Baionan Bizi – Se loger à Bayonne (3)

La ligne bleue du quota des 25% SRU à Bayonne

Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne n’est fini pas d’être complimenter pour le respect du quota SRU, 26, 27 ou 28 % de logements sociaux selon les moments, seule ville basque à le faire. Il se permet même des envolées en faveur d’un relèvement du quota à 30 %.

Problème : ni lui, maire depuis 2014, ni Jean Grenet, son prédécesseur, dont il fut l’adjoint à l’urbanisme à partir de 1995, n’y sont pour rien.

Quand la loi SRU entre en vigueur en 2000 (où le quota est de 20 %, qui sera porté à 25 % en 2014), cela fait 30 ans que les 25 % sont pulvérisés à Bayonne. Merci donc à Maurice Delay, maire jusqu’en 1958 pour avoir donné l’impulsion, et à Henri Grenet, maire de 1959 à 1995 d’avoir fait construire des milliers de logements sociaux qui, faut-il le rappeler, s’entendaient seulement au sens de logements locatifs.

Mais il faut créditer Etchegaray d’avoir réussi à maintenir le taux au-dessus de 25 %, aidé en cela par l’inclusion partielle en 2006 (Chirac + Sarkozy + Boutin) des accessions sociales du type PSLA dans le quota SRU, puis par celle des BRS avec la loi ELAN de Macron en 2018. En 2022 à Bayonne, il y avait davantage de BRS que de LLS construits …

L’objectif de s’en tenir à un quota de 25 % figure d’ailleurs explicitement dans la « Charte de la mixité sociale » votée lors du conseil municipal du 5 avril dernier.

LE PARC HLM A BAYONNE

Dans le diagnostic préalable au dernier PLH, Bayonne comportait 6901 LLS au 1/1/2017, avec un parc ancien, où HSA est de loin le principal bailleur.

La liste en figure sur le site de HSA, rubrique location, avec les dates de livraison. Si on laisse de côté les opérations de moins de 10 logements et les rénovations dans le centre ancien, on peut dresser la liste suivante : 1958, Caradoc (175) ; 1960, La Citadelle (241) ; 1962, Polo (240), Habas la Plaine (367), Dubarry Saint Esprit (54) ; 1963, Balichon (370), La Porcelaine (40) ; 1966, Mousserolles (84) ; 1967, Le Bédat (146), Mounédé (192), Cam de Prats (215), Les Murailles (40). L’apothéose, en 1968, c’est la cité Breuer, dite aussi la ZUP, avec 1103 logements (voir la photo de l’entête du blog).

Les années suivantes, le rythme est d’une trentaine par an : un millier de logements, qui s’ajoutent aux 3200 des années 1960, sont donc à mettre au crédit de HSA au moment de la promulgation de la loi SRU en 2000.

Si l’on complète par les petites opérations, les rénovations et les autres bailleurs, c’est la très grande majorité du parc HLM qui est antérieure à la loi SRU. Depuis, la très grande majorité des constructions neuves (près d’un millier par an) est de l’accession libre à la propriété.

Depuis Jean Grenet et Jean-René Etchegaray, le discours d’égoïsme social est le même : on fait notre quota de logement sociaux, c’est aux villes voisines de faire un effort pour rattraper leur retard en matière de logement social. On ne peut héberger toute la misère du Pays basque, disent-ils.

UNE SEGREGATION SOCIALE

Cela se reflète dans l’évolution de la population bayonnaise.

La ville est passée de 32 575 habitants en 1954 à 42 743 habitants en 1968, période où HSA a construit 3 200 logements sociaux. Puis, le nombre d’habitants a diminué jusqu’à 40 078 en 1999, avant de repartir à la hausse : 44 406 en 2006, 50 589 en 2016, plus de 53 000 en 2022.

Nouvelle période où il y a eu construction massive de logements : près de 1000 par an selon certaines sources. Officiellement, 759 par an entre 2010 et 2018 selon les chiffres du PLH. Il est évidemment difficile de savoir si la population augmente parce que des logements sont construits, ou l’inverse. Mais la corrélation est là.

Depuis les années 2000, on construit pour les classes moyennes et plus. C’est le règne des promoteurs immobiliers. Et la ségrégation sociale est aussi une ségrégation spatiale : les principales opérations de logements sociaux depuis les années 2000 sont éloignées du centre : Arrousets, Séqué, Saint-Bernard, Habas, Saint-Etienne. Il faut y ajouter une grosse opération entre la prison et la voie ferrée (au bout de Saint Esprit), et une seule au centre ville : Rivadour aux Allées marines.

