Acculés financièrement par une politique gouvernementale qui privilégient l’accession des classes moyennes à la propriété, de plus en plus tributaires du financement par des collectivités locales également en difficultés, les 4 principaux bailleurs sociaux du Pays Basque (HSA, Domofrance, Office 64 et le COL) ont fait le point de leurs priorités, entre le locatif et l’accession. Le schisme cognitif s’approfondit.
Le 17 octobre, se sont tenues les tables rondes annuelles « immobilier » du journal Sud Ouest, avec promoteurs, élus, bailleurs sociaux et autres agents immobiliers. Cette grand’ messe professionnelle a été l’occasion de faire le tour des réactions à la politique gouvernementale face à la crise du marché de l’immobilier. L’entrée par l’immobilier est une manière biaisée politiquement de parler de la crise du logement, c’est celle de ces rencontres (Sud Ouest affiche fièrement que 2/3 de ses lecteurs sont des propriétaires), mais aussi trop souvent celle des collectivités basques qui voient dans l’accession à la propriété le rêve de tout à chacun.
A noter que l’an passé, des associations comme Alda avaient été invitées aux tribunes. Pas cette année.
Table ronde 1 : Politique du logement : quelles sont les attentes ?
Le ton est donné d’emblée par la composition de la tribune : 4 mâles blancs de plus de 50 ans. 2 élus locaux (Hirigoyen pour la CAPB et Lasserre pour le Conseil Départemental 64) et 2 professionnels. Plus en visio, Lionel Causse, député. Et les attentes dont il est question sont celles des propriétaires, vues par les professionnels de l’immobilier ou les élus.
Le clivage principal est celui de la compensation obligatoire pour toute mutation d’un logement locatif (privé bien sûr, le locatif social n’est pas concerné) vers un meublé de tourisme, une mesure entrée en vigueur en mars dernier seulement. Selon la CAPB, en attendant un bilan plus complet, on est passé de 20 000 à 4 000 meublés de tourisme, ce qui donne un potentiel de 10 000 logements susceptibles de revenir sur le marché locatif. Il n’y a eu que 200 nouvelles demandes de mutation en 6 mois.
Ce bilan positif est fortement contesté par les professionnels, pour lesquels seulement 5 % à 6 % des meublés sont revenus sur le marché, les autres restant en résidences secondaires. 800 emplois auraient été perdus en raison de cette interdiction de louer. Les professionnels sont applaudis par une salle acquise à leur cause.
Un autre débat affleure, mais entre les élus locaux : dans le cadre de la décentralisation, il est possibles pour des intercos d’une certaine taille de se constituer en « Autorité Organisatrice de l’Habitat », ce qui leur donne davantage de pouvoir d’intervention. La CAPB se prépare à être candidate pour ce faire, une perspective défendue par Lionel Causse et Roland Hirigoyen, mais qui suscite la méfiance de Jean-Jacques Lasserre pour qui le CD64 y perdrait une partie de ses prérogatives, au moment même où il cherche à renforcer son action sur le logement.
Table ronde 2 : Le Pays basque est-il toujours attractif ?
Il s’agit, bien sûr, d’attractivité pour les investissements et acheteurs immobiliers, sans plus. Si cette deuxième tribune est plus mixte (âge et genre) que la première, elle ne brille pas par l’originalité des propos.
Il faut en retenir l’omniprésence de Pascal Thibaut, patron de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Nouvelle Aquitaine. Il est aussi directeur de AEDIFIM, qui sévit avec l’opération L’Argousier, 54 chemin de l’Hargous à Bayonne (Sainsontan).
Lors des rencontres 2022, il apparaissait déjà au centre des discussions, et avait annoncé les discussions en cours avec la mairie de Bayonne sur une charte de la mixité sociale, finalement venue seulement en mars dernier devant le conseil municipal. Il s’en était fait le chantre.
