Catégorie : Bayonne

Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (3)

La ligne bleue du quota des 25% SRU à Bayonne

Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.

Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.

Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.

Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …

L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.

LE PARC HLM A BAYONNE

Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.

La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).

Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.

Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.

Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.

UNE SEGREGATION SOCIALE

Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.

La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.

Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.

Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.

ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE

Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.

Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.

On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.

Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction

Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)

Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.

CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020

Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.

Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.

Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.

Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.

Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.

Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».

Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.

CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »

Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :

1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)

2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.

3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.

LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE

*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.

J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».

C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…

In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville

Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.

*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.

Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.

AUSSI DANS LA CHARTE

Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».

Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…

Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?

Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.

Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.

Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai

Glossaire

AS : Accession Sociale

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)

HSA : Habitat Sud Atlantique

LLS : Logement Locatif Social

LS : Logement Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Plan Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PSLA : Prêt Social Location Accession

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité

Baionan bizi – Se loger à Bayonne (2)

Le Prissé, un projet exemplaire ?

Voir les sigles en fin d’article

Le projet Prissé a été présenté à la presse fin janvier par le bailleur social HSA associé au promoteur Alday (Sud Ouest 25.1.23). Avec 350 logements, c’est le point le plus chaud des grosses opérations immobilières à Bayonne. La ville le tient pour exemplaire et a calibré la charte « mixité sociale » sur ce projet.

Un rappel de géographie est utile.

Ce quartier se situe entre l’Adour et la ville de Saint-Pierre d’Irube, au sud de Bayonne. Il est traversé par l’avenue Duvergier de Hauranne, qui part du fort de Mousserolles dans le Petit Bayonne, monte sur un plateau et passe successivement à côté d’un château d’eau (un point culminant de la ville), le long d’un hôpital psy et d’un ESAT, puis de la cité HLM Cam de Prats (de taille moyenne, assez ancienne) ; on longe deux anciens terrains de foot, en cours d’urbanisation/artificialisation avec les parcelles voisines : HSA y installe le nouveau quartier et 12 lots pour des maisons individuelles.

L’avenue se termine au rond point Jupiter. Là, on peut obliquer vers l’Est, vers le quartier autour de la clinique Belharra, on peut continuer tout droit et descendre vers la zone commerciale d’Ikea, ou obliquer vers Ouest pour entrer dans Saint-Pierre d’Irube.

Du côté Est de l’avenue, entre le lotissement et Jupiter, il y a un secteur très en pente vers l’Adour, donc peu construit (des pavillons) et qui reste très boisé. L’école du Prissé se situe de ce côté de l’avenue et va être reconstruite.

Le quartier Belharra

Il faut s’arrêter un moment sur le quartier Belharra, où la clinique principale qui porte ce nom a été inaugurée il y a une petite dizaine d’années. Elle regroupe trois anciennes cliniques du centre de Bayonne ou proche de Saint Esprit (clinique Saint Etienne), laissant du foncier pour de fructueuses opérations immobilières. Autour de la clinique, se sont installés différents centres médicaux et surtout 600 logements : 350 pour Kaufmann-Broad et Alday, 250 pour Sobrim et Pichet. Ces promoteurs privés affichaient 30 % de « logements sociaux » (source : Sud Ouest du 12 juin 2013), probablement de l’accession « maîtrisée » hors quota SRU.

Toute une zone boisée a été défrichée pour ce quartier, dont la construction a accompagné celle du centre commercial Ametzondo (Ikéa, Carrefour, etc). La destruction se poursuit d’ailleurs avec la construction en cours par Sobrim de l’« Orée de la Source », 84 logements (conçus par Hébrard, un architecte multiprésent dans les opérations immobilières à Bayonne) qui finissent de dévaster le parc boisé de Cantegrit, lieu traditionnel de promenade. Pas vraiment du social.

L’article cité de Sud Ouest pointait le fait que la ville disposait encore d’importantes « réserves foncières » à proximité : avec le nouveau quartier du Prissé, on y est. A noter que ce projet en attire déjà d’autres : Pichet vient d’annoncer dans une pub de Sud Ouest le lancement d’une opération dans ce secteur, appelée « Bel Horizon ».

Le nouveau Prissé

350 logements sont annoncés pour ce nouveau quartier, construit sur plus de 4 ha, actuellement non urbanisés pour la plus grande partie. L’artificialisation des sols va bon train.