ACCESSION SOCIALE, ACCESSION MAÎTRISEE

Même si l’accession sociale peut être prise en compte dans le quota SRU depuis 2006, c’est resté marginal jusqu’au milieu des années 2010, où l’on voit HSA et le COL conduire plusieurs opérations avec des PSLA au Séqué notamment. Avec l’arrivée du BRS, tout change.

Conçus à l’origine (loi Duflot 2014) comme un instrument anti-spéculatif robuste, comme les autres logements publics (LLS),les BRS ont trouvé avec la loi ELAN une vocation « inattendue » (bien que compatible avec leur vocation initiale) : remplir les quota SRU tout en faisant le moins possible de LLS. Les élus se sont rués sur cette possibilité. Les premiers BRS ont été livrés en 2021, et il y a eu dès 2022 une dérive considérable en ce sens à la CAPB, avec plus de BRS que de LLS.

On peut dire que les BRS sont des logements semi-publics, où le foncier est public et le bâti privé.

Ce n’est pas le cas d’une catégorie qui fait fureur à Bayonne, l’accession « maîtrisée », parfois même présentée aussi comme « sociale », bien qu’entièrement privée. Elle n’entre pas bien sûr dans les quotas SRU, c’est une sorte de catégorie administrative qui existait déjà dans le PLU bayonnais en 2007, où elle est assimilée à l’accession sociale dans les typologies de construction

Elle est au coeur de la fameuse charte (voir plus loin)

Mais avant d’en venir à cette charte, il faut s’arrêter un moment sur les modifications demandées par le conseil municipal de Bayonne à la première version du PLH 2021-2026, qui ont eu le mérite d’éclairer la réalité de la politique municipale du logement.

CONSEIL MUNICIPAL DU 9 DECEMBRE 2020

Le projet de PLH est adopté le 01/02/2020 par le conseil de la CAPB, pour être soumis à tous les conseils municipaux. Il est le fruit de deux ans de travail entre élus, organismes, bureaux d’études. Il définit des préconisations pour 5 ans : équilibres entre villes, niveau de construction, typologies, etc.

Même s’il est président de la CAPB, Etchegaray n’apprécie pas les préconisations pour sa ville et propose de les modifier.

Le PLH préconisait une diminution du rythme annuel de constructions neuves (en général pour la CAPB, mais accentuée à Bayonne) : de 759 à 435. Refus du conseil, qui opte pour le chiffre de 500 logements neufs.

Le PLH préconisait 43 % de logements sociaux, de manière à remonter le quota SRU à 28 %. Le conseil demande à limiter le taux à 35 %, suffisant pour garantir le quota de 25 %.

Le PLH proposait, dans les LS, au moins 25 % de PLAI et 35 % de PLUS, et au plus 40 % de BRS et PLS. Le conseil demande de réduire la part obligatoire des PLAI à 15 %, celle des PLUS à 30 %, et donc d’augmenter les BRS et PLS à 55 %. Le locatif PLS et l’accession BRS sont destinés aux classes moyennes.

Le conseil propose aussi « un soutien plus conséquent » pour les BRS en raison de leur robustesse « antispéculative », oubliant que le locatif social, étant 100 % public est tout autant antispéculatif. Il regrette aussi que le PLH reste muet sur les PLI (prêt locatif intermédiaire) destiné aussi aux revenus un peu supérieurs aux plafonds du PLS. Et de plus, regrette l’abandon de la notion « accession à prix maîtrisés ».

Difficile d’être plus clair sur la politique de l’habitat pour Bayonne. La version finale du PLH, adoptée par le conseil de la CAPB le 02/10/2021, reprendra les modifications voulues par Bayonne.

CHARTE DE « MIXITE SOCIALE »

Sans surprise, c’est ce que l’on retrouve dans la « Charte »dite « de mixité sociale » votée lors du dernier conseil municipal le 5 avril, et bientôt disponible sur le site de la ville. L’intention officielle est de faire de Bayonne un « laboratoire d’expérimentation d’un travail partenarial en faveur du logement accessible ». Cela concerne le parc ancien autant que la construction neuve, pour laquelle trois objectifs sont définis dans la délibération votée :

1- « produire plus de logement social afin de maintenir un taux de plus de 25 % ». On reste donc dans l’optique du minimum de LS nécessaire pour ne pas sortir du quota SRU, on n’est pas dans le développement d’une offre adaptée aux besoins de la majorité de demandeurs de logements. A noter aussi, un autre chemin évoqué pour l’accession à la propriété : l’accession directe, c’est-à-dire la vente en VEFA de logements construits par un bailleur social (avec de multiples conditions et plafonds bien sûr)

