Une décision très récente (5 février) du Président de la CAPB met en lumière son soutien au développement des logements publics du type « LLI », des locations pour cadres. Plusieurs opérations de ce type ont été livrées en 2025 à Bayonne. L’importance de ce soutien contraste avec la faiblesse de celui apporté aux logements HLM à Bayonne. La municipalité sortante renvoie aux communes voisines la nécessité de prioriser les locations sociales, en raison de leur retard à combler. Le slogan semble être « donner moi vos classes aisées et je vous envoie mes classes populaires ».
Cette décision consiste en une garantie d’emprunt de la CAPB pour HSA (Habitat Sud Atlantique, le bailleur social de la CAPB) concernant son achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) à un promoteur (AFC-promotion) de 10 logements sous le régime « LLI » (Logement Locatif Intermédiaire). C’est la 4e opération de ce type à être livrée en 2025, une 5e sera finalisée l’an prochain. Les LLI sont des logements publics que les plafonds rendent accessibles aux cadres, et les loyers inaccessibles aux classes populaires.
Ces logements LLI sont mis dans la catégorie « logement social », même s’ils ne sont pas actuellement pris en compte dans l’indice SRU. Pour l’instant, car cette prise en compte fait partie de la prochaine loi gouvernementale sur le logement. La future loi va booster à la hausse l’indice SRU de Bayonne !
Voir mon billet : https://lepimentbayonnais.fr/2026/01/25/bayonne-du-detournement-de-la-loi-sru/
Les VEFA : Promoteurs aménageurs
Le site de HSA comporte un onglet spécial pour les LLI, sans que soit précisé la manière dont ces logements sont intégrés au patrimoine du bailleur (voir bandeau à la une)
https://locationintermediaire.habitatsudatlantic.fr/residences
Il s’agit en fait d’achats en VEFA à un promoteur privé. Une pratique devenue régulière des bailleurs sociaux, pas seulement pour les LLI : voir Alday et l’opération Darrigrand (ex-maison diocésaine). L’État s’inquiète d’ailleurs de cette tendance.
On peut se poser la question : « qui aide qui ? ». Est-de vraiment du « gagnant-gagnant » comme souvent présenté ? En période de crise de l’immmobilier les promoteurs peuvent faire état auprès des banques, pour avoir des emprunts, de la vente garantie d’une partie de leurs constructions. Inversement, les bailleurs se déchargent d’une partie de leurs investissements pour des constructions. Sur le Prissé, comme plus tard à la nouvelle Citadelle, HSA est l’aménageur. Pour les autres opérations, ce sont Bouygues (deux fois), AFC Promotion et Kaufmann and Broad
Les opérations
La garantie d’emprunt concerne la résidence Zelana, livrée en juillet dernier, construite par AFC- promotion sous couvert de la SCCV Le Bois Joli. Les LLI comportent 3 villas et 7 appartements. Elle se situe à Sainsontan, 7 chemin du Grand Hargous. L’opération se limite à ces 10 logements.
L’opération Akoya, portée par Bouygues, se situe 121 rue Maubec, à Saint-Esprit. Elle situe le long du T2. Elle comporte un total de 42 logements, 24 « libres », 8 « maîtrisés » et 10 LLI, en principe à destination des militaires de la Citadelle mili. Aucun HLM (le PLU l’impose seulement à partir de 50 logements) ni BRS… La mixité sociale ne passe pas par Bouygues. La résidence a été inaugurée en juillet 2025. Les LLI ont été acquis par HSA, et sont tous loués.
L’opération Zura, portée par Bouygues, se situe 31 chemin de Trouillet, à Arrousets. Elle est aussi adressée comme 11-18 rue de Sélestat. Les LLI comportent 10 appartements et 6 maisons. L’opération comporte aussi 7 BRS et 57 appartements « grand standing ». Les LLI, acquis par HSA sont tous loués.
L’opération Prissé de HSA, dont j’ai souvent parlé dans des billets précédents, comporte 182 logements sociaux (70 en location et 88 en BRS, plus 24 LLI acquis en VEFA sur Alday) et 168 logements construits par Alday, dont 124 sont « libres » et 44 « maîtrisés). Il reste des LLI à louer (voir le site de HSA ci-dessus). Cette opération est en cours de livraison.
L’opération Artzaina se situe à l’angle du Chemin de Sainsontan et de l’avenue Louis de Foix : 2 immeubles construits par Kaufmann et Broad. Ils ont été acquis en totalité par ERILIA, len VEFA, et non pas HSA comme pour les autres opérations mentionnées. C’est un bailleur social privé lié aux caisses d’Epargne, peu présent au Pays basque. Il y a 31 LLI (pour cadres donc) et 11 LLS. Ces 42 logements représentent la quasi-totalité des logements sociaux enregistrés pour 2024 au RPLS (répertoire national des logements locatifs des bailleurs sociaux) au 1/1/2025.
Le T2 comme instrument de peuplement
Zelana, Akoya et Artzaina ont en commun de se situer sur la partie nord du trajet du T2.
Comme la construction en cours de 46 logements (résidence Cap A Ma) par Nexity aux 114-118 rue Maubec, dont 14 en accession sociale : à moins de 50 logements, le PLU en vigueur n’oblige pas à inclure des logements locatifs sociaux. Je reviendrai bientôt sur une autre opération qui se monte à côté de Nexity, sur un terrain boisé.
Comme la construction en cours par Bouygues, 1 rue de la Porcelaine, de Zuria, avec 19 logements (sous le seuil des 20 logements où le PLU obligerait à une part de logement social…). Livraison prévue au 3e trimestre 2026.
Comme la construction à venir de la nouvelle Citadelle, où les HLM reconstruits seront « complétés » par près de 200 logements « libres » et une résidence étudiante, soit 575 logements prohrammés pour l’instant, mais les PC restent à déposer : voir mon billet
Plus largement le secteur « Matras », avenue rue Louis de Foix (au-delà du rond point où débouchent cette avenue, la rue Maubec et l’avenue du 14 avril 1814), est un secteur de veille foncière, un « périmètre de réflexion » où intervient l’Etablissement Public Foncier Local (EPFL) pour préempter. Cela laisse présager d’autres opérations semblables.
Cette politique de gentrification n’est pas nouvelle. Un travail de repérage (effectué en novembre 2022) des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2, comme dans le haut de la rue Maubec ou chemin de Hargous (une rue parallèle à Louis de Foix) avait permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombrait 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements, où figurait déjà Akoya de Bouygues.
Les promoteurs étaient ceux qu’on retrouve souvent sur la ville : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se sont faites au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim chemin de Hargous.
Dans toutes ces opérations, il n’y avait pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS). Tous ces projets affichaient de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous étaient accessibles au dispositif « Pinel » (« jeanbrun » aujourd’hui), qui encourage l’investissement locatif pour location à l’année, avec des réductions fiscales. Pour toutes ces opérations c’était le libre marché immobilier.
On peut donc parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2.
Le passage d’un moyen de transport rapide est partout le support d’une spéculation foncière. Les mairies peuvent chercher à la freiner, laisser faire, ou même l’encourager pour faciliter une politique de peuplement, une gentrification. C’est ce qui et le choix de la municipalité actuelle
Avec le maire sortant, c’est une logique de métropolisation qui s’impose à Bayonne, au détriment des équilibres territoriaux. Et notamment des équilibres sociaux, en faisant de la politique immobilière une machine à aspirer les cadres vers la ville centre
Patrick Petitjean, 10 février 2026
Le Piment bayonnais 
Un commentaire sur “Le droit au logement à Bayonne : priorité aux cadres”