objectif de faire mieux que la manifestation « logement » de novembre 2021 qui avait réuni 1200 personnes.

Pour accompagner cette mobilisation et débattre, voici le premier d’une série de billets sur la problématique du logement à Bayonne, après un détour indispensable par un cadrage plus général – et à l’échelon de la Communauté d’Agglomération du Pays basque (CAPB).

Depuis 18 mois, la situation du logement s’est aggravée à Bayonne, au Pays basque et dans beaucoup d’endroits. Le droit au logement est de plus en plus inaccessible, particulièrement pour les milieux modestes ou précaires, en attente d’un logement social à louer. Le droit au logement n’est pas le même, selon le point d’où on le considère : selon celles et ceux en attente d’une location sociale, ou selon les maires de droite (Olive à Anglet, Arosteguy à Biarritz, Alzuri à Bidart) et Renaissance (Etchegaray à Bayonne), plus sensibles au droit au logement des classes moyennes et supérieures que des classes populaires. Le droit au logement n’est pas quelque chose de consensuel…

Une régulation des locations touristiques est mise en œuvre depuis le 1^er mars. C’est une première avancée. Un encadrement des loyers a été demandé à l’État, et est à l’étude, avec une décision dans quelques mois. La limitation des résidences secondaires n’est pas encore à l’ordre du jour.

Mais cette régulation est bien tardive, des milliers de locations à l’année se sont déjà transformées en locations saisonnières depuis 2 ou 3 ans, et le « toujours plus » touristique n’est pas remis en cause. Il est reconnu que la fiscalité nationale favorise les locations de courte durée au détriment des locations avec les baux 3/6/9. La fiscalité locale n’est pas dépourvue de moyens pour peser davantage sur les résidences secondaires. Mais le choix de l’attractivité touristique pèse davantage en sens contraire.

Les politiques locales s’exercent dans le cadre très contraint des politiques nationales, et s’y opposent le plus souvent. En plus des contraintes financières grandissantes dictées par l’État, un nouveau phénomène vient compliquer la situation locale : autrefois marginale, l’accession sociale à la propriété occupe une place de plus en plus importante, au détriment des logements locatifs sociaux traditionnels.

Les collectivités locales font de gros efforts financiers pour aider les bailleurs à construire des logements sociaux locatifs… sans pouvoir enrayer le recul de tels logements face aux dites « accessions sociales » à la propriété. Entre « location sociale » et « accession sociale », le déséquilibre est flagrant pour 2022, à Bayonne comme pour la CAPB. Le logement social, c’est de plus en plus l’accession et de moins en moins la location. Au point qu’une prise de conscience semble se faire jour sur ce déséquilibre, au moins en paroles.

Peut-on imaginer que le « devenir propriétaire » reste l’horizon obligatoire du parcours résidentiel obligé depuis Chirac ? Surtout pour les générations précaires, les personnes isolées, les milieux modestes etc. C’est leur droit au logement qui est en cause.

Patrick Petitjean 20/03/23

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1^er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4^e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023