2- « développer une offre de logement en accession maîtrisée, à destination des ménages modestes, dont les revenus sont en-deçà des plafonds du LS ». C’est d’un cynisme à toute épreuve : quand on est en deçà des plafonds, on peut rêver d’être propriétaire (c’est d’ailleurs aussi la pub d’Alday pour le Prissé) à 4200 euros du m² ! C’est dans la délibération, mais le texte de la charte elle-même dit l’inverse : l’accession maîtrisée est faite pour « encourager les ménages aux revenus intermédiaires, non éligibles au LS à s’installer durablement » à Bayonne. Comprenne qui pourra.

3- « favoriser l’installation pérenne des ménages sur Bayonne » : c’est la clause des 95 % de résidences principales, mise dans la charte ; on en verra plus loin les limites.

LES DEUX VOLETS DE LA CHARTE

*** Le premier volet (parties 4 et 5 de la charte) expose de manière détaillée la modification simplifiée du PLU qui reste à venir au terme d’une « mise à disposition du public » et d’un vote des conseils de la CAPB et de la ville. « Simplifiée » signifie qu’il n’y a pas d’enquête publique, contrairement aux modifications ordinaires.

J’aurai donc l’occasion d’y revenir en détail quand la modification simplifiée passera au conseil. Disons dès maintenant que cela augmente légèrement les obligations de construction des LLS et des AS selon les mêmes secteurs de la ville que précédemment, et que cela y ajoute l’obligation de 30 % d’accession « maîtrisée ». Egalement, cela crée une nouvelle catégorie, les projets d’ensemble ou les plus de 50 logements, où se renforce l’obligation de LS (au moins 30 % de LLS et 15 % de BRS), avec seulement un minimum de 15 % de « maîtrisée ».

C’est ce qu’on retrouve déjà, ou presque, dans le grand projet du Prissé présenté par HSA dans Sud Ouest le 25 janvier dernier : 350 logements, avec 45 % de LS (158). 192 logements sont confiés à Aday, avec 15 % (53) en « maîtrisée ». Mais la proportion LLS/BRS figurant dans l’article n’est pas celle figurant dans le futur PLU : 20 % de LLS contre 25 % de BRS, et non 30 %/15 %. On peut supposer que HSA rectifiera…

In fine, il s’agit bien de « répartir la diversité sociale » comme l’affiche la charte : une politique de peuplement en faveur des revenus intermédiaires et non pas en faveur des milieux populaires, très majoritaires dans notre ville

Les signataires de la charte s’engagent à respecter le PLU modifié, c’est bien le moins. Il n’y avait pas besoin de charte pour cela.

*** Le deuxième volet, c’est la démarche « urbanisme négocié », a priori tout-à-fait respectable et même souhaitable. Toute la sixième partie de la charte y est consacrée : « le bien-vivre ensemble ». Qualité architecturale urbaine et paysagère, concertations, bien—être chez soi, adaptation à l’environnement et au changement climatique … la liste est déjà longue, et on suppose que cela concernera aussi la phase chantier (ce n’est pas précisé) et la phase post-livraison. Un livret complémentaire est annoncé pour accompagner sur ce volet les porteurs de projet.

Mais, dans la charte, ce qui semble justifier l’affichage « urbanisme négocié », c’est plutôt la septième partie, les « étapes du projet, très détaillées, depuis la prospection foncière (« confidentielle ») jusqu’à l’évaluation de l’opération après toutes les livraisons. Toute une machine administrative, procédurière, est ainsi explicitée, sans qu’on puisse parler d’une nouveauté radicale par rapport à l’existant.

AUSSI DANS LA CHARTE

Il reste que, même si des processus de suivi et d’évaluation régulière (tous les ans) sont prévus, y compris des certifications par des notaires, cette charte « n’a pas de valeur réglementaire ni contractuelle, c’est-à-dire qu’elle n’est pas opposable. Elle ne repose que sur « le renforcement du dialogue entre partenaires ».

Par exemple, les opérateurs s’engagent à ce que 95 % de leurs acheteurs en fassent pendant 10 ans leur résidence principale. 10 ans, c’est court pour un investissement immobilier, mais il paraît que c’est la durée maximale juridiquement tenable. Une clause qui n’a pas de valeur réglementaire…

Reste une question : qu’est-ce qui peut pousser des opérateurs comme Alday, Bouygues, Nexity et autres Kaufmann & Broad à signer une telle charte, où les prix de vente sont limités pour une partie des logements construits : les bonnes relations avec la ville pour éviter blocages et ralentissements de leurs projets ? La communication (Alday et Aedifim le font déjà) ? Les difficultés de commercialisation qui se profilent, avec l’inflation, l’augmentation des coûts de construction et la baisse de la solvabilité des aspirants propriétaires ? Ou enfin des « prix facilitateurs » du foncier vendu par la ville ?