Selon le projet, 45 % des logements seront en « logement social », soit 158, tous sortis de la spéculation. C’est au-delà donc du quota SRU (25%), mais c’est le minimum pour compenser l’absence de logements sociaux ailleurs, dans le diffus et le centre ville. Parmi eux, 70 seront en « locatif » et 88 en « accession sociale » (BRS). Il faut rappeler que le PLH pour Bayonne prévoit annuellement 111 LLS et 74 BRS pendant 5 ans (voir billet précédent). Bien sûr, il faut moyenner sur la durée du PLH, et tenir compte de ce qui se fait dans les autres quartiers. Mais le moins que l’on puisse dire est que ce projet va accentuer le déséquilibre en défaveur des LLS.

Le projet comporte de nouvelles rues internes au quartier, et s’accompagne d’une piste cyclable vers le centre de Bayonne et d’une nouvelle école non loin du nouveau quartier.

Il y aura 6 blocs d’immeubles. 3 sous la responsabilité de HSA, respectivement de 90, 38 et 30 logements. Pour l’immeuble de 30 logements, ce sera de l’habitat participatif en BRS : un groupe d’habitants « candidats » a été constitué à l’automne dernier et a tenu plusieurs réunions.

Les 3 autres blocs, soit 192 appartements, vont être confiés à … Alday, promoteur et spéculateur immobilier phare de Bayonne. Selon Sud Ouest, une partie, 53, seront à prix « maîtrisés » (4 000 euros le m², pas donné quand même) ; les futurs acheteurs, à ce titre, s’engagent à faire de leur appartement leur résidence principale, et à ne pas le revendre avant 10 ans. Pour les autres, 139 logements, ce sera 4 500 euros le m². A ces prix, s’ajoutent les garages.

A plusieurs reprises ce mois-ci, Alday s’est offert de pleines pages de pub avec les slogans « vous ne rêvez pas » et « la propriété pour tous », ce dernier faisant écho au thème de la manifestation Herrian Bizi du 1er avril « un logement pour tous ». Le cynisme d’Alday est sans limite.

Mixité sociale factice

Ce projet est, en grande part, une préfiguration de la future charte « mixité sociale »dont les grandes lignes ont été dévoilées ce matin (30 mars) dans Sud Ouest avant le vote du conseil municipal du 5 avril. Elle résulterait de la coopération entre les élus, les bailleurs et les promoteurs. Mais on peut aussi la lire comme la Ville venant au secours des promoteurs à un moment où le marché de l’immobilier va mal.

Le maire insiste aussi sur la maîtrise foncière publique, via HSA, de l’opération. Mais alors pourquoi en sous-traiter une grande partie à Alday. Exemplaire vous avez dit !

Pour HSA, la contrainte dans le PLH de deux LLS pour un BRS n’est pas respectée. HSA faitde la pub pour vendre ses BRS au Prissé, à l’identique des opérateurs privés. Pour les futurs propriétaires « maîtrisés », il y a l’interdiction de revente avant 10 ans (ce n’est pas très long pour le marché immobilier) et un plafond de ressources (celui du PLS +11%).

Au final, 70 LLS sur 350 logements, cela fait 20 % du quartier pour toutes celles et ceux qui ne peuvent ou ne veulent devenir propriétaires : familles monoparentales, précaires, décohabitants, ceux qui bougent de villes, ceux qui n’ont pas accès à l’emprunt, personnes isolées, familles à faible revenu incompatible avec les loyers dans le privé, etc. Les cas de figures sont nombreux de celles et ceux dont le droit au logement passe par les locations publiques,cela nourrit les files d’attente pour des HLM. L’imaginaire « devenir propriétaire » de la qusi totalité des élus est incompatible avec leur droit au logement, mais il l’est avec les intérêts des promoteurs.

Patrick Petitjean, 30 mars 2023, révisé le 28 mai

HSA : Habitat Sud Atlantique (bailleur social de l’agglo)

LLS : Logement Locatif Social

PLS : Prêt Locatif Social (HLM de catégorie supérieure, pour couches moyennes)

BRS : Bail Réel Solidaire (accession aidée)

SRU : loi Solidarité et Renouvellement Urbain

PLH : Programme Local de l’Habitat

Bergeret à Saint Esprit (4)

Quel avenir pour l’îlot Bergeret ?

