La CAPB a signé en juillet avec l’État une convention de financement « Pays basque engagé pour le logement ». Mais pour quels logements? Des efforts indispensables sont faits pour le logement social dans les 10 villes sous le seuil des 25 % demandés par la loi SRU. Mais ce n’est pas le cas pour la 11e ville conventionnée, Bayonne, sous le (mauvais) prétexte qu’elle est déjà (légèrement) au dessus des 25 %. La ville refuse de prendre une part à la hauteur du nombre de demandeurs de logement, ciblant prioritairement les classes moyennes, voire aisées.
Promenade en tableaux dans les fiches d’opérations.
Territoires engagés pour le logement
L’appel à intérêt de l’État, intitulé « Territoires engagés pour le logement », a été lancé fin 2023. Il s’agissait de donner un coup de pouce financier pour la construction de logements dans les zones « tendues » éligibles à la loi SRU, d’accélérer des opérations sur les rails. Les conditions étaient de comporter 25 % au moins de logements sociaux (location et accession) et 1500 logements, en plus de « l’excellence environnementale ». Les conventions de financement sont pour une durée de 4 ans.
La CAPB a présenté un projet « Pays basque engagé pour le logement. Elle a négocié 24 opérations, dont 22 ont été retenues en respectant l’intégralité territoriale, pour 11 communes, avec 3 415 logements selon la délibération (3369 selon la convention financière). Le conseil permanent de la CAPB a adopté cette convention le 2 juillet 2024.
Le texte de la délibération, celui de la convention, et toutes les fiches des opérations, sont accessibles sur le site de la CAPB, délibération n°34 avec annexes https://www.communaute-paysbasque.fr/deliberations-du-conseil-1/deliberation?tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Bnews%5D=64639&cHash=15512af87d16eded9cba3a46a0a8ce82
Sans surprise, la CAPB s’est auto-félicitée d’avoir un projet exemplaire de mixité sociale, avec 61 % de logements sociaux, bien au-delà des 25 % demandés par l’État. Avec aussi des logements étudiants, une résidence pour seniors, de l’hébergement, une maîtrise des prix de sortie en BRS. La qualité urbaine et environnementale est aussi exemplaire, cela va sans dire. Autre point exemplaire, selon la CAPB, le fait d’avoir localisé un grand nombre de logements au plus près des emplois, réduisant ainsi les besoins en déplacement, avec comme effet pervers (non relevé par la CAPB) une concentration accrue des logements sur Bayonne même.
Ces opérations sont portées par 5 maîtres d’oeuvre : HSA (12), Office 64 (8), COL (2), Domofrance (1) et la ville de Biarritz (1). Sur Bayonne, elles sont au nombre de 6, toutes portées par HSA : Lana Chala, Citadelle, Prissé, Sequé IV, Darrigrand et Sequé III.
Les données dans les 6 fiches d’opération
Les fiches d’opérations sont annexées à la convention de financement signée par la CAPB, les 5 « maîtres d’oeuvre » et l’État. Ce sont des demandes de soutien par l’État, et les fiches sont présentées de manière à remplir le cahier de charges demandé par l’État. Les opérations sont donc décrites avec ce biais. Ces fiches n’ont pas été remplies de la même manière par tous les opérateurs. Elles représentent aussi l’état d’un projet à l’instant « T » et sont susceptibles d’être ajustées avant la réalisation effective,
Sous ces limites, voici 3 tableaux qui permettent de visualiser les 6 opérations bayonnaises.
