Herrian Bizi – Se loger au pays (3a)

Sur le Bail Réel Solidaire

BRS : Bail Réel Solidaire

DAL : Droit Au Logement

En réponse à une question qui lui a été posée sur les BRS lors d’un meeting d’Alda cet automne, Jean-Baptiste Eyraud, dit Babar et grand chef fondateur du DAL a répondu « le BRS, c’est quoi ? ». Pour un mouvement, le DAL, qui s’occupe historiquement, et toujours prioritairement des mal-logés. L’accession à la propriété des classes moyennes n’est pas vraiment dans le périmètre du DAL national… dont Alda se veut le représentant local.

Le BRS a été conçu comme un moyen de lutte contre la spéculation foncière par la loi ALUR (Duflot, 2014). Il sépare le foncier, qui reste propriété publique, du bâti, qui est vendu à un futur propriétaire, avec obligation de servir de résidence principale. C’est un logement semi-public. Le prix de vente est donc largement inférieur aux prix du marché, ce qui range ces logements dans de l’accession sociale, et leur permet de figurer dans le décompte des logements sociaux au titre de la loi SRU (voir mon 2^e billet sur la question)

Pour le foncier, un propriétaire verse une redevance mensuelle à un OFS (Office Foncier Solidaire). Le BRS plafonne l’augmentation du prix de revente au seul indice de référence des loyers (IRL). C’est donc un moyen « robuste » de lutte anti-spéculatif.

Mais ce n’est pas un instrument pour loger les classes populaires, les jeunes, les précaires, les décohabitants, les familles monoparentales, ceux et celles qui bougent ou qui n’ont accès ni à l’emprunt pour acheter ou à la location dans le privé… pour lesquels la location publique (logements de type PLAI et PLUS) est indispensable.

C’est à quoi le maire de Bayonne, Jean-René Etchegaray, sous doute énervé par l’intervention de l’élu écolo, s’est laissé aller lors du conseil municipal de décembre 2022 : « Il convient de déterminer pour qui s’adressent les logements sociaux, tous n’étant pas similaires. Ainsi, le BRS s’adresse à la classe moyenne voire supérieure. Or la commune a besoin de PLAI et de PLUS pour répondre aux attentes de la population des quartiers ». Et encore « Veut-on permettre à nos enfants et nos petits-enfants nés ici et ayant grandi ici de rester ici ? »

En terme de politiques publiques, les BRS ont de nombreux avantages :

– antispéculation (pas de plus-value à la revente) et pas d’évaporation vers un meublé de tourisme.

– pérennité des réserves foncières publiques facilitant les prêts pour de nouvelles constructions

– logement des classes moyennes, ce qui est une difficulté réelle, au vu de l’explosion des prix. Les BRS sont accessibles sous le même plafond de ressources que les PLS ou PSLA

On comprend aussi l’intérêt des bailleurs : se décharger de la gestion vers des copropriétés en s’appuyant sur l’aspiration à devenir propriétaire. Les éventuelles copropriétés dégradées, dans quelques années, ne seront pas leur affaire.

L’intérêt des maires est double : remplir plus facilement les objectifs de la loi SRU, sans construire autant qu’exigé des locatifs sociaux. Et, pour les plus réacs d’entre eux, avoir une politique de peuplement limitant le poids des classes populaires dans leur ville. Comme le disait Jean Grenet (dont Etchegaray était l’adjoint à l’urbanisme) voici plus de 10 ans alors qu’il était maire de Bayonne en soulignant la part de logement social à Bayonne (environ 26 %), pour s’en féliciter, mais aussi pour se tourner vers « les autres ». À savoir les voisins de la Côte basque. « Je me tourne vers eux et je dis »à vous ! ».» Le maire bayonnais estime qu’il « n’y a pas de raison pour qu’une seule ville soit le réceptacle de toute la misère du monde et que les autres s’exonèrent de cette mission ». (Sud Ouest 10/02/2012)

L’intérêt des propriétaires est d’acheter en dessous des prix du marché. Mais il y a un piège : la redevance : quel montant, et pour combien de temps. Les bailleurs répartissent le coût de construction entre le montant de la redevance et le prix en m² du bâti. On a vu des redevances de plusieurs euros par mois par m², ce qui permet des prix de sortie attractif pour les acheteurs. Pourtant, si l’on calcul le montant total versé en redevance sur la durée typique d’un emprunt (30 ans), cela peut doubler le prix réel d’achat…

Pour cela, Herrian Bizi propose de mieux réguler les redevances, en les limitant à 1 ou 1,5 euros mensuel par m², et de passer à une redevance minime, symbolique, quand l’OFS a fini de rembourser les emprunts pour l’acquisition de son foncier, cette redevance résiduelle permettant de dégager des fonds propres pour l’OFS.

