Le commissaire enquêteur a rendu un « avis favorable sous réserve » lors de l’enquête publique qui s’était déroulée en avril dernier concernant une extension de la clinique Belharra dans le secteur du Prissé à Bayonne. Il a accepté que la CAPB ne suive pas l’appel du Préfet à la sobriété foncière. Mais l’extension cachait un hôtel touristique, et c’est ce point qui a provoqué la réserve du commissaire. Une réserve a un caractère obligatoire pour le porteur de projet.
Sous le nom « Institut du sport et du vieillissement et hébergements liés », le projet se situe à proximité immédiate de la clinique Belharra (Ramsay), de l’autre côté de l’avenue du Prissé. Plus précisément, en limite de Saint-Pierre d’Irube, à l’angle du chemin de Juppiter et de la rue de Hiriarte. L’emplacement choisi fait 1 ha, une partie en terrain remanié et l’autre en espaces végétalisés. Le projet comporte 3 bâtiments : l’institut proprement dit, un parking en silo et un hôtel, dont la vocation touristique était cachée dans le dossier initial d’enquête : il était simplement présenté comme un « hébergement hospitalier », avec une centaine de chambres, 1 restaurant de 100 couverts, 2 salles de réunion de 100 places.
Le préfet avait relevé cette cachotterie lors de la consultation préalable à l’enquête publique. J’avais fait état des controverses soulevées par ce projet dans un billet de blog :
L’avis final (en entier) du commissaire enquêteur
Le commissaire enquêteur émet
un avis favorable sous réserve :
d’une part, que le nombre de chambres de l’hôtel hospitalier non médicalisé soit réduit de vingt cinq (25) afin d’être ramené à soixante neuf (69) et d’autre part, que le nombre d’emplacements du parking silo soit diminué de vingt cinq places (25) afin d’être fixé à cent trente cinq (135) et par voie de conséquence, de modifier l’orientation d’aménagement et de programmation ainsi que le règlement d’urbanisme de la zone 1AUg pour les conformer aux nouvelles limites quantitatives mentionnées ci-avant.
En outre, le commissaire enquêteur recommande :
qu’à l’occasion de l’installation d’une clôture par le propriétaire de la parcelle jouxtant le terrain supportant le projet, le dispositif technique adopté ne fasse pas obstacle au déplacement de la faune à l’égard de laquelle la couverture boisée de feuillus propre au talweg lui sert d’habitat ;
que le texte modifiant l’exposé des motifs du rapport de présentation du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne, soit remanié pour y introduire davantage de clarté sur la portée de la mise en compatibilité du document d’urbanisme rendue nécessaire par le projet de création de l’institut du sport et du vieillissement et hébergements liés.
Un avis plus nuancé qu’il n’y paraît sur le fond du dossier
Il faut d’abord noter une très faible participation du public à l’enquête, même si, comme d’habitude, le commissaire enquêteur (CE) note plusieurs dizaines de visites sur le site où figurait le dossier. Il y a eu 6 avis succincts pour soutenir le projet, dont celui du directeur de la clinique Belharra. J’avais de mon côté déposé un avis défavorable reprenant les éléments de mon billet de blog.
Les « nuances » du CE, au-delà de l’« avis favorable sous réserve » ressortent dans les questions qu’il pose à la CAPB, à partir de différentes remarques faites par les parties prenantes publiques, remarques que j’avais aussi reprises.
Malgré ces questionnements, et avant de les regarder plus en détail, les conclusions du CE vont dans le sens de la CAPB. Il valide l’intérêt général du projet, dont l’absence de conséquences sur l’environnement.
Il commence par écarter, sans en discuter, les critiques qui relevaient la convergence d’intérêts économiques entre Ramsay, propriétaire de Belharra, et Aedifim, le promoteur immobilier porteur du projet : elles sont sans objet concernant l’intérêt général.
Il passe aussi très rapidement sur les problèmes de circulation dans le quartier Belharra, déjà très congestionné, alors que de nouvelles constructions sont déjà en cours.
Le CE reprend à son compte l’orientation de la CAPB, à savoir développer la centralité de Bayonne en matière de santé. Malgré le caractère ancien (qu’il reconnaît) du modèle de développement. Dans une réponse aux remarques faites lors de l’enquête publique, la CAPB avait une fois de plus lourdement insisté sur la polarité bayonnaise, lui attribuant même un rôle déterminant dans l’installation de maisons médicales, encore avec Aedifim, dans l’intérieur du Pays basque.
Le CE défend la « constitution de pôles de santé comme vecteur de renforcement de sa centralité au sein du territoire de la Côte basque apparaît cohérente avec, d’une part, les objectifs de l’actuel projet d’aménagement et de développement durable (…). Les éléments d’information produits dans le dossier démontrent a contrario que le futur institut apportera sa « nouvelle pierre » à la construction d’un parcours de santé coordonné et pluridisciplinaire au bénéfice des populations concernées dans le contexte de croissance démographique constaté sur le territoire et des besoins émergents liés au vieillissement concomitant de la population« .
Les 5 questionnements du commissaire enquêteur
Le positionnement de l’hôtel
Le CE fait remarquer que l’hôtel, situé à l’angle Juppiter / Hirirate sera « la figure totémique » de l’Institut », le bâtiment médical étant dans une partie plus discrète. L’important semble être d’attirer les clients. Au point que, note le CE, « une telle organisation spatiale pourrait desservir les arguments avancés dans le dossier en faveur de l’intérête général du projet, cet intérêt général se déportant sur l’équipement touristique ». Et paf !
La réponse de la CAPB : la localisation choisie, au sud de la parcelle, permet une ambiance plus végétale et plus apaisée pour les patients. Mais les deux positionnements ont des avantages et des inconvénients. Il n’y a pas de raisons techniques particulières conte l’un ou l’autre scénario, chacun est envisageable.
Une ouverture de façade ?
Le modèle économique de l’hôtel.
La CAPB entend solliciter un classement *** pour l’hôtel. Le CE compare le prix moyen d’une nuitée en *** à Bayonne (81 euros) au prix conventionné de l’hébergement temporaire contractualisé avec l’ARS, soit 80 euros. Le CE s’inquiète de la « moindre performance économique due à un taux de fréquentation moyen »
La réponse de la CAPB : le prix de référence est en réalité de 115 euros pour une offre hotelière liée à des établissements de santé, selon la plate-forme spécialisée My Hospitel. Les chambres seront utilisées en priorité par la clinique, l’institut, les EPHAD voisins, et seulement en complément par une clientèle loisirs / affaires.
Donc, pas de souci ?
Le montage médical et financier
Le CE s’inquiète du flou persistant y compris sur la relation avec Ramsay. D’après le dossier, l’Institut répond à « une demande de praticiens spécialistes (…) réunis au sein d’une copropriété dont les lots seront acquis par les médecins intervenant dans l’Institut ». « Le CE souhaiterait que lui soit précisées quelles seront les spécialités médicales ayant vocation à acquérir les lots de l’Institut, et s’il est prévu, en outre, une dévolution de lot(s) à la clinique Belharra ? ».
La réponse de la CAPB : elle donne une liste des futurs acquéreurs des cellules médicales de l’institut. 60% d’entre eux ne travaillent pas en lien avec Belharra. La clinique n’est pas partie prenante en tant que telle. C’est une structure inter-établissements.
La proximité géographique avec Belharra serait presque un hasard ?
De quoi l’Institut est-il le nom ?
Le CE relève que dans les différents documents du dossier, l’Institut apparaît avec des noms variables. Et il interroge : « Malgré le fait que les champs sémantiques de ces appellations sont similaires, leurs variétés autoriseraient à penser que le concept du projet médical ne serait pas parvenu à sa pleine maturité. Qu’en est-il précisément ? »
Qu’en termes galants ces choses là sont dites…
La réponse de la CAPB : Le nom a été fluctuant, mais le concept médical, lui, est totalement défini. Le nom officiel (mais provisoire) est celui qui figure dans le titre de l’enquête publique, le nom officiel définitif reste à définir.
Tout est donc pour le mieux.
La localisation du projet : pourquoi pas sur l’actuel parking en surface de Belharra ?
Le CE se réfère à l’avis du préfet qui « relève que le seul critère retenu, à savoir l’absence de facteur favorable à la mutation de l’emprise actuelle de la clinique Belharra quant aux financements ou à sa stratégie interne, ne peut être opérant au regard de la politique publique de sobriété foncière. Le préfet estime que la densification du site devrait rester l’option préférentielle pour son développement ».
La CAPB avait répondu au préfet, avant même l’enquête publique, que le projet d’Institut était « indépendant » de la clinique Belharra. Mais cela n’a pas convaincu, loin de là, le CE qui détaille tous les liens qui apparaissent dans le dossier : « tous ces éléments rendent compte d’une interdépendance entre le futur institut et la clinique, et de la reconnaissance d’un intérêt réciproque ». Et de conclure que remplacer le parking en surface de la clinique par un parking en silo permettrait de dégarer de l’espace pour un nouveau bâtiment médical. Ce que le préfet proposait.
La réponse de la CAPB : elle fait semblait de croire que la question du parking est essentielle, il n’y a rien sur la sobriété foncière. Ainsi, elle nie que le silo contenu dans le projet puisse répondre à une demande de parking supplémentaire de Belharra. Le silo à voitures est la bonne solution pour économiser l’espace (mais qui le nie?) dans ce projet. Sinon, la CAPB se contente de répéter que la solution du préfet est impossible parce que « foncier privé appartenant à la clinique, manque de financements et stratégie interne à la clinique » et que, de toute façon « le projet d’institut est bien indépendant de la clinique Belharra depuis sa genèse, tout en se réalisant en lien et en complémentarité avec la stratégie de déploiement de l’offre de santé sur le grand pôle de santé organisé autour de Belharra ».
Bref, indépendant, mais pas trop, de Belharra.et on ne voit pas en quoi cela empêche la sobriété foncière. Et puisque Ramsay ne veut pas densifier sur son parking de surface, la CAPB lui dit amen.
Les chambres touristiques ne passent pas
Dans ses conclusions finales, le CE n’insiste pas sur la localisation proposée par le préfet, il n’est pas satisfait des réponses de la CAPB. Tout en réaffirmant que le projet d’institut « est sans incidence négative sur l’environnement », il inclut une recommandation (voir au début) sur les facilités à conserver pour la circulation de la faune.
Sans en faire une recommandation, il maintient fermement sa demande de permutation des emplacements du bâtiment médical et de l’hôtel : « le positionnement ‘totémique’ de l’hôtel hospitalier non médicalisé et la dissimulation derrière le rideau végétal de l’institut ne sont pas menacés par la solution inverse donnerait à l’institut une visibilité signalant efficacement la vocation médicale du lieu ».
Sur la question de l’hôtel et des multiples fonctions qu’il serait susceptible de remplir, le CE revient sur les arguments de la CAPB dans une longue analyse (plusieurs pages et tableaux) de la situation hôtelière à Bayonne, des fréquentations des cliniques et EHPAD voisins, de la durée des séjours hospitaliers, etc. Selon la CAPB, cela nécessiterait 30 chambres pour Belharra, 25 pour l’institut, et 25 pour le tourisme, soit un total de 80, ou encore 94 chambres avec un taux d’occupation évalué à 85%. Selon le CE « la prise en compte de l’économie touristique à travers la problématique de l’offre hôtelière bayonnaise traduit une approche plutôt basée sur une opinion générale, que les faits observés, quant au taux d’occupation hôtelière de Bayonne, ne corroborent pas, ce qui rend inopportun au regard de cette enquête la prise en compte d’un besoin de 25 chambres d’hôtel au titre du tourisme ».
Pour résumer : « Le programme immobilier est surdimensionné, car il prend en compte des besoins subsidiaires non directement liés au projet d’offre de soins orthopédiques et gériatriques ». D’où la réserve : réduire de 25 chambres la capacité de l’hôtel, pour s’en tenir à l’hébergement directement lié au projet médical.
La suite s’écrira prochainement au conseil de la CAPB : Etchegaray fera-t-il appliquer la réserve, ou passer outre, comme il l’avait fait après l’avis négatif de la CE concernant l’urbanisation du Sequé 4 ?
Patrick Petitjean, 18 juin 2025
Le Piment bayonnais 