La programmation de logements
| opération | Total logts | Dont sociaux (LS) | dont PLAI | dont PLUS | dont PLS | dont BRS | Locatifs intermé-diaires | Libres |
| Chala Lana | 335 | 150 | 33 | 47 | 20 | 50 | 185 | |
| Citadelle | 575 | 391 | 86 | 102 | 133 | 70 | 184 | |
| Prissé | 350 | 158 | 21 | 49 | 88 | 24 | 168 | |
| Sequé IV | 269 | 121 | 26 | 40 | 15 | 40 | 148 | |
| darigrand | 107 | 107 | 16 | 71 | 20 | |||
| Sequé III | 190 | 86 | 17 | 26 | 15 | 28 | 104 | |
| Totaux | ||||||||
| Bayonne % dans LS % dans lgts | 1826 | 1013 55 % | 199 20 % 11 % | 264 26 % 14 % | 254 25 % 13 % | 296 29 % 16 % | 24 2 % | 789 43 % |
| Ecarts | ||||||||
| CAPB % dans LS % dans lgts | 3369 | 2091 62 % | 442 21 % 13 % | 641 31 % 19 % | 314 15 % 9 % | 694 33 % 21 % | 46 | 1232 37 % |
| CAPB sans Bayonne % dans LS % dans lgts | 1543 | 1078 70 % | 243 23 % 16 % | 377 35 % 24 % | 60 6 % 4 % | 398 37 % 26 % | 22 | 443 29 % |
| logts | LS | PLAI | PLUS | PLS | BRS | LI | Libres |
Bayonne versus CAPB
Bayonne représente 54 % des logements programmés pour la CAPB, mais 62 % des logements libres. Bayonne se distingue par sa voracité en logements. Un effet aspirateur de Bayonne, justifié par la proximité entre l’emploi et le logement. Et, une proportion de logement social moindre que dans les autres opérations.
Si le taux moyen de logements sociaux pour la CAPB est de 62 %, il est de 55 % à Bayonne contre 70 % sur le reste de la CAPB. Pour les logements libres, il est de 43 % à Bayonne, contre 32 % sur le reste de la CAPB
Si le fort taux de logements sociaux (70 % hors Bayonne) s’impose pour combler les carences de ces villes, rien n’impose à Bayonne d’auto-limiter son effort. Les 55 % de LS prévus compensent leur quasi absence dans le « diffus », où le « libre » règne, pour mainenir les 25 % sur la ville.
Bayonne se distingue par son inclinaison vers les classes moyennes aisées (l’accession libre), y compris avec du « locatif intermédiaire » dans l’opération Prissé, mais qui reste minoritaire (24). Il faut noter que le développement des logements « locatifs intermédiaires » (LI) est un projet fortement porté par l’État, que le maire de Bayonne partage. Certains responsables macronistes voulaient même les inclure comme logements sociaux au titre de la loi SRU.
24 LI apparaissent donc à Bayonne. Mais également aussi dans l’opération Sémart de l’Office 64 à Boucau, où 22 LI figurent à côté de 40 BRS et 20 locatifs sociaux : une opération très classes moyennes aisées. Le prix de sortie d’un logement LI est estimé à 4 500 euros/m², un chiffre non fourni à Bayonne.
La « charte de mixité sociale »
Adoptée par le conseil municipal du 5 avril 2023, elle n’a pas de valeur contractuelle ou réglementaire, faut-il le rappeler. Elle est un engagement moral entre les bailleurs, les promoteurs, et la ville. Pour des opérations de plus de 50 logements, telles que celles figurant dans ces fiches, elle prévoit 30 % de locatif social, 15 % de BRS, et donc 55 % de libre, dont (engagement des promoteurs) 95 % de résidences principales et de 15 à 20 % d’accession à « prix maîtrisés ». Cet engagement des promoteurs vient sans doute en contrepartie d’une « modération » du prix de vente des charges foncières. L’évaluation des cessions foncières ne se retrouve pas dans les fiches.
Les chiffres de la charte sont respectés dans les fiches, Darrigrand étant à part (les logements libres sont externalisés, voir ci-après). Pour Citadelle, si l’on met de côté la restitution des 241 locations sociales démolies, on est bien dans le 45 % de social et 55 % de libre.
Au fil des 6 opérations. Remarques supplémentaires
Chala Lana
La mairie a peu communiqué encore sur cette opération, qui paraît même avoir un très long chemin pour débuter, bien au-delà des calendriers indiqués dans les fiches. Elle apparaît de manière très générale dans l’ancien PLU sous forme de projet d’aménagement d’ensemble. Elle figure aussi dans une délibération du conseil municipal du 22.7.22, pour justifier la taille de la future école du Prissé en tant que zone 2AU (urbanisation future) au PLU, avec un « potentiel d’urbanisation non négligeable pour l’avenir du quartier ». Le chiffre de 335 logements est indiqué dans la fiche, s’ajoutant aux 350 de l’autre côté de l’avenue..