Dans un autre domaine que l’habitat, le projet d’installation de trois entreprises de l’agroalimentaire basque quai Resplandy à Bayonne, tel que décrit dans Sud Ouest du jeudi 13/04/23, illustre bien ce processus, que la ville dit « vertueux » : du foncier acheté dans les années 1990, vendu à un prix fixé par les Domaines (et donc loin des prix spéculatifs actuels), en contrepartie de clauses anti-spéculatives.

Il y a donc bien un intérêt réciproque entre la ville – qui veut développer la construction pour les classes moyennes – et les promoteurs qui peuvent accéder à du foncier public « facilité » dans le cadre d’opérations publiques.

Patrick Petitjean, 13 avril 2023, révisé le 28 mai

Glossaire

AS : Accession Sociale

BRS : Bail Réel Solidaire

CAPB : Communauté d’Agglomération du Pays Basque

COL : Comité Ouvrier pour le Logement (bailleur social)

HSA : Habitat Sud Atlantique

LLS : Logement Locatif Social

LS : Logement Social

PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLH : Plan Local de l’Habitat

PLS : Prêt Locatif Social

PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PSLA : Prêt Social Location Accession

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité

Herrian Bizi – Se loger au pays (4)

Le PLH de la CAPB

PLH : Plan Local pour l’Habitat

CAPB : Communauté d’Agglomération du PaysBasque

Les difficultés nationales n’expliquent pas tout. Les bailleurs et les élus ont de nombreux moyens d’action.

Pourtant, on a pu voir un titre choc dans Sud-Ouest le 8 février : « les bailleurs sociaux contraints de construire moins » en faisant le compte rendu de la cérémonie de voeux de l’Office 64 (bailleur départemental) : les effets de l’inflation des coûts des matériaux de construction et de l’augmentation des prix du foncier s’ajoutent aux conséquences de la politique gouvernementale compensation de la suppression des APL et augmentation du taux du livret A) pour obliger les bailleurs sociaux à consacrer des fonds propres trop considérables s’ils voulaient maintenir le niveau de construction, et aux collectivités locales d’augmenter leurs subventions.

S’exprimant en tant que président de l’Office 64, Claude Olive, maire d’Anglet, annonçait une diminution de 400 en 2022 à 250 en 2023 de la livraison de logements sociaux, d’où le titre de l’article sans doute..

S’il y a du vrai dans cette argumentation, il faut regarder de plus près avant de parler de « contrainte » nouvelle. Les logements livrés en 2023 ont été engagés depuis plusieurs années (notamment pour l’achat du foncier). Et la baisse de construction des logements sociaux au Pays basque a commencé dès 2016, où le nombre de logements locatifs agréés avait atteint 1096 : voir le billet n°3 précédent.

Lors de cette cérémonie, Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne et président de la CAPB n’a pas craint d’affirmer, selon le journaliste, que 1200 logements sociaux avaient été construits en 2022 au Pays basque, 800 en locatif et 400 en accession sociale. Ce ne sont que les objectifs affichés du PLH pour l’agglo, mais la réalité est tout autre, avec seulement 571 logements en locatif, contre 740 en accession. Moins de locatif, et beaucoup plus d’accession. Et pourtant, 11 000 demandes de locations sociales sont en attente au Pays basque

C’est là une question très politique, et très locale, qui concerne autant les collectivités que les bailleurs : on construit quoi, et pour qui ? Le déséquilibre apparu en 2022, où l’accession remplace la location, n’est pas une fatalité, mais un choix : loger en priorité les couches moyennes, ce qui, dans le contexte décrit plus haut, revient à « déshabiller Pierre pour habiller Paul ». Un tel choix est hautement revendiqué par plusieurs maires de la Côte basque, proposant même d’augmenter le plafond de ressources pour l’accession sociale, pour permettre à des couches « moyennes supérieures » d’en bénéficier.

Et si l’argument du « c’est la faute à la politique nationale » ne suffisait pas, les mêmes maires avancent une autre cause : les riverains multiplieraient les recours contre les projets avec logements sociaux… Les recours contre de nouvelles constructions sont effectivement fréquents. Mais contre quoi ? Contre la densification ? Contre une densification mal faite ? Pas certain que l’égoïsme social, évidemment aussi présent, surtout dans des ville « riches », soit la cause principale de ce refus.