Intérêt, pour les politiques publiques, intérêt pour les bailleurs, élus, futurs propriétaires : en peu d’années, il y a eu explosion des OFS et des BRS. En 5 ans, des dizaines d’OFS ont été créés. Au Pays basque, il y en a 4, tous les bailleurs (COL, HSA, Office 64 ont le leur ainsi que l’EPFL). Aujourd’hui, quelle ville n’a pas ses projets de BRS ? On n’est pas loin du tout BRS.

Les effets pervers ont été immédiats.

Le PLH (programme Local de l’Habitat) adopté n 2021 par la CAPB préconisait la production de 1200 logements sociaux par an, dont les 2/3 de locatifs et le 1/3 en accession.

En 2021, sur la CAPB, 491 locatifs sociaux ont été agréés, contre 32 en locatif intermédiaire (PLS) et 180 en accession (dont 163 BRS).

En 2022, ce sont 571 locatifs sociaux, contre 69 en locatif intermédiaire et 671 en accession (tous BRS).

On est donc très loin des objectifs du PLH en matière de locatifs sociaux (800, déjà jugés insuffisants par les associations concernées, très loin dela moyenne entre 2011 et 2018, proche de 900, même s’il s’agit d’une reprise en regard de 2019 et 2020.

Surtout, en voit que les BRS « mangent » la part des locations sociales : en 2022, on est au-dessus des 1200 logements sociaux préconisés par le PLH, mais près de 60 % sont des BRS au lieu du 1/3 préconisé.

Il y a certes de fortes contraintes nationales, politiques et économiques qui pèsent sur la construction de logements sociaux, mais pour cette explosion des BRS et cette insuffisance des locations sociales, c’est une question de choix politiques au niveau de la CAPB et des maires. S’ils en ont la volonté politique, d’autres choix sont possibles. A suivre dans le 4^e billet.

Patrick Petitjean 24/03/23

Herrian Bizi – Se loger au pays (2)

La loi SRU a bien changé

Depuis 2000 (Jospin), la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) impose, selon certains critères, à des villes d’avoir un minimum de 25 % de logements sociaux, sous peine de sanctions financières, de se doter d’un programme triennal de rattrapage. Les retardataires risquent une mise sous tutelle par l’État de leur politique de logement.

Mais la loi SRU 2023 n’est plus celle de 2000. Au fil des alternances politiques, elle a bougé dans un sens plus social,ou inversement. Si la droite n’a pas réussi à la supprimer, elle en a changé la nature.

Cette loi date du Gouvernement Jospin : elle est publiée le 30/12/2000 . Elle instaure l’obligation de 20 % de logements sociaux, locatifs à l’époque. Elle ne concerne que des communes d’une certaine taille, dans des zones dites « tendues » du point de vue des logements. Elle prévoit différentes formes de sanctions pour les communes en dessous du seuil, et dont les efforts de rattrapage seraient lents ou insuffisants.

Elle concerne principalement la location sociale. A côté, existait déjà depuis 1984 un dispositif dit PSLA (Prêt Social Location Accession), qui permet à un locataire d’acheter son appartement, sous certaines conditions, après quelques années à un prix résiduel. Parmi les conditions, un minimum antispéculatif, le remboursement du différentiel de TVA à l’achat si la revente intervient 10 ans après l’achat. Mais les PSLA ne rentrent pas en compte dans les quota SRU.

Les efforts des élus de droite (nationaux ou locaux) pour revenir sur cette loi ont été immédiats. Sous Sarkozy, c’est la loi Boutin, promulguée en 2009 qui élargit les délais de rattrapage, mais surtout ouvre le droit de compter parmi les logements sociaux l’accession sociale (les PSLA) en plus du locatif. C’est l’époque du mythe du « devenez propriétaire de votre maison avec 15 euros par jour ». On parle d’« accession populaire » au-delà même de l’accession sociale.