Le chemin de Chala se situe entre l’avenue Duvergier de Hauranne et les bords de la Nive, en face de l’opération Prissé en cours. Le domaine de Lana a encore sa plaque au 7 du chemin de Chala, et s’étend jusqu’au chemin privé du 88 de l’avenue Duvergier. Il est fortement boisé, et inconstructible en tant que zone 2AU
Citadelle
L’opération comporte la démolition du parc actuel de logements locatifs, soit 241 logements. La démolition, et le désamiantage a commencé depuis près de deux ans. Son montant ne figure pas dans la fiche dans le coût du projet.
Selon les informations de HSA début 2024, 500 logements dont 2/3 de logements sociaux sont prévus dans le nouveau quartier. Reconstituer les 241 logements locatifs détruits est d’ailleurs une obligation dans le cadre de l’ANRU (quartier politique de la ville). Les logements supplémentaires sont donc principalement de l’accession à la propriété, sous forme de BRS ou d’accession libre.
Selon HSA, il devrait y avoir du logement étudiant et une résidence seniors, mais cela ne figure pas explicitement dans la fiche (au contraire des fiches pour d’autres villes).
Une enquête publique a été prescrite le 13 juin 2024 par le président de la CAPB pour modifier (la n°18) le PLU pour cette opération et quelques autres points. Le dossier est en attente de passer devant le conseil communautaire.
Prissé
La construction a commencé depuis plus d’un an. Elle avait fait l’objet d’une enquête publique pour la modification 14 du PLU en 2019. Elle se situe au nord de l’avenue Duvergier de Hauranne, notamment sur l’emprise d’anciens terrains de football (relocalisés). Les PC ont été accordés en janvier 2023 pour HSA, et les travaux ont commencé. Pour les logements libres, les droits fonciers ont été cédés à Alday, qui a aussi commencé la construction.
L’opération se veut le modèle pour la charte de mixité sociale (voir ci-après). Depuis, selon la convention qui vient d’être signée avec l’État,24 logements en « locatif intermédiaire » ont été inclus, décomptés du contingent « libre ».
Sequé IV
On peut comparer les chiffres des logements indiqués dans la convention avec l’Etat avec ceux fournis lors du conseil communautaire fin mai 2024 lors de l’adoption de la révision du PLU La délibération répartissait les logements sociaux en 15 % de PLAI, 30 % de PLUS, et 55 % de PLS/BRS. Les nouveaux chiffres de la convention diffèrent un peu quant à l’effort sur le locatif social avec davantage de PLAI (21%) et de PLUS (33%), et moins de PLS/BRS.
Darrigrand
L’opération concerne la Maison diocésaine, 10 avenue Darrigrand, face à la Cité des Arts. Il y a eu un accord tripartite, Ville, Alday, Evêché. Le terrain actuel est vendu pour partie à HSA, et pour partie à Alday, ce qui explique qu’il n’y a pas de logements libres dans la partie HSA. Ils sont externalisés. Si l’opération ne comporte que des logements sociaux, elle fait la part belle aux PLS/BRS (94 sur 107), aux couches moyennes donc.
En complément de cet accord, la Maison diocésaine est reconstruite par Alday sur un terrain paroissial au Marracq (une partie de l’ancien château) entre les rues Jaques Loeb et Vital Biraben (conseil municipal de mars 2024), dont une partie a été rétrocédée à la ville pour y conserver un espace vert public.
Sequé III
C’est le dégel de cette opération, dont les travaux sont annoncés dès fin 2024, même si une enquête publique doit encore avoir lieu (en même temps que celle pour la Citadelle) pour rectifier une incohérence entre l’orientation d’aménagement et la règle des hauteurs figurant au PLU.
Autres informations et tableaux
Aides supplémentaires de l’État au titre « territoires engagés pour le logement »
Les fiches par opération, donnent d’autres précisions, en plus de la programmation urbaine qui figure dans le tableau ci-dessus, avec les limites indiquées au début de ce billet. Cela concerne les coûts, les recettes,le calendrier, le coût de sortie pour les BRS, les « ambitions environnementales », notamment. Les tableaux suivants en reproduisent certaines.