Ce printemps, canards et poissons rouges colonisent la mare

Pour les riverains, c’est l’humain d’abord. Et de ce point de vue, l’absence de représentants de la municipalité lors de l’hommage du 9 mars est scandaleuse. Mohamed Kichouhi était un habitant de la ville, et on pouvait s’attendre à un minimum de compassion du maire. Quel soutien la mairie compte-t-elle apporter à sa famille ?

La demande générale, c’est l’installation d’un jardin mémoriel sur le site. Une demande déjà formulée par le « collectif 22 Bergeret » lors d’une réunion publique en janvier, où le maire était présent. Impossible avait-il dit.

Revoir une grue sur les lieux de l’accident serait vécu comme une provocation. Parler, comme le font le COL et le maire, de reprendre les mêmes travaux dès ce printemps, en considérant l’accident comme une simple parenthèse, c’est non seulement un manque de sensibilité, mais de l’aveuglement quand à l’absence des conditions requises : l’enquête judiciaire (en cours) sur l’accident, l’expertise sur l’état du « Carré Saint-Esprit » sur lequel est tombée la grue, les indemnisations éventuelles.

Et surtout la question des analyses de sols géohydrauliques préalables au chantier (si elles ont existé) et reprises ce mois-ci : il serait inacceptable qu’elles ne soient pas présentées et discutées publiquement.

maquette de l’immeuble Zubi Mayou du COL qui aurait du être construit quai Bergeret

Garder le même projet n’est pas acceptable, d’autant plus que l’arrêt du chantier rebat les cartes. Les conceptions d’urbanisme en œuvre dans ce projet sont celles du Plan Local d’Urbanisme (PLU), adopté en 2007. Elles sont archaïques. Elles voulaient faire des continuités des façades et des hauteurs sur le boulevard Alsace Lorraine et le quai Bergeret. Ce PLU est caduque, mais le nouveau PLUi est à l’arrêt depuis 2016, semble-t-il en raison de la difficulté à y intégrer les obligations de la loi sur le « Zéro Artificialisation Net » (ZAN).

Le projet COL / Domofrance est un avatar tardif du vieux PLU. Il n’est plus adapté aux conditions actuelles : accentuation de la crise climatique et donc accélération nécessaire de la transition écologique. La canicule est aussi passé par là. La municipalité se devrait en mettre en pratique son affichage pour la transition. Elle a publié l’été dernier un « guide des bonnes pratiques » en matière d’îlots et de couloirs de fraîcheur : la bétonisation du quartier Saint-Esprit est typique des mauvaises pratiques à abandonner. Et la végétalisation sur dalle et sur terrasse prévue à Bergeret, c’est différent du végétal en pleine terre.

Coup de chance ? En l’absence de travaux pendant un an sur un chantier, il pourrait y péremption du Permis de Construire. C’est le cas pour l’îlot Bergeret. Il y a un enjeu d’interprétation : le délai d’un an s’applique-t-il pendant la durée du PC ; ou à la fin seulement ? Domofrance et le COL doivent demander la prolongation du PC, ce que le maire peut refuser. Il y a l’opportunité d’élaborer avec les habitants un autre aménagement de l’îlot qui, au-delà de l’aspect mémoriel, permette au quartier de mieux respirer, notamment en cassant le mur de béton (photo) que constitue le côté sud du boulevard Alsace-Lorraine. Qui traduise aussi la place de l’eau à côté de l’Adour. Les canards ne s’y sont pas trompés, qui se sont appropriés la mare qui occupe le trou Bergeret (voir photo) et ont fait leur le « ZAN »….

Vous avez dit logement social ?

Le principal argument avancé pour refuser la remise en cause du projet COL + Domofrance est le besoin de logements sociaux. De tels logements sont plus que nécessaires, c’est un argument massue.

Mais il y a social et social, et, à Saint Esprit comme ailleurs à Bayonne, les choix de la municipalité ne vont pas dans le sens du droit au logement. Le « locatif social » (LLS) est à la traîne : c’est ce « social »qui permet de loger les personnes avec des revenus moyens ou faibles, les jeunes, les précaires, sans compter celles et ceux qui ne voient pas dans le « « devenir propriétaire » le sens de leur vie. Dans ce qui est reconnu aussi comme logement social, il y a aussi l’accession sociale (AS) à la propriété depuis Sarkozy. Et maintenant, le « Bail Réel Solidaire » (BRS), très prisé par le COL, et que le maire de Bayonne qualifiait en décembre dernier de logement pour les classes moyennes, voire supérieures. Mais des constructions de LLS, à Saint Esprit, il n’y en a pas. Et de cet autre « social », les BRS, il n’y a que les opérations « Bergeret » et « Vigilant »

On trouve au contraire, dans un rayon de 100m autour de l’îlot Bergeret, une bonne demi-douzaine de constructions achevées depuis moins d’un an (photo) ou encore sous forme de friche (photo). Au total, près d’une cinquantaine de logements « libres » à prix de marché.