Cette accession sociale restait très minoritaire par rapport aux locations traditionnelles. Un PSLA reste comptabilisé comme logement social 5 ans après l’achat. Mais les effets dévastateurs d’une telle inclusion se font sentir à plein aujourd’hui.

Sous Hollande, la loi ALUR, due à Cécile Duflot et promulguée en janvier 2013, relève le seuil de 20 % à 25 % pour l’obligation de construction de logements sociaux, entre autres améliorations. Cette loi comporte une nouveauté essentielle pour faire face à la spéculation foncière : la possibilité de dissocier la propriété du foncier de celle des murs du logement. Le foncier reste propriété publique à travers un « office foncier solidaire » (OFS), avec lequel le propriétaire des murs conclut un « Bail Réel Solidaire » (BRS) donnant lieu à une redevance mensuelle. J’y reviendrai dans le billet suivant consacré à la folie BRS.

Tout change avec Macron et la loi ELAN du 23/11/18 qui inclut les BRS dans l’accession sociale prise en compte dans le seuil de 25 % de logements sociaux. Les OFS / BRS ne sont plus seulement un outil « robuste » contre la spéculation ils deviennent en quelques années un moyen de loger prioritairement les classes moyennes : elles aussi victimes de l’envolée des prix, elles ont du mal à se loger dans le « libre » (location ou achat), sans avoir accès au locatif public. Les PSLA (moins « robustes » contre la spéculation) et plus contraignants, ont quasiment disparus au profit des BRS.

Autre scandale : le pourcentage de logements sociaux dans la loi SRU est calculé sur le nombre de résidences principales, sans prendre en compte les résidences secondaires. Aucune réforme depuis 2000 n’a remis en cause ce mode de calcul. Dans les zones touristiques, le pourcentage des résidences secondaires voisines parfois les 50 %. Cela donne donc en réalité une vision très faussée de la réalité du logement social au regard de l’ensemble des logements.

Si ce pourcentage était calculé sur le nombre total de logements, résidences secondaires incluses, le déficit en logements sociaux serait encore plus catastrophique dans des villes comme Biarritz. A Bayonne, où le taux officiel a toujours varié autour de 26-27 %, il descendrait seulement à 24 %, compte tenu d’un taux de résidences secondaires au-dessous de 5 %.

Autant dire que l’inclusion des résidences secondaires (et des logements vacants), qui nécessite une modification législative, est reprise par les associations de la plate forme Herrian Bizi et relayée par Inaki Echaniz, le député PS-NUPES de la 64-04, comme certains parlementaires de droite (pas tous).

16 communes du Pays basque sont assujetties à la loi SRU. Une seule, Bayonne (26%, et cela remonte à 30 ou 40 ans, j’y reviendrai dans un autre billet) est dans les clous. Les plus éloignées sont Hasparren (7%), Saint Pée sur Nivelle (8%), Cambo et Mouguerre (9%). Si l’on prend en compte les résidences secondaires, Biarrtiz, Cambo, Ciboure et Hasparren sont à 6 %, Saint-Pée sur Nivelle à 7 %, Ascain à 8 %, Urrugne et Mouguerre à 9 %.

Au final, aujourd’hui, plus personne ne remet en cause l’accession comme composante du logement social dans la loi SRU à côté du locatif. Dans les documents sur le logement, on distingue deux blocs : le « social social », à savoir la location standard (dite PLUS) et la location très aidée (dite PLAI), et le « social intermédiaire »avec les BRS, les PSLA, le locatif intermédiaire (dit PLS et PLI). Ce dernier bloc garde son caractère social d’un plafond de ressources (le même pour toute les catégories) pour y accéder.

Patrick Petitjean 22/03/23

Herrian Bizi – Se loger au pays(1)

Droit au Logement

Le 1^er avril est une journée européenne de manifestations pour le droit au logement. Au Pays basque, la mobilisation est prise en charge par la plate forme « Herrian Bizi – Se loger au Pays », avec pour objectif de faire mieux que la manifestation « logement » de novembre 2021 qui avait réuni 1200 personnes.

