Herrian Bizi – Se loger au pays (4)

Le PLH de la CAPB

PLH : Plan Local pour l’Habitat

CAPB : Communauté d’Agglomération du PaysBasque

Les difficultés nationales n’expliquent pas tout. Les bailleurs et les élus ont de nombreux moyens d’action.

Pourtant, on a pu voir un titre choc dans Sud-Ouest le 8 février : « les bailleurs sociaux contraints de construire moins » en faisant le compte rendu de la cérémonie de voeux de l’Office 64 (bailleur départemental) : les effets de l’inflation des coûts des matériaux de construction et de l’augmentation des prix du foncier s’ajoutent aux conséquences de la politique gouvernementale compensation de la suppression des APL et augmentation du taux du livret A) pour obliger les bailleurs sociaux à consacrer des fonds propres trop considérables s’ils voulaient maintenir le niveau de construction, et aux collectivités locales d’augmenter leurs subventions.

S’exprimant en tant que président de l’Office 64, Claude Olive, maire d’Anglet, annonçait une diminution de 400 en 2022 à 250 en 2023 de la livraison de logements sociaux, d’où le titre de l’article sans doute..

S’il y a du vrai dans cette argumentation, il faut regarder de plus près avant de parler de « contrainte » nouvelle. Les logements livrés en 2023 ont été engagés depuis plusieurs années (notamment pour l’achat du foncier). Et la baisse de construction des logements sociaux au Pays basque a commencé dès 2016, où le nombre de logements locatifs agréés avait atteint 1096 : voir le billet n°3 précédent.

Lors de cette cérémonie, Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB n’a pas craint d’affirmer, selon le journaliste, que 1200 logements sociaux avaient été construits en 2022 au Pays basque, 800 en locatif et 400 en accession sociale. Ce ne sont que les objectifs affichés du PLH pour l’agglo, mais la réalité est tout autre, avec seulement 571 logements en locatif, contre 740 en accession. Moins de locatif, et beaucoup plus d’accession. Et pourtant, 11 000 demandes de locations sociales sont en attente au Pays basque

C’est là une question très politique, et très locale, qui concerne autant les collectivités que les bailleurs : on construit quoi, et pour qui ? Le déséquilibre apparu en 2022, où l’accession remplace la location, n’est pas une fatalité, mais un choix : loger en priorité les couches moyennes, ce qui, dans le contexte décrit plus haut, revient à « déshabiller Pierre pour habiller Paul ». Un tel choix est hautement revendiqué par plusieurs maires de la Côte basque, proposant même d’augmenter le plafond de ressources pour l’accession sociale, pour permettre à des couches « moyennes supérieures » d’en bénéficier.

Et si l’argument du « c’est la faute à la politique nationale » ne suffisait pas, les mêmes maires avancent une autre cause : les riverains multiplieraient les recours contre les projets avec logements sociaux… Les recours contre de nouvelles constructions sont effectivement fréquents. Mais contre quoi ? Contre la densification ? Contre une densification mal faite ? Pas certain que l’égoïsme social, évidemment aussi présent, surtout dans des ville « riches », soit la cause principale de ce refus.

Une telle argumentation contribue à légitimer une sorte de « NIMBY » social, en stigmatisant le logement public, à l’image de la citation de Jean Grenet pour Bayonne que j’avais rapporté dans le billet précédent « il n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». Du NIMBY et du mépris social à l’échelon d’une commune.

Pour contrer l’effondrement du nombre de logements locatifs sociaux, le collectif Herrian Bizi avance dans sa plate forme pour la manifestation du 1^er avril, des propositions « offensives », passant par une mise à niveau des PLU (Plan Local d’Urbanisme), en portant à 70 % le pourcentage de logements sociaux obligatoires dans toute opération immobilière, à partir de 3 ou 4 logements pour limiter les effets de seuil. Et dans ces 70 %, au moins 45 % de locatif, et au plus 25 % d’accession. Et parmi les locatifs, au moins 30 % de « très sociaux » (PLAI).

C’est en même temps accélérer le rattrapage du quota SRU (25 % de logements sociaux sur une ville) et ne pas le considérer comme un maximum.

En savoir plus : http://www.herrianbizi.com/doc/logementsocial.pdf

Patrick Petitjean, 26 mars 2023

Herrian Bizi – Se loger au pays(1)

Droit au Logement

Le 1^er avril est une journée européenne de manifestations pour le droit au logement. Au Pays basque, la mobilisation est prise en charge par la plate forme « Herrian Bizi – Se loger au Pays », avec pour objectif de faire mieux que la manifestation « logement » de novembre 2021 qui avait réuni 1200 personnes.

Pour accompagner cette mobilisation et débattre, voici le premier d’une série de billets sur la problématique du logement à Bayonne, après un détour indispensable par un cadrage plus général – et à l’échelon de la Communauté d’Agglomération du Pays basque (CAPB).

Depuis 18 mois, la situation du logement s’est aggravée à Bayonne, au Pays basque et dans beaucoup d’endroits. Le droit au logement est de plus en plus inaccessible, particulièrement pour les milieux modestes ou précaires, en attente d’un logement social à louer. Le droit au logement n’est pas le même, selon le point d’où on le considère : selon celles et ceux en attente d’une location sociale, ou selon les maires de droite (Olive à Anglet, Arosteguy à Biarritz, Alzuri à Bidart) et Renaissance (Etchegaray à Bayonne), plus sensibles au droit au logement des classes moyennes et supérieures que des classes populaires. Le droit au logement n’est pas quelque chose de consensuel…

Une régulation des locations touristiques est mise en œuvre depuis le 1^er mars. C’est une première avancée. Un encadrement des loyers a été demandé à l’État, et est à l’étude, avec une décision dans quelques mois. La limitation des résidences secondaires n’est pas encore à l’ordre du jour.

Mais cette régulation est bien tardive, des milliers de locations à l’année se sont déjà transformées en locations saisonnières depuis 2 ou 3 ans, et le « toujours plus » touristique n’est pas remis en cause. Il est reconnu que la fiscalité nationale favorise les locations de courte durée au détriment des locations avec les baux 3/6/9. La fiscalité locale n’est pas dépourvue de moyens pour peser davantage sur les résidences secondaires. Mais le choix de l’attractivité touristique pèse davantage en sens contraire.

Les politiques locales s’exercent dans le cadre très contraint des politiques nationales, et s’y opposent le plus souvent. En plus des contraintes financières grandissantes dictées par l’État, un nouveau phénomène vient compliquer la situation locale : autrefois marginale, l’accession sociale à la propriété occupe une place de plus en plus importante, au détriment des logements locatifs sociaux traditionnels.

Les collectivités locales font de gros efforts financiers pour aider les bailleurs à construire des logements sociaux locatifs… sans pouvoir enrayer le recul de tels logements face aux dites « accessions sociales » à la propriété. Entre « location sociale » et « accession sociale », le déséquilibre est flagrant pour 2022, à Bayonne comme pour la CAPB. Le logement social, c’est de plus en plus l’accession et de moins en moins la location. Au point qu’une prise de conscience semble se faire jour sur ce déséquilibre, au moins en paroles.

Peut-on imaginer que le « devenir propriétaire » reste l’horizon obligatoire du parcours résidentiel obligé depuis Chirac ? Surtout pour les générations précaires, les personnes isolées, les milieux modestes etc. C’est leur droit au logement qui est en cause.

Patrick Petitjean 20/03/23

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1^er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4^e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023