Si l’on remonte la rue Maubec, sur 500m depuis la gare, c’est encore plus catastrophique, les opérations immobilières en cours, avec plusieurs dizaines de logements, ne proposent que du « libre » : le passage du tram-bus dans cette rue met les appartements à quelques minutes du centre ville, et est un puissant vecteur de spéculation immobilière.

Une exception : à mi-chemin de cette rue, il y a la cité HLM « La Citadelle » : le bailleur HSA y gère 241 LLS. Il va en démolir 89 (voir photo), en reconstruire 89, et va ajouter 79 logements en accession sociale, au nom de la mixité sociale. De quoi faire de beaux projets participatifs en BRS.

Vous avez dit un beau projet ?

Zubi Mayou est le nom du projet que le COL veut construire quai Bergeret. Il est celui d’une association créée en août 2017, « âge et partage 64 ». Il coche toutes les cases d’un « beau projet », pour sa dimension sociale et citoyenne : habitat participatif pour personnes âgées ; bâtiment a été conçu par les futurs propriétaires ; prix au m² réduit par rapport au marché grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti que permet le BRS renforçant l’aspect social de l’accession. Beau projet aussi avec un cadre privilégié sur les bords de l’Adour, avec une vue dégagée vers le fleuve et la rive gauche au sud. Ceci dit, Zubi Mayou resterait un beau projet avec une autre localisation à Bayonne (par exemple à La Citadelle, pas plus éloigné du centre ville) voir même à Anglet.

L’immeuble projeté (voir photo) figure depuis longtemps sur le site national de l’habitat participatif : https://www.basededonnees-habitatparticipatif-oasis.fr/?BiziMayou#menu1

Pour ce projet, on se réfère souvent à l’exemple de la maison des Babayagas à Montreuil, qui a vu le jour il y a une dizaine d’années, quand Dominique Voynet était maire. C’est aussi une résidence pour personnes âgées. Mais à mon souvenir, il s’agit de locatif et non d’accession sociale, concernant donc un public avec des revenus modestes.

Zubi Mayou se rapproche plutôt d’un autre projet, à Bègles, Boboyka-la Castagne : un groupe d’amis qui veulent vieillir ensemble, avec des valeurs de partage, d’écologie, de solidarité, d’autogestion. Mais la structure retenue n’est pas de l’accession individuelle à la propriété avec un BRS, c’est une accession collective à travers une coopérative d’habitants. BRS comme coopérative d’habitants viennent de la loi ALUR (Duflot, 2013) et également anti-spéculation. La mise en œuvre du projet de Bègles s’est avérée beaucoup plus longue et compliquée que Zubi Mayou : recherche d’un terrain, financement, emprunts… Semble-t-il, l’instruction du PC est encore en cours, plus de 10 ans après la naissance du projet. Voir le site de l’association et celui de l’habitat participatif.

Coopérative BBYK

https://www.basededonnees-habitatparticipatif-oasis.fr/?BoboyakA

L’îlot Bergeret mérite un beau projet. Zubi Mayou en était un, et peut être relocalisé. Une parcelle non construite pour faire respirer le quartier, un espace vert mémoriel, une mare aux canards : les idées ne manqueront pas pour un autre beau projet.

Patrick Petitjean, 15 mars 2023

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023

Bergeret à Saint Esprit (2)

Hommage à Mohamed Kichoui le 9 mars 2023

Un an après, sur les lieux de l’accident

Entre 100 et 120 personnes ont participé ce midi (9 mars 2023) à Bayonne Saint-Esprit à un hommage à Mohamed Kichouhi, grutier décédé il y a juste un an dans l’effondrement d’une grue.

Le rassemblement était organisé à l’endroit même de l’accident, par le collectif de riverains et les syndicats CGT-Construction, LAB, Solidaires et FSU. La famille et les proches de Mohamed étaient présents.