Pour accompagner cette mobilisation et débattre, voici le premier d’une série de billets sur la problématique du logement à Bayonne, après un détour indispensable par un cadrage plus général – et à l’échelon de la Communauté d’Agglomération du Pays basque (CAPB).

Depuis 18 mois, la situation du logement s’est aggravée à Bayonne, au Pays basque et dans beaucoup d’endroits. Le droit au logement est de plus en plus inaccessible, particulièrement pour les milieux modestes ou précaires, en attente d’un logement social à louer. Le droit au logement n’est pas le même, selon le point d’où on le considère : selon celles et ceux en attente d’une location sociale, ou selon les maires de droite (Olive à Anglet, Arosteguy à Biarritz, Alzuri à Bidart) et Renaissance (Etchegaray à Bayonne), plus sensibles au droit au logement des classes moyennes et supérieures que des classes populaires. Le droit au logement n’est pas quelque chose de consensuel…

Une régulation des locations touristiques est mise en œuvre depuis le 1^er mars. C’est une première avancée. Un encadrement des loyers a été demandé à l’État, et est à l’étude, avec une décision dans quelques mois. La limitation des résidences secondaires n’est pas encore à l’ordre du jour.

Mais cette régulation est bien tardive, des milliers de locations à l’année se sont déjà transformées en locations saisonnières depuis 2 ou 3 ans, et le « toujours plus » touristique n’est pas remis en cause. Il est reconnu que la fiscalité nationale favorise les locations de courte durée au détriment des locations avec les baux 3/6/9. La fiscalité locale n’est pas dépourvue de moyens pour peser davantage sur les résidences secondaires. Mais le choix de l’attractivité touristique pèse davantage en sens contraire.

Les politiques locales s’exercent dans le cadre très contraint des politiques nationales, et s’y opposent le plus souvent. En plus des contraintes financières grandissantes dictées par l’État, un nouveau phénomène vient compliquer la situation locale : autrefois marginale, l’accession sociale à la propriété occupe une place de plus en plus importante, au détriment des logements locatifs sociaux traditionnels.

Les collectivités locales font de gros efforts financiers pour aider les bailleurs à construire des logements sociaux locatifs… sans pouvoir enrayer le recul de tels logements face aux dites « accessions sociales » à la propriété. Entre « location sociale » et « accession sociale », le déséquilibre est flagrant pour 2022, à Bayonne comme pour la CAPB. Le logement social, c’est de plus en plus l’accession et de moins en moins la location. Au point qu’une prise de conscience semble se faire jour sur ce déséquilibre, au moins en paroles.

Peut-on imaginer que le « devenir propriétaire » reste l’horizon obligatoire du parcours résidentiel obligé depuis Chirac ? Surtout pour les générations précaires, les personnes isolées, les milieux modestes etc. C’est leur droit au logement qui est en cause.

Patrick Petitjean 20/03/23

Bergeret à Saint Esprit (3)

Îlot Bergeret : le chantier de trop à Saint-Esprit ?

La maison du 22 quai Bergeret (photo ci-dessus) a été démolie en avril 21 (photo maison à terre). Les hangars du boulevard Alsace-Lorraine ont suivi. On est ensuite passé au stade du creusement d’un trou pour les futures fondations des immeubles.

L’eau n’a pas été longue à envahir ce trou. Il y a eu des pompages réguliers Il semble même que le chantier a été interrompu quelque temps. Mais cela n’a pas empêché l’installation des piliers pour le montage de la grue, qui a commencé le 8 mars 2022 (voir photo montage). Elle s’est effondrée dès le 9 mars.

Un expert judiciaire a recherché les causes de l’effondrement. Dans son rapport remis en décembre dernier, il pointe une faute dans le coulage d’une pièce en béton sur l’un des 4 piliers d’appui de la grue. Ce béton aurait été coulé trop bas, et serait devenu sans consistance. Avant que cette pièce ait pu sécher convenablement, le niveau d’eau avait bougé. L’expert note le rôle probable de la marée, qui fait baisser et hausser le niveau de l’Adour voisin. Une enquête est en cours pour « homicide involontaire », et ce sera au tribunal de valider les causes de l’accident et surtout les responsabilités. Dans quelques années…

Curieusement, malgré sa proximité de l’Adour, l’îlot Bergeret n’est pas situé officiellement en zone inondable, au titre de la zone reconnue par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI). A ce titre, il n’est pas obligatoire de prendre en compte un tel risque pour l’obtention du Permis de Construire. Dans le PC « Bergeret », on ne trouve donc aucune analyse de sol, du niveau de la nappe phréatique, etc. Cela ne veut pas dire que le COL ou Domofrance n’aient pas fait procéder à ce genre d’analyses. On peut espérer qu’elles existent, question de responsabilité des constructeurs, au-delà du respect formel des règles du PC.