Il a déploré l’insuffisance des aides de l’État pour l’investissement locatif, malgré la prolongation du PTZ dans les zones tendues et s’est félicité du passage des principales villes basques en « zone A », un découpage administratif qui permet une augmentation des plafonds l’accession sociale des classes intermédiaires. Il y a été de son couplet contre les riverains qui bloquant les projets par leurs recours systématiques
Cette année, il était parmi les intervenants officiels des deux premières tribunes, mais a eu aussi le privilège d’une intervention de la salle lors de la troisième.
Peut-on construire plus de logements sociaux ?
La troisième table ronde a réuni les 4 principaux bailleurs sociaux du Pays basque : Xavier Camlong (directeur territorial de Domofrance), Lausséni Sangaré (directeur de HSA), Thierry Montet (directeur Office 64) et Jean-Baptiste Darroquy (directeur commercial du COL).
Une remarque pour commencer : quand on parle de logements sociaux, on ne sait pas toujours de quoi on parle. Depuis la loi ELAN (2016) qui a étendu le logement social du locatif à l’accession de type BRS, le terme est structurellement polysémite. Pour nombre d’élus, c’est un rideau de fumée volontaire pour camoufler des choix de peuplement, en faveur des classes moyennes tout en respectant les normes administratives de la loi SRU. Pour les habitants, demandeurs de logement, ce sont des locations HLM. Pour les bailleurs, cela dépend, HSA et Domofrance restent principalement davantage tournés vers la location que le COL et O64, même si tous font de l’accession.
Habitat Sud Atlantique
HSA a ouvert le bal en constatant que 1200 logements sociaux programmés étaient en souffrance faute de financement. La ponction de Macron en 2018 a entraîné la perte de construction de 300 logements en 5 ans. Le taux du livret A est un autre facteur d’augmentation des coûts. Il faut y ajouter le coût des matériaux de construction et les conséquences des nouvelles normes.
HSA ne peut plus maintenir une cadence qui pourtant est déjà insuffisante. Il y a 50 000 euros de déficit par appartement destiné à la location. Il y a nécessité de restaurer les capacités financières des bailleurs. Les collectivités le font, en partie, en recapitalisant et subventionnant. Mais est-ce suffisant.
HSA attire aussi l’attention sur les risques de l’ouverture du logement social aux catégories sociales intermédiaires. C’est le fil directeur de la politique gouvernementale pour relancer la construction. et le nouveau « zonage A » va dans le même sens de relèvement des plafonds. Avec des catégories plus solvables, il y va y avoir une pression à la hausse. Or, les bailleurs sociaux achètent nombre de logements sociaux en VEFA au privé pour les louer ensuite. C’est risque de devenir un frein supplémentaire.
Office 64
Dans un premier temps, l’O64 a donné quelques chiffres sur la location sociale. La part des demandeurs éligibles au PLAI (logements destinés aux plus modestes) a augmenté de 48 % à 60 % depuis 4 ans. On voit des demandeurs de HLM qui, avant, pouvaient louer dans le privé. La demande de locatif a augmenté de 20 % en deux ans. Il y a 11 000 demandes de logement en attente
Grâce au Département, O64 a pu relancer la sortie de 300 logements agréés depuis deux ans. Mais, la crise est devant, et en 2024 et 2025, on diminuera de moitié les agréments.
Mais très vite, O64 est passé à la promotion de l’accession sociale. Les prix moyens étaient de 2 500 euros le m², mais jusqu’à 3 300 ces derniers mois : c’est devenu inaccessible aux primo-accédants, car demandant trop d’apport personnel.
Pour O64, le BRS permet de solvabiliser les ménages (on peut aussi comprendre : on peut vendre plus et plus cher). Le PLSA (accession différée à la propriété) permettait de revendre après 10 ans à des prix spéculatifs, ce qui est en réalité une période très courte. Le BRS est, au contraire, anti-spéculatif. O64 défend l’idée de différencier les prix d’accès en profitant du nouveau « zonage A » et de ses plafonds plus élevés : vendre plus cher permet d’équilibrer des ventes moins chères. Quelque part, O64 semble assumer la hausse des prix de vente, au contraire de HSA.