Après la pose d’une plaque, le dépôt d’une gerbe par les organisateurs, et aussi de fleurs par des participants, une chaîne humaine s’est mise en place le long de ce qui fut la position de la grue par terre, à travers le boulevard.

Les syndicats comme le collectif sont intervenus en français et en basque pour rendre hommage à Mohammed et dénoncer les accidents du travail, notamment sur les chantiers de construction

Dans son intervention, le collectif a rappelé le refus de voir le chantier redémarrer et sa demande d’un espace vert mémoriel à cet endroit. La mairie était absente.

Extraits de l’intervention du collectif de riverains :

« Il y a un an, Mohamed Kichouhi a perdu la vie dans cet accident, laissant sa compagne enceinte d’une petite fille qui ne connaitra jamais son père et un orphelin de douze ans.

Profondément attristés et marqués par cette tragédie, nous exprimons notre solidarité et notre sympathie à sa compagne, ses enfants, sa famille, ses amis et ses collègues. (…)

Au-delà de ce drame, la résidence Carré St Esprit a été durement touchée, un appartement a notamment été détruit, dont les habitants n’ont toujours pas réintégré leur logement et ne le pourront sans doute pas de sitôt. La résidence elle-même n’est toujours pas réparée non plus.

Pour nous, riverains, il serait inadmissible que le chantier reprenne, avant que la résidence ne soit remise en état et que nous soyons pleinement rassurés quant aux conditions de cet éventuel redémarrage des travaux sur le site.
(…) Nous serions favorables à la création d’un espace vert mémoriel dans ce lieu en hommage à Mohamed Kichouhi »

Patrick Petitjean, 9 mars 2023

Bergeret à Saint-Esprit (1)

Mort d’un grutier

Le 9 mars 2022, Mohamed Kichoui était victime de l’effondrement de la grue qui venait d’être installée sur le chantier de l’îlot Bergeret, à Bayonne Saint Esprit.

Demain, 9 mars 2023, un an après sa mort, un hommage lui sera rendu par les syndicats et le collectif de riverains, constitué au lendemain de l’accident.

Je reviendrai dans d’autres posts sur cet hommage, sur les interrogations que suscite cet accident, et sur les devenirs possibles de cet îlot.

Un peu d’histoire

En attendant, il est intéressant de revenir sur le double projet immobilier qui devait y voir le jour. Le terrain est situé entre le quai Bergeret, au bord de l’Adour et le boulevard Alasace-Lorraine, très bétonné et à forte circulation. Au départ, il y avait côté boulevard des entrepôts en fin de vie, et, côté Adour, une maison de style basque, suffisamment grande pour accueillir plusieurs logements en cas de rénovation. Habiter cette maison, vide depuis des années et parfois squattée, faisait rêver les passants et les riverains.

Mais la ville a racheté (via l’établissement public foncier du Pays basque) dès 2016 toutes les parcelles concernées, avant de procéder à la destruction des bâtiments en 2020.

Comme l’a raconté à l’époque le journal Mediabask (9.8.18), des habitants du quartier et au-delà se sont mobilisés d’abord pour une autre utilisation de la parcelle côté boulevard, avec une association, Magnolia. L’idée était de constitué une sorte de tiers-lieu avec ateliers d’artistes et artisans et une sorte de « centre commercial alternatif ». Magnolia a organisé des réunions publiques.

« Insiders » et « outsiders »

En face, depuis 2017, la ville avait en ligne de mire un autre projet, avec deux bailleurs sociaux, Domofrance (pour un immeuble de 30 logements côté boulevard) et le COL pour 15 logements en habitat participatif pour personnes âgées. Ce projet participatif était connu depuis 2017. Il était porté par une association, « âge et partage 64 » dont la présidente était (un hasard?) une ancienne présidente du COL qui, en 2022 était encore membre de son CA, le représentait à la fédération des coop HLM, et présidait le club des coopérateurs du COL Autant dire que le combat était inégal. Avec en plus l’argument obligé « c’est du logement social », mais en fait de l’accession sociale pour couches moyennes, pas du locatif pour les habitants qui en ont le plus besoin.

Magnolia a quand même complété son projet avec « Plan B » qui concernait tout l’îlot, avec en plus un habitat intergénérationnel tourné vers les artisans âgés. Des négociations ont eu lieu entre la mairie et « plan B » en 2018. La mairie semblait prête à concéder quelques m² sur le contingent de Domofrance, insuffisant même pour le centre commercial alternatif, mais refusait tout net le projet « plan B » jugé non abouti. « Plan B » devait se contenter de la promesse d’un autre local, toujours en attente.