Budget des opérations (extraits)
| Chala Lana | Citadelle | Prissé | Sequé IV | Darrigrand | Séqué III | |
| Ligne sollicitée pour l’Etat | Foncier | Bâtiments neufs | Bâtiments neufs | Foncier | Foncier | Bâtiments neufs |
| Somme éligible | 2,2 millions d’euros | 2,2 | 11,35 | 1,66 | 1,14 | 1,05 |
| Somme accordée | 0,5 | 1,8 | 0,44 | 0,49 | 0,42 | 0,36 |
| Coût total opération | 31,5 | 62,3 | 41,57 | 23,92 | 11,96 | 18, 39 |
| Déficit affiché | 8,1 | 14,4 | 11,36 | 5,38 | 1,4 | 4,52 |
Au total, la ville de Bayonne a récupéré 4 millions d’euros pour les 6 opérations de HSA, soit la moitié de la somme accordée à la CAPB
La ligne « revente des charges foncières », qui figure dans le formulaire administratif, n’est pas remplie. L’aménageur est un opérateur public, ce qui permet une maîtrise globale sur l’opération, mais une partie des droits fonciers est revendue à des opérateurs privés : voir HSA à Alday au Prissé.
La ligne « commerces et services » n’est pas remplie dans les fiches de HSA, elle l’est parfois ailleurs.
Echéances des opérations, consommation des espaces naturels, agricoles, forestiers (NAF)
| Chala Lana | Citadelle | Prissé | Sequé IV | Darrigrand | Sequé III | |
| Etudes | 2024-25 | 2024-25-26 (3 phases) | 2023 | 2024-25 | 4e trim 2025 | 2024 |
| Travaux | 4e trim 25 | 2025 (ph1) | 1er trim 2024 à 4e trim 26 | 4e trim 2025 | 1er trim 2026 | 4e trim 2024 à 4e trim 26 |
| Livraison | 4e trim 27 | 2027 (ph1) | 4e trim 26 | 4e trim 2027 | 4e trim 2027 | 4e trim 26 |
| Conso de NAF | 5,4 ha | 5 ha | 2,7 | 4,27 délib 4,54 | < 1 ha | 2,84 |
| Densité de logements / ha NAF | 62/ha | 115/ha | 130/ha | 63/ha | 159/ha | 45/ha |
| Prix de sortie BRS | 2 749 HT E/m² de SDP | 2 706 | 2 581 | 2 842 | 2 896 | 2 850 |
Seule l’opération Prissé a déjà les PC. Pour les autres, la fin des études pré-opérationnelles est prévue au mieux fin 2024, sinon fin 2025, voire 2026 pour une partie de Citadelle. La livraison, c’est encore plus lointain. Et donc susceptible de beaucoup de variations.
L’État poussant à la densification pour réduire l’artificialisation, la fiche administrative comporte une ligne sur la consommation de NAF, et sur la densité prévue des logements dans ces zones. Selon les opérations, elle varie du simple au triple. Mais on peut être interrogatif sur ce que recouvre en réalité ces lignes.
En plus des NAF, d’autres items veulent valoriser «l’ambition environnementale » des opérations, tel que demandé par l’Etat : l’utilisation de matériaux biosourcés, l’anticipation des normes énergétiques, l’existence de services de base, la cyclabilité et les possibilités de mobilités alternatives.
Selon les déclarations d’HSA dans les fiches, elles presque toutes au top (plus mitigé pour les normes énergétiques), dans toutes les opérations. Pour qui a suivi les débats en conseil municipal sur le Sequé IV, cela surprend un peu. Mais c’est ce que l’État voulait entendre, et qui vérifiera ?
Un coup de pouce
On peut prendre acte de cette aide supplémentaire apportée par l’État pour la construction de logements au Pays basque. Les choix bayonnais sont en phase avec les préconisations de Macron. Ce n’est pas nouveau. Comme rappelé dans un des premiers billets de ce blog, le conseil municipal de Bayonne avait réduit, fin 2020, les ambitions du PLH concernant le logement social, particulièrement les locations. La priorité était déjà l’accession sociale et l’accession libre maîtrisée. Voir https://lepimentbayonnais.fr/2023/05/24/baionan-bizi-se-loger-a-bayonne-1/
Dans ce cadre, le coup de pouce aidera peut-être à tenir les objectifs globaux du PLH en matière de construction neuve. Mais il ne contribuera en rien à réduire le déséquilibre en défaveur du logement locatif social à Bayonne, au contraire.
Patrick Petitjean, 20 août 2024
Le Piment bayonnais 