Une telle argumentation contribue à légitimer une sorte de « NIMBY » social, en stigmatisant le logement public, à l’image de la citation de Jean Grenet pour Bayonne que j’avais rapporté dans le billet précédent « il n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». Du NIMBY et du mépris social à l’échelon d’une commune.

Pour contrer l’effondrement du nombre de logements locatifs sociaux, le collectif Herrian Bizi avance dans sa plate forme pour la manifestation du 1^er avril, des propositions « offensives », passant par une mise à niveau des PLU (Plan Local d’Urbanisme), en portant à 70 % le pourcentage de logements sociaux obligatoires dans toute opération immobilière, à partir de 3 ou 4 logements pour limiter les effets de seuil. Et dans ces 70 %, au moins 45 % de locatif, et au plus 25 % d’accession. Et parmi les locatifs, au moins 30 % de « très sociaux » (PLAI).

C’est en même temps accélérer le rattrapage du quota SRU (25 % de logements sociaux sur une ville) et ne pas le considérer comme un maximum.

En savoir plus : http://www.herrianbizi.com/doc/logementsocial.pdf

Patrick Petitjean, 26 mars 2023

Herrian Bizi – Se loger au pays(1)

Droit au Logement

Le 1^er avril est une journée européenne de manifestations pour le droit au logement. Au Pays basque, la mobilisation est prise en charge par la plate forme « Herrian Bizi – Se loger au Pays », avec pour objectif de faire mieux que la manifestation « logement » de novembre 2021 qui avait réuni 1200 personnes.

Pour accompagner cette mobilisation et débattre, voici le premier d’une série de billets sur la problématique du logement à Bayonne, après un détour indispensable par un cadrage plus général – et à l’échelon de la Communauté d’Agglomération du Pays basque (CAPB).

Depuis 18 mois, la situation du logement s’est aggravée à Bayonne, au Pays basque et dans beaucoup d’endroits. Le droit au logement est de plus en plus inaccessible, particulièrement pour les milieux modestes ou précaires, en attente d’un logement social à louer. Le droit au logement n’est pas le même, selon le point d’où on le considère : selon celles et ceux en attente d’une location sociale, ou selon les maires de droite (Olive à Anglet, Arosteguy à Biarritz, Alzuri à Bidart) et Renaissance (Etchegaray à Bayonne), plus sensibles au droit au logement des classes moyennes et supérieures que des classes populaires. Le droit au logement n’est pas quelque chose de consensuel…

Une régulation des locations touristiques est mise en œuvre depuis le 1^er mars. C’est une première avancée. Un encadrement des loyers a été demandé à l’État, et est à l’étude, avec une décision dans quelques mois. La limitation des résidences secondaires n’est pas encore à l’ordre du jour.

Mais cette régulation est bien tardive, des milliers de locations à l’année se sont déjà transformées en locations saisonnières depuis 2 ou 3 ans, et le « toujours plus » touristique n’est pas remis en cause. Il est reconnu que la fiscalité nationale favorise les locations de courte durée au détriment des locations avec les baux 3/6/9. La fiscalité locale n’est pas dépourvue de moyens pour peser davantage sur les résidences secondaires. Mais le choix de l’attractivité touristique pèse davantage en sens contraire.

Les politiques locales s’exercent dans le cadre très contraint des politiques nationales, et s’y opposent le plus souvent. En plus des contraintes financières grandissantes dictées par l’État, un nouveau phénomène vient compliquer la situation locale : autrefois marginale, l’accession sociale à la propriété occupe une place de plus en plus importante, au détriment des logements locatifs sociaux traditionnels.

Les collectivités locales font de gros efforts financiers pour aider les bailleurs à construire des logements sociaux locatifs… sans pouvoir enrayer le recul de tels logements face aux dites « accessions sociales » à la propriété. Entre « location sociale » et « accession sociale », le déséquilibre est flagrant pour 2022, à Bayonne comme pour la CAPB. Le logement social, c’est de plus en plus l’accession et de moins en moins la location. Au point qu’une prise de conscience semble se faire jour sur ce déséquilibre, au moins en paroles.

Peut-on imaginer que le « devenir propriétaire » reste l’horizon obligatoire du parcours résidentiel obligé depuis Chirac ? Surtout pour les générations précaires, les personnes isolées, les milieux modestes etc. C’est leur droit au logement qui est en cause.

Patrick Petitjean 20/03/23

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1^er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4^e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023