L’utilité du PLU en question : un projet doit-il s’adapter au PLU ou l’inverse ?

Les permis de construire sont alors préparés par Domofrance et le COL. Malheureusement, le PLU ne permet pas la réalisation du projet conçu par l’association. Qu’à cela ne tienne, on va modifier le PLU pour permettre le projet. C’est la 16e modification du PLU de Bayonne, qui va occuper l’année 2019, dans laquelle est prévu une modification sur cet îlot en plus d’une dizaine de modifications pour d’autres secteurs. Cette modification est adoptée par le Conseil de l’agglo le 9 novembre 2019, et le PC, prêt à l’avance, était officiellement co-déposé par le COL et Domofrance le 6 décembre 2019.

Le PC accordé le 29 mai 2020, le chantier pouvait commencer en période de confinement. Après les démolitions, la moitié de la parcelle s’était transformée en mare. On allait en arriver aux fondations.

Ce 9 mars 2022, quelques heures après avoir été montée, la grue s’effondrait, provoquant la mort du grutier.

A suivre, après l’hommage (2e billet), les circonstances de l’accident (3e billet)

Patrick Petitjean, 8 mars 2023

Baionan bizi – Se loger à Bayonne (1)

Bayonne, son PLH, son PLU

PLH : Programme Local de l’Habitat

PLU : Plan Local d’Urbanisme

LLS : Logement Locatif Social

AS : Accession sociale

LS : logements sociaux (LLS + AS)

Le maire de Bayonne met en avant la réalisation du quota SRU, 26 %, au contraire des autres communes concernées par cette loi. Il oublie de dire que cette proportion de logements sociaux est bien antérieure à son existence. L’objectif du maire, comme celui de son prédécesseur, est de rester autour de ce chiffre. A moins que, devant l’ampleur de la crise du logement social, un ajustement ne se profile à l’horizon.

« Nous sommes la seule ville à avoir dépassé depuis longtemps le quota de 25 % fixé par la loi SRU de 2000. Personnellement, je considère que le taux devrait être augmenté à 30 % » a-t-on pu entendre dans la bouche du maire lors du conseil municipal de décembre 2022.

Selon des chiffres pour 2015 figurant dans le Contrat de Ville 2015-2020, 71 % des HLM de Bayonne existant à cette date, ont été construits avant 1977, et seuls 4 % l’ont été depuis 2000, depuis la loi SRU. Le PLH en vigueur en 2015 fixait explicitement l’objectif de maintenir ce taux atour de 26 %, en mettant l’accent sur « l’accession régulée » et avec un rééquilibrage entre les quartiers.

Le PLH 2016-2021, alors en cours d’élaboration, devait accentuer cette priorité aux logements « intermédiaires ». Il faut dire qu’à cette date, l’offre HLM était concentrée dans quelques quartiers : les quartiers prioritaires, au titre de la politique de la ville (Citadelle et Hauts de Bayonne) avaient 51 % de logements sociaux, alors que le centre ville en avait 3 % et le Petit Bayonne 9 %.

Le PLU de 2007 traduit bien cette volonté de rééquilibrage, de mixité sociale. Il distingue 3 secteurs :

– le premier où il y a très peu de LLS, il y a obligation d’en faire,30 % à partir de 21 logements, avec en plus 10 % d’AS à partir de 51 logements. Typiquement la mixité sociale.

– le deuxième (Saint Esprit), où il y a déjà de la mixité sociale, l’objectif est de la conforter. Il y a des obligations de continuer à construire 20 % d’AS à partir de 21 logements, et 20 % de LLS + 10 % d’AS à partie de 31 logements.

– le troisième, où il y a une obligation de construire des logements en accession « aidée » : c’est un secteur où le LLS est déjà dominant,et la ville veut y mettre de la mixité sociale (Habas et les Hauts de Bayonne).

Si l’on s’en tient à l’objectif de mixité sociale, pourquoi pas, même si la délimitation des secteurs pourrait être revue.

Mais tout est dans les modalités avec lesquelles cette régulation est censée s’appliquer : à partir de 21 logements et 1200 m² de surface de plancher. Selon différentes situations, c’est 20 à 30 % de LLS, et 10 % à 20 % d’AS.

Il faut rappeler surtout qu’en 2007, les BRS n’existaient pas, que la notion était particulièrement floue. Elle comprenait les PSLA (Prêt Social Location Accession), mais aussi le PTZ (Prêt Taux Zéro), des opérations des bailleurs, ou des prix « abordables » à l’initiative des promoteurs.

Selon Alain Lacassagne, adjoint à l’urbanisme, la Ville construit 150 à 200 logements dans le diffus : autant dire qu’avec ces seuils, la réalité des LLS est très faible. Elle repose sur des grands sites de projets, comme le Séqué et le Prissé aujourd’hui.

Le collectif Herrian Bizi a inclus dans ses principales propositions une modification urgente des PLU pour les mettre en adéquation avec le nouveau PLH, avec notamment le fait d’abaisser à 4 logements le seuil à partir duquel les opérations immobilières auraient l’obligation d’inclure des logements sociaux, sur l’ensemble ds secteurs ouverts à l’urbanisation dans une ville.

Le PLU de Bayonne ne permet pas de remplir les objectifs du nouveau PLH, les seuils sont les plus élevés des PLU au Pays basque. Sa modification s’impose donc, comme dans les autres villes. Ce n’est d’ailleurs pas la seule raison qui pousse en ce sens : les enjeux climatiques – dont l’artificialisation – étaient absents en 2007. Et le développement de Bayonne était pensé en « fronts d’urbanisation » sur des terrains non bâtis (même si décrété urbanisables), vers le Séqué et le Prissé par exemple.

Le nouveau PLH, 2021-2026, conserve les mêmes objectifs (mixité sociale et modération du quota SRU) pour Bayonne tout en entérinant une baisse globale de la construction, sauf pour les LS, complétée par des opérations de rénovation urbaine dans le centre ancien.

D’un PLH à l’autre on passe pour Bayonne de 759 constructions neuves par an entre 2010 et 2018, à l’objectif de 435 pour 2021-2026. Pour les LS, on passe de 115 à 185 (+ 22 conventionnés pour l’Agence pour l’amélioration de l’habitat). On aurait donc 48 % de LS dans les opérations immobilières, permettant de faire monter le quota SRU à 28 % en 2026.

Au bout de deux ans, on peut dire que ces objectifs sont globalement atteints, sauf pour les LLS les plus accessibles.

En ce qui concerne les logements « très sociaux » (PLAI), le PLH avait comme objectif 46 par an. Il y a a eu 30 en 2021 et 25 en 2022. Pour les LLS « standards » (PLUS), l’objectif de 65 est tenu : 66 en 2021 et 60 en 2022. Pour les logements intermédiaires (PLS) et en AS, l’objectif de 74 n’a pas été tenu en 2021 (54), mais pulvérisé en 2022 (152, principalement des BRS). Enfin, pour les « conventionnés rénovation », l’objectif de 22 a été nettement dépassé en 2021 (54), mais pas tenu en 2022 (17). Au final, la réalisation de LS est dans les cordes en 2021, et très au-dessus en 2022, de manière illusoire (l’explosion du nombre de BRS).

Ce n’est pas le projet phare actuel mis en avant par la municipalité qui permettra de rééquilibrer les LS, compte tenu de leur quasi-absence dans le diffus, ni les LLS versus les AS. La Ville affiche 45 % des 350 logements programmés comme sociaux, soit 158, confiés à HSA. Les autres sont pour Alday. Sur les 158, il ya seulement 70 en locatif contre 88 en accession sociale. Le compte n’y est pas. Je reviendrai sur ce projet Prissé dans un autre billet.

Une future charte

Si l’on en croit Sud Ouest du 26 mars, le maire va faire voter par le conseil municipal du 5avril une charte pour plus de mixité sociale, un engagement moral à signer par les promoteurs, les bailleurs et la Ville. Une modification du PLU est aussi annoncée, abaissant les seuils à partir desquels il y aurait obligation de mixité sociale. Il y aurait maintenant 3 catégories de LS : les publics (les LLS), les semi-publics (les BRS où le foncier est public et le bâti est privé), et, comme 3e catégorie, des privés, l’accession à des prix maîtrisés, dont les conditions seront définies dans cette charte.

J’y reviendrai après son vote au conseil municipal.

Patrick Petitjean – 28 mars 2023