Domofrance
D’une manière qu’on peut trouver surprenante, compte tenu de son image comme bailleur, Domofrance (une filiale d’Action logement en Aquitaine) a fait l’intervention la plus offensive, en s’attaquant de front à la politique gouvernementale : ce sont des réponses par le haut à la crise de l’immobilier, au lieu de chercher à répondre aux besoins réels. L’État donne la priorité aux plus riches.
Cela ne répond pas aux besoins, étudiants ou retraités qui gagnent moins de 1000 euros par mois : le défi aux bailleurs, c’est de proposer des solutions. Le plafond pour être éligible au PLAI est à 1 100 euros, et le SMIC à 1 300 euros. Les 2/3 des demandeurs sont sous le plafond PLAI. 60 % des nouveaux locataires sont des familles monoparentales, des femmes pour la plupart.
Le taux de rotation des locataires HLM est de 4,5 % pour Domofrance au Pays basque, contre 10 % au niveau national, en raison de la crise : d’où les conséquences sur le temps d’attente pour les demandeurs. Malgré les suppléments de loyers à payer pour ceux qui dépassent les plafonds une fois installés, les locataires ne peuvent aller dans le locatif privé, ni à plus forte raison acheter.
Pour Domofrance, l’accession sociale n’est pas une réponse adaptée à ces catégories de la population. Maintenant, on peut produire des logements en accession pour des revenus allant jusqu’à 3 000 euros : de plus, si les plafonds augmentent (merci au nouveau zonage), on risque de construire plus cher.
Le Comité Ouvrier pour le Logement
Au contraire des 3 autres bailleurs, le COL n’était pas représenté par son directeur, mais seulement par son directeur commercial. Tout un programme. Son représentant a d’ailleurs été introduit par le journaliste comme « spécialisé dans l’accession sociale ».
Et de fait, le COL y a consacré la quasi totalité de son intervention, se félicitant que ses prix au m² restaient accessibles au plus grand nombre, grâce à la combinaison des PTZ et des BRS. Il a regretté le retard pris : le virage anti-spéculatif des BRS a eu 10 ans de retard pour anticiper et limiter la crise actuelle.
Il se félicite du nouveau zonage qui permet de produire pour des revenus intermédiaires, aujourd’hui exclus, grâce à l’augmentation des plafonds. Il n’exclut pas une diminution des surfaces pour améliorer l’accessibilité.
Le schisme cognitif
Le constat est incontestable sur les difficultés nouvelles pour se loger dans les couches sociales intermédiaires, celles qui étaient au-dessus des plafonds du logement social, mais qui avaient des revenus insuffisants pour louer ou acheter dans le privé. L’augmentation des plafonds pour leur permettre d’accéder à la location ou à l’accession sociales est donc légitime. Le BRS est une bonne solution, comme le PLI.
Le problème est d’en faire l’horizon indépassable de la politique du logement.
Cela produit un écart de plus en plus grand, qui n’épargne pas les bailleurs sociaux, entre les constats (voir Domofrance et HSA) et les solutions proposées (voir le COL, et en partie O64).
L’accession sociale (ou maîtrisée) n’est pas la solution pour la majorité des demandeurs, dont les revenus n’atteignent pas 1000 euros. Et cependant, la location n’est plus la priorité de tous les bailleurs, malgré les listes d’attente, fusse-t-il pour les contraintes financières. La stratégie commerciale du COL est désormais centrée sur les BRS.
Qu’en est-il des choix politiques des élus ? A l’inverse du projet Aguilera à Biarritz, qui s’est même fait retoquer par la Préfecture pour son taux trop faible de logements sociaux, il en est d’autres comme Biremont à Boucau, 100 % logement social (au sens large), piloté par HSA : 146 logements, dont 102 locatifs pour HSA, 44 BRS dont 12 commercialisés par 064 et 32 par le COL. Les positionnements des uns et des autres sont significatifs.
Patrick Petitjean 27 octobre 2023
Le Piment bayonnais 