Le 2 mars de cette année, le COL a fait installer deux colonnes (voir photo) pour procéder à des sondages hydrogéologiques « en préalable à la reprise du chantier », selon le directeur du COL lui-même dans Sud Ouest, qui précise que la date n’en est pas fixée, et qu’une réunion d’information sera organisée en préalable en direction des riverains.

Pourtant, l’Adour déborde régulièrement. Il y a notamment eu des crues importantes en décembre 2019 et décembre 2021. Les fortes pluies de décembre 2019 avaient inondé quelques rues du quartier, à quelques dizaines de mètres de l’îlot Bergeret, avant le début chantier. Ces rues sont en contrebas une colline, et sont victimes d’un ruissellement typique dû à l’artificialisation des sols en raison des multiples constructions. D’ailleurs, les cartes gardent trace d’un ruisseau venant de cette colline et allant vers l’Adour, ruisseau aujourd’hui disparu. L’eau passe par où elle peut, et l’artificialisation modifie le régime de circulation des eaux souterraines.

Si l’îlot Bergeret ne relève pas du PPRI, ce n’est pas le cas d’un autre chantier du COL, plus au coeur du quartier, à moins d’une centaine de mètres de l’Adour. Le PC pour cette opération, dite « Vigilante » (du nom d’une association sportive qui utilisait la parcelle), a été demandé, et obtenu, à peu près en même temps que celui pour Bergeret. Le chantier a pris du retard pour tenir compte de la modification n°16 du PLU (dont j’ai parlé dans le 1^er billet sur Bergeret). Mais qui, pour cette opération, contenait des modifications plus importantes, pour y insérer un jardin public demandé par des habitants du quartier.

Le PPRI avait été prescrit le 23/07/2012 par le Préfet et délimité les zones inondables du quartier. Le projet « Vigilante » est dans cette zone, et d’ailleurs, il est situé près des rues qui ont été inondées en 2019. Pour le dossier du PC, des études spécifiques étaient obligatoires, même si le PC ne comporte qu’une attestation de l’architecte qu’elles ont bien été faites…

Le PPRI définit une côte de référence, celle d’une crue de fréquence centennale. Dans la décision d’accorder le PC, tout un article détaille les obligations qui en découlent : ne pas construire d’habitations sous cette côte, n’utiliser que des matériaux adaptés sous cette côte, interdiction d’installations électriques, etc. Des prescriptions spécifiques concernent d’éventuels parkings souterrains, notamment des caissons supplémentaires de protection.

Le PPRI ne s’appliquant pas pour l’îlot Bergeret, rien de tout cela be figure au PC, même s’il comporte aussi un parking souterrain

Tout cette zone a été construite sur d’anciens marécages. Beaucoup d’immeubles ont été construits (photo) le long du quai, mais surtout le long du boulevard Alsace-Lorraine. Parfois de 8 étages. Cela ne pose pas a priori de problèmes techniques de construire dans des zones marécageuses. Mais visiblement, l’eau « aime » envahir la dernière zone, non construite, de « liberté » dans le quartier : elle s’y est installée dans le trou il y a près de 2 ans, et n’en bouge pas (photo).

Au-delà des raisons techniques, la chute de la grue n’est-elle pas la conséquence d’un trop plein d’artificialisation des sols, dans ce quartier ? Même si la légalité a été formellement respectée, la maire (qui signe le PC), le COL et Domofrance (les opérateurs), l’EPFL (Etablissement Public Foncier Local, propriétaire du terrain), ont-ils pris la mesure du problème des modifications du régime des eaux ?

Dans le 4^e (et dernier) billet, je reviendrai sur les multiples raisons de refuser la reprise du chantier.

Patrick Petitjean, 14 mars 2023