Après Bouygues, Nexity à l’assaut de la rue Maubèc à Bayonne. Photos

Le 15 octobre, le maire a accordé à Nexity un permis de construire pour un immeuble de 46 logements, à l’emplacement de 3 maisons, aux 114, 116 et 118 rue Maubec. En face, Bouygues achève un autre immeuble de 42 logements là où il y avait 4 maisons aux 115, 117, 119, et 121. Les photos « avant, après »témoignent de la violencede ces 2 opérations pour le quartier. Elles sont loin d’être les seules le long du T2 près du carrefour Matras depuis 3 ans et plus.

En novembre 2022, a été effectué un travail de repérage des PC affichés à moins de 5 minutes à pied d’un arrêt du T2 (Matras, Camayou) : le haut de la rue Maubec, le chemin de Hargous et l’avenue du 4 avril. Il a permis de faire l’inventaire des chantiers récents, en cours ou annoncés. On dénombrait 11 chantiers, avec entre 12 et 87 logements chacun, soit un total de 392 logements.

N’avait pas été pris en compte un projet de résidence seniors (Nexity) avec 104 appartements, complétés par 26 logements en accession « à prix maîtrisés », un projet dont le PC a été annulé en décembre 2022. Le PC avait été affiché au 118, à l’angle du chemin de Bedat.

Depuis, les habitants d’une des maisons ont fini par céder aux offres de Nexity. Un nouveau PC a été déposé sur une emprise plus grande, qui vient d’être accordé.

Les promoteurs sont ceux qu’on retrouve souvent : Pichet (pour 2 opérations, dont celle de 87 logements), Bouygues, Cogedim, Kaufmann & Broad, Aedifim, Eiffage et quelques autres. Parfois ces nouvelles constructions se font au prix de la démolition de maisons basques typiques, parfois en artificialisant des parcelles arborées et végétalisées, notamment dans le projet L’Hargousier de l’Aedifim, chemin de Hargous.

En photos, Bouygues, avant, après

En photos, Nexity, avant, après

A l’arrière de la parcelle de Nexity, en limite de la cité Bedat, il y a un magnifique terrain arboré, heureusement non compris dans le projet Nexity semble-t-il.,

Les photos officielles dans le PC

La mixité sociale et Nexity

L’immeuble comportera 46 logements, autant de parkings en sous-sol (dont 2 conventionnés avec Citiz-Aupa). 1 553 m2 seront imperméabilisés, sur les 2 308 m2 de l’emprise. 809 m2 resteront en pleine terre. 2 maisons sont démolies, de 350 et 187 m2 de surface de plancher (SDP), ainsi qu’un im meuble collectif de 240 m2. Soit au total, 777 m2 démolis et 3 343 m2 de SDP construits.

Figure dans le dossier du PC un engagement co-ssigné par Nexity et Alain Lacassagne, maire adjoint à l’urabnisme, répartissant les 46 logements : Aucun en location sociale, 14 en BRS, 14 en accession « maîtrisée », 18 en accession libre dont 50% seront pour des propriétaires occupants, ce qui laisse 9 logements pour des locations « libres ». 5% de résidences secondaires sont acceptés. Les prix « maîtrisés » le sont pour 10 ans. Après, retour sur le marché spéculatif.

Contrairement à ce qui avait été annoncé au moment de la signature de la charte de mixité sociale il y a 18 mois, le PLU n’a pas été modifié pour renforcer les obligations en matière de logement social. Avec moins de 50 logements, c’est donc l’ancien plus très permissif qui s’applique.

Comme indiqué dans la pub de Nexity (voir la pub en une de ce billet), l’opération bénéficie du taux réduit de TVA à 5,5%, un avantage provenant de l’inscription de la rue Maubèc en quartier prioritaire « politique de la ville ». Dans les autres quartiers, ce taux réduit ne s’applique pas, y compris pour le logement social. Bouygues et les autres promoteurs de la rue Maubèc bénéficient du même avantage. Merci pour les spéculateurs.

Une politique de peuplement

Logements sociaux, logements accessibles, logements maîtrisés

Dans toutes ces opérations, il n’y a pas de logements sociaux, au sens de la loi SRU (locations, PSLA, BRS), mais l’Hargousier affiche parfois de « l’accession sociale » dans sa communication. Tous ces projets affichent de l’accession « aidée » via le PTZ (Prêt Taux Zéro), ou « maîtrisée » (catégorie très floue). Quasiment tous sont accessibles au dispositif « Pinel », qui encourage l’achat pour location à l’année, avec des réductions fiscales.

La charte de mixité sociale a gravé sur le papier ce glissement perceptible depuis plusieurs années à Bayonne, et qu’on repère aussi souvent dans le texte des délibérations : on part du besoin de logement social, mais dans le paragraphe suivant, on passe au logement accessible, et finalement, on arrive aux prix « maîtrisés », la priorité de fait.

Le T2 et nouveaux habitants

Les grands moyens de transport ont un rôle structurant dans l’aménagement d’une ville. D’un point de vue écolo, c’est une bonne approche de l’aménagement que de placer les moyens de transports publics et de construire / reconstruire à proximité. C’est un moyen important pour réduire la place des voitures.

Mais, cela attire les promoteurs, fait monter les prix du foncier, et si on est dans le « laisser faire » libéral, les couches aisées affluent et repoussent plus loin les habitants plus modestes. C’est le cas pour Bayonne.

Comme disent les publicités des promoteurs, rue Maubèc, nous sommes à quelques minutes du centre ville et de la gare. Sous couvert de « mixité sociale », la charte est un instrument pour ce changer socialement la population de la ville

On peut parler d’une politique consciente de peuplement, d’une politique en vigueur pour attirer des couches moyennes aisées, au nom de la mixité sociale, et en s’appuyant sur la valorisation du passage du T2. C’était pourtant un quartier populaire. Les nouveaux habitants viennent d’autres catégories.

Des logements locatifs sociaux existent depuis longtemps sur cette partie du trajet du T2. Il y a 3 cités, datant des années 1960 et 1970 : Porcelaine, avec 40 logements en face du secteur « Matras » ; Bedat, vers le milieu de la rue Maubec (côté Est), avec 146 logements, récemment rénovés.

Et surtout la cité Citadelle, entre le fort militaire et la rue Maubec (côté Ouest). Une opération démolition / reconstruction / rénovation / mixité sociale a été engagée récemment. Les 241 logements locatifs sociaux vont être démolis (certains l’ont déjà été). Une nouvelle cité de près de 500 logements va être construite à la place. Si une grande partie des logements locatifs va être restituée, ils seront complétés par des BRS et surtout par de l’accession privée (maîtrisée, libre…) selon les critères de la charte. Les nouvelles populations de la Citadelle seront moins populaires…

La municipalité de Bayonne est davantage amie avec les promoteurs qu’avec les demandeurs de logement social.

Patrick Petitjean, 18 octobre 2024