Baionan bizi – Se loger à Bayonne (1)

Bayonne, son PLH, son PLU

PLH : Programme Local de l’Habitat

PLU : Plan Local d’Urbanisme

LLS : Logement Locatif Social

AS : Accession sociale

LS : logements sociaux (LLS + AS)

Le maire de Bayonne met en avant la réalisation du quota SRU, 26 %, au contraire des autres communes concernées par cette loi. Il oublie de dire que cette proportion de logements sociaux est bien antérieure à son existence. L’objectif du maire, comme celui de son prédécesseur, est de rester autour de ce chiffre. A moins que, devant l’ampleur de la crise du logement social, un ajustement ne se profile à l’horizon.

« Nous sommes la seule ville à avoir dépassé depuis longtemps le quota de 25 % fixé par la loi SRU de 2000. Personnellement, je considère que le taux devrait être augmenté à 30 % » a-t-on pu entendre dans la bouche du maire lors du conseil municipal de décembre 2022.

Selon des chiffres pour 2015 figurant dans le Contrat de Ville 2015-2020, 71 % des HLM de Bayonne existant à cette date, ont été construits avant 1977, et seuls 4 % l’ont été depuis 2000, depuis la loi SRU. Le PLH en vigueur en 2015 fixait explicitement l’objectif de maintenir ce taux atour de 26 %, en mettant l’accent sur « l’accession régulée » et avec un rééquilibrage entre les quartiers.

Le PLH 2016-2021, alors en cours d’élaboration, devait accentuer cette priorité aux logements « intermédiaires ». Il faut dire qu’à cette date, l’offre HLM était concentrée dans quelques quartiers : les quartiers prioritaires, au titre de la politique de la ville (Citadelle et Hauts de Bayonne) avaient 51 % de logements sociaux, alors que le centre ville en avait 3 % et le Petit Bayonne 9 %.

Le PLU de 2007 traduit bien cette volonté de rééquilibrage, de mixité sociale. Il distingue 3 secteurs :

– le premier où il y a très peu de LLS, il y a obligation d’en faire,30 % à partir de 21 logements, avec en plus 10 % d’AS à partir de 51 logements. Typiquement la mixité sociale.

– le deuxième (Saint Esprit), où il y a déjà de la mixité sociale, l’objectif est de la conforter. Il y a des obligations de continuer à construire 20 % d’AS à partir de 21 logements, et 20 % de LLS + 10 % d’AS à partie de 31 logements.

– le troisième, où il y a une obligation de construire des logements en accession « aidée » : c’est un secteur où le LLS est déjà dominant,et la ville veut y mettre de la mixité sociale (Habas et les Hauts de Bayonne).

Si l’on s’en tient à l’objectif de mixité sociale, pourquoi pas, même si la délimitation des secteurs pourrait être revue.

Mais tout est dans les modalités avec lesquelles cette régulation est censée s’appliquer : à partir de 21 logements et 1200 m² de surface de plancher. Selon différentes situations, c’est 20 à 30 % de LLS, et 10 % à 20 % d’AS.

Il faut rappeler surtout qu’en 2007, les BRS n’existaient pas, que la notion était particulièrement floue. Elle comprenait les PSLA (Prêt Social Location Accession), mais aussi le PTZ (Prêt Taux Zéro), des opérations des bailleurs, ou des prix « abordables » à l’initiative des promoteurs.

Selon Alain Lacassagne, adjoint à l’urbanisme, la Ville construit 150 à 200 logements dans le diffus : autant dire qu’avec ces seuils, la réalité des LLS est très faible. Elle repose sur des grands sites de projets, comme le Séqué et le Prissé aujourd’hui.

Le collectif Herrian Bizi a inclus dans ses principales propositions une modification urgente des PLU pour les mettre en adéquation avec le nouveau PLH, avec notamment le fait d’abaisser à 4 logements le seuil à partir duquel les opérations immobilières auraient l’obligation d’inclure des logements sociaux, sur l’ensemble ds secteurs ouverts à l’urbanisation dans une ville.

Le PLU de Bayonne ne permet pas de remplir les objectifs du nouveau PLH, les seuils sont les plus élevés des PLU au Pays basque. Sa modification s’impose donc, comme dans les autres villes. Ce n’est d’ailleurs pas la seule raison qui pousse en ce sens : les enjeux climatiques – dont l’artificialisation – étaient absents en 2007. Et le développement de Bayonne était pensé en « fronts d’urbanisation » sur des terrains non bâtis (même si décrété urbanisables), vers le Séqué et le Prissé par exemple.

Le nouveau PLH, 2021-2026, conserve les mêmes objectifs (mixité sociale et modération du quota SRU) pour Bayonne tout en entérinant une baisse globale de la construction, sauf pour les LS, complétée par des opérations de rénovation urbaine dans le centre ancien.

D’un PLH à l’autre on passe pour Bayonne de 759 constructions neuves par an entre 2010 et 2018, à l’objectif de 435 pour 2021-2026. Pour les LS, on passe de 115 à 185 (+ 22 conventionnés pour l’Agence pour l’amélioration de l’habitat). On aurait donc 48 % de LS dans les opérations immobilières, permettant de faire monter le quota SRU à 28 % en 2026.

Au bout de deux ans, on peut dire que ces objectifs sont globalement atteints, sauf pour les LLS les plus accessibles.

En ce qui concerne les logements « très sociaux » (PLAI), le PLH avait comme objectif 46 par an. Il y a a eu 30 en 2021 et 25 en 2022. Pour les LLS « standards » (PLUS), l’objectif de 65 est tenu : 66 en 2021 et 60 en 2022. Pour les logements intermédiaires (PLS) et en AS, l’objectif de 74 n’a pas été tenu en 2021 (54), mais pulvérisé en 2022 (152, principalement des BRS). Enfin, pour les « conventionnés rénovation », l’objectif de 22 a été nettement dépassé en 2021 (54), mais pas tenu en 2022 (17). Au final, la réalisation de LS est dans les cordes en 2021, et très au-dessus en 2022, de manière illusoire (l’explosion du nombre de BRS).

Ce n’est pas le projet phare actuel mis en avant par la municipalité qui permettra de rééquilibrer les LS, compte tenu de leur quasi-absence dans le diffus, ni les LLS versus les AS. La Ville affiche 45 % des 350 logements programmés comme sociaux, soit 158, confiés à HSA. Les autres sont pour Alday. Sur les 158, il ya seulement 70 en locatif contre 88 en accession sociale. Le compte n’y est pas. Je reviendrai sur ce projet Prissé dans un autre billet.

Une future charte

Si l’on en croit Sud Ouest du 26 mars, le maire va faire voter par le conseil municipal du 5avril une charte pour plus de mixité sociale, un engagement moral à signer par les promoteurs, les bailleurs et la Ville. Une modification du PLU est aussi annoncée, abaissant les seuils à partir desquels il y aurait obligation de mixité sociale. Il y aurait maintenant 3 catégories de LS : les publics (les LLS), les semi-publics (les BRS où le foncier est public et le bâti est privé), et, comme 3^e catégorie, des privés, l’accession à des prix maîtrisés, dont les conditions seront définies dans cette charte.

J’y reviendrai après son vote au conseil municipal.

Patrick Petitjean – 